Comprare una casa è stressante. Acquistare una casa con anima, storia e potenziali violazioni del codice è una bestia completamente diversa. Vuoi quei legni duri originali. Vuoi la modanatura della corona. Vuoi la storia dietro le mura. Ma prima di firmare qualsiasi cosa, devi comprendere le regole specifiche di ingaggio per le proprietà storiche.
Il processo inizia con la verifica. “Storico” non è solo un termine di marketing utilizzato dagli agenti per giustificare un prezzo più alto. È una designazione legale con conseguenze e ricompense nel mondo reale.
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Verifica dello stato della designazione
Il tuo primo passo non è guardare il tetto. Sta controllando il database.
È necessario determinare se la proprietà è ufficialmente elencata nel Registro nazionale dei luoghi storici (NRHP). Questo è l’elenco ufficiale del governo federale di distretti, siti, edifici, strutture e oggetti ritenuti meritevoli di conservazione.
Controlla il NRHP online. La proprietà è elencata individualmente? In caso contrario, potrebbe ancora far parte di un quartiere storico. Utilizza la funzione di ricerca avanzata sul sito Web NRHP per cercare i quartieri storici nella tua area target. Una proprietà può essere storica per associazione con i suoi dintorni anche se non è elencata da sola.
Se la ricerca NRHP risulta vuota, non cancellarla ancora.
Molte proprietà non sono elencate individualmente ma hanno ricevuto il riconoscimento locale o statale. Il National Park Service rileva che se una casa è stata costruita prima del 1936, c’è un notevole margine di manovra. I precedenti proprietari potrebbero aver collaborato con le agenzie locali per ottenere vantaggi storici senza attivare l’elenco federale completo.
“In caso di dubbi, verifica con l’ufficio locale di conservazione storica. Sono l’autorità massima per stabilire se una proprietà ha seguito il percorso storico.”
Visita il sito web del Servizio dei parchi nazionali. Ha collegamenti rapidi con tutti gli uffici statali di conservazione storica. Da lì puoi trovare informazioni di contatto per le società di conservazione locali. Sapranno se ci sono domande pendenti o designazioni esistenti che non vengono visualizzate nei database federali.
Una volta ottenuto uno status storico confermato, puoi valutare i pro e i contro. Cominciamo con il rialzo finanziario.
Il vantaggio finanziario di possedere una casa storica
Non lo riceverai gratuitamente. Il governo offre incentivi perché preservare la storia costa denaro. Ecco da dove arrivano i soldi.
1. Prestiti per ristrutturazioni
Il Dipartimento statunitense per l’edilizia abitativa e l’HUD offrono un aiuto specifico a questo scopo. Se anche la tua proprietà storica è da ristrutturare, dai un’occhiata al programma 203k della Federal Housing Administration.
Questo prestito ti consente di finanziare fino a $ 35.000 in fondi aggiuntivi nel tuo mutuo appositamente per riparazioni e ristrutturazioni. È progettato per proprietà storiche. Colma il divario tra l’acquisto della casa e il renderla vivibile.
2. Agevolazioni fiscali
Il congelamento, le riduzioni e i crediti fiscali sono comuni. Questi possono provenire da governi federali, statali, di contea o locali.
Ecco il problema. Le agevolazioni fiscali federali, in particolare il credito di ristrutturazione del 20%, di solito richiedono che la proprietà sia “generatrice di reddito”.
Se stai sistemando la tua residenza principale, probabilmente non otterrai il credito federale. Se stai trasformando lo spazio in un’attività commerciale, un bed and breakfast, un negozio, un ufficio, potresti farlo. Le regole variano a seconda della giurisdizione.
3. Servitù di conservazione
Questo è uno strumento potente per molti proprietari di case storiche. Una servitù di conservazione è un accordo tra te e un ente governativo o no-profit.
L’utente accetta di mantenere il carattere storico della proprietà. In cambio ottieni agevolazioni fiscali. Questo non è un concetto nuovo. Molti stati e città hanno istituito sistemi per valutare queste proposte.
Poiché ogni località opera in modo diverso, è necessario verificare con l’ufficio locale di conservazione storica i programmi di servitù specifici. Illustreranno quali modifiche sono consentite e quali incentivi fiscali sono disponibili.
Questi vantaggi sono sostanziali. Compensano gli alti costi di manutenzione delle vecchie strutture. Ma c’è un rovescio della medaglia.
Gli svantaggi della proprietà di case storiche
Possedere un immobile storico significa vivere con vincoli. Il governo e gli enti locali hanno a cuore l’integrità estetica e strutturale del passato. Questo limita la tua autonomia.
“La designazione storica spesso significa che non è possibile semplicemente abbattere un muro o sostituire le finestre con vinile moderno senza approvazione.”
Dovrai affrontare severi processi di revisione. Ogni modifica apportata richiede probabilmente l’autorizzazione. Ciò rallenta i lavori di ristrutturazione. Aumenta i costi. Richiede pazienza.
Si corre anche il rischio di una manutenzione obbligatoria. Se è in vigore una servitù, potresti essere legalmente obbligato a preservare determinate funzionalità. Non puoi ignorarli.
Inoltre, i costi assicurativi possono essere più elevati. I vecchi cablaggi, i vecchi impianti idraulici e i materiali di copertura più vecchi comportano maggiori rischi. Hai bisogno di una copertura specializzata.
Infine, il valore di rivendita può essere complicato. Mentre alcuni acquirenti amano la storia, altri vedono solo il mal di testa. Stai restringendo il bacino di potenziali acquirenti.
I vantaggi sono reali. I costi sono reali. Le restrizioni sono reali.
Prima di fare un’offerta, devi sapere esattamente a cosa ti stai iscrivendo. La sezione successiva analizza le trappole specifiche che devi evitare e come affrontare il processo di approvazione senza impazzire.
Continua alla Parte 2 per gli aspetti negativi.
Vuoi agevolazioni fiscali. Li ottieni. Ma c’è sempre un problema.
Per mantenere queste pause, i proprietari di immobili storici spesso devono rinunciare a determinati diritti. È qui che entrano in gioco le servitù di facciata.
Una servitù è essenzialmente una donazione. Concedi all’organizzazione per la conservazione storica i diritti sull’esterno del tuo edificio. In cambio, ottieni una detrazione di beneficenza. Sembra semplice. Non lo è.
Controlla il tuo atto. Cerca questi documenti prima di acquistare. Sono permanenti? Oppure scadono? Le implicazioni fiscali possono essere complicate.
Perché le servitù delle facciate sono importanti
Pensatela in questo modo. Stai vendendo il carattere visivo della tua casa a un’organizzazione no-profit. Il valore della proprietà potrebbe diminuire a causa di questa restrizione. Questo è positivo per il tuo prezzo di acquisto. Va bene anche per le tasse sulla proprietà.
Ma poi vuoi rinnovare.
Se vuoi cambiare l’esterno, devi fare i salti mortali. Alcune servitù ricoprono la facciata. Alcuni coprono l’interno. Alcuni coprono la struttura stessa. Altri guardano al paesaggio.
Dipende dal linguaggio giuridico specifico.
Se vuoi sostituire le finestre storiche o cambiare la linea del tetto, potresti dover affrontare una rissa. Il gruppo di conservazione ha potere di veto. Non puoi semplicemente acquistare un nuovo raccordo e farla finita.
Il verdetto sulla proprietà storica
Prima di firmare i documenti, guarda il titolo.
Se è pulito, sei a posto. Puoi esplorare liberamente i vantaggi fiscali.
Se ci sono ciclisti, fai una pausa. Valuta il mal di testa rispetto ai benefici. Vuoi il prestigio? Oppure vuoi la libertà di cambiare le cose?
La maggior parte delle persone acquista case storiche per il fascino. Raramente li acquistano per la facilità di ristrutturazione.
Domande comuni sulle proprietà storiche
Esistono reali incentivi fiscali?
SÌ. A seconda di dove vivi, potresti ottenere un congelamento o una riduzione delle tasse. I governi locali spesso offrono crediti per il lavoro di riabilitazione.
Il governo federale ha un programma specifico. Offre un credito d’imposta del 20% per le proprietà storiche produttrici di reddito che riabiliti. Si tratta di una cifra significativa se stai ribaltando un edificio o gestendo un’impresa.
È un buon investimento?
I prezzi possono essere più alti. Un immobile storico può valere il 26% in più rispetto ad abitazioni simili nella stessa zona. Inoltre tendono a mantenere il loro valore durante le recessioni del mercato.
C’è uno svantaggio. La regolamentazione è severa. Se la tua casa è nel registro nazionale, non puoi fare semplicemente quello che vuoi. I lavori di ristrutturazione sono difficili. Eppure spesso sono necessari perché la casa è vecchia.
Cosa rende storica una casa?
Il Registro nazionale dei luoghi storici stabilisce il livello. Non è solo una questione di età.
Una casa potrebbe essere idonea se:
– È legato a eventi storici significativi.
– Apparteneva a qualcuno importante nella storia.
– Mostra metodi di costruzione distintivi di un periodo specifico.
– È stato progettato da un maestro architetto.
– Ha un alto valore artistico.
– Fornisce importanti dati storici.
Quanti anni deve avere?
In genere, 50 anni.
Questo è il limite standard. Se una proprietà è più giovane, deve essere eccezionalmente importante per ottenere lo status. È un livello elevato per gli edifici più nuovi.
Le case storiche sono più economiche da possedere?
No. Di solito sono più costosi.
Paghi di più per acquistarli. Paghi di più per sistemarli. Le linee guida sono rigide. Le vecchie case hanno servizi inefficienti. Hai a che fare con fattori fuori dal tuo controllo.
Il costo aumenta rapidamente.
