Acheter une maison est stressant. Acheter une maison avec une âme, une histoire et des violations potentielles du code est une tout autre affaire. Vous voulez ces bois durs originaux. Vous voulez la moulure couronnée. Vous voulez l’histoire derrière les murs. Mais avant de signer quoi que ce soit, vous devez comprendre les règles d’engagement spécifiques aux propriétés historiques.
Le processus commence par la vérification. « Historique » n’est pas seulement un terme marketing utilisé par les agents pour justifier un prix plus élevé. Il s’agit d’une désignation légale avec des conséquences et des récompenses concrètes.
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Vérification de l’état de la désignation
Votre première étape ne consiste pas à regarder le toit. Il vérifie la base de données.
Vous devez déterminer si la propriété est officiellement inscrite au Registre national des lieux historiques (NRHP). Il s’agit de la liste officielle du gouvernement fédéral des quartiers, sites, bâtiments, structures et objets jugés dignes d’être préservés.
Consultez le NRHP en ligne. La propriété est-elle répertoriée individuellement? Sinon, il se peut qu’il fasse encore partie d’un quartier historique. Utilisez la fonction de recherche avancée sur le site Web du NRHP pour rechercher les quartiers historiques de votre zone cible. Une propriété peut être historique par association avec son environnement même si elle n’est pas classée seule.
Si la recherche NRHP s’avère vide, ne l’effacez pas encore.
De nombreuses propriétés ne sont pas répertoriées individuellement mais ont reçu une reconnaissance locale ou étatique. Le National Park Service note que si une maison a été construite avant 1936, il existe une marge de manœuvre importante. Les propriétaires précédents ont peut-être travaillé avec des agences locales pour obtenir des avantages historiques sans déclencher une inscription fédérale complète.
“En cas de doute, vérifiez auprès de votre bureau local de préservation du patrimoine historique. Il constitue l’autorité ultime pour savoir si une propriété a suivi le chemin historique.”
Visitez le site Web du Service des parcs nationaux. Il propose des liens rapides vers tous les bureaux de préservation historique de l’État. À partir de là, vous pouvez trouver les coordonnées des sociétés locales de préservation. Ils sauront s’il y a des demandes en attente ou des désignations existantes qui n’apparaissent pas dans les bases de données fédérales.
Une fois que vous avez un statut historique confirmé, vous pouvez peser le pour et le contre. Commençons par l’aspect financier.
L’avantage financier de posséder une maison historique
Vous n’obtenez pas cela gratuitement. Le gouvernement offre des incitations car préserver l’histoire coûte de l’argent. Voici d’où vient l’argent.
1. Prêts rénovation
Le ministère américain du Logement et le HUD proposent une aide spécifique à cet effet. Si votre propriété historique est également à rénover, consultez le programme 203k de la Federal Housing Administration.
Ce prêt vous permet de financer jusqu’à 35 000 $ de fonds supplémentaires dans votre prêt hypothécaire spécifiquement pour les réparations et les rénovations. Il est conçu pour les propriétés historiques. Cela comble le fossé entre l’achat de la maison et la rendre habitable.
2. Allégements fiscaux
Les gels d’impôts, les abattements et les crédits sont courants. Ceux-ci peuvent provenir des gouvernements fédéral, étatiques, de comté ou locaux.
Voici le piège. Les allégements fiscaux fédéraux, en particulier le crédit de rénovation de 20 %, exigent généralement que la propriété soit « génératrice de revenus ».
Si vous rénovez votre propre résidence principale, vous n’obtiendrez probablement pas le crédit fédéral. Si vous transformez cet espace en entreprise (chambre d’hôtes, vitrine, bureau), vous pourriez le faire. Les règles varient selon la juridiction.
3. Servitudes de préservation
Il s’agit d’un outil puissant pour de nombreux propriétaires historiques. Une servitude de préservation est un accord entre vous et un gouvernement ou une agence à but non lucratif.
Vous vous engagez à conserver le caractère historique de la propriété. En échange, vous bénéficiez d’allégements fiscaux. Ce n’est pas un nouveau concept. De nombreux États et villes ont mis en place des systèmes pour évaluer ces propositions.
Étant donné que chaque localité fonctionne différemment, vous devez vérifier auprès de votre bureau local de préservation historique les programmes de servitudes spécifiques. Ils détailleront les changements autorisés et les incitations fiscales disponibles.
Ces avantages sont substantiels. Ils compensent le coût élevé de l’entretien des anciennes structures. Mais il y a un revers.
Les inconvénients de la propriété d’une maison historique
Posséder une propriété historique, c’est vivre avec des contraintes. Le gouvernement et les conseils locaux se soucient de l’intégrité esthétique et structurelle du passé. Cela limite votre autonomie.
“Une désignation historique signifie souvent que vous ne pouvez pas simplement abattre un mur ou remplacer des fenêtres par du vinyle moderne sans approbation.”
Vous serez confronté à des processus d’examen stricts. Chaque modification que vous apportez nécessite probablement une autorisation. Cela ralentit les rénovations. Cela augmente les coûts. Cela demande de la patience.
Vous faites également face au risque d’une maintenance obligatoire. Si une servitude est en place, vous pourriez être légalement tenu de préserver certaines caractéristiques. Vous ne pouvez pas les ignorer.
De plus, les frais d’assurance peuvent être plus élevés. Le vieux câblage, la vieille plomberie et les matériaux de toiture plus anciens comportent plus de risques. Vous avez besoin d’une couverture spécialisée.
Enfin, la valeur de revente peut être délicate. Si certains acheteurs aiment l’histoire, d’autres n’y voient que le casse-tête. Vous réduisez votre bassin d’acheteurs potentiels.
Les bénéfices sont réels. Les coûts sont réels. Les restrictions sont réelles.
Avant de faire une offre, vous devez savoir exactement à quoi vous vous inscrivez. La section suivante décrit les pièges spécifiques que vous devez éviter et comment naviguer dans le processus d’approbation sans devenir fou.
Passez à la partie 2 pour les inconvénients.
Vous voulez des allégements fiscaux. Vous les obtenez. Mais il y a toujours un piège.
Pour conserver ces avantages, les propriétaires de biens historiques doivent souvent renoncer à certains droits. C’est là qu’interviennent les servitudes de façade.
Une servitude est essentiellement une donation. Vous donnez à l’organisme de préservation historique les droits sur l’extérieur de votre bâtiment. En échange, vous bénéficiez d’une déduction caritative. Cela semble simple. Ce n’est pas le cas.
Vérifiez votre acte. Recherchez ces documents avant d’acheter. Sont-ils permanents ? Ou est-ce qu’ils expirent ? Les implications fiscales peuvent être compliquées.
Pourquoi les servitudes de façade sont importantes
Pensez-y de cette façon. Vous vendez le caractère visuel de votre maison à une association à but non lucratif. La valeur de la propriété peut chuter en raison de cette restriction. C’est bon pour votre prix d’achat. C’est aussi bon pour les taxes foncières.
Mais ensuite vous souhaitez rénover.
Si vous souhaitez changer l’extérieur, vous devez franchir des obstacles. Quelques servitudes recouvrent la façade. Certains couvrent l’intérieur. Certains couvrent la structure elle-même. D’autres s’intéressent à l’aménagement paysager.
Cela dépend du langage juridique spécifique.
Si vous souhaitez remplacer les fenêtres historiques ou modifier la ligne du toit, vous pourriez vous battre. Le groupe de préservation a un droit de veto. Vous ne pouvez pas simplement acheter un nouveau revêtement et en finir avec cela.
Le verdict sur la propriété historique
Avant de signer les papiers, regardez le titre.
Si c’est propre, vous êtes en clair. Vous pouvez découvrir librement les avantages fiscaux.
S’il y a des coureurs, faites une pause. Pesez le mal de tête par rapport aux avantages. Voulez-vous le prestige? Ou voulez-vous avoir la liberté de changer les choses ?
La plupart des gens achètent des maisons historiques pour leur charme. Ils les achètent rarement pour la facilité de rénovation.
Questions courantes sur les propriétés historiques
Existe-t-il de réelles incitations fiscales ?
Oui. Selon l’endroit où vous habitez, vous pourriez bénéficier d’un gel ou d’un abattement d’impôt. Les gouvernements locaux offrent souvent des crédits pour les travaux de réadaptation.
Le gouvernement fédéral a un programme spécifique. Il offre un crédit d’impôt de 20 % pour les propriétés historiques génératrices de revenus que vous rénovez. C’est une somme importante si vous retournez un immeuble ou dirigez une entreprise.
Est-ce un bon investissement ?
Les prix peuvent être plus élevés. Une propriété historique peut valoir 26 % de plus que des maisons similaires dans la même zone. Ils ont également tendance à conserver leur valeur en période de ralentissement des marchés.
Il y a un inconvénient. La réglementation est stricte. Si votre maison est inscrite au registre national, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez. Les rénovations sont difficiles. Pourtant, ils sont souvent nécessaires car la maison est vieille.
Qu’est-ce qui rend une maison historique ?
Le Registre national des lieux historiques place la barre très haut. Ce n’est pas seulement une question d’âge.
Une maison pourrait être admissible si elle :
– Est lié à des événements historiques significatifs.
– Appartenait à quelqu’un d’important dans l’histoire.
– Montre les méthodes de construction distinctives d’une période spécifique.
– A été conçu par un maître architecte.
– A une grande valeur artistique.
– Fournit des données historiques importantes.
Quel âge doit-il avoir ?
En général, 50 ans.
C’est le seuil standard. Si une propriété est plus jeune, elle doit être extrêmement importante pour obtenir le statut. C’est une barre haute pour les bâtiments plus récents.
Les maisons historiques sont-elles moins chères à la propriété ?
Non, ils sont généralement plus chers.
Vous payez plus pour les acheter. Vous payez plus pour les réparer. Les directives sont strictes. Les vieilles maisons disposent de services publics inefficaces. Vous faites face à des facteurs indépendants de votre volonté.
Le coût s’additionne rapidement.
