Hypotheken verstehen: Geschichte, Arten und versteckte Kosten

Vor den 1930er Jahren war Wohneigentum ein Luxus, der den Reichen vorbehalten war. Nur 40 % der amerikanischen Familien besaßen ein Eigenheim, da Barkäufe die einzige Option waren. Es gab keine Bankkredite für den Hauskauf. Das änderte sich, als das Hypothekensystem aufkam. Heutzutage empfinden viele Käufer das gleiche System als kompliziert und riskant.

Eine Hypothek ist einfach ein durch Ihr Haus besichertes Darlehen. Die Bank gibt Ihnen 80 % des Hauspreises zurück. Sie zahlen es mit Zinsen im Laufe der Zeit zurück. Wenn Sie Zahlungen verpassen, übernimmt der Kreditgeber das Haus. Dieses rechtliche Verfahren wird Zwangsvollstreckung genannt.

Hypotheken mit festem oder variablem Zinssatz (ARMs)

Jahrzehntelang waren festverzinsliche Kredite die einzige wirkliche Wahl. Sie erhalten einen Zinssatz für 30 Jahre. Die Zahlungen blieben stabil. Dann kamen in den 1980er Jahren Hypotheken mit variablem Zinssatz oder ARMs hinzu. Diese begannen mit niedrigeren Tarifen. Sie werden jedes Jahr zurückgesetzt.

Während des jüngsten Immobilienbooms wurden die Kreditgeber aggressiv. Sie boten „kreative“ ARMs an. Diese hatten kurze Reset-Zeiträume. Teaser-Zinsen lockten Kreditnehmer an. Es gab keine Grenzen dafür, wie hoch die Rate steigen konnte. Als die Wirtschaft einbrach, kam es zu Zwangsvollstreckungen. Seit 2007 haben jeden Monat über 250.000 Amerikaner die Zwangsvollstreckung beantragt. Bis 2010 waren 1 Million Häuser von Zwangsvollstreckungen betroffen.

Viele Kreditnehmer verstanden nicht, was sie unterschrieben hatten. Eine Studie ergab, dass 35 % der ARM-Kreditnehmer nicht wussten, ob ihr Zinssatz eine Obergrenze hatte. Das ist gefährlich. Sie müssen Ihre Bedingungen kennen.

Wie Hypotheken legal funktionieren

Rechtlich gesehen verpfändet eine Hypothek Eigentum als Sicherheit für eine Schuld. Im Klartext ist es ein Darlehen. Normalerweise ist es der größte Kredit, den Sie jemals aufnehmen werden.

Regelmäßige Kredite prüfen Ihre Bonität und Ihr Einkommen. Sie haben keine Sicherheiten. Hypotheken nutzen das Haus selbst als Sicherheit. Keine Zahlungen? Der Kreditgeber übernimmt das Haus.

Banken sind traditionelle Kreditgeber. Sie können den Antrag bei Ihrer örtlichen Bank stellen. Oder schauen Sie sich nach günstigeren Preisen um. Brauchen Sie Hilfe? Ein Hypothekenmakler kann für Sie nach Kreditgebern suchen. Banken sind jedoch nicht die einzige Quelle. Auch Kreditgenossenschaften, Pensionsfonds und Regierungsbehörden bieten diese Kredite an.

Hypotheken haben Zinssätze. Sie haben Bedingungen. Die Laufzeiten liegen zwischen fünf und 30 Jahren. Die Gebühren sind hier höher als anderswo. Einige Gebühren sind einmalig. Das Hauptbeispiel hierfür sind die Abschlusskosten. Andere finden monatlich statt. Sie bezahlen sie mit Ihrer Zahlung.

„Es ist wichtig, die Bedingungen Ihrer Hypothek zu verstehen, insbesondere die Fallstricke nichttraditioneller Kredite.“

Warum Wissen wichtig ist

Der Immobiliencrash hat uns gezeigt, was passiert, wenn die Leute raten. Sie unterschrieben Dokumente, die sie nicht gelesen hatten. Sie ignorierten Reset-Klauseln. Sie sahen keine Zinsobergrenzen vor. Das Ergebnis war eine Massenbeschlagnahmung.

Wir werden jede Hypothekenart aufschlüsseln. Wir erklären Ihnen das Treuhandkonto. Wir definieren die Amortisation. Wir listen versteckte Kosten auf. Wir beginnen mit den Grundlagen. Was ist eigentlich eine Hypothek? Es ist ein Versprechen, das durch Ihr Dach unterstützt wird. Halten Sie dieses Versprechen. Kennen Sie die Regeln.

Das ist nicht nur Theorie. Es ist Ihr Eigenkapital. Dein Schutz. Ihr größtes Kapital. Behandle es wie eines.

Man könnte annehmen, dass Hypotheken eine Konstante sind, seit der erste Mensch eine Unterkunft gebaut hat. Es erscheint logisch. Wie sonst könnte sich jemand eine Wohnung leisten?

Die Realität ist chaotischer.

Moderne Hypotheken, wie wir sie kennen, gab es erst in den 1930er Jahren. Und überraschenderweise waren Banken nicht die Pioniere. Versicherungsunternehmen haben den Trend ausgelöst. Ihr Motiv war nicht altruistisch. Sie wollten Immobilien erwerben, als die Kreditnehmer zahlungsunfähig wurden. Es handelte sich um eine Strategie zur Gewinnung von Immobilienvermögen.

Dann kam die Federal Housing Administration (FHA).

Die Rolle der FHA bei modernen Hypotheken

Im Jahr 1934 erstickte die Weltwirtschaftskrise noch immer die Wirtschaft. Nur vier von zehn Haushalten besaßen ein Eigenheim. Das bestehende Kreditsystem war kaputt.

Die Kreditbedingungen waren brutal.

Die Kreditgeber begrenzten die Kredite auf 50 Prozent des Marktwerts der Immobilie. Die Rückzahlungsfristen waren kurz. Drei bis fünf Jahre. Und am Ende dieser Amtszeit gab es eine Ballonzahlung.

Wenn Sie damals 80 Prozent des Hauswertes finanziert haben, betrug Ihre Anzahlung tatsächlich 80 Prozent. Sie haben sich nur 20 Prozent geliehen. Das ist rückständig gegenüber heute.

Diese Struktur zwang die meisten Amerikaner, Mieter zu bleiben.

Die FHA hat alles verändert.

Sie senkten die Anzahlungsanforderungen. Sie führten Beleihungsquoten (LTV) von 80 Prozent, 90 Prozent und mehr ein. Dies zwang die Geschäftsbanken zur Anpassung. Der Durchschnittsamerikaner hatte plötzlich einen Weg zum Eigentum.

Die FHA änderte auch die Art und Weise, wie Kreditgeber Kreditnehmer qualifizierten.

Früher ging es oft darum, wen man kannte. Die FHA verlangte einen Nachweis der tatsächlichen Rückzahlungsfähigkeit. Sie verlängerten die Kreditlaufzeiten. Aus fünf bis sieben Jahren wurden 15. Dann 30.

Auch die Bauqualität wurde zu einem Faktor. Die FHA hat Standards für den Hausbau festgelegt. Es würden keine Kredite für Gebäude vergeben, die vor der Tilgung des Kredits zusammenbrechen könnten. Gewerbliche Kreditgeber folgten diesem Beispiel.

Die größte Verschiebung war die Amortisation.

Herkömmliche Hypotheken erforderten nur Zinszahlungen. Am Ende haben Sie den gesamten Kapitalbetrag bezahlt. Zwangsvollstreckungen kamen häufig vor, weil die Leute mit der Ballonzahlung nicht umgehen konnten.

Amortisation bedeutete, bei jeder Zahlung den Kapitalbetrag zurückzuzahlen. Der Kreditsaldo verringerte sich allmählich. Sie haben die gesamten Schulden im Laufe der Zeit abbezahlt.

Aufschlüsselung Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung

Für jeden Hausbesitzer ist es wichtig, die Struktur der Hypothekenzahlung zu verstehen. Es ist nicht nur eine Zahl. Es ist ein Kostenbündel.

Ihre Anzahlung ist die Vorauszahlung. Es reduziert den geliehenen Betrag. Sie können so viel einlegen, wie Sie möchten. Der traditionelle Richtwert liegt bei 20 Prozent. Einige Kredite erfordern nur 3 bis 5 Prozent.

Mehr Geld bedeutet weniger Finanzierung. Es senkt auch Ihre monatliche Rechnung.

Die monatliche Zahlung wird normalerweise durch das Akronym PITI erfasst.

• Kapitalbetrag : Der geliehene Gesamtbetrag.
• Zinsen : Die Kosten der Kreditaufnahme. Ein Prozentsatz der Kreditsumme.
• Steuern : Grundsteuern. Wird vom Kreditgeber oft bis zur Fälligkeit auf einem Treuhandkonto aufbewahrt.
• Versicherung : Eine Gefahrenversicherung schützt vor Feuer, Sturm, Diebstahl und Überschwemmungen. Wenn Ihr Eigenkapital weniger als 20 Prozent beträgt, benötigen Sie möglicherweise auch eine private Hypothekenversicherung (PMI).

Wie die Amortisation tatsächlich funktioniert

Bei einer Festhypothek bleibt Ihre monatliche Gesamtzahlung ungefähr gleich. Die Aufteilung zwischen Kapital und Zinsen ändert sich jeden Monat.

Diese schrittweise Rückzahlung ist eine Amortisation.

Schauen Sie sich einen typischen Tilgungsplan über 30 Jahre an.

In den ersten Jahren zahlen Sie hauptsächlich Zinsen.

Stellen Sie sich einen Kredit über 100.000 $ mit einem Zinssatz von 6 % vor. Die monatliche Zahlung beträgt 599 $.

Im ersten Jahr fließen etwa 500 US-Dollar in die Zinsen. Nur 99 $ reduzieren den Kapitalbetrag.

Es dauert bis zum 18. Jahr, bis die Kapitalzahlung die Zinszahlung übersteigt.

Das hat Vor- und Nachteile.

Der Vorteil sind überschaubare monatliche Zahlungen. Am Ende erwartet Sie keine riesige Pauschalsumme.

Der Nachteil sind die Gesamtkosten. Am Ende zahlen Sie 215.838 $ für den ursprünglichen Kredit von 100.000 $. Es dauert länger, Eigenkapital aufzubauen.

Eigenkapital ist der Wert Ihres Hauses abzüglich des verbleibenden Kreditsaldos.

Bedeutet das, dass 30-jährige Festhypotheken schlecht sind?

Gar nicht. Wir werden sie uns als nächstes genauer ansehen.

Festhypothekenstabilität vs. ARM-Volatilität

Jahrzehntelang war die 30-jährige Festhypothek die einzige Möglichkeit. Es bietet ein einfaches Versprechen: Der Zinssatz ändert sich nie. Ebenso wenig wie Ihre Kapital- und Zinszahlung. Diese Stabilität hält 15, 20 oder 30 Jahre an. Die einzigen Variablen sind Ihre Grundsteuern und Versicherungsprämien. Diese können sich je nach lokalen Einschätzungen oder Marktpreisen ändern.

Der Zinssatz, den Sie festlegen, hängt jedoch von der Gesamtwirtschaft ab. In einer wachsenden Wirtschaft steigen die Zinsen. Während einer Rezession sinken sie. Kreditgeber passen diese Basiszinssätze basierend auf Ihrer Kreditwürdigkeit und Kreditlaufzeit an.

Wenn Sie sich für Stabilität entscheiden, gliedern sich die Begriffe wie folgt auf.

Die 30-jährige Festhypothek
Dies ist aus gutem Grund der Standard. Es bietet die niedrigstmögliche monatliche Zahlung. Das entlastet den Cashflow. Allerdings zahlen Sie über die Laufzeit des Darlehens die höchsten Zinsen. Es gibt einen Silberstreif am Horizont. Diese Zinsen können Sie von Ihrer Steuer absetzen. Wenn Sie vorhaben, ein Jahrzehnt oder länger im Haus zu bleiben, ist diese langfristige Bindung oft die Gesamtkosten wert.

Die 20-jährige Festhypothek
Diese sind schwerer zu finden. Die kürzere Laufzeit erzwingt jedoch einen schnelleren Eigenkapitalaufbau. Ihre monatlichen Zahlungen sind höher als bei der 30-Jahres-Option. Im Gegenzug ist der Zinssatz in der Regel niedriger. Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen. Das Haus gehört Ihnen früher.

Die 15-jährige Festhypothek
Dies ist der schnellste Weg zum Eigentum. Es teilt die Vorteile des 20-jährigen Darlehens. Schnellere Auszahlung. Höheres Eigenkapital. Niedrigerer Tarif. Aber die monatliche Zahlung ist noch höher. Sie benötigen ein seriöses Einkommen, damit dies funktioniert, ohne Ihr Budget zu belasten.

Festhypotheken bieten langfristige Stabilität und locken Kreditnehmer an, die bleiben wollen.

Warum eine Hypothek mit variablem Zinssatz wählen?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) funktioniert anders. Der Tarif ändert sich. Normalerweise jährlich. Es verfolgt die Marktbedingungen. Ihre monatliche Zahlung folgt dementsprechend.

Warum sollte sich jemand dafür anmelden? Weil die Startrate niedriger ist. Oft deutlich niedriger. Selbst als die 30-jährigen Festzinsen im Jahr 2010 nahe historischen Tiefstständen lagen, waren die ARM-Zinsen fast einen ganzen Prozentpunkt günstiger.

ARMs sind auch für Menschen sinnvoll, die wissen, dass sie umziehen werden. Wenn Sie planen, innerhalb weniger Jahre zu verkaufen, können Sie sich über den niedrigen Anfangspreis freuen, bevor er sich anpasst.

Doch Absichten scheitern oft. Während des Immobilienbooms dachten viele Kreditnehmer, sie würden schnell verkaufen. Sie blieben stecken. Sie sahen sich mit einem „Reset“-Tarif konfrontiert, den sie sich nicht leisten konnten. Sie haben das Kleingedruckte nicht gelesen.

Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, müssen Sie die Mechanik verstehen.

Wie oft passt es sich an?
Ein herkömmlicher ARM passt sich jedes Jahr an. Aber es gibt Variationen. Sie können ARMs mit einer Laufzeit von sechs Monaten finden. Einjährige ARMs. Zweijährige ARMs.

Hybrid-ARMs sind beliebt. Betrachten Sie den 5/1-Jahres-ARM. Der Zinssatz ist fünf Jahre lang festgeschrieben. Anschließend wird der Restbetrag des Darlehens jährlich angepasst. Oder schauen Sie sich den 3/3-Jahres-ARM an. Auf drei Jahre fixiert. Dann erfolgt eine Anpassung alle drei Jahre.

Was sind die Obergrenzen?
Obergrenzen sind Grenzen. Sie beschützen dich. Sie bestimmen, wie stark der Zinssatz steigen kann.
* Vorläufige Obergrenzen begrenzen den Anstieg pro Anpassung.
* Lebenslange Obergrenzen begrenzen den Gesamtanstieg über die Laufzeit des Darlehens.

Unterschreiben Sie niemals einen ARM ohne Kappen. Ohne sie könnte Ihre Zahlung in die Höhe schnellen.

Wie wird der Tarif ermittelt?
ARM-Sätze sind an Indizes gekoppelt. Dabei kann es sich um einjährige US-Schatzanweisungen handeln. Einlagenzertifikate. Der London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR). Kreditgeber nehmen diesen Index und fügen eine Marge hinzu. Normalerweise zwei bis vier Prozentpunkte.

Wenn der Index steigt, steigt Ihr Zinssatz. Aber es gibt einen Haken. Wenn die Zinssätze sinken, gilt dies möglicherweise nicht für Ihren ARM-Zinssatz. Die Marge bleibt fest. Der Index bewegt sich. Lesen Sie den Vertrag.

Schauen wir uns nun einige der weniger verbreiteten Hypothekenoptionen an, wie staatlich geförderte Darlehen, Ballonhypotheken und umgekehrte Hypotheken.

Über den Standardkredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren hinaus

Die meisten Menschen denken an Hypotheken schwarz auf weiß. Behoben. Einstellbar. Du kennst die Übung. Aber der Markt ist chaotischer.

Betrachten Sie die Ballonhypothek. Es ist kurzfristig, normalerweise fünf bis sieben Jahre. Aber es wird wie ein 30-jähriger Kredit getilgt. Ihre monatlichen Zahlungen sehen winzig aus. Bequem sogar.

Dann landet der Ballon.

Am Ende der Laufzeit schulden Sie den gesamten Restbetrag. Wir sprechen hier von nahezu der ursprünglichen Kreditsumme. Wenn Sie das Haus nicht sofort verkaufen oder refinanzieren können, stecken Sie fest. Es ist ein Drahtseilakt ohne Sicherheitsnetz.

Dann gibt es noch umgekehrte Hypotheken. Konzipiert für Hausbesitzer ab 62 Jahren. Die Bank bezahlt dich. Monatliche Kontrollen. Oder eine Kreditlinie. Sie leihen sich gegen Eigenkapital.

Keine Zahlungen fällig. Solange du bleibst. Sie müssen den Kredit erst zurückzahlen, wenn Sie verkaufen, umziehen oder sterben.

Aber der Haken? Die Abschlusskosten sind hoch. Und Sie schulden weiterhin Grundsteuern und Hypothekenversicherungen. Es ist kein kostenloses Geld. Es ist geliehene Zeit.

Von der Regierung unterstützte Optionen erklärt

Drei Bundesbehörden unterstützen diese Kredite. Sie verleihen das Geld nicht selbst. Sie versichern es.

Dadurch verlagert sich das Risiko von der Bank auf den Staat. Wenn Sie in Verzug geraten? Der Staat übernimmt den Schaden. Deshalb bieten sie bessere Konditionen an.

Bundeswohnungsverwaltung (FHA)
Wird von HUD ausgeführt. Ideal bei schlechter Bonität. Der Kreditgeber weiß, dass die Regierung ihn retten wird.
– Anzahlung: Nur 3 Prozent.
– Quelle: Kann von Familie, Arbeitgebern oder Wohltätigkeitsorganisationen stammen.

Veteranenverwaltung (VA)
Für qualifizierte Veteranen.
– Keine Anzahlung.
– Gelockerte Kreditanforderungen.
– Vorbehaltlich der Darlehensgrenzen des Landkreises.

Rural Housing Service (RHS)
Teil des USDA. Für Käufer auf dem Land und in Kleinstädten.
– Niedrige Zinssätze.
– Garantierte Kredite durch private Kreditgeber.
– Direkte staatlich finanzierte Kredite für Familien mit niedrigem Einkommen.

Dekodierung effektiver Jahreszins vs. Zinssatz

Die Zinssätze lügen.

Naja, nicht ganz. Sie erzählen einfach nicht die ganze Geschichte. Vergleichen Sie einen Zinssatz von 7 Prozent für einen Kredit mit einem Zinssatz von 6 Prozent für einen anderen? Du verfehlst den Punkt. Buchstäblich.

Der Truth in Lending Act zwingt Kreditgeber dazu, den Annual Percentage Rate (APR) offenzulegen.

Warum? Denn der Zinssatz ignoriert Gebühren. Entstehungsgebühren. Punkte. PMI. Abschlusskosten.

APR umfasst sie alle.

Dabei handelt es sich um die durchschnittliche jährliche Finanzierungsgebühr dividiert durch den geliehenen Betrag. Ausgedrückt als Prozentsatz. Er ist immer höher als der Notenkurs.

Hier ist die Falle.

Sie sehen zwei Anzeigen.
Kreditgeber A: 7 Prozent fest. Ein Punkt.
Kreditgeber B: 7 Prozent fest. Null Punkte.

Einfache Wahl? Vielleicht auch nicht.

Lassen Sie uns die Zahlen durchgehen.
Kreditbetrag: 100.000 $.
Monatliche Zahlung: 665,30 $.

Kreditgeber A berechnet einen Punkt. Das sind 1.000 $.
Zuzüglich 25 $ Anmeldegebühr.
Bearbeitungsgebühr von 250 $.
Weitere Abschlusskosten in Höhe von 750 $.

Gesamtgebühren: 2.025 $.

Diesen zieht der Kreditgeber vom Kredit ab. Sie erhalten 97.975 $ auf der Hand. Sie zahlen jedoch Zinsen für die vollen 100.000 US-Dollar.

Um die wahren Kosten zu ermitteln, berechnen Sie den Zinssatz, der einer Zahlung von 665,30 $ für einen Kredit in Höhe von 97.975 $ entspricht.

Der effektive Jahreszins springt auf 7,2 Prozent.

Kreditgeber B könnte auf den ersten Blick günstiger aussehen. Aber der effektive Jahreszins von Kreditgeber A erzählt die wahre Geschichte.

Gewinnt eine niedrigere Gebühr immer? Nicht unbedingt. Lesen Sie weiter. Das Verhältnis zwischen effektiven Jahreszins und den Bereitstellungsgebühren ist schwierig.

Kreditgeber vergeben Kredite nicht umsonst. Sie benötigen eine Vorauszahlung, und hier kommt die Erstellungsgebühr ins Spiel. Es handelt sich um den Rückschlag, den sie allein für die Bearbeitung Ihres Papierkrams erhalten. Normalerweise beträgt sie zwischen 0,5 und 1 Prozent der gesamten Kreditsumme bei US-Hypotheken. Es kann aber auch höher sein.

Schauen wir uns ein reales Szenario an, um zu sehen, warum der beworbene Tarif oft eine Lüge ist. Stellen Sie sich vor, Kreditgeber B beansprucht null Rabattpunkte. Klingt großartig, oder? Falsch. Sie erheben eine enorme Bereitstellungsgebühr von 3 Prozent. Fügen Sie die Bewerbungskosten und andere Abschlussposten in Höhe von insgesamt 3.820 US-Dollar hinzu, und der tatsächliche Betrag, den Sie erhalten, schrumpft. Wenn Ihr Kredit 100.000 US-Dollar betragen sollte, bleiben Ihnen nur 96.180 US-Dollar übrig. Der Kreditgeber berechnet immer noch Zinsen für einen kleineren Bargeldstapel, aber die Berechnung des effektiven Jahreszinses spiegelt diesen Verlust wider. Das Ergebnis? Ein effektiver Jahreszins von 7,39 Prozent. Der erste Kreditgeber sah im ersten Moment vielleicht günstiger aus, aber dieser hier kostet Sie einfach mehr an versteckten Gebühren.

Lassen Sie sich nicht vom Leitzins täuschen. Es ist ein Marketinginstrument. Schauen Sie sich den effektiven Jahreszins (APR) an. Es ist die einzige Zahl, die die Wahrheit über die Gesamtkosten der Kreditaufnahme sagt.

Was fließt in die APR-Berechnung ein?

Der effektive Jahreszins ist nicht nur Zinsen. Es handelt sich um eine Sammlung von Gebühren, gebündelt in einem Prozentsatz. Um Kreditgeber fair vergleichen zu können, müssen Sie wissen, was sich in der Tasche befindet. Die meisten dieser Kosten sind nicht verhandelbar, das heißt, Sie können sie nicht herunterhandeln.

Typische Einschlüsse in der APR-Zahl sind:

• Erstellungsgebühren
• Rabattpunkte
• Rücknahmegebühren
• Vorausbezahlte Hypothekenzinsen
• Hypothekenversicherungsprämien (falls zutreffend)
• Anmeldegebühren
• Versicherungskosten

Bei einigen Kosten handelt es sich um Pauschalgebühren, die von Dritten erhoben werden, wie z. B. Eigentumsversicherungen und Hausbewertungen. Diese sind Teil der Abschlusskosten, wirken sich jedoch nicht immer in der gleichen Weise auf den effektiven Jahreszins aus wie die Gebühren des Kreditgebers. Der Schlüssel liegt darin, nach einer Panne zu fragen. Sie müssen nicht selbst rechnen. Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, bei der Kreditoffenlegung die Bundeswahrheit anzugeben. In diesem Dokument wird der effektive Jahreszins festgelegt. Ihre Aufgabe ist es, es zu lesen, nicht nur zu unterschreiben.

Warum Kredithöhe und Zeitplan wichtig sind

Die Auswirkungen dieser Gebühren variieren je nachdem, wie viel Sie leihen und wie lange Sie bleiben.

Je höher der Kredit, desto weniger belasten diese festen Gebühren Ihren effektiven Jahreszins. Wenn Sie sich 500.000 US-Dollar leihen, handelt es sich bei den Abschlusskosten von 2.000 US-Dollar um einen Rundungsfehler. Wenn Sie sich 200.000 US-Dollar leihen, stellen diese 2.000 US-Dollar einen erheblichen Teil Ihres Eigenkapitals dar.

Dann ist da noch die Zeitleiste. Hypotheken sind Produkte mit einer Laufzeit von 30 Jahren, aber nur wenige Menschen leben 30 Jahre lang in ihrem Zuhause. Wenn Sie Rabattpunkte zahlen, um Ihren Tarif zu senken, setzen Sie auf eine langfristige Eigentümerschaft. Punkte im Voraus bezahlen, um monatliche Zahlungen zu sparen? Das ist eine Break-Even-Analyse.

Wenn Sie nach drei Jahren umfinanzieren oder verkaufen, könnten Sie diese Vorabpunkte mehr kosten als die monatlichen Ersparnisse. Du bekommst sie nie zurück. Ihr effektiver Zinssatz steigt sprunghaft an, weil Sie für einen Rabatt auf einen Kredit bezahlt haben

Kreditgeber achten vor allem auf eine Zahl: Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI). Die meisten wünschen sich ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 28/36. Das ist eine Abkürzung für zwei Grenzen. Maximal 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens fließen in die Wohnkosten. Nicht mehr als 36 Prozent fließen in alle monatlichen Schulden zusammen.

Dazu gehören die Hypothek, die Sie beantragen, sowie Autokredite, Studienkredite, Mindestbeträge für Kreditkarten und alle anderen langfristigen Schulden. Die Regeln können sich je nach Höhe Ihrer Anzahlung oder Art des Darlehens leicht ändern, aber der 28/36-Benchmark bleibt der Branchenstandard für die Qualifizierung.

Wie Ihr monatliches Einkommen Ihre Hypothek begrenzt

Lassen Sie uns die Mathematik aufschlüsseln, damit Sie nicht raten. Angenommen, Sie verdienen 35.000 US-Dollar pro Jahr. Das entspricht einem Bruttomonatseinkommen von etwa 2.916 US-Dollar.

Wenn Sie ein Haus mit einer monatlichen Hypothekenzahlung von 800 US-Dollar in Betracht ziehen, sind Sie an der Wohnungsfront auf der sicheren Seite. 800 US-Dollar sind ungefähr 27 Prozent dieser 2.916 US-Dollar. Es liegt unter der 28-Prozent-Obergrenze.

Aber was passiert, wenn Sie Ihre anderen Schulden hinzufügen? Angenommen, Sie haben eine Rückzahlung von 200 $ für Ihr Auto und einen Studienkredit von 115 $. Das sind zusätzliche monatliche Verpflichtungen in Höhe von 315 US-Dollar.

Addieren Sie das zur 800-Dollar-Hypothek. Ihre monatlichen Gesamtschulden betragen 1.115 $. Jetzt sind 1.115 US-Dollar etwa 38 Prozent Ihres Bruttoeinkommens.

Ihr Verhältnis sieht aus wie 27/38. Das Gehäuseteil ist in Ordnung. Der Gesamtschuldenanteil ist es nicht. Kreditgeber verwenden in der Regel die kleinere der beiden Zahlen, um Ihre Qualifikationsgrenze zu bestimmen – in diesem Fall die 28-Prozent-Wohnraumgrenze. Da Ihre Gesamtverschuldung 36 Prozent übersteigt, wird Ihnen möglicherweise eine höhere Anzahlung verweigert oder Sie werden gezwungen, eine höhere Anzahlung zu leisten, um den monatlichen Hypothekensaldo zu senken.

Warum die Genehmigung des Kreditgebers nicht bedeutet, dass Sie es sich leisten können

Hier kommt es bei Heimwerkern oft zu Verbrennungen. Der Kreditgeber sagt Ihnen, wofür Sie qualifiziert sind. Sie sagen Ihnen nicht, was Sie sich leisten können.

Ihre Berechnung ignoriert Ihre Lebensmittelrechnung. Es ignoriert Ihr Benzin. Es ignoriert das teure Hobby, bei dem Sie nächstes Jahr vorbeischauen wollten. Es weiß nicht, ob Sie in fünf Jahren für eine Renovierung oder ein neues Auto sparen.

Ein Kreditgeber könnte sagen, dass Sie Anspruch auf eine Hypothekenzahlung in Höhe von 1.400 US-Dollar haben. Diese Zahl fühlt sich real an. Aber wenn Ihr tatsächliches Budget nur 1.200 US-Dollar nach Essen und Nebenkosten zulässt, leben Sie von geliehener Zeit. Vor allem, wenn Ihr Einkommen in den nächsten Jahren nicht deutlich steigen wird.

Verwenden Sie einen Hypotheken-Tragbarkeitsrechner. Führen Sie die Zahlen selbst durch. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass das „Qualifikationsschreiben“ des Kreditgebers grünes Licht dafür gibt, den letzten Dollar Ihres genehmigten Kreditbetrags auszugeben.

Die aktuelle Realität am Kreditmarkt

Sich für eine Hypothek zu qualifizieren ist heute schwieriger als während des Immobilienbooms. Damals konnten motivierte Käufer oft unabhängig von ihrer finanziellen Lage einen Kredit finden. Diese Ära ist vorbei.

Der Kreditmarkt ist seit Jahren angespannt. Kreditgeber reservieren ihre besten Zinssätze für Kreditnehmer, die als die sichersten Anbieter gelten. Das bedeutet eine hohe Kreditwürdigkeit, typischerweise zwischen 760 und 850. Es bedeutet auch eine erhebliche Anzahlung, oft 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises.

Wenn es Ihnen an Stabilität mangelt, erhalten Sie möglicherweise trotzdem einen Kredit, die Kosten sind jedoch höher. Möglicherweise müssen Sie aggressiver vorgehen oder einen höheren Zinssatz akzeptieren, um das Risiko auszugleichen.

Beschäftigungs- und Einkommensüberprüfung

Kreditgeber benötigen Stabilitätsnachweise. Sie prüfen Ihren beruflichen Werdegang und Ihre Kreditauskunft, um die Wahrscheinlichkeit einer Rückzahlung einzuschätzen.

Beschäftigungsverlauf
Sie wünschen sich eine feste Anstellung bei einem einzigen Arbeitgeber für die letzten zwei Jahre. Wenn Sie den Job wechseln, ist es in der Regel akzeptabel, zwei Jahre lang im gleichen Bereich tätig zu sein. Wenn Sie Einkünfte aus Teilzeitarbeit, Überstunden, Prämien oder selbstständiger Tätigkeit haben, zählt dies. Aber es muss eine dokumentierte zweijährige Geschichte haben. Wenn Sie diese Mindestanforderungen nicht erfüllen, haben Sie kein Pech. Möglicherweise müssen Sie einfach mit mehr Kreditgebern sprechen oder mit ungünstigeren Konditionen rechnen.

Kredithistorie
Stabilität im Zahlungsverkehr ist der Schlüssel. Kreditgeber schauen sich die letzten zwei Jahre Ihrer Kreditwürdigkeit genau an. Besonderes Augenmerk legen sie auf Miet- oder Hypothekenzahlungen, die mehr als 30 Tage zu spät erfolgen. Sie prüfen auch verspätete Kreditkartenzahlungen der letzten sechs Monate. Ein Muster an versäumten Zahlungen ist ein Warnsignal, das Ihre Bewerbung zum Scheitern bringen kann.

Dokumente, die Sie für einen Hypothekenantrag benötigen

Sie können diesen Teil nicht beflügeln. Der Kreditgeber benötigt einen bestimmten Stapel an Unterlagen. Wenn Sie diese bereithalten, beschleunigt sich der Prozess und verhindert, dass Sie eine Frist verpassen.

Hier ist die typische Checkliste:

• Abschlusskostenfonds : Nachweis der verfügbaren Mittel für die Abschlusskosten.
• Kaufvertrag : Der abgeschlossene Vertrag, der sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet wurde.
• Sozialversicherungsnummern : Für alle Bewerber.
• Adressverlauf : Vollständige Adressen der letzten zwei Jahre, einschließlich Namen und Adressen der Vermieter für alle Vermietungen.
• Beschäftigungsunterlagen : Namen, Adressen und alle in den letzten 24 Monaten von Arbeitgebern erzielten Einkünfte.
• W-2-Formulare : Für die zwei Jahre vor Ihrer Bewerbung.
• Gehaltsabrechnungen : Ihre letzte Abrechnung mit den Einnahmen seit Jahresbeginn.
• Schuldendetails : Namen, Adressen, Kontonummern, monatliche Zahlungen und aktuelle Salden für alle Darlehen und Belastungskonten.
• Vermögensauszüge : Namen, Adressen, Kontonummern und Salden für alle Einlagenkonten, Girokonten, Sparkonten, Aktien und Anleihen.
• Aktuelle Kontoauszüge : Die letzten drei Kontoauszüge für alle Einlagenkonten, Aktien und Anleihen.
• Unterhaltseinkommen : Wenn Sie auf Kindesunterhalt oder Unterhalt angewiesen sind, bringen Sie Gerichtsakten und entwertete Schecks mit, aus denen der Zahlungseingang hervorgeht.

Eine detailliertere Liste erhalten Sie bei Ihrem Kreditgeber oder Abschlussanwalt. Sie legen außerdem fest, welche Unterlagen beim eigentlichen Kreditabschluss erforderlich sind. Wir werden diesen letzten Schritt im nächsten Abschnitt behandeln.

Präqualifikation vs. Vorabgenehmigung: Den Unterschied kennen

Diese Begriffe werden oft synonym verwendet, bedeuten aber beim Hauskaufprozess zwei sehr unterschiedliche Dinge.

Bei der Präqualifikation handelt es sich um eine grobe Schätzung. Sie teilen einem Kreditgeber Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihre Kreditinformationen mit. Sie geben Ihnen eine ungefähre Vorstellung davon, was Sie sich leisten könnten. Es wird kein schweres Heben durchgeführt.

Vorabgenehmigung ist eine ernsthafte Verpflichtung. Der Kreditgeber ruft Ihre Kreditauskunft ab. Sie überprüfen Ihr Einkommen. Sie überprüfen Ihr DTI-Verhältnis anhand tatsächlicher Daten. Sie erledigen die Laufarbeit.

Durch die Vorabgenehmigung kommen Sie dem tatsächlichen Darlehen viel näher. Es zeigt Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Es schützt Sie auch vor Überraschungen. Wenn Sie Ihre eigene Kreditauskunft nicht überprüft haben, kann der Kreditgeber durch die vorherige Vorabgenehmigung etwaige Fehler oder Probleme erkennen, bevor Sie sich in ein Haus verlieben.

Erfahren Sie mehr darüber, wie sich diese Schritte auf Ihre Kaufkraft auswirken.

Du denkst, du bezahlst nur das Haus. Du liegst falsch. Die Gesamtkosten für den Besitz eines Eigenheims umfassen viel mehr als Ihre monatliche Hypothekenzahlung. Sobald Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, beginnt der Abschlussprozess.

Das ist nicht nur Papierkram. Es handelt sich um eine legale Übertragung. Die Urkunde wird auf Ihren Namen übertragen. Eine Eigentumsversicherung wird ausgestellt. Finanzierungsdokumente werden abgestempelt und an den Bezirksschreiber geschickt. Da es sich hierbei um ein rechtliches Ereignis handelt, benötigen Sie in der Regel einen Anwalt oder einen Treuhänder Dritter, der die Sache überwacht. Und zuzusehen, wie sich Räder drehen, kostet Geld. Vieles davon.

Diese Gebühren summieren sich zu dem, was wir Abschlusskosten nennen. Sie sind echt. Sie sind erheblich. Und sie variieren stark, je nachdem, wo Sie leben.

Warum die Abschlusskosten so unterschiedlich sind

Wenn Sie in einem Hochsteuergebiet wohnen, steigen Ihre Kosten. So einfach ist das. Makler, Kreditgeber und Anwälte haben in verschiedenen Märkten unterschiedliche Gebührensätze. Erwarten Sie keine einheitliche Preisgestaltung.

Normalerweise zahlen Sie zwischen 3 und 6 Prozent Ihres gesamten Kreditbetrags an Abschlusskosten. Lass uns rechnen. Wenn Sie ein Darlehen in Höhe von 100.000 US-Dollar haben, müssen Sie mit zusätzlichen Gebühren in Höhe von 3.000 bis 6.000 US-Dollar rechnen. Nur um den Deal abzuschließen.

Du kannst dagegen ankämpfen. Du solltest dagegen ankämpfen.

Das Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) ist auf Ihrer Seite. Kreditgeber müssen Ihnen innerhalb von drei Tagen nach Eingang Ihres Antrags eine Schätzung dieser Kosten nach Treu und Glauben vorlegen. Lesen Sie dieses Dokument. Suchen Sie nach Gebühren, die Sie senken können. Sie können mit dem Kreditgeber verhandeln. Sie können den Verkäufer bitten, einen Teil davon zu bezahlen. Machen Sie die Arbeit.

Die drei Gebührenkategorien

Um zu verstehen, wofür Sie bezahlen, gruppieren Sie die Gebühren in drei Kategorien.

1. Die tatsächlichen Kosten für die Kreditaufnahme.
2. Die Gebühren für die Eigentumsübertragung der Immobilie.
3. An staatliche und lokale Regierungen gezahlte Steuern.

Wir zerlegen jetzt den ersten Eimer. Dies sind die Gebühren, die Kreditgeber verlangen, um Ihr Geld zu Ihnen zu bringen.

Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren

Beginnen Sie mit der Bearbeitungsgebühr. Dies deckt die anfängliche Laufarbeit ab. Die Anwendung. Der Zugang zur Bonitätsauskunft. Normalerweise liegt dieser zwischen 400 und 550 US-Dollar. Achten Sie auf versteckte Spaltungen. Manchmal listet der Kreditgeber die Kreditauskunftsgebühr getrennt von der Bearbeitungsgebühr auf. Es sind die gleichen Kosten, nur zweimal aufgeführt. Kreditgeber sorgfältig vergleichen.

Als nächstes folgt die Bewertung. Der Kreditgeber muss wissen, dass die Immobilie Ihren Preis wert ist. Sie schicken einen unabhängigen Gutachter ein. Diese Person vergleicht Ihr Zuhause mit ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft. Abhängig vom Preis des Hauses kostet es etwa 250 US-Dollar oder mehr.

„Ein Wertgutachten vergleicht den Wert der Immobilie mit ähnlichen Objekten in der gleichen Nachbarschaft.“

Originierungs- und Rabattpunkte

Kreditgeber erheben oft eine Bereitstellungsgebühr. Dies ist unabhängig von der Bearbeitungsgebühr. Es deckt den zusätzlichen Aufwand für die Vorbereitung Ihrer Hypothek ab. Es kann sich um eine Pauschalgebühr handeln. Oder ein Prozentsatz der Hypothek.

Seien Sie vorsichtig mit der Prozentversion. Wenn sie prozentual abrechnen, handelt es sich oft um einen getarnten „Rabattpunkt“. Dadurch ändern sich Ihre steuerlichen Auswirkungen. Es verändert Ihre Gesamtkosten. Fragen Sie den Kreditgeber genau, wie hoch diese Gebühr ist. Gehen Sie nicht davon aus.

Dies führt zu Rabattpunkten. Der Kauf von Punkten bedeutet, dass Sie Ihren Zinssatz senken. Ein Punkt entspricht einem Prozent der Kreditsumme. Sie zahlen diese bei der Kreditgenehmigung oder bei Abschluss.

Macht es Sinn? Oftmals ja. Durch den Kauf von Punkten können Sie über die Laufzeit des Darlehens Tausende an Zinsen sparen. Stöbern Sie herum. Sehen Sie, welche Kreditgeber Punkte anbieten. Bei einigen können Sie die Kosten zu Ihrer Hypothek hinzufügen. Andere wollen, dass es im Voraus bezahlt wird. Sie können diese Punkte auch von Ihrer Bundeseinkommensteuer abziehen. Überprüfen Sie die Regeln.

Kosten für die Dokumentenerstellung

Schließlich gibt es noch die Dokumentenerstellungsgebühr. Damit ist der Berg an Papierkram abgedeckt. Der Kreditgeber, der Anwalt oder die Treuhandgesellschaft berechnen diese Gebühr. Es zahlt sich für die Arbeit aus, all diese Rechtsformen zu schaffen und zu organisieren.

Normalerweise handelt es sich um einen Pauschalpreis. Manchmal handelt es sich um einen Prozentsatz der Kreditsumme. Dieser Prozentsatz beträgt typischerweise weniger als ein Prozent. Es kann in Ihrer Anmeldegebühr oder Ihrer Anwaltsgebühr enthalten sein. Wenn es separat aufgeführt ist, stellen Sie sicher, dass es Ihnen nicht doppelt in Rechnung gestellt wird.

Das ist erst der Anfang. Es fallen mehr Gebühren an. Weitere Tricks. Weitere Orte, an denen Sie Geld sparen können, wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen.

Rechts- und Inspektionsrealität

Anwaltskosten sind nicht nur ein Vorschlag. Sowohl Sie als auch Ihr Kreditgeber werden sie bezahlen. Ihr Anwalt erstellt die Unterlagen. Sie haben den Abschluss ordnungsgemäß eingerichtet. Sie brauchen eine Vertretung. Ihr Abschlussanwalt wahrt Ihre Interessen. Sie könnten am Tisch sitzen. Oder sie könnten es aus der Ferne ermöglichen.

Der Prozess ist spezifisch. Der Anwalt erhebt Gebühren. Sie übertragen Ihnen die Urkunde. Sie zahlen Ihre ausstehenden Steuern und Stromrechnungen. Sie zahlen sich selbst. Sie zahlen andere Abschlusskosten. Alles andere geht an den Verkäufer.

Rechnen Sie mit Anwaltskosten zwischen 500 und 1.000 US-Dollar oder mehr. Der Preis richtet sich nach dem Immobilienwert. Es hängt auch davon ab, wie chaotisch der Verkauf ist. Komplexität kostet Geld.

Inspektionen sind nicht verhandelbar. Ihr Kreditgeber wird eine Hausinspektion verlangen. Sie benötigen einen Beweis dafür, dass die Struktur stabil ist. Sie brauchen den Beweis, dass es keine Termiten gibt. Zerstörerische Insekten sind wichtig.

Wenn Ihr Grundstück über einen Brunnen verfügt, müssen Sie das Wasser testen. Für städtisches Leitungswasser ist dies nicht erforderlich. Brunnenwasser tut es. Manchmal geht es bei dem Test nur um die Quantität. Es prüft, ob genügend Wasser vorhanden ist, um das Haus zu erreichen. Qualität könnte ignoriert werden.

Überspringen Sie nicht die Qualitätsprüfung. Wenn der Kreditgeber nur die Menge prüft, beauftragen Sie einen eigenen Test. Sie wohnen im Haus. Trink das Wasser. Testen Sie selbst die Qualität.

Eine Versicherung ist Pflicht. Sie benötigen eine Hausratversicherung. Sie benötigen eine Gefahrenversicherung. Die meisten Staaten verlangen diese Richtlinien beim Abschluss. Sie müssen die Prämie für das erste Jahr im Voraus bezahlen. Das schützt Ihre Investition. Es schützt auch den Kreditgeber. Wenn das Haus abbrennt, ist das Geld da.

Die Betriebs- und Sicherheitskosten

Eine private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Falle, wenn Sie nicht aufpassen. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 Prozent des Hauswerts beträgt, lösen Sie PMI aus. Dies schützt den Kreditgeber. Sie deckt sie ab, wenn Sie mit Zahlungen in Verzug geraten.

Die Prämien werden zu Ihrer monatlichen Hypothek hinzugerechnet. Sie gehen auf dasselbe Treuhandkonto. Auch Ihre Steuern und Versicherungszahlungen schwimmen in diesem Pool. Sie zahlen diese Prämien, bis Sie 20 oder 25 Prozent Eigenkapital erreichen.

Manchmal bleiben sie hier. Sie können die Laufzeit des Darlehens überdauern. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie automatisch verschwinden. Lesen Sie das Kleingedruckte.

Umfragen sind eine weitere Anforderung des Kreditgebers. Viele Kreditgeber verlangen eine unabhängige Grundstücksvermessung. Warum? Um auf Änderungen zu prüfen. Neue Strukturen. Übergriffe. Hat der Nachbar seit der letzten Vermessung einen Zaun über der Grundstücksgrenze gebaut?

Diese Umfragen kosten 250 bis 500 US-Dollar. Es ist ein kleiner Preis, um einen Zaunstreit mit Ihrem Nachbarn zu vermeiden.

Timing-, Titel- und Steuerfallen

Vorausgezahlte Zinsen sind ein heimlicher Kostenfaktor. Ihre erste Hypothekenzahlung ist erst in sechs bis acht Wochen fällig. Aber die Zinsen beginnen an dem Tag zu wachsen, an dem Sie schließen. Der Kreditgeber berechnet die Zinsen für diesen angebrochenen Monat. Sie zahlen es im Voraus.

Planen Sie Ihren Abschluss strategisch. Streben Sie das Ende des Monats an. Dadurch verringern sich die von Ihnen geschuldeten Vorauszahlungszinsen. Ein paar Tage Unterschied können Hunderte einsparen. Lassen Sie kein Geld auf dem Tisch liegen.

Die Gebühren für die Eintragung einer Urkunde sind unkompliziert. Sie kosten normalerweise etwa 50 US-Dollar. Diese wird vom Bezirksschreiber bezahlt. Sie zeichnen die Urkunde auf. Sie erfassen die Hypothek. Sie aktualisieren die Abrechnungsinformationen für Grundsteuern. Ohne diese Angabe ist das Haus nicht Ihr rechtmäßiger Eigentümer.

Titelsuchen sind von entscheidender Bedeutung. Eine Titelfirma prüft öffentliche Aufzeichnungen. Sie schauen auf Taten. Sterbeurkunden. Gerichtsurteile. Grundpfandrechte. Streit um Testamente. Alles, was Eigentumsrechte berührt.

Dieser Schritt stellt sicher, dass niemand anderes einen Anspruch hat. Die Gebühren liegen zwischen 300 und 600 US-Dollar. Sie basieren häufig auf einem Prozentsatz der Immobilienkosten. Überspringen Sie das nicht. Ein schlechter Titel kann Sie das Haus kosten.

Die Eigentumsversicherung unterstützt die Suche. Wenn die Titelfirma etwas übersieht, sind Sie abgesichert. Eine Eigentumsversicherung schützt Sie vor der Zahlung einer Hypothek für ein Haus, das Sie nicht rechtmäßig besitzen.

Kreditgeber verlangen es. Sie sollten auch Ihre eigene Police abschließen. Es handelt sich um eine einmalige Gebühr. Sie deckt die Immobilie ab, solange sie Ihnen oder Ihren Erben gehört.

Die Titelversicherung des Kreditgebers kostet 0,2 bis 0,5 Prozent der Kreditsumme. Die Haftpflichtversicherung kostet 0,3 bis 0,6 Prozent. Es handelt sich um eine der günstigsten Versicherungsarten.

Wenn der Vorbesitzer den Titel nur ein paar Jahre lang besaß, fragen Sie nach einem „Neuausstellungspreis“. Er liegt in der Regel unter dem regulären Tarif. Sparen Sie, wo Sie können.

Die Abschlusssteuern variieren je nach Bundesstaat. Möglicherweise zahlen Sie die Steuern für drei bis acht Monate im Voraus. Oder Sie legen Geld auf ein Treuhandkonto. Dazu gehört auch die anteilige Schulsteuer. Gemeindesteuern. Sonstige erforderliche Abgaben.

Wenn möglich verhandeln. In manchen Fällen können Sie die Steuern mit dem Verkäufer teilen. Sie zahlen für die Monate nach dem Abschluss. Der Verkäufer bezahlt die Monate vor dem Abschluss. Der Splitpunkt ist das Abschlussdatum. Es ist fair. Es ist Standard. Aber man muss fragen.

Die Rechnung kommt immer wieder. Auch nach dem Schließen gibt es noch mehr.

Wie Sie mit PMI mit weniger Cash Down kaufen können

Eine private Hypothekenversicherung (PMI) ist die Überbrückung für Käufer, die nicht über zwanzig Prozent gespart haben. Es ist kein kostenloses Geld. Es ist eine Absicherung für den Kreditgeber, der nervös ist, wenn er einen Kredit ausgibt, wenn man so wenig Risiko eingeht. Es gibt Daten. Echte Daten. Dies zeigt, dass Menschen, die mehr Geld anlegen, weniger wahrscheinlich weggehen. Ein geringeres Risiko für die Bank bedeutet, dass sie den Scheck ausstellt.

Stellen Sie es sich so vor. Sie haben zehntausend Dollar. Ohne PMI können Sie nur ein Haus für 50.000 Dollar kaufen. Mit PMI erhalten Sie mit dem gleichen Geld ein Hunderttausend-Dollar-Haus. Oder vielleicht zweihunderttausend. Du bekommst mehr Haus. Aber Sie zahlen für dieses Privileg. Die Kosten skalieren mit der Kredithöhe. Für einen Hunderttausend-Dollar-Kredit mit einer Anzahlung von zehn Prozent müssen Sie mit einer monatlichen Zahlung von etwa vierzig Dollar rechnen. Es summiert sich. Aber Sie bauen Eigenkapital schneller auf, als wenn Sie gemietet hätten.

Wann können Sie PMI kündigen?

Die Regierung schritt ein, um die Kreditgeber davon abzuhalten, dieses Geld für immer zu behalten. Der Homeowners Protection Act von 1998 legt die Regeln fest. Wenn Sie Ihre Hypothek nach dem 29. Juli 1999 unterzeichnet haben, ist die Sache klarer. Das Gesetz schreibt eine automatische Stornierung vor, sobald Sie ein Eigenkapital von 22 Prozent basierend auf dem ursprünglichen Wert erreicht haben. Sie müssen nicht einmal fragen.

Sie können es auch früher anfordern. Zwanzig Prozent erreicht? Fordern Sie die Entfernung an. Aber es gibt einen Haken. Dies gilt nur für Darlehen, die nach dieser Frist von 1999 unterzeichnet wurden. Wenn Ihr Darlehen älter ist, können Sie immer noch eine Kündigung mit zwanzig Prozent Eigenkapital beantragen. Der Kreditgeber ist gesetzlich nicht gezwungen, Ja zu sagen. Sie könnten zögern.

Einige Staaten haben ihre eigenen Gesetze zur vorzeitigen Kündigung für Kredite aus der Zeit vor 1998. Überprüfen Sie Ihre örtlichen Gesetze.

Es gibt Ausnahmen von der Regel. Bei Zahlungsverzug bleibt die Uhr stehen. Wenn der Kredit als risikoreich gekennzeichnet ist, bleibt der PMI erhalten. Auch andere Grundpfandrechte an der Immobilie können einem Widerruf entgegenstehen. Halten Sie Ihre Zahlungen aktuell. Das ist der einfachste Weg, die zusätzlichen Kosten loszuwerden.

Die echten Spieler: Fannie und Freddie

Kreditgeber verdienen ihr echtes Geld nicht mit Zinsen. Sie schaffen es, indem sie verkaufen. Wenn eine Bank dreißig Jahre auf die Rückzahlung warten würde, würde ihr das Geld ausgehen, das sie anderen leihen könnte. Sie brauchen Liquidität. Jetzt.

Also verkaufen sie die Hypotheken. Auf dem Sekundärmarkt.

Die großen Käufer sind staatlich geförderte Unternehmen (GSEs). Fannie Mae und Freddie Mac. Sie wurden vom Kongress geschaffen, um Wohnraum für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zugänglich zu machen. Sie kaufen Hypotheken von lokalen Banken. Anschließend verpacken sie diese in hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS). Sie verkaufen diese Pakete an Anleger auf dem Anleihenmarkt.

Dieses System hat funktioniert. Bis es nicht mehr geschah.

Damit eine Hypothek von Fannie oder Freddie gekauft werden kann, müssen strenge Grenzwerte eingehalten werden. Im Jahr 2010 lag diese Grenze in den meisten Gegenden bei 417.000 US-Dollar für ein Standard-Einfamilienhaus. In Gebieten mit hohen Kosten wie Teilen von Hawaii könnten die Ausgaben bis zu 1,8 Millionen US-Dollar betragen. Wenn Ihr Kredit größer war, brauchten Sie einen Jumbo-Kredit. Keine GSE-Unterstützung.

Die von Fannie und Freddie verkauften MBS galten als solide. Sicher. Bis Hunderttausende Kreditnehmer zahlungsunfähig wurden. Der Wert dieser Wertpapiere stürzte ab. Internationale Banken hatten stark auf sie gesetzt. Die Schockwellen trafen die Weltwirtschaft hart.

Rettungsaktionen und Überleben

Im Jahr 2008 musste die Regierung eingreifen. Die Federal Housing Finance Agency übernahm Fannie und Freddie. Technisch gesehen traten sie in das „Konservatorium“ ein. Das US-Finanzministerium hat bis Juni 2010 145 Milliarden US-Dollar in sie gepumpt. Notliquidität. Ohne dieses Geld wäre der Kreditmarkt möglicherweise völlig eingefroren.

Nach der Übernahme handelte es sich immer noch um börsennotierte Unternehmen. Bis ihr Aktienkurs unter die Mindestanforderungen der New Yorker Börse fiel. Sie wurden 2010 dekotiert.

Trotz des Traumas der Krise bleiben sie die größten Käufer von Hypotheken. Sie sind unerlässlich. Das System ist darauf angewiesen, dass sie den Geldfluss aufrechterhalten. Auch wenn Sie ihnen nicht vertrauen.

Zwangsvollstreckung ist das nächste Thema. Und wie die Regierung versucht, Kreditnehmern dabei zu helfen, den völligen finanziellen Ruin zu verhindern. Aber das ist ein anderer Kampf.

Den Zwangsvollstreckungsprozess verstehen

Ausbleibende Zahlungen bedeuten nicht, dass Sie Ihr Haus über Nacht verlieren. Zwangsvollstreckung ist der rechtliche Mechanismus, den Kreditgeber nutzen, um Ihre Immobilie wieder in Besitz zu nehmen und sie zu verkaufen, um ihre Verluste auszugleichen. Das Ausmaß der Krise von 2008 ist nach wie vor beispiellos. Kreditgeber reichten in diesem Jahr 2 Millionen Klagen ein. Eine Million Kreditnehmer haben ihr Zuhause verloren. Analysten gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2010 bis zu 4 Millionen Haushalte benachrichtigt werden könnten.

Der Empfang einer Kündigung ist kein Todesurteil. Es ist ein Warnschuss.

Regierungsprogramme zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen

Bundesinitiativen zielen darauf ab, dass Sie zu Hause bleiben und Ihre Kreditwürdigkeit schützen. Besuchen Sie MakingHomeAffordable.gov, um die Berechtigung für vier spezifische Wege zu prüfen.

Home Affordable Refinanzierungsprogramm

Diese Option richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Zahlungen bis vor Kurzem auf dem Laufenden gehalten haben. Wenn der Wert Ihrer Immobilie stark gesunken ist, ermöglicht Ihnen dieses Programm eine Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz. Es richtet sich an diejenigen, die noch zahlungsfähig sind, aber eine Zahlungsanpassung benötigen, um über Wasser zu bleiben.

Home Affordable Modification Program

Wenn Ihre Hypothekenzahlung 31 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens übersteigt, können Sie Anspruch darauf haben. Die Regierung greift ein, um mit Ihrem Kreditgeber zu verhandeln. Dies ist von entscheidender Bedeutung, wenn Sie mit erheblichen Schwierigkeiten konfrontiert waren. Arbeitsplatzverlust. Medizinische Notfälle. Diese Ereignisse ermöglichen die Sicherung eines neuen, erschwinglichen Zahlungsplans.

Second Lien Modification Program

Viele Hausbesitzer halten sowohl erste als auch zweite Hypotheken. Wenn der erste Kredit nicht mehr zu bewältigen ist, folgt oft der zweite. Dieses Programm bietet Kreditgebern einen Anreiz, Zweitpfandrechte zu erlassen oder die Zinssätze auf 1 Prozent zu senken. Es reduziert die Gesamtschuldenlast erheblich.

Erschwingliche Alternativen zur Zwangsvollstreckung von Eigenheimen

Auch wenn eine Refinanzierung oder Modifizierung nicht möglich ist, gibt es immer noch Exit-Strategien. Die Regierung ermutigt Kreditgeber, einen Leerverkauf zu genehmigen. Das Haus wird für weniger als den geschuldeten Betrag verkauft. Der Kreditgeber übernimmt den Verlust, aber Sie vermeiden die vollständige Zwangsvollstreckung. Alternativ können Sie eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung anbieten. Sie übertragen den Titel freiwillig auf die Bank. Du gehst weg, ohne einen Rest zu haben. In beiden Fällen stellt die Regierung bis zu 3.000 US-Dollar für die Umzugskosten bereit.

Warum Kreditgeber Alternativen bevorzugen

Auch für Banken ist eine Zwangsvollstreckung teuer. Die Mortgage Bankers Association schätzt, dass die Bearbeitung einer einzelnen Forderung über 50.000 US-Dollar kostet. Dann muss die Bank den Vermögenswert verkaufen. Diese Immobilien werden oft für einen Bruchteil des ursprünglichen Kreditwerts verkauft. Es ist ein verlorenes Spiel für alle Beteiligten.

Vorsicht vor Betrug

Zahlen Sie nicht für eine Hypothekenberatung. Zahlen Sie nicht für Kreditänderungsdienste. Die Regierung warnt ausdrücklich davor, dass es sich häufig um Betrug handelt. Die Hilfe ist kostenlos verfügbar. Rufen Sie die HOPE-Hotline unter 888-995-HOPE an. Das Amt für Wohnungsbau und Stadtentwicklung betreibt diese gebührenfreie Telefonnummer. Es ist die offizielle Informationsquelle für Hausbesitzer in Schwierigkeiten.

Wenn Sie Ihre Hypothekenkosten senken müssen, um die Zeit anzuhalten, schauen Sie sich als Nächstes die Refinanzierungsmöglichkeiten an.

Der Kreditmarkt muss kein Käfig sein. Sie können immer noch Geld zurückfordern, wenn Sie wissen, wohin Sie gehen müssen.

Verhandlungen sind Ihr erster Hebel. Kreditgeber erhöhen häufig die Gebühren, die nicht streng reguliert sind. Gebühren für die Dokumentenerstellung? Anwaltskosten des Kreditgebers? Diese sind zu gewinnen. Tatsächliche Kosten wie Gutachten, Titelarbeiten und Kreditauskünfte sind festgelegt. Aber alles andere ist verhandelbar. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit solide ist, bitten Sie um eine Befreiung. Gehen Sie nicht davon aus, dass das erste Zitat das letzte ist.

Bei der Wahl der Kreditart verlieren die meisten Menschen später Geld.

Eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren kostet über die Laufzeit des Darlehens insgesamt die höchsten Dollarkosten. Es ist wahr. Aber Stabilität hat Wert. Nicht ohne Grund war dies jahrzehntelang der Goldstandard. Es überrascht Sie nicht. Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) oder eine 5/1-Hybridhypothek könnte heute günstiger erscheinen. Aber können Sie sich die Zahlung leisten, wenn der Tarif zurückgesetzt wird? Was passiert, wenn Ihr Einkommen stagniert? Die Krise von 2008 hat gezeigt, dass ein niedriger Anfangszinssatz kein gutes Geschäft ist. Führen Sie die Zahlen durch. Testen Sie Ihr Budget im Hinblick auf Worst-Case-Szenarien.

Strategien zur schnelleren Rückzahlung Ihres Kredits

Zusätzliche Zahlungen gehen direkt zu Lasten des Auftraggebers. Das ist der Schlüssel. Der Großteil Ihrer monatlichen Zahlung fließt in den ersten Jahren in Zinsen. Durch die Umleitung zusätzlicher Barmittel auf den Kapitalbetrag werden die Zinsen gemindert. Eine zusätzliche Zahlung pro Jahr kann die Laufzeit eines Darlehens mit einer Laufzeit von 30 Jahren um fast zehn Jahre verkürzen. Die Einsparungen sind real. Verwenden Sie einen Rechner, um die genauen Auswirkungen auf Ihre Zeitleiste zu ermitteln.

Zweiwöchentliche Zahlungen bieten eine raffinierte Möglichkeit, dies zu erreichen.

Anstelle eines großen monatlichen Schecks zahlen Sie alle zwei Wochen die Hälfte. Da das Jahr 52 Wochen hat, leisten Sie 26 halbe Zahlungen. Das entspricht 13 Vollzahlungen. Sie erhalten die Zuzahlung, ohne die Prise eines Pauschalbetrags zu spüren. Es passt zu vielen Gehaltsplänen. Eine 30-jährige Festhypothek kann auf diese Weise in etwa 23,5 Jahren amortisiert werden.

Der Verzicht auf eine private Hypothekenversicherung (PMI) ist ein weiterer direkter Gewinn.

Streben Sie eine Anzahlung von 20 % an. Die Messlatte ist hoch, aber die monatlichen Versicherungskosten entfallen. Wenn Sie bereits mit weniger als 20 % begonnen haben, überwachen Sie Ihr Eigenkapital genau. Sobald Sie diese Schwelle von 20 % erreicht haben, fordern Sie die Aufhebung des PMI. Bei 22 % erfolgt es oft automatisch, aber warten Sie nicht. Rufen Sie den Servicetechniker an.

Punkte sind ein anderes Tier.

Der Kauf von Punkten senkt Ihren Tarif im Voraus. Aber spart es Geld? Nicht immer. Es hängt davon ab, wie lange Sie im Haus bleiben. Verwenden Sie einen Punkterechner. Vergleichen Sie die Vorabkosten mit den monatlichen Einsparungen. Wenn Sie planen, in fünf Jahren zu verkaufen, kostet Sie der Kauf von Punkten möglicherweise mehr als Sie sparen. Stellen Sie sicher, dass der Erholungszeitraum zu Ihrem tatsächlichen Zeitplan passt.

Hypothekenmechanismen verstehen

Was genau ist eine Hypothek? Es handelt sich um einen Kredit, der durch Ihr Haus besichert ist. Der Kreditgeber gibt Ihnen den Großteil des Kaufpreises. Sie zahlen es mit Zinsen im Laufe der Zeit zurück. Wenn Sie in Verzug geraten, nehmen sie die Sicherheiten.

Die Berechnung Ihrer monatlichen Zahlung ist mit Online-Tools ganz einfach. Der Bankrate-Rechner ist ein zuverlässiger Ausgangspunkt. Die Höhe Ihrer Anzahlung wirkt sich direkt auf die monatliche Anzahl aus. Eine höhere Anzahlung bedeutet eine geringere monatliche Verpflichtung. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, kann dieser einzigartige, für Ihr Profil spezifische Faktoren modellieren.

Die Zinsberechnung ist einfache Mathematik, auch wenn sich der Gesamteffekt komplex anfühlt. Der Kreditgeber nimmt Ihren ausstehenden Kreditsaldo entgegen. Sie multiplizieren es mit Ihrer vereinbarten Jahresrate. Dann teilen sie durch 12. Das ist Ihr monatlicher Zinsanteil.

Die Feststellung der Qualifikation ist kein Ratespiel.

Lassen Sie sich vorab von einem Makler genehmigen. Sie prüfen Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, Ihre Kreditwürdigkeit und die Höhe der Anzahlung. Diese Kennzahlen bestimmen genau, wie viel Sie ausleihen können. Online-Schätzer von Realtor.com bieten eine schnelle Vorschau, aber die Vorabgenehmigung ist der eigentliche Test.

Die Zinssätze schwanken. Derzeit liegen sie in der Nähe historischer Tiefststände. Es ist ein 30-jähriger Festzinssatz von etwa 3 % verfügbar. Es wird erwartet, dass diese Stabilität vorerst anhält. Die Zinssätze hängen jedoch von Ihrem persönlichen Kreditprofil ab. Stöbern Sie herum. Der niedrigste beworbene Tarif geht selten an alle.