Ein Hauskauf ist stressig. Der Kauf eines Hauses mit Seele, Geschichte und potenziellen Verstößen gegen die Vorschriften ist eine ganz andere Sache. Sie möchten diese ursprünglichen Harthölzer. Sie möchten die Kronenformung. Sie wollen die Geschichte hinter den Mauern. Bevor Sie jedoch etwas unterzeichnen, müssen Sie die spezifischen Vertragsregeln für historische Immobilien verstehen.
Der Prozess beginnt mit der Verifizierung. „Historisch“ ist nicht nur ein Marketingbegriff, mit dem Makler einen höheren Preis rechtfertigen. Es ist eine rechtliche Bezeichnung mit realen Konsequenzen und Belohnungen.
Зміст
Überprüfung des Bezeichnungsstatus
Ihr erster Schritt besteht nicht darin, auf das Dach zu schauen. Es überprüft die Datenbank.
Sie müssen feststellen, ob die Immobilie offiziell im National Register of Historic Places (NRHP) aufgeführt ist. Dies ist die offizielle Liste der Bundesregierung mit erhaltenswürdigen Stadtteilen, Standorten, Gebäuden, Bauwerken und Objekten.
Überprüfen Sie das NRHP online. Ist die Immobilie einzeln aufgeführt? Wenn nicht, könnte es immer noch Teil eines historischen Viertels sein. Verwenden Sie die erweiterte Suchfunktion auf der NRHP-Website, um nach historischen Vierteln in Ihrem Zielgebiet zu suchen. Eine Immobilie kann durch die Verbindung mit ihrer Umgebung historisch sein, auch wenn sie nicht eigenständig unter Denkmalschutz steht.
Wenn die NRHP-Suche leer ausgeht, schreiben Sie sie noch nicht ab.
Viele Immobilien sind nicht einzeln aufgeführt, haben aber eine lokale oder staatliche Anerkennung erhalten. Der National Park Service stellt fest, dass bei einem Haus, das vor 1936 gebaut wurde, ein erheblicher Spielraum besteht. Frühere Eigentümer haben möglicherweise mit örtlichen Behörden zusammengearbeitet, um historische Vorteile zu erzielen, ohne eine vollständige Bundesnotierung auszulösen.
„Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich an Ihr örtliches Denkmalschutzamt. Sie sind die ultimative Autorität darüber, ob eine Immobilie dem historischen Weg gefolgt ist.“
Besuchen Sie die Website des National Park Service. Es verfügt über schnelle Verbindungen zu allen staatlichen Denkmalämtern. Dort finden Sie Kontaktinformationen zu örtlichen Naturschutzvereinen. Sie erfahren, ob anhängige Anträge oder bestehende Benennungen nicht in den Datenbanken des Bundes aufgeführt sind.
Sobald Sie einen bestätigten historischen Status haben, können Sie die Vor- und Nachteile abwägen. Beginnen wir mit den finanziellen Vorteilen.
Der finanzielle Vorteil des Besitzes eines historischen Hauses
Das bekommen Sie nicht umsonst. Der Staat bietet Anreize, denn die Bewahrung der Geschichte kostet Geld. Hier kommt das Geld her.
1. Renovierungskredite
Das U.S. Department of Housing und HUD bieten hierfür konkrete Hilfe an. Wenn es sich bei Ihrem historischen Anwesen ebenfalls um ein Sanierungsobjekt handelt, sehen Sie sich das 203k-Programm der Federal Housing Administration an.
Mit diesem Darlehen können Sie bis zu 35.000 US-Dollar an zusätzlichen Mitteln in Ihre Hypothek speziell für Reparaturen und Renovierungen finanzieren. Es ist für historische Immobilien konzipiert. Es überbrückt die Lücke zwischen dem Kauf des Hauses und der Bewohnbarkeit.
2. Steuererleichterungen
Steuerstopps, Steuerermäßigungen und Steuergutschriften sind üblich. Diese können von Bundes-, Landes-, Kreis- oder Kommunalverwaltungen kommen.
Hier ist der Haken. Steuererleichterungen des Bundes, insbesondere die Renovierungsgutschrift in Höhe von 20 %, setzen in der Regel voraus, dass die Immobilie „einkommensgenerierend“ ist.
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz selbst einrichten, erhalten Sie wahrscheinlich keinen Bundeskredit. Wenn Sie den Raum in ein Geschäft umwandeln – ein Bed & Breakfast, ein Ladenlokal, ein Büro –, könnten Sie das tun. Die Regeln variieren je nach Gerichtsbarkeit.
3. Erhaltungsdienstbarkeiten
Dies ist ein leistungsstarkes Werkzeug für viele historische Hausbesitzer. Eine Denkmalschutzdienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und einer Regierung oder einer gemeinnützigen Organisation.
Sie erklären sich damit einverstanden, den historischen Charakter der Immobilie zu bewahren. Im Gegenzug erhalten Sie Steuererleichterungen. Das ist kein neues Konzept. Viele Bundesstaaten und Städte haben Systeme zur Bewertung dieser Vorschläge eingerichtet.
Da jeder Ort anders funktioniert, müssen Sie sich bei Ihrem örtlichen Denkmalschutzamt nach spezifischen Dienstbarkeitsprogrammen erkundigen. Sie werden darlegen, welche Änderungen zulässig sind und welche Steueranreize verfügbar sind.
Diese Vorteile sind erheblich. Sie kompensieren die hohen Kosten für den Erhalt alter Bausubstanz. Aber es gibt eine Kehrseite.
Die Nachteile des historischen Wohneigentums
Der Besitz einer historischen Immobilie bedeutet, mit Einschränkungen zu leben. Der Regierung und den örtlichen Behörden liegt die ästhetische und strukturelle Integrität der Vergangenheit am Herzen. Dies schränkt Ihre Autonomie ein.
„Die historische Bezeichnung bedeutet oft, dass man ohne Genehmigung nicht einfach eine Wand einreißen oder Fenster durch modernes Vinyl ersetzen kann.“
Sie werden mit strengen Überprüfungsprozessen konfrontiert sein. Für jede Änderung, die Sie vornehmen, ist wahrscheinlich eine Genehmigung erforderlich. Dies verlangsamt Renovierungen. Es erhöht die Kosten. Es erfordert Geduld.
Außerdem besteht das Risiko einer obligatorischen Wartung. Wenn eine Dienstbarkeit vorliegt, sind Sie möglicherweise gesetzlich verpflichtet, bestimmte Merkmale beizubehalten. Sie können sie nicht ignorieren.
Darüber hinaus können die Versicherungskosten höher sein. Alte Leitungen, alte Leitungen und ältere Dachmaterialien bergen ein höheres Risiko. Sie benötigen eine spezielle Absicherung.
Schließlich kann der Wiederverkaufswert schwierig sein. Während einige Käufer die Geschichte lieben, sehen andere nur die Kopfschmerzen. Sie schränken Ihren Kreis potenzieller Käufer ein.
Die Vorteile sind real. Die Kosten sind real. Die Einschränkungen sind real.
Bevor Sie ein Angebot abgeben, müssen Sie genau wissen, wofür Sie sich anmelden. Im nächsten Abschnitt werden die spezifischen Fallstricke erläutert, die Sie vermeiden müssen, und wie Sie durch den Genehmigungsprozess navigieren, ohne verrückt zu werden.
Fahren Sie mit Teil 2 fort, um sich über die Nachteile zu informieren.
Sie wollen Steuererleichterungen. Du verstehst sie. Aber es gibt immer einen Haken.
Um diese Pausen einzuhalten, müssen Eigentümer historischer Immobilien oft auf bestimmte Rechte verzichten. Hier kommen Fassadendienstbarkeiten ins Spiel.
Eine Dienstbarkeit ist im Wesentlichen eine Schenkung. Sie übertragen der Denkmalschutzorganisation die Rechte an der Außenseite Ihres Gebäudes. Im Gegenzug erhalten Sie einen Spendenabzug. Es klingt einfach. Das ist es nicht.
Überprüfen Sie Ihre Urkunde. Achten Sie vor dem Kauf auf diese Angaben. Sind sie dauerhaft? Oder verfallen sie? Die steuerlichen Auswirkungen können chaotisch sein.
Warum Fassadendienstbarkeiten wichtig sind
Stellen Sie es sich so vor. Sie verkaufen den optischen Charakter Ihres Hauses an eine gemeinnützige Organisation. Der Eigenschaftswert könnte aufgrund dieser Einschränkung sinken. Das ist gut für Ihren Kaufpreis. Es ist auch gut für die Grundsteuer.
Aber dann möchte man renovieren.
Wenn man das Äußere verändern will, muss man durch die Luft springen. Einige Dienstbarkeiten bedecken die Fassade. Einige decken den Innenraum ab. Einige decken die Struktur selbst ab. Andere beschäftigen sich mit der Landschaftsgestaltung.
Es kommt auf die konkrete Rechtssprache an.
Wenn Sie historische Fenster austauschen oder die Dachlinie ändern möchten, könnte es schwierig werden. Die Naturschutzgruppe hat ein Vetorecht. Sie können nicht einfach ein neues Abstellgleis kaufen und Schluss machen.
Das Urteil zum historischen Eigentum
Bevor Sie die Papiere unterschreiben, schauen Sie sich den Titel an.
Wenn es sauber ist, sind Sie im Klaren. Sie können die Steuervorteile frei erkunden.
Wenn es Mitfahrer gibt, machen Sie eine Pause. Wägen Sie die Kopfschmerzen gegen den Nutzen ab. Willst du das Prestige? Oder möchten Sie die Freiheit, Dinge zu ändern?
Die meisten Menschen kaufen historische Häuser wegen ihres Charmes. Sie kaufen sie selten wegen der einfachen Renovierung.
Häufige Fragen zu historischen Immobilien
Gibt es echte Steueranreize?
Ja. Je nachdem, wo Sie wohnen, kann es zu einem Steuerstopp oder einer Steuerermäßigung kommen. Kommunalverwaltungen bieten häufig Kredite für Reha-Maßnahmen an.
Die Bundesregierung hat ein konkretes Programm. Es bietet eine Steuergutschrift von 20 % für einkommensbringende historische Immobilien, die Sie sanieren. Das ist eine beträchtliche Summe, wenn Sie ein Gebäude umbauen oder ein Unternehmen betreiben.
Ist es eine gute Investition?
Die Preise können höher sein. Eine historische Immobilie kann 26 % mehr wert sein als vergleichbare Häuser in der gleichen Gegend. Sie neigen auch dazu, ihren Wert bei Marktabschwüngen zu behalten.
Es gibt einen Nachteil. Die Regulierung ist streng. Wenn Ihr Zuhause im nationalen Register eingetragen ist, können Sie nicht einfach tun und lassen, was Sie wollen. Renovierungen sind schwierig. Dennoch sind sie oft notwendig, weil das Haus alt ist.
Was macht ein Haus historisch?
Das National Register of Historic Places setzt Maßstäbe. Es kommt nicht nur auf das Alter an.
Ein Haus könnte sich qualifizieren, wenn es:
– Ist mit bedeutenden historischen Ereignissen verbunden.
– Gehörte einer wichtigen Person in der Geschichte.
– Zeigt charakteristische Bauweisen einer bestimmten Zeit.
– Wurde von einem Meisterarchitekten entworfen.
– Hat einen hohen künstlerischen Wert.
– Bietet wichtige historische Daten.
Wie alt muss es sein?
In der Regel 50 Jahre.
Das ist der Standard-Grenzwert. Wenn eine Immobilie jünger ist, muss es besonders wichtig sein, den Status zu erhalten. Es ist eine hohe Messlatte für neuere Gebäude.
Ist der Besitz historischer Häuser günstiger?
Nein. Sie sind normalerweise teurer.
Sie zahlen mehr, um sie zu kaufen. Sie zahlen mehr, um sie zu reparieren. Die Richtlinien sind streng. Alte Häuser verfügen über ineffiziente Versorgungseinrichtungen. Sie beschäftigen sich mit Faktoren, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen.
Die Kosten summieren sich schnell.
