Sebelum tahun 1930-an, kepemilikan rumah merupakan kemewahan yang diperuntukkan bagi orang kaya. Hanya 40% keluarga Amerika yang memiliki rumah karena pembelian tunai adalah satu-satunya pilihan. Tidak ada pinjaman bank untuk membeli rumah. Hal itu berubah ketika sistem hipotek muncul. Saat ini, sistem yang sama terasa rumit dan berisiko bagi banyak pembeli.
Hipotek hanyalah pinjaman yang dijamin dengan rumah Anda. Bank memberi Anda 80% dari harga rumah. Anda membayarnya kembali dengan bunga seiring waktu. Jika Anda melewatkan pembayaran, pemberi pinjaman mengambil rumah itu. Proses hukum ini disebut penyitaan.
Зміст
Hipotek Suku Bunga Tetap vs. Suku Bunga Disesuaikan (ARM)
Selama beberapa dekade, pinjaman dengan suku bunga tetap adalah satu-satunya pilihan nyata. Anda mendapat satu tingkat bunga selama 30 tahun. Pembayaran tetap stabil. Lalu muncullah KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan atau ARM pada tahun 1980an. Ini dimulai dengan tarif yang lebih rendah. Mereka mengatur ulang setiap tahun.
Selama booming perumahan baru-baru ini, pemberi pinjaman menjadi agresif. Mereka menawarkan ARM yang “kreatif”. Ini memiliki periode reset yang singkat. Suku bunga penggoda memikat peminjam. Tidak ada batasan seberapa tinggi angka tersebut bisa melonjak. Ketika perekonomian merosot, penyitaan pun terjadi. Sejak 2007, lebih dari 250.000 orang Amerika melakukan penyitaan setiap bulannya. Pada tahun 2010, kepemilikan kembali mencapai 1 juta rumah.
Banyak peminjam tidak memahami apa yang mereka tandatangani. Sebuah studi menemukan bahwa 35% peminjam ARM tidak mengetahui apakah suku bunga mereka dibatasi. Itu berbahaya. Anda perlu mengetahui persyaratan Anda.
Bagaimana Hipotek Bekerja Secara Legal
Secara hukum, hipotek menjaminkan properti sebagai jaminan atas hutang. Dalam bahasa Inggris yang sederhana, ini adalah pinjaman. Ini biasanya merupakan pinjaman terbesar yang pernah Anda ambil.
Pinjaman reguler memeriksa kredit dan pendapatan Anda. Mereka tidak memiliki jaminan. Hipotek menggunakan rumah itu sendiri sebagai jaminan. Tidak ada pembayaran? Pemberi pinjaman mengambil rumah itu.
Bank adalah pemberi pinjaman tradisional. Anda dapat mengajukan permohonan di bank lokal Anda. Atau berbelanja untuk mendapatkan harga yang lebih baik. Ingin bantuan? Broker hipotek dapat mencari pemberi pinjaman untuk Anda. Bank bukanlah satu-satunya sumber. Serikat kredit, dana pensiun, dan lembaga pemerintah juga menawarkan pinjaman ini.
Hipotek memiliki tingkat bunga. Mereka punya persyaratan. Jangka waktunya berkisar antara lima hingga 30 tahun. Biaya di sini lebih mahal dibandingkan di tempat lain. Beberapa biaya bersifat satu kali saja. Biaya penutupan adalah contoh utamanya. Lainnya terjadi setiap bulan. Anda membayar mereka dengan pembayaran Anda.
“Memahami persyaratan hipotek Anda sangat penting, khususnya kendala pinjaman non-tradisional.”
Mengapa Pengetahuan Penting
Kecelakaan perumahan menunjukkan kepada kita apa yang terjadi jika orang menebak-nebak. Mereka menandatangani dokumen yang tidak mereka baca. Mereka mengabaikan klausul pengaturan ulang. Mereka gagal melihat batas tarif. Hasilnya adalah kepemilikan kembali secara massal.
Kami akan merinci setiap jenis hipotek. Kami akan menjelaskan escrow. Kami akan mendefinisikan amortisasi. Kami akan mencantumkan biaya tersembunyi. Kami akan mulai dengan dasar-dasarnya. Apa sebenarnya hipotek itu? Itu adalah janji yang didukung oleh atap Anda. Tepati janji itu. Ketahui aturannya.
Ini bukan hanya teori. Itu adalah ekuitas Anda. Tempat berlindungmu. Aset terbesar Anda. Perlakukan itu seperti itu.
Anda mungkin berasumsi bahwa hipotek telah menjadi hal yang konstan sejak manusia pertama membangun tempat berlindung. Tampaknya logis. Bagaimana lagi orang bisa mendapatkan tempat tinggal?
Kenyataannya lebih berantakan.
Hipotek modern seperti yang kita kenal belum ada sampai tahun 1930-an. Dan yang mengejutkan, bank bukanlah pionirnya. Perusahaan asuransi memulai tren ini. Motif mereka tidak bersifat altruistik. Mereka ingin memperoleh properti ketika peminjam gagal bayar. Itu adalah strategi untuk mendapatkan aset real estat.
Kemudian datanglah Administrasi Perumahan Federal (FHA).
Peran FHA dalam Hipotek Modern
Pada tahun 1934, Depresi Hebat masih mencekik perekonomian. Hanya empat dari sepuluh rumah tangga yang memiliki rumah. Sistem pinjaman yang ada telah rusak.
Persyaratan pinjaman sangat brutal.
Pemberi pinjaman membatasi pinjaman sebesar 50 persen dari nilai pasar properti. Jadwal pembayaran kembali pendek. Tiga sampai lima tahun. Dan akhir masa jabatan itu menampilkan pembayaran balon.
Jika Anda membiayai 80 persen nilai rumah saat itu, uang muka Anda sebenarnya sebesar 80 persen. Anda hanya meminjam 20 persen. Itu mundur dari hari ini.
Struktur ini memaksa sebagian besar orang Amerika untuk tetap menjadi penyewa.
FHA mengubah segalanya.
Mereka menurunkan persyaratan uang muka. Mereka memperkenalkan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) sebesar 80 persen, 90 persen, dan lebih tinggi. Hal ini memaksa bank komersial untuk beradaptasi. Rata-rata orang Amerika tiba-tiba memiliki jalan menuju kepemilikan.
FHA juga mengubah cara pemberi pinjaman memenuhi syarat peminjam.
Sebelumnya, sering kali tentang siapa yang Anda kenal. FHA memerlukan bukti kemampuan sebenarnya untuk membayar kembali. Mereka memperpanjang jangka waktu pinjaman. Lima sampai tujuh tahun menjadi 15. Lalu 30.
Kualitas konstruksi juga menjadi faktornya. FHA menetapkan standar untuk konstruksi rumah. Pinjaman tidak akan diberikan untuk bangunan yang mungkin runtuh sebelum pinjaman dilunasi. Pemberi pinjaman komersial pun mengikuti langkah tersebut.
Pergeseran terbesar adalah amortisasi.
Hipotek tradisional memerlukan pembayaran hanya bunga. Pada akhirnya, Anda membayar seluruh pokoknya. Penyitaan sering terjadi karena orang tidak mampu menangani pembayaran balon tersebut.
Amortisasi berarti membayar pokok pada setiap pembayaran. Saldo pinjaman menurun secara bertahap. Anda melunasi seluruh hutang seiring berjalannya waktu.
Menguraikan Pembayaran Hipotek Bulanan Anda
Memahami struktur pembayaran hipotek sangat penting bagi setiap pemilik rumah. Ini bukan hanya satu nomor. Ini adalah kumpulan biaya.
Uang muka Anda adalah uang muka. Ini mengurangi jumlah pinjaman. Anda dapat meletakkan sebanyak yang Anda mau. Patokan tradisionalnya adalah 20 persen. Beberapa pinjaman memerlukan sedikitnya 3 sampai 5 persen.
Lebih banyak uang tunai berarti lebih sedikit dana yang harus dibiayai. Ini juga menurunkan tagihan bulanan Anda.
Pembayaran bulanan biasanya dilacak dengan akronim PITI.
- Pokok : Jumlah total yang dipinjam.
- Bunga : Biaya pinjaman. Persentase dari jumlah pinjaman.
- Pajak : Pajak properti. Seringkali disimpan di rekening escrow oleh pemberi pinjaman sampai jatuh tempo.
- Asuransi : Asuransi bahaya melindungi terhadap kebakaran, badai, pencurian, dan banjir. Jika Anda memiliki ekuitas kurang dari 20 persen, Anda mungkin juga memerlukan asuransi hipotek swasta (PMI).
Cara Kerja Amortisasi Sebenarnya
Dengan hipotek suku bunga tetap, total pembayaran bulanan Anda kira-kira tetap sama. Pembagian pokok dan bunga berubah setiap bulan.
Pembayaran bertahap ini adalah amortisasi.
Lihatlah jadwal amortisasi 30 tahun pada umumnya.
Pada tahun-tahun awal, Anda membayar sebagian besar bunga.
Pertimbangkan pinjaman $100.000 dengan bunga 6 persen. Pembayaran bulanan adalah $599.
Pada tahun pertama, sekitar $500 digunakan untuk bunga. Hanya $99 yang mengurangi pokok pinjaman.
Diperlukan waktu hingga tahun ke 18 agar pembayaran pokok melebihi pembayaran bunga.
Hal ini menimbulkan pro dan kontra.
Keuntungannya adalah pembayaran bulanan yang dapat dikelola. Anda tidak akan menghadapi sejumlah besar uang pada akhirnya.
Sisi negatifnya adalah total biaya. Anda akhirnya membayar $215.838 untuk pinjaman awal $100.000 itu. Dibutuhkan waktu lebih lama untuk membangun ekuitas.
Ekuitas adalah nilai rumah Anda dikurangi sisa saldo pinjaman.
Apakah ini berarti hipotek tetap selama 30 tahun itu buruk?
Sama sekali tidak. Selanjutnya kita akan melihatnya lebih dekat.
Stabilitas Hipotek Suku Bunga Tetap vs. Volatilitas ARM
Selama beberapa dekade, hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun adalah satu-satunya permainan di kota ini. Ia menawarkan janji sederhana: tingkat bunga tidak pernah berubah. Pembayaran pokok dan bunga Anda juga tidak. Stabilitas itu bertahan selama 15, 20, atau 30 tahun. Satu-satunya variabel adalah pajak properti dan premi asuransi Anda. Hal ini dapat berubah berdasarkan penilaian lokal atau harga pasar.
Namun tingkat bunga yang Anda tetapkan bergantung pada perekonomian yang lebih luas. Dalam perekonomian yang sedang berkembang, harga naik. Selama resesi, mereka turun. Pemberi pinjaman menyesuaikan tarif dasar ini berdasarkan skor kredit dan jangka waktu pinjaman Anda.
Berikut adalah rincian istilah jika Anda memilih stabilitas.
Hipotek Suku Bunga Tetap 30 Tahun
Ini adalah standar karena suatu alasan. Ini menawarkan pembayaran bulanan serendah mungkin. Itu membebaskan arus kas. Namun, Anda membayar bunga paling besar selama masa pinjaman. Ada hikmahnya. Anda dapat mengurangi bunga itu dari pajak Anda. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah selama satu dekade atau lebih, penguncian jangka panjang ini sering kali sepadan dengan total biayanya.
Hipotek Suku Bunga Tetap 20 Tahun
Ini lebih sulit ditemukan. Namun jangka pendek memaksa pembangunan ekuitas lebih cepat. Pembayaran bulanan Anda lebih tinggi daripada opsi 30 tahun. Sebagai gantinya, tingkat bunga biasanya lebih rendah. Anda membayar bunga lebih sedikit secara keseluruhan. Anda memiliki rumah lebih cepat.
Hipotek Suku Bunga Tetap 15 Tahun
Ini adalah jalur tercepat menuju kepemilikan. Ini berbagi manfaat dari pinjaman 20 tahun. Pembayaran lebih cepat. Ekuitas yang lebih tinggi. Tarif lebih rendah. Namun pembayaran bulanannya bahkan lebih mahal. Anda membutuhkan penghasilan yang serius untuk membuat ini berhasil tanpa menghabiskan anggaran Anda.
Hipotek dengan suku bunga tetap memberikan stabilitas jangka panjang yang menarik peminjam yang berencana untuk tetap tinggal.
Mengapa Memilih Hipotek dengan Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan?
KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) bekerja secara berbeda. Tarifnya berubah. Biasanya setiap tahun. Ini melacak kondisi pasar. Pembayaran bulanan Anda juga mengikuti.
Mengapa ada orang yang mendaftar untuk itu? Karena tarif awalnya lebih rendah. Seringkali jauh lebih rendah. Bahkan ketika suku bunga tetap dalam 30 tahun mendekati titik terendah sepanjang sejarah pada tahun 2010, suku bunga ARM hampir satu persen lebih murah.
ARM juga masuk akal bagi orang-orang yang mengetahui bahwa mereka akan bergerak. Jika Anda berencana untuk menjual dalam beberapa tahun, Anda dapat menikmati harga awal yang rendah sebelum penyesuaian.
Namun niat seringkali gagal. Selama booming real estate, banyak peminjam berpikir mereka akan menjual dengan cepat. Mereka terjebak. Mereka menghadapi tingkat “reset” yang tidak mampu mereka tanggung. Mereka tidak membaca rinciannya.
Jika Anda mempertimbangkan ARM, Anda harus memahami mekanismenya.
Seberapa Sering Penyesuaiannya?
ARM konvensional menyesuaikan setiap tahun. Tapi ada variasi. Anda dapat menemukan ARM enam bulan. ARM satu tahun. ARM dua tahun.
ARM hibrida sangat populer. Pertimbangkan ARM 5/1 tahun. Ini memegang tingkat bunga tetap selama lima tahun. Kemudian disesuaikan setiap tahun untuk sisa pinjaman. Atau lihat 3/3 tahun ARM. Diperbaiki selama tiga tahun. Kemudian disesuaikan setiap tiga tahun sekali.
Apakah Batasnya?
Batasan adalah batasan. Mereka melindungi Anda. Mereka menentukan seberapa besar kenaikan tarif.
* Batas sementara membatasi kenaikan per penyesuaian.
* Batas seumur hidup membatasi kenaikan total selama masa pinjaman.
Jangan pernah menandatangani ARM tanpa batas. Tanpa mereka, pembayaran Anda bisa meroket.
Bagaimana Tarif Ditentukan?
Tarif ARM terkait dengan indeks. Ini mungkin merupakan tagihan Treasury AS satu tahun. Sertifikat deposito. Tingkat Penawaran Antar Bank London (LIBOR). Pemberi pinjaman mengambil indeks itu dan menambahkan margin. Biasanya dua hingga empat poin persentase.
Ketika indeks naik, tarif Anda naik. Tapi ada batasannya. Ketika suku bunga turun, suku bunga ARM Anda mungkin tidak turun. Marginnya tetap. Indeks bergerak. Baca kontraknya.
Sekarang mari kita lihat beberapa opsi hipotek yang kurang umum, seperti pinjaman yang disponsori pemerintah, hipotek balon, dan hipotek terbalik.
Melampaui Standar Pinjaman 30 Tahun
Kebanyakan orang berpikir tentang hipotek secara hitam dan putih. Tetap. Dapat disesuaikan. Anda tahu latihannya. Tapi pasarnya lebih berantakan.
Pertimbangkan hipotek balon. Jangka waktunya pendek, biasanya lima sampai tujuh tahun. Tapi itu diamortisasi seperti pinjaman 30 tahun. Pembayaran bulanan Anda terlihat kecil. Bahkan nyaman.
Kemudian balon itu mengenai.
Di akhir jangka waktu, Anda berhutang seluruh sisa pokok. Kami berbicara mendekati jumlah pinjaman awal. Jika Anda tidak dapat menjual rumah atau membiayai kembali secara instan, Anda terjebak. Ini adalah tindakan yang sangat rumit dan tidak ada jaring pengaman.
Lalu ada hipotek terbalik. Dirancang untuk pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas. Bank membayar Anda. Cek bulanan. Atau jalur kredit. Anda meminjam terhadap ekuitas.
Tidak ada pembayaran yang harus dibayar. Selama kamu tinggal. Anda tidak perlu membayar kembali pinjaman sampai Anda menjual, pindah, atau meninggal dunia.
Tapi hasil tangkapannya? Biaya penutupan sangat mahal. Dan Anda masih berhutang pajak properti dan asuransi hipotek. Ini bukan uang gratis. Ini waktu pinjaman.
Penjelasan Opsi yang Didukung Pemerintah
Tiga lembaga federal mendukung pinjaman ini. Mereka sendiri tidak meminjamkan uangnya. Mereka mengasuransikannya.
Hal ini mengalihkan risiko dari bank ke pemerintah. Jika Anda default? Pemerintah menanggung kerugian tersebut. Itu sebabnya mereka menawarkan persyaratan yang lebih baik.
Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Dijalankan oleh HUD. Bagus untuk kredit macet. Pemberi pinjaman tahu pemerintah akan memberikan dana talangan kepada mereka.
– Uang muka: Hanya 3 persen.
– Sumber: Bisa berasal dari keluarga, majikan, atau badan amal.
Administrasi Veteran (VA)
Untuk veteran yang memenuhi syarat.
– Tidak ada uang muka.
– Persyaratan kredit yang dilonggarkan.
– Tunduk pada batas pinjaman daerah.
Layanan Perumahan Pedesaan (RHS)
Bagian dari USDA. Untuk pembeli pedesaan dan kota kecil.
– Suku bunga rendah.
– Pinjaman terjamin melalui pemberi pinjaman swasta.
– Pinjaman langsung yang didanai pemerintah untuk keluarga berpenghasilan rendah.
Menguraikan APR vs. Suku Bunga
Suku bunga berbohong.
Ya, tidak juga. Mereka hanya tidak menceritakan keseluruhan cerita. Membandingkan tingkat bunga 7 persen pada satu pinjaman dengan tingkat bunga 6 persen pada pinjaman lain? Anda tidak mengerti maksudnya. Secara harfiah.
Truth in Lending Act memaksa pemberi pinjaman untuk mengungkapkan Tingkat Persentase Tahunan (APR).
Mengapa? Karena tingkat bunga mengabaikan biaya. Biaya originasi. Poin. PMI. Biaya penutupan.
APR mencakup semuanya.
Ini adalah biaya keuangan tahunan rata-rata dibagi dengan jumlah pinjaman. Dinyatakan dalam persentase. Itu selalu lebih tinggi dari nilai uang kertas.
Inilah jebakannya.
Anda melihat dua iklan.
Pemberi pinjaman A: 7 persen tetap. Satu poin.
Pemberi pinjaman B: 7 persen tetap. Nol poin.
Pilihan mudah? Mungkin tidak.
Mari kita hitung angkanya.
Jumlah pinjaman: $100,000.
Pembayaran bulanan: $665,30.
Pemberi Pinjaman A mengenakan satu poin. Itu $1.000.
Ditambah biaya pendaftaran $25.
biaya pemrosesan $250.
$750 untuk biaya penutupan lainnya.
Total biaya: $2.025.
Pemberi pinjaman mengurangi ini dari pinjaman. Anda mendapatkan $97.975 di tangan. Namun Anda membayar bunga sebesar $100.000 penuh.
Untuk mengetahui biaya sebenarnya, Anda menghitung tarif yang setara dengan pembayaran $665,30 atas pinjaman $97,975.
APR melonjak menjadi 7,2 persen.
Pemberi pinjaman B mungkin terlihat lebih murah di muka. Namun APR Pemberi Pinjaman A menceritakan kisah sebenarnya.
Apakah biaya yang lebih rendah selalu menang? Belum tentu. Teruslah membaca. Hubungan antara APR dan biaya originasi memang rumit.
Pemberi pinjaman tidak memberikan pinjaman secara gratis. Mereka membutuhkan potongan di muka, dan di situlah biaya awal masuk. Ini adalah imbalan yang mereka ambil hanya untuk memproses dokumen Anda. Biasanya, jumlahnya antara 0,5 dan 1 persen dari total jumlah pinjaman hipotek AS. Tapi itu bisa lebih tinggi.
Mari kita lihat skenario dunia nyata untuk mengetahui mengapa tarif yang diiklankan sering kali bohong. Bayangkan Pemberi Pinjaman B mengklaim nol poin diskon. Kedengarannya bagus, bukan? Salah. Mereka mengenakan biaya originasi sebesar 3 persen. Tambahkan biaya pendaftaran dan item baris penutupan lainnya dengan total $3.820, dan uang tunai aktual yang Anda terima menyusut. Jika pinjaman Anda seharusnya $100.000, Anda hanya mendapatkan $96.180. Pemberi pinjaman masih mengenakan bunga atas sejumlah kecil uang tunai, namun perhitungan APR mencerminkan kerugian tersebut. Hasilnya? April sebesar 7,39 persen. Pemberi pinjaman pertama mungkin terlihat lebih murah di muka, tetapi pemberi pinjaman ini hanya membebani Anda lebih banyak biaya tersembunyi.
Jangan tertipu oleh tingkat suku bunga utama. Ini adalah alat pemasaran. Lihatlah Tingkat Persentase Tahunan (APR). Ini adalah satu-satunya angka yang mengungkapkan kebenaran mengenai total biaya pinjaman.
Apa yang Termasuk dalam Perhitungan APR?
APR bukan hanya bunga. Ini adalah sekumpulan biaya yang digabungkan menjadi satu persentase. Untuk membandingkan pemberi pinjaman secara adil, Anda perlu mengetahui apa yang ada di dalam tas itu. Sebagian besar biaya ini tidak dapat dinegosiasikan, artinya Anda tidak dapat menawarnya.
Inklusi umum dalam angka APR adalah:
- Biaya originasi
- Poin diskon
- Biaya pembelian
- Bunga hipotek dibayar dimuka
- Premi asuransi hipotek (jika berlaku)
- Biaya pendaftaran
- Biaya penjaminan
Beberapa biaya merupakan biaya tetap yang dibebankan oleh pihak ketiga, seperti asuransi kepemilikan dan penilaian rumah. Ini adalah bagian dari biaya penutupan namun tidak selalu berdampak pada APR dengan cara yang sama seperti biaya yang ditanggung pemberi pinjaman. Kuncinya adalah meminta rincian. Anda tidak perlu menghitungnya sendiri. Pemberi pinjaman secara hukum diwajibkan untuk memberikan Kebenaran Federal dalam Pengungkapan Pinjaman. Dokumen ini menjelaskan APR. Tugas Anda adalah membacanya, bukan hanya menandatanganinya.
Mengapa Ukuran Pinjaman dan Jangka Waktu Penting
Dampak biaya ini berubah tergantung pada seberapa banyak Anda meminjam dan berapa lama Anda tinggal.
Semakin besar pinjamannya, semakin sedikit biaya tetap yang membebani APR Anda. Jika Anda meminjam $500.000, biaya penutupan $2.000 adalah kesalahan pembulatan. Jika Anda meminjam $200.000, $2.000 itu adalah bagian penting dari ekuitas Anda.
Lalu ada garis waktunya. Hipotek adalah produk dengan jangka waktu 30 tahun, tetapi hanya sedikit orang yang tinggal di rumah mereka selama 30 tahun. Jika Anda membayar poin diskon untuk menurunkan tarif, Anda bertaruh pada kepemilikan jangka panjang. Bayar poin di muka untuk menghemat pembayaran bulanan? Itu adalah analisis titik impas.
Jika Anda membiayai kembali atau menjualnya setelah tiga tahun, poin di muka tersebut mungkin akan dikenakan biaya lebih besar daripada biaya tabungan bulanan. Anda tidak akan pernah mendapatkannya kembali. Suku bunga efektif Anda meroket karena Anda membayar diskon atas pinjaman Anda
Pemberi pinjaman memperhatikan satu angka di atas segalanya: rasio utang terhadap pendapatan (DTI) Anda. Sebagian besar ingin melihat rasio utang terhadap pendapatan sebesar 28/36. Itu adalah singkatan dari dua batasan. Tidak lebih dari 28 persen pendapatan kotor bulanan Anda digunakan untuk biaya perumahan. Tidak lebih dari 36 persen digunakan untuk semua gabungan kewajiban utang bulanan.
Ini termasuk hipotek yang Anda minta ditambah pinjaman mobil, pinjaman pelajar, minimum kartu kredit, dan hutang jangka panjang lainnya. Aturannya mungkin sedikit berubah berdasarkan jumlah uang muka atau jenis pinjaman Anda, namun tolok ukur 28/36 tetap menjadi standar industri untuk kualifikasi.
Bagaimana Pendapatan Bulanan Anda Membatasi Hipotek Anda
Mari kita uraikan perhitungannya agar Anda tidak menebak-nebak. Misalkan Anda memperoleh penghasilan $35.000 setahun. Itu dipecah menjadi sekitar $2,916 dalam pendapatan kotor bulanan.
Jika Anda mencari rumah dengan pembayaran hipotek bulanan $800, Anda aman dalam hal perumahan. $800 kira-kira 27 persen dari $2,916 itu. Angka tersebut berada di bawah batas 28 persen.
Tapi apa yang terjadi jika Anda menambahkan hutang Anda yang lain? Katakanlah Anda memiliki pembayaran mobil $200 dan pinjaman pelajar $115. Itu adalah tambahan kewajiban bulanan sebesar $315.
Tambahkan itu ke hipotek $800. Total utang bulanan Anda adalah $1.115. Sekarang, $1.115 kira-kira 38 persen dari pendapatan kotor Anda.
Rasio Anda terlihat seperti 27/38. Bagian perumahan baik-baik saja. Bagian total utangnya tidak. Pemberi pinjaman biasanya menggunakan angka yang lebih kecil dari dua angka tersebut untuk menentukan batas kualifikasi Anda—dalam hal ini, batas perumahan 28 persen. Karena total utang Anda melebihi 36 persen, Anda mungkin ditolak atau terpaksa memberikan uang muka yang lebih besar untuk menurunkan saldo hipotek bulanan.
Mengapa Persetujuan Pemberi Pinjaman Tidak Berarti Anda Mampu Membiayainya
Di sinilah pemilik rumah DIY sering mengalami luka bakar. Pemberi pinjaman memberi tahu Anda apa yang memenuhi syarat Anda. Mereka tidak memberi tahu Anda apa yang Anda mampu.
Perhitungan mereka mengabaikan tagihan belanjaan Anda. Itu mengabaikan gas Anda. Ini mengabaikan hobi mahal yang Anda rencanakan untuk dihentikan tahun depan. Tidak diketahui apakah Anda menabung untuk renovasi atau mobil baru dalam lima tahun.
Pemberi pinjaman mungkin mengatakan Anda memenuhi syarat untuk pembayaran hipotek $1,400. Angka itu terasa nyata. Namun jika anggaran Anda yang sebenarnya hanya memungkinkan $1.200 setelah makan dan utilitas, Anda hidup dengan waktu pinjaman. Apalagi jika penghasilan Anda tidak diperkirakan akan melonjak signifikan dalam beberapa tahun ke depan.
Gunakan kalkulator keterjangkauan hipotek. Jalankan sendiri angkanya. Jangan mengandalkan surat “kualifikasi” pemberi pinjaman sebagai lampu hijau untuk membelanjakan setiap dolar terakhir dari jumlah pinjaman Anda yang disetujui.
Realitas Pasar Kredit Saat Ini
Memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek saat ini lebih sulit dibandingkan pada masa booming perumahan. Saat itu, pembeli yang termotivasi sering kali dapat memperoleh kredit terlepas dari kesehatan keuangan mereka. Era itu sudah berakhir.
Pasar kredit telah ketat selama bertahun-tahun. Pemberi pinjaman mencadangkan suku bunga terbaiknya untuk peminjam yang tampaknya merupakan taruhan paling aman. Itu berarti nilai kredit yang tinggi, biasanya antara 760 dan 850. Ini juga berarti uang muka yang besar, seringkali 10 hingga 20 persen dari harga pembelian.
Jika Anda kurang stabilitas, Anda mungkin masih mendapatkan pinjaman, namun biayanya akan lebih tinggi. Anda mungkin perlu berbelanja lebih agresif atau menerima tingkat suku bunga yang lebih tinggi untuk mengimbangi risikonya.
Verifikasi Ketenagakerjaan dan Pendapatan
Pemberi pinjaman membutuhkan bukti stabilitas. Mereka akan memeriksa riwayat pekerjaan dan laporan kredit Anda untuk mengukur kemungkinan pembayaran kembali.
Riwayat Pekerjaan
Mereka ingin mendapatkan pekerjaan tetap dengan satu pemberi kerja selama dua tahun terakhir. Berada di bidang yang sama selama dua tahun biasanya dapat diterima jika Anda berganti pekerjaan. Jika Anda mempunyai penghasilan dari kerja paruh waktu, lembur, bonus, atau wirausaha, itu penting. Tapi itu harus memiliki sejarah dua tahun yang terdokumentasi. Jika Anda tidak memenuhi jumlah minimum ini, Anda kurang beruntung. Anda mungkin hanya perlu berbicara dengan lebih banyak pemberi pinjaman atau mengharapkan persyaratan yang kurang menguntungkan.
Riwayat Kredit
Stabilitas pembayaran adalah kuncinya. Pemberi pinjaman mencermati dua tahun terakhir riwayat kredit Anda. Mereka memberi perhatian khusus pada pembayaran sewa atau hipotek yang terlambat lebih dari 30 hari. Mereka juga mencermati keterlambatan pembayaran kartu kredit sejak enam bulan terakhir. Pola pembayaran yang terlewat merupakan tanda bahaya yang dapat menggagalkan permohonan Anda.
Dokumen yang Anda Butuhkan untuk Pengajuan Hipotek
Anda tidak dapat mengabaikan bagian ini. Pemberi pinjaman akan memerlukan setumpuk dokumen tertentu. Mempersiapkan ini akan mempercepat proses dan mencegah Anda melewatkan tenggat waktu.
Berikut ini daftar periksa umumnya:
- Dana Biaya Penutupan : Bukti ketersediaan uang untuk biaya penutupan.
- Kontrak Penjualan : Kontrak lengkap yang ditandatangani oleh pembeli dan penjual.
- Nomor Jaminan Sosial : Untuk semua pelamar.
- Riwayat Alamat : Alamat lengkap selama dua tahun terakhir, termasuk nama pemilik dan alamat persewaan apa pun.
- Catatan Ketenagakerjaan : Nama, alamat, dan semua penghasilan yang diperoleh dari pemberi kerja selama 24 bulan terakhir.
- Formulir W-2 : Untuk dua tahun sebelum aplikasi Anda.
- Stub Pembayaran : Stub terbaru Anda yang menunjukkan penghasilan tahun ini.
- Rincian Hutang : Nama, alamat, nomor rekening, pembayaran bulanan, dan saldo saat ini untuk semua rekening pinjaman dan tagihan.
- Laporan Aset : Nama, alamat, nomor rekening, dan saldo semua rekening deposito, giro, tabungan, saham, dan obligasi.
- Laporan Terkini : Tiga laporan terakhir untuk semua rekening deposito, saham, dan obligasi.
- Pendapatan Tunjangan : Jika Anda mengandalkan tunjangan anak atau tunjangan, bawalah catatan pengadilan dan cek yang dibatalkan yang menunjukkan tanda terima pembayaran.
Daftar yang lebih rinci tersedia melalui pemberi pinjaman atau pengacara penutupan Anda. Mereka juga akan menentukan dokumen apa yang diperlukan pada penutupan pinjaman yang sebenarnya. Kami akan membahas langkah terakhir itu di bagian selanjutnya.
Prakualifikasi vs. Prapersetujuan: Mengetahui Perbedaannya
Istilah-istilah ini sering digunakan secara bergantian, namun memiliki arti dua hal yang sangat berbeda dalam proses pembelian rumah.
Prakualifikasi adalah perkiraan yang longgar. Anda memberi tahu pemberi pinjaman informasi pendapatan, utang, dan kredit Anda. Mereka memberi Anda gambaran kasar tentang apa yang mungkin Anda mampu. Tidak ada pekerjaan berat yang dilakukan.
Persetujuan awal adalah komitmen yang serius. Pemberi pinjaman menarik laporan kredit Anda. Mereka memverifikasi penghasilan Anda. Mereka memeriksa rasio DTI Anda dengan data aktual. Mereka melakukan kerja keras.
Mendapatkan persetujuan awal membuat Anda lebih dekat dengan pinjaman sebenarnya. Ini menunjukkan kepada penjual bahwa Anda adalah pembeli yang serius. Ini juga melindungi Anda dari kejutan. Jika Anda belum memeriksa laporan kredit Anda sendiri, mendapatkan persetujuan terlebih dahulu memungkinkan pemberi pinjaman menemukan kesalahan atau masalah apa pun sebelum Anda jatuh cinta dengan sebuah rumah.
Baca selengkapnya tentang bagaimana langkah-langkah ini memengaruhi daya beli Anda.
Anda pikir Anda hanya membayar rumah itu. Anda salah. Total biaya memiliki rumah mencakup lebih dari pembayaran hipotek bulanan Anda. Setelah Anda menandatangani kontrak penjualan itu, proses penutupan dimulai.
Ini bukan hanya dokumen. Itu adalah transfer yang sah. Akta tersebut berpindah ke nama Anda. Asuransi kepemilikan diterbitkan. Dokumen pembiayaan dicap dan dikirim ke pencatat daerah. Karena ini adalah peristiwa hukum, Anda biasanya memerlukan pengacara atau pemegang escrow pihak ketiga untuk mengawasi perputaran roda. Dan melihat roda berputar membutuhkan uang. Banyak sekali.
Biaya ini berjumlah apa yang kami sebut biaya penutupan. Itu nyata. Jumlahnya sangat besar. Dan jumlahnya sangat bervariasi tergantung di mana Anda tinggal.
Mengapa biaya penutupan sangat bervariasi
Jika Anda tinggal di daerah dengan pajak tinggi, biaya Anda akan meningkat. Sesederhana itu. Agen penjual properti, pemberi pinjaman, dan pengacara memiliki skala biaya yang berbeda di pasar yang berbeda. Jangan berharap harga seragam.
Biasanya, Anda akan membayar antara 3 dan 6 persen dari total jumlah pinjaman Anda sebagai biaya penutupan. Ayo kita hitung. Jika Anda memiliki pinjaman $100.000, Anda memerlukan biaya tambahan sebesar $3.000 hingga $6.000. Hanya untuk menutup kesepakatan.
Anda bisa melawan ini. Anda harus melawan ini.
Undang-Undang Prosedur Penyelesaian Real Estat (RESPA) ada di pihak Anda. Pemberi pinjaman harus memberi Anda perkiraan itikad baik mengenai biaya-biaya ini dalam waktu tiga hari setelah menerima permohonan Anda. Baca dokumen itu. Carilah biaya yang dapat Anda turunkan. Anda dapat bernegosiasi dengan pemberi pinjaman. Anda dapat meminta penjual untuk membayar sebagian darinya. Kerjakan pekerjaannya.
Tiga kelompok biaya
Untuk memahami apa yang Anda bayar, kelompokkan biaya ke dalam tiga kategori.
- Biaya sebenarnya untuk mendapatkan pinjaman.
- Biaya pengalihan kepemilikan properti.
- Pajak yang dibayarkan kepada pemerintah negara bagian dan lokal.
Kami sedang memecahkan kelompok pertama sekarang. Ini adalah biaya yang dikenakan pemberi pinjaman untuk memberikan uang Anda kepada Anda.
Biaya pemrosesan dan penilaian
Mulailah dengan biaya pemrosesan. Ini mencakup kerja keras awal. Aplikasi. Akses laporan kredit. Biasanya, ini berharga $400 hingga $550. Waspadai perpecahan yang tersembunyi. Terkadang pemberi pinjaman mencantumkan biaya laporan kredit secara terpisah dari biaya pemrosesan. Biayanya sama, hanya dicantumkan dua kali. Bandingkan pemberi pinjaman dengan hati-hati.
Berikutnya adalah penilaian. Pemberi pinjaman perlu mengetahui bahwa properti tersebut sepadan dengan apa yang Anda bayarkan. Mereka mengirimkan penilai independen. Orang ini membandingkan rumah Anda dengan properti serupa di lingkungan sekitar. Harganya sekitar $250 atau lebih, tergantung pada harga rumah.
“Penilaian membandingkan nilai properti dengan properti serupa di lingkungan yang sama.”
Poin originasi dan diskon
Pemberi pinjaman sering kali membebankan biaya awal. Ini terpisah dari biaya pemrosesan. Ini mencakup pekerjaan ekstra dalam mempersiapkan hipotek Anda. Ini bisa menjadi biaya tetap. Atau persentase hipotek.
Hati-hati dengan versi persentase. Jika mereka mengenakan tarif berdasarkan persentase, sering kali ini merupakan “titik diskon” yang terselubung. Hal ini mengubah implikasi pajak Anda. Ini mengubah total biaya Anda. Tanyakan kepada pemberi pinjaman berapa biayanya. Jangan berasumsi.
Hal ini menghasilkan poin diskon. Membeli poin berarti Anda menurunkan suku bunga Anda. Satu poin sama dengan satu persen dari jumlah pinjaman. Anda membayarnya ketika pinjaman disetujui atau pada saat penutupan.
Apakah ini masuk akal? Seringkali ya. Membeli poin dapat menghemat ribuan bunga selama masa pinjaman. Berbelanjalah. Lihat pemberi pinjaman mana yang menawarkan poin. Beberapa membiarkan Anda menambahkan biaya ke hipotek Anda. Yang lain menginginkannya dibayar dimuka. Anda juga dapat mengurangi poin ini dari pajak pendapatan federal Anda. Periksa aturannya.
Biaya persiapan dokumen
Terakhir, ada biaya persiapan dokumen. Ini mencakup tumpukan dokumen. Pemberi pinjaman, pengacara, atau perusahaan escrow membebankan biaya ini. Ia membayar tenaga kerja untuk menciptakan dan mengatur semua bentuk hukum tersebut.
Biasanya tarifnya tetap. Terkadang itu adalah persentase dari jumlah pinjaman. Persentase tersebut biasanya kurang dari satu persen. Ini mungkin termasuk dalam biaya pendaftaran Anda atau biaya pengacara Anda. Jika dicantumkan secara terpisah, pastikan Anda tidak menagih dua kali lipat.
Ini hanyalah permulaan. Ada lebih banyak biaya. Lebih banyak trik. Lebih banyak tempat untuk menghemat uang jika Anda tahu di mana mencarinya.
Realitas Hukum dan Inspeksi
Biaya pengacara bukan sekedar saran. Baik Anda dan pemberi pinjaman Anda akan membayarnya. Pengacara Anda yang menyiapkan dokumennya. Mereka mengatur penutupan dengan benar. Anda membutuhkan representasi. Pengacara penutupan Anda melindungi kepentingan Anda. Mereka mungkin ada di meja. Atau mereka mungkin memfasilitasinya dari jarak jauh.
Prosesnya spesifik. Pengacara memungut biaya. Mereka mentransfer akta itu kepada Anda. Mereka membayar pajak dan tagihan utilitas Anda yang terutang. Mereka membayar sendiri. Mereka membayar biaya penutupan lainnya. Segala sesuatu yang lain pergi ke penjual.
Harapkan biaya pengacara berkisar antara $500 dan $1.000 atau lebih. Harganya tergantung pada nilai properti. Itu juga tergantung seberapa berantakan penjualannya. Kompleksitas membutuhkan uang.
Inspeksi tidak dapat dinegosiasikan. Pemberi pinjaman Anda akan memerlukan pemeriksaan rumah. Mereka membutuhkan bukti bahwa strukturnya kuat. Mereka butuh bukti bahwa tidak ada rayap. Serangga perusak itu penting.
Jika properti Anda menggunakan sumur, Anda harus menguji airnya. Air keran kota tidak membutuhkan ini. Air sumur bisa. Terkadang ujiannya hanya soal kuantitas. Ia memeriksa apakah ada cukup air untuk mencapai rumah. Kualitas mungkin diabaikan.
Jangan lewatkan pemeriksaan kualitas. Jika pemberi pinjaman hanya memeriksa kuantitas, sewalah tes Anda sendiri. Anda tinggal di rumah tersebut. Minumlah airnya. Uji sendiri kualitasnya.
Asuransi itu wajib. Anda memerlukan asuransi pemilik rumah. Anda memerlukan asuransi bahaya. Sebagian besar negara bagian mewajibkan kebijakan ini pada saat penutupan. Anda harus membayar di muka premi tahun pertama. Ini melindungi investasi Anda. Ini juga melindungi pemberi pinjaman. Kalau rumahnya terbakar, uangnya ada di sana.
Biaya Kepemilikan dan Keamanan
Asuransi hipotek swasta (PMI) adalah jebakan jika Anda tidak hati-hati. Jika uang muka Anda kurang dari 20 persen nilai rumah, Anda memicu PMI. Ini melindungi pemberi pinjaman. Ini mencakup mereka jika Anda gagal membayar.
Premi ditambahkan ke hipotek bulanan Anda. Mereka masuk ke rekening escrow yang sama. Pajak dan pembayaran asuransi Anda juga termasuk dalam kelompok itu. Anda membayar premi ini sampai Anda mencapai 20 atau 25 persen ekuitas.
Terkadang mereka bertahan. Mereka bisa bertahan seumur hidup pinjaman. Jangan berasumsi mereka menghilang secara otomatis. Baca cetakan kecilnya.
Survei adalah persyaratan pemberi pinjaman lainnya. Banyak pemberi pinjaman menuntut survei tanah independen. Mengapa? Untuk memeriksa perubahan. Struktur baru. Perambahan. Apakah tetangga tersebut membangun pagar di atas garis properti sejak survei terakhir?
Survei ini berharga $250 hingga $500. Ini adalah harga yang kecil untuk menghindari perselisihan pagar dengan tetangga Anda.
Waktu, Kepemilikan, dan Perangkap Pajak
Bunga dibayar dimuka adalah biaya yang licik. Pembayaran hipotek pertama Anda belum jatuh tempo dalam enam hingga delapan minggu. Namun bunga mulai bertambah pada hari Anda tutup. Pemberi pinjaman menghitung bunga untuk bulan pecahan itu. Anda membayarnya di muka.
Atur waktu penutupan Anda secara strategis. Targetkan akhir bulan. Ini mengurangi bunga prabayar yang harus Anda bayar. Perbedaan beberapa hari dapat menghemat ratusan. Jangan tinggalkan uang di atas meja.
Biaya pencatatan akta sangatlah mudah. Biasanya harganya sekitar $50. Ini membayar pegawai daerah. Mereka mencatat akta tersebut. Mereka mencatat hipotek. Mereka memperbarui informasi penagihan untuk pajak properti. Tanpa ini, Anda tidak memiliki rumah secara sah.
Pencarian judul sangat penting. Perusahaan induk memeriksa catatan publik. Mereka melihat perbuatan. Catatan kematian. keputusan pengadilan. Hak gadai. Kontes atas kemauan. Segala sesuatu yang mempengaruhi hak kepemilikan.
Langkah ini memastikan tidak ada orang lain yang mengajukan klaim. Biaya berkisar dari $300 hingga $600. Seringkali mereka didasarkan pada persentase biaya properti. Jangan lewatkan ini. Judul yang buruk bisa membuat Anda kehilangan rumah.
Asuransi kepemilikan mendukung pencarian. Jika perusahaan induk melewatkan sesuatu, Anda dilindungi. Asuransi hak milik melindungi Anda dari membayar hipotek atas rumah yang bukan milik Anda secara sah.
Pemberi pinjaman memerlukannya. Anda juga harus mendapatkan kebijakan Anda sendiri. Ini adalah biaya satu kali. Ini mencakup properti selama Anda atau ahli waris Anda memilikinya.
Asuransi hak milik pemberi pinjaman berharga 0,2 hingga 0,5 persen dari jumlah pinjaman. Biaya asuransi hak milik pemilik 0,3 hingga 0,6 persen. Ini adalah salah satu jenis asuransi yang paling murah.
Jika pemilik sebelumnya hanya memegang hak tersebut selama beberapa tahun, mintalah tarif “penerbitan ulang”. Biasanya lebih rendah dari tarif reguler. Simpan di mana Anda bisa.
Penutupan pajak berbeda-beda di setiap negara bagian. Anda mungkin membayar pajak tiga hingga delapan bulan di muka. Atau Anda menaruh uang di rekening escrow. Ini termasuk pajak sekolah yang diprorata. Pajak kota. Retribusi lain yang diwajibkan.
Bernegosiasi jika memungkinkan. Dalam beberapa kasus, Anda dapat membagi pajak dengan penjual. Anda membayar untuk bulan-bulan setelah penutupan. Penjual membayar beberapa bulan sebelum penutupan. Titik pisah adalah tanggal penutupan. Itu adil. Itu standar. Tapi Anda harus bertanya.
Tagihannya terus berdatangan. Bahkan setelah Anda tutup, masih ada lagi.
Bagaimana PMI Memungkinkan Anda Membeli Dengan Uang Muka Lebih Sedikit
Asuransi hipotek swasta (PMI) adalah jembatan bagi pembeli yang tidak memiliki tabungan dua puluh persen. Ini bukan uang gratis. Ini adalah asuransi bagi pemberi pinjaman, yang merasa gugup untuk memberikan pinjaman ketika Anda hanya memiliki sedikit kesempatan untuk bermain. Ada datanya. Data nyata. Menunjukkan bahwa orang yang mengeluarkan lebih banyak uang cenderung tidak akan pergi. Risiko yang lebih kecil bagi bank berarti mereka akan menulis cek tersebut.
Pikirkan seperti ini. Anda punya sepuluh ribu dolar. Tanpa PMI, Anda hanya bisa membeli rumah seharga lima puluh ribu dolar. Dengan PMI, uang tunai yang sama membawa Anda ke rumah senilai seratus ribu dolar. Atau mungkin dua ratus ribu. Anda mendapatkan lebih banyak rumah. Tapi Anda membayar untuk hak istimewa itu. Biayanya berskala seiring dengan besarnya pinjaman. Untuk pinjaman seratus ribu dolar dengan uang muka sepuluh persen, perkirakan pembayarannya kira-kira empat puluh dolar sebulan. Itu bertambah. Namun Anda membangun ekuitas lebih cepat dibandingkan jika Anda menyewa.
Kapan Anda Bisa Membatalkan PMI?
Pemerintah turun tangan untuk menghentikan pemberi pinjaman menyimpan uang itu selamanya. Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah tahun 1998 menetapkan aturannya. Jika Anda menandatangani hipotek Anda setelah 29 Juli 1999, segalanya menjadi lebih jelas. Undang-undang mengamanatkan pembatalan otomatis setelah Anda mencapai dua puluh dua persen ekuitas berdasarkan nilai asli. Anda bahkan tidak perlu bertanya.
Anda juga bisa memintanya lebih awal. Mencapai dua puluh persen? Minta penghapusan. Tapi ada batasannya. Ini hanya berlaku untuk pinjaman yang ditandatangani setelah batas waktu tahun 1999. Jika pinjaman Anda lebih tua, Anda masih dapat meminta pembatalan dengan ekuitas dua puluh persen. Pemberi pinjaman tidak dipaksa secara hukum untuk mengatakan ya. Mereka mungkin akan menyeret kaki mereka.
Beberapa negara bagian memiliki undang-undang terminasi dini untuk pinjaman sebelum tahun 1998. Periksa undang-undang setempat Anda.
Ada pengecualian terhadap aturan tersebut. Jika Anda terlambat membayar, jam akan berhenti. Jika pinjaman tersebut ditandai sebagai berisiko tinggi, PMI tetap tinggal. Hak gadai lain atas properti juga dapat memblokir pembatalan. Jaga pembayaran Anda tetap terkini. Itu adalah cara termudah untuk menghilangkan biaya tambahan.
Pemain Sebenarnya: Fannie dan Freddie
Pemberi pinjaman tidak menghasilkan uang nyata dari bunga. Mereka mendapatkannya dengan menjual. Jika sebuah bank menunggu tiga puluh tahun untuk mendapatkan pembayaran kembali, bank tersebut akan kehabisan uang tunai untuk dipinjamkan kepada orang lain. Mereka membutuhkan likuiditas. Sekarang.
Jadi mereka menjual hipotek. Di pasar sekunder.
Pembeli besarnya adalah perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE). Fannie Mae dan Freddie Mac. Mereka diciptakan oleh Kongres untuk membuat perumahan dapat diakses oleh keluarga berpenghasilan rendah dan menengah. Mereka membeli hipotek dari bank lokal. Kemudian mereka mengemasnya menjadi sekuritas berbasis hipotek (MBS). Mereka menjual paket ini kepada investor di pasar obligasi.
Sistem ini berhasil. Sampai ternyata tidak.
Agar hipotek dapat dibeli oleh Fannie atau Freddie, harus memenuhi batasan yang ketat. Pada tahun 2010, batas tersebut adalah $417.000 untuk rumah keluarga tunggal standar di sebagian besar wilayah. Daerah berbiaya tinggi seperti sebagian Hawaii bisa mencapai $1,8 juta. Jika pinjaman Anda lebih besar, Anda membutuhkan pinjaman jumbo. Tidak ada dukungan GSE.
MBS yang dijual Fannie dan Freddie dinilai solid. Aman. Hingga ratusan ribu peminjam gagal bayar. Nilai sekuritas tersebut anjlok. Bank-bank internasional telah bertaruh besar pada mereka. Gelombang kejut ini memukul perekonomian global dengan keras.
Dana talangan dan Kelangsungan Hidup
Pada tahun 2008, pemerintah harus turun tangan. Badan Pembiayaan Perumahan Federal mengambil alih Fannie dan Freddie. Secara teknis, mereka memasuki “konservatorasi”. Departemen Keuangan AS mengucurkan dana sebesar $145 miliar pada bulan Juni 2010. Likuiditas darurat. Tanpa uang tersebut, pasar kredit mungkin akan membeku sepenuhnya.
Mereka masih menjadi perusahaan publik setelah pengambilalihan. Hingga harga saham mereka turun di bawah persyaratan minimum New York Stock Exchange. Mereka dihapuskan pada tahun 2010.
Meski mengalami trauma krisis, mereka tetap menjadi pembeli hipotek terbesar. Itu sangat penting. Sistem bergantung pada mereka untuk menjaga agar uang tetap mengalir. Meskipun Anda tidak mempercayai mereka.
Penyitaan adalah topik berikutnya. Dan bagaimana pemerintah mencoba membantu peminjam menghindari kehancuran finansial total. Tapi itu pertarungan yang berbeda.
Memahami Proses Penyitaan
Pembayaran yang hilang tidak berarti Anda kehilangan rumah dalam semalam. Penyitaan adalah mekanisme hukum yang digunakan pemberi pinjaman untuk mengambil alih properti Anda dan menjualnya untuk menutup kerugian mereka. Skala krisis tahun 2008 masih belum tertandingi. Pemberi pinjaman mengajukan 2 juta proses dalam satu tahun itu. Satu juta peminjam kehilangan rumah mereka. Pada tahun 2010, para analis memperkirakan hingga 4 juta rumah tangga akan menerima pemberitahuan tersebut.
Menerima pemberitahuan bukanlah hukuman mati. Ini adalah tembakan peringatan.
Program Pemerintah untuk Menghindari Penyitaan
Inisiatif federal bertujuan untuk membuat Anda tetap di rumah dan melindungi nilai kredit Anda. Kunjungi MakingHomeAffordable.gov untuk memeriksa kelayakan empat jalur spesifik.
Program Pembiayaan Kembali Rumah Terjangkau
Opsi ini menargetkan peminjam yang tetap melakukan pembayaran hingga saat ini. Jika nilai properti Anda anjlok, program ini memungkinkan Anda melakukan pembiayaan kembali dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Ini dirancang bagi mereka yang masih mampu membayar utang tetapi memerlukan penyesuaian pembayaran agar tetap bertahan.
Program Modifikasi Rumah Terjangkau
Jika pembayaran hipotek Anda melebihi 31% dari pendapatan kotor bulanan Anda, Anda mungkin memenuhi syarat. Pemerintah turun tangan untuk bernegosiasi dengan pemberi pinjaman Anda. Ini penting jika Anda menghadapi kesulitan yang signifikan. Kehilangan pekerjaan. Keadaan darurat medis. Peristiwa ini memicu kemampuan untuk mendapatkan rencana pembayaran baru yang terjangkau.
Program Modifikasi Hak Gadai Kedua
Banyak pemilik rumah memegang hipotek pertama dan kedua. Ketika pinjaman pertama menjadi tidak dapat dikelola, pinjaman kedua sering kali menyusul. Program ini memberi insentif kepada pemberi pinjaman untuk memaafkan hak gadai kedua atau memangkas suku bunga menjadi 1 persen. Ini mengurangi total beban utang secara signifikan.
Alternatif Penyitaan Rumah Terjangkau
Jika pembiayaan kembali atau modifikasi tidak dapat dilakukan, masih ada strategi keluar. Pemerintah mendorong pemberi pinjaman untuk menyetujui penjualan singkat. Rumah tersebut dijual dengan harga kurang dari jumlah utangnya. Pemberi pinjaman menanggung kerugiannya, tetapi Anda menghindari noda penyitaan penuh. Alternatifnya, Anda dapat menawarkan akta pengganti penyitaan. Anda secara sukarela mentransfer hak milik ke bank. Kamu pergi tanpa sisa. Dalam skenario mana pun, pemerintah menyediakan hingga $3.000 untuk biaya relokasi.
Mengapa Pemberi Pinjaman Memilih Alternatif
Penyitaan juga mahal bagi bank. Asosiasi Bankir Hipotek memperkirakan biaya pemrosesan satu klaim lebih dari $50.000. Maka bank harus menjual aset tersebut. Properti ini sering kali dijual dengan harga yang lebih murah dari nilai pinjaman aslinya. Ini adalah permainan yang kalah bagi semua orang yang terlibat.
Waspada Penipuan
Jangan membayar untuk konseling hipotek. Jangan membayar layanan modifikasi pinjaman. Pemerintah secara eksplisit memperingatkan bahwa hal ini sering kali merupakan penipuan. Bantuan tersedia secara gratis. Hubungi Hotline HARAPAN di 888-995-HOPE. Kantor Perumahan dan Pembangunan Perkotaan menjalankan jalur bebas pulsa ini. Ini adalah sumber resmi untuk pemilik rumah yang kesulitan.
Jika Anda perlu menurunkan biaya hipotek untuk menghentikan waktu, lihat opsi pembiayaan kembali berikutnya.
Pasar kredit tidak harus berupa sangkar. Anda masih bisa mendapatkan kembali uang jika Anda tahu ke mana harus mendorong.
Negosiasi adalah tuas pertama Anda. Pemberi pinjaman sering kali menaikkan biaya yang tidak diatur secara ketat. Biaya persiapan dokumen? Biaya pengacara pemberi pinjaman? Ini untuk diperebutkan. Biaya riil seperti penilaian, pekerjaan kepemilikan, dan laporan kredit adalah tetap. Tapi segalanya bisa dinegosiasikan. Jika skor kredit Anda solid, mintalah keringanan. Jangan berasumsi kutipan pertama adalah kutipan terakhir.
Memilih jenis pinjaman Anda adalah saat dimana kebanyakan orang kehilangan uang di kemudian hari.
Hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun menghabiskan biaya paling besar dalam total dolar selama masa pinjaman. Itu benar. Namun stabilitas mempunyai nilai. Selama beberapa dekade, ini adalah standar emas karena suatu alasan. Itu tidak mengejutkan Anda. Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) atau hibrida 5/1 mungkin terlihat lebih murah saat ini. Namun bisakah Anda membayar pembayaran ketika tarif disetel ulang? Bagaimana jika penghasilan Anda terhenti? Krisis tahun 2008 membuktikan bahwa suku bunga awal yang rendah tidak berarti banyak. Jalankan angkanya. Uji stres anggaran Anda terhadap skenario terburuk.
Strategi Melunasi Pinjaman Anda Lebih Cepat
Melakukan pembayaran ekstra langsung mengenai kepala sekolah. Inilah kuncinya. Sebagian besar pembayaran bulanan Anda digunakan untuk bunga di tahun-tahun awal. Mengarahkan uang ekstra ke pokok mengurangi bunga. Satu pembayaran tambahan dalam setahun dapat memangkas hampir 10 tahun pinjaman 30 tahun. Penghematan itu nyata. Gunakan kalkulator untuk melihat dampak pastinya pada timeline Anda.
Pembayaran dua mingguan menawarkan cara licik untuk mencapai hal ini.
Alih-alih satu cek bulanan dalam jumlah besar, Anda membayar setengahnya setiap dua minggu. Karena ada 52 minggu dalam setahun, Anda melakukan 26 setengah pembayaran. Itu sama dengan 13 pembayaran penuh. Anda mendapatkan pembayaran ekstra tanpa merasakan sedikitpun biaya sekaligus. Ini sejalan dengan banyak jadwal gaji. Hipotek tetap 30 tahun dapat dihentikan dalam waktu sekitar 23,5 tahun dengan cara ini.
Menghindari Asuransi Hipotek Swasta (PMI) adalah kemenangan langsung lainnya.
Targetkan uang muka 20%. Ini adalah standar yang tinggi, tetapi menghilangkan biaya asuransi bulanan. Jika Anda sudah memulai dengan kurang dari 20%, pantau ekuitas Anda dengan cermat. Setelah Anda mencapai ambang batas 20% tersebut, tuntut pembatalan PMI. Seringkali otomatis pada 22%, tapi jangan menunggu. Hubungi penyedia layanan.
Poin adalah hal yang berbeda.
Membeli poin menurunkan tarif Anda di muka. Tapi apakah itu menghemat uang? Tidak selalu. Itu tergantung pada berapa lama Anda tinggal di rumah. Gunakan kalkulator poin. Bandingkan biaya dimuka dengan tabungan bulanan. Jika Anda berencana menjualnya dalam lima tahun, membeli poin mungkin akan mengeluarkan biaya lebih besar daripada penghematannya. Pastikan periode pengembalian sesuai dengan timeline Anda yang sebenarnya.
Memahami Mekanisme Hipotek
Apa sebenarnya hipotek itu? Ini adalah pinjaman yang dijamin dengan rumah Anda. Pemberi pinjaman memberi Anda sebagian besar harga pembelian. Anda membayarnya kembali dengan bunga seiring waktu. Jika Anda gagal bayar, mereka mengambil jaminannya.
Menghitung pembayaran bulanan Anda sangatlah mudah dengan alat online. Kalkulator Bankrate adalah titik awal yang dapat diandalkan. Jumlah uang muka Anda berdampak langsung pada jumlah bulanan. Uang muka yang lebih besar berarti kewajiban bulanan yang lebih rendah. Jika Anda bekerja dengan broker, mereka dapat membuat model faktor unik yang spesifik untuk profil Anda.
Perhitungan bunga adalah matematika sederhana, meskipun efek gabungannya terasa rumit. Pemberi pinjaman mengambil saldo pinjaman Anda. Mereka mengalikannya dengan tarif tahunan yang Anda sepakati. Lalu dibagi 12. Itu porsi bunga bulanan Anda.
Menentukan kualifikasi bukanlah permainan tebak-tebakan.
Dapatkan persetujuan awal dari broker. Mereka melihat rasio utang terhadap pendapatan, skor kredit, dan besarnya uang muka Anda. Metrik ini menentukan dengan tepat berapa banyak yang dapat Anda pinjam. Estimator online dari Realtor.com menawarkan pratinjau singkat, tetapi persetujuan awal adalah ujian sebenarnya.
Suku bunga berfluktuasi. Saat ini, harga berada di dekat titik terendah dalam sejarah. Tersedia suku bunga tetap 30 tahun sekitar 3%. Stabilitas ini diperkirakan akan bertahan untuk saat ini. Namun tarifnya bergantung pada profil kredit pribadi Anda. Berbelanjalah. Tarif terendah yang diiklankan jarang berlaku untuk semua orang.
