Купівля будинку – стресова подія. Купівля будинку з душею, історією та потенційними порушеннями будівельних норм – це зовсім інша історія. Вам хочеться оригінальної дерев’яної підлоги. Вам подобається ліпнина. Вам цікава історія, прихована за стінами. Але перш ніж підписувати будь-які документи, необхідно зрозуміти специфічні правила гри для об’єктів історичної спадщини.
Процес починається із перевірки статусу. Слово «історичний» — це не просто маркетинговий термін, який використовують агенти з нерухомості для виправдання завищеної ціни. Це юридичний статус, що має реальні наслідки та переваги.
Зміст
Перевірка статусу присвоєння
Ваш перший крок це не огляд даху, а перевірка бази даних.
Вам необхідно визначити, чи об’єкт обчислюється офіційно в Національному реєстрі історичних місць (NRHP). Це офіційний список федеральних округів, сайтів, будівель, споруд та об’єктів, визнаних гідними збереження.
Перевірте NRHP онлайн. Чи внесено об’єкт до списку індивідуально? Якщо ні, він може ще входити до складу історичного району. Використовуйте розширений пошук на веб-сайті NRHP, щоб знайти історичні райони в цільовому районі. Об’єкт може вважатися історичним завдяки зв’язку з навколишнім середовищем, навіть якщо він не внесений до списку самостійно.
Якщо пошук NRHP не дав результатів, не списуйте об’єкт з рахунків.
Багато об’єктів не внесені до списку індивідуально, але отримали місцеве чи державне визнання. Служба національних парків зазначає, що якщо будинок було збудовано до 1936 року, існує значна гнучкість. Попередні власники могли співпрацювати з місцевими органами влади з метою отримання історичних пільг без повної федеральної реєстрації.
«Якщо є сумніви, зверніться до місцевого офісу щодо збереження історичної спадщини. Вони є найвищим авторитетом у питанні того, чи об’єкт пройшов шлях історичного визнання».
Завітайте на веб-сайт Служби національних парків. Там є швидкі посилання на кожен державний офіс щодо збереження історичної спадщини. Звідти ви можете знайти контактну інформацію місцевих громад щодо збереження спадщини. Вони знатимуть про заявки, що подаються, або існуючі статуси, які не відображаються у федеральних базах даних.
Як тільки ви підтвердили історичний статус, ви можете зважити плюси та мінуси. Почнемо із фінансової вигоди.
Фінансова вигода володіння історичним будинком
Ви не отримаєте це безкоштовно. Держава пропонує стимули, тому що збереження історії коштує грошей. Ось де беруться гроші.
1. Кредити на ремонт
Міністерство житлового будівництва та розвитку США (HUD) пропонує спеціальну допомогу у цьому питанні. Якщо ваш історичний об’єкт також потребує ремонту, розгляньте програму 203k Федеральної житлової адміністрації (FHA).
Цей кредит дозволяє включити до 35 000 доларів додаткових коштів у вашу іпотеку спеціально для ремонту та реконструкції. Він призначений для історичних об’єктів. Він заповнює розрив між покупкою будинку та приведенням його у придатний для проживання стан.
2. Податкові пільги
Податкові канікули, звільнення та кредити є звичайною справою. Вони можуть походити від федерального, державного, окружного чи місцевого уряду.
Ось у чому каверза. Федеральні податкові пільги, зокрема 20-відсотковий кредит на реконструкцію, зазвичай вимагають, щоб об’єкт був «приносить дохід».
Якщо ви ремонтуєте своє місце проживання, ви, мабуть, не отримаєте федеральний кредит. Якщо ви перетворите простір на бізнес – гостьовий будинок (bed and breakfast), торгову точку або офіс – ви можете отримати його. Правила змінюються залежно від юрисдикції.
3. Охоронні зобов’язання (Easements)
Це потужний інструмент для багатьох власників історичних будинків. Охоронне зобов’язання — це угода між вами та державним чи некомерційним агентством.
Ви погоджуєтесь підтримувати історичний характер об’єкту. В обмін ви отримуєте податкові пільги. Це не нова концепція. Багато штатів і міст створили системи для оцінки таких пропозицій.
Оскільки кожна муніципальна освіта працює по-своєму, ви повинні перевірити наявність конкретних програм охоронних зобов’язань у місцевому офісі зі збереження історичної спадщини. Вони опишуть, які зміни дозволені та які податкові пільги доступні.
Ці переваги є суттєвими. Вони компенсують високу вартість утримання старих будівель. Але є й зворотний бік.
Недоліки володіння історичним будинком
Володіння історичною нерухомістю означає життя у межах обмежень. Держава та місцеві ради дбають про естетичну та структурну цілісність минулого. Це обмежує вашу автономію.
“Історичний статус часто означає, що ви не можете просто знести стіну або замінити вікна на сучасні пластикові без схвалення”.
Ви зіткнетеся із суворими процедурами перевірки. Кожна зміна, що вноситься вами, ймовірно, вимагатиме дозволу. Це уповільнює ремонт. Це збільшує витрати. Це потребує терпіння.
Ви також стикаєтеся з ризиком обов’язкового обслуговування. Якщо діє охоронний статус, ви можете бути юридично зобов’язані зберігати певні елементи. Ви не можете їх ігнорувати.
Крім того, страхові витрати можуть бути вищими. Стара проводка, старе водопостачання та старіші покрівельні матеріали несуть більше ризиків. Вам потрібне спеціалізоване страхування.
Зрештою, вартість при перепродажі може бути складною. Хоча одні покупці люблять історію, інші бачать лише головний біль. Ви звужуєте коло потенційних покупців.
Переваги є реальними. Витрати є реальними. Обмеження є реальними.
Перш ніж зробити пропозицію, ви повинні точно знати, на що підписуєтеся. У наступному розділі розбираються конкретні пастки, яких слід уникати, і як пройти процес затвердження без нервового зриву.
Продовження слідує у Частині 2.
Ви хочете податкові пільги. Ви їх отримуєте. Але завжди є каверза.
Щоб зберегти ці пільги, власники історичних об’єктів часто мусять відмовлятися від певних прав. Тут на сцену виходять фасадні сервітути.
Сервітут – це по суті пожертвування. Ви передаєте організації щодо збереження історичної спадщини права на зовнішній вигляд вашої будівлі. Натомість ви отримуєте благодійне відрахування. Звучить просто. Але насправді це не так.
Перевірте своє свідоцтво про право власності. Перед покупкою вивчіть ці записи. Вони безстрокові? Чи закінчуються? Податкові наслідки можуть бути заплутаними.
Чому важливі фасадні сервітути
Уявіть собі так. Ви продаєте візуальний вигляд свого будинку некомерційній організації. Вартість нерухомості може знизитися через це обмеження. Це добре для ціни покупки. Це також добре для податку на майно.
Але потім ви хочете зробити ремонт.
Якщо ви хочете змінити вигляд, вам доведеться пройти через безліч бюрократичних процедур. Деякі сервітути поширюються лише на фасад. Деякі – на інтер’єр. Дехто охоплює саму конструкцію будівлі. Інші регулюють ландшафтний дизайн.
Все залежить від конкретного юридичного формулювання.
Якщо ви бажаєте замінити історичні вікна або змінити лінію даху, ви можете зіткнутися з опором. Група зі збереження спадщини має право вето. Ви не можете просто купити нові фасадні панелі та вважати справу зробленою.
Підсумки володіння історичною нерухомістю
Перед тим, як підписувати документи, перевірте титул власності.
Якщо вона чиста, ви можете вільно користуватися податковими перевагами.
Якщо є обтяження, зупиніться. Зважте головний біль проти зиску. Чи хочете ви престижу? Чи ви хочете свободи для внесення змін?
Більшість людей купують історичні будинки через їхню чарівність. Вони рідко купують їх задля зручності ремонту.
Часті питання про історичні об’єкти
Чи існують реальні податкові стимули?
Так. Залежно від вашого місця розташування ви можете отримати податкове заморожування або звільнення від сплати податків. Місцеві органи влади часто пропонують кредити за роботи з реконструкції.
Федеральний уряд має спеціальну програму. Вона надає 20-відсотковий податковий кредит для історичних об’єктів, що приносять дохід, який ви реконструюєте. Це значна сума грошей, якщо ви перепродаєте будинок чи ведете бізнес.
Це хороша інвестиція?
Ціни можуть бути вищими. Історична нерухомість може коштувати на 26% більше, ніж аналогічні будинки у тому ж районі. Вони схильні зберігати свою вартість під час ринкових спадів.
Є й зворотний бік. Регулювання суворе. Якщо ваш будинок внесено до Національного реєстру, ви не можете робити з ним усе, що захочете. Ремонт утруднений. Тим не менш, він часто необхідний, оскільки будинок старий.
Що робить будинок історичним?
Національний реєстр історичних місць встановлює планку. Йдеться не лише про вік.
Будинок може відповідати критеріям, якщо він:
– Пов’язаний із важливими історичними подіями.
– належав значній історичній особистості.
– демонструє характерні методи будівництва певного періоду.
– Був спроектований архітектором-майстром.
– Має високу художню цінність.
– Надає важливі історичні дані.
Яким має бути вік будинку?
Як правило, 50 років.
Це стандартний поріг. Якщо об’єкт молодший, він повинен бути виключно важливим, щоб набути цього статусу. Для нових будівель це висока планка.
Чи дешевше обходиться володіння історичним будинком?
Ні. Зазвичай це дорожче.
Ви платите більше за покупку. Ви сплачуєте більше за ремонт. Правила чітко регламентовані. У старих будинках є неефективні інженерні системи. Ви стикаєтеся з факторами, що знаходяться поза вашим контролем.
Витрати швидко накопичуються.
