Koupě domu je stresující událost. Nákup domu s duší, historií a potenciálním porušením stavebního zákona je jiný příběh. Chcete originální dřevěné podlahy. Máte rádi štuky? Zajímá vás historie ukrytá za hradbami. Před podepsáním jakýchkoli dokumentů je však nutné porozumět specifickým pravidlům hry o historické památky.
Proces začíná kontrolou stavu. Slovo „historický“ není jen marketingový termín používaný realitními makléři k ospravedlnění přemrštěné ceny. Je to právní stav, který má reálné důsledky a výhody.
Зміст
Kontrola stavu přiřazení
Vaším prvním krokem není kontrola střechy, ale kontrola databáze.
Budete muset zjistit, zda je nemovitost oficiálně uvedena v Národním registru historických míst (NRHP). Toto je oficiální seznam federálních okresů, míst, budov, struktur a objektů považovaných za hodné ochrany.
Zkontrolujte NRHP online. Je nemovitost uvedena samostatně? Pokud ne, může být stále součástí historické čtvrti. Použijte pokročilé vyhledávání na webu NRHP k nalezení historických čtvrtí ve vaší cílové oblasti. Nemovitost může být považována za historickou kvůli svému vztahu ke svému prostředí, i když není uvedena samostatně.
Pokud vaše vyhledávání NRHP neukáže žádné výsledky, vlastnost neodepisujte.
Mnoho nemovitostí není jednotlivě uvedeno, ale získalo místní nebo státní uznání. Služba národního parku poznamenává, že pokud byl dům postaven před rokem 1936, existuje značná flexibilita. Předchozí majitelé možná spolupracovali s místními vládami, aby získali historické výhody bez plné federální registrace.
“V případě pochybností se obraťte na místní úřad pro památkovou péči. Ten je konečnou autoritou ohledně toho, zda objekt dosáhl historického uznání.”
Navštivte webovou stránku National Park Service. Existují rychlé odkazy na každý státní památkový úřad. Zde můžete najít kontaktní informace na místní památkové společnosti. Budou si vědomi nevyřízených aplikací nebo existujících stavů, které se neobjevují ve federálních databázích.
Jakmile potvrdíte historický stav, můžete zvážit pro a proti. Začněme finančními výhodami.
Finanční výhody vlastnictví historického domu
Nedostanete to zadarmo. Stát nabízí pobídky, protože uchování historie stojí peníze. Od toho se ty peníze berou.
1. Půjčky na opravy
Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj (HUD) nabízí v tomto ohledu zvláštní pomoc. Pokud vaše historická nemovitost také potřebuje renovaci, zvažte program Federal Housing Administration (FHA) 203k.
Tato půjčka vám umožňuje přidat až 35 000 $ v dodatečných finančních prostředcích k vaší hypotéce speciálně na renovace a renovace. Je určena pro historické předměty. Překlenuje propast mezi koupí domu a tím, aby byl obyvatelný.
2. Daňové výhody
Běžné jsou daňové prázdniny, výjimky a kredity. Mohou pocházet z federální, státní, okresní nebo místní vlády.
Tady je háček. Federální daňové úlevy, zejména 20% úvěr na přestavbu, obecně vyžadují, aby nemovitost byla „přinášející příjem“.
Pokud renovujete své primární bydliště, pravděpodobně nedostanete federální půjčku. Pokud proměníte prostor v podnikání – nocleh se snídaní, maloobchod nebo kancelář – můžete to mít. Pravidla se liší podle jurisdikce.
3. Bezpečnostní závazky (Věcná břemena)
To je mocný nástroj pro mnoho majitelů historických domů. Zajišťovací dluhopis je dohoda mezi vámi a vládou nebo neziskovou agenturou.
Souhlasíte s tím, že zachováte historický charakter nemovitosti. Výměnou za to získáte daňové výhody. Nejedná se o nový koncept. Mnoho států a měst vytvořilo systémy pro hodnocení takových návrhů.
Vzhledem k tomu, že každá obec funguje jinak, měli byste si u místní památkové péče ověřit konkrétní programy ochrany. Popíší, jaké změny jsou povoleny a jaké daňové výhody jsou k dispozici.
Tyto výhody jsou významné. Kompenzují vysoké náklady na údržbu starých budov. Má to ale i nevýhodu.
Nevýhody vlastnictví historického domu
Vlastnit historickou nemovitost znamená žít v rámci omezení. Státní a místní zastupitelstva se starají o estetickou a strukturální integritu minulosti. Omezuje to vaši autonomii.
“Historický stav často znamená, že nemůžete jen tak zbourat zeď nebo vyměnit okna za moderní plastová bez schválení.”
Budete čelit přísným prověrkám. Každá změna, kterou provedete, bude pravděpodobně vyžadovat povolení. To zpomaluje opravy. To zvyšuje náklady. To vyžaduje trpělivost.
Čelíte také riziku povinné údržby. Pokud je v platnosti chráněný stav, můžete být ze zákona povinni zachovat určité prvky. Nemůžete je ignorovat.
Navíc náklady na pojištění mohou být vyšší. Staré elektroinstalace, stará klempířství a starší střešní materiály s sebou nesou více rizik. Potřebujete speciální pojištění.
Konečně, hodnota při dalším prodeji může být ošemetná. Zatímco někteří kupující tento příběh milují, jiní vidí pouze bolest hlavy. Zužujete okruh potenciálních kupců.
Výhody jsou skutečné. Náklady jsou skutečné. Omezení jsou skutečná.
Než uděláte nabídku, musíte přesně vědět, do čeho se zapisujete. Další část rozebírá konkrétní úskalí, kterým je třeba se vyhnout, a jak projít schvalovacím procesem bez zhroucení.
Pokračování v části 2.
Chcete daňové výhody. Získáte je. Ale vždycky to má nějaký háček.
Pro zachování těchto výhod jsou majitelé historických nemovitostí často nuceni vzdát se určitých práv. Zde přichází na řadu věcná břemena fasád.
Věcné břemeno je v podstatě dar. Organizaci památkové péče dáváte práva na vzhled vaší budovy. Na oplátku dostanete charitativní slevu. Zní to jednoduše. Ale ve skutečnosti tomu tak není.
Zkontrolujte si list vlastnictví. Před nákupem si prosím přečtěte tyto příspěvky. Jsou trvalé? Nebo jim vyprší platnost? Daňové důsledky mohou být matoucí.
Proč jsou věcná břemena fasád důležitá?
Představte si to takto. Prodáváte vizuální identitu svého domova neziskové organizaci. Hodnota nemovitosti může kvůli tomuto omezení klesnout. To je dobré za pořizovací cenu. Je to dobré i pro daň z nemovitosti.
Ale pak chcete renovovat.
Pokud chcete změnit svůj vzhled, budete muset projít spoustou byrokratických procedur. Některá věcná břemena kryjí pouze průčelí. Některé jsou do interiéru. Některé pokrývají samotnou konstrukci budovy. Jiné regulují terénní úpravy.
Vše záleží na konkrétní právní formulaci.
Pokud budete chtít vyměnit historická okna nebo změnit linii střechy, můžete narazit na odpor. Dědická skupina má právo veta. Nemůžete si jen tak koupit nové fasádní panely a nazvat to hotové.
Výsledky vlastnictví historických nemovitostí
Před podpisem dokumentů zkontrolujte název nemovitosti.
Pokud je čistý, můžete volně využívat daňové výhody.
Pokud jsou tam věcná břemena, zastavte se. Porovnejte bolest hlavy s přínosem. Chcete prestiž? Nebo chcete svobodu provádět změny?
Většina lidí si historické domy kupuje pro jejich kouzlo. Málokdy je kupují kvůli snadné opravě.
Často kladené otázky o historických místech
Existují skutečné daňové pobídky?
Ano. V závislosti na vaší lokalitě můžete obdržet zmrazení daně nebo osvobození od daně. Místní samosprávy často nabízejí úvěry na renovační práce.
Federální vláda má speciální program. Poskytuje slevu na dani ve výši 20 procent na historické nemovitosti produkující příjem, které renovujete. Jedná se o značné množství peněz, pokud prodáváte budovu nebo provozujete firmu.
Je to dobrá investice?
Ceny mohou být vyšší. Historická nemovitost může stát až o 26 % více než podobné domy ve stejné oblasti. Mají také tendenci udržovat si svou hodnotu během poklesu trhu.
Má to i nevýhodu. Regulace je přísná. Pokud je váš dům v národním registru, nemůžete si s ním dělat, co chcete. Oprava je náročná. Často je to však nutné, protože dům je starý.
Co dělá domov historickým?
Národní registr historických míst nastavuje laťku. Není to jen o věku.
Dům se může kvalifikovat, pokud:
– Spojeno s důležitými historickými událostmi.
– Patřil k významné historické osobnosti.
– Demonstruje charakteristické stavební techniky určitého období.
– Byl navržen hlavním architektem.
– Má vysokou uměleckou hodnotu.
– Poskytuje důležitá historická data.
Jak starý by měl být dům?
Typicky 50 let.
Toto je standardní práh. Pokud je objekt mladší, musí být mimořádně důležité získat tento status. U novějších staveb je to vysoká laťka.
Je levnější vlastnit historický dům?
Ne. Obvykle je to dražší.
Za nákup zaplatíte více. Za opravy zaplatíte více. Pravidla jsou přísně regulována. Staré domy mají neefektivní inženýrské systémy. Potýkáte se s faktory, které nemůžete ovlivnit.
Náklady se rychle sčítají.
