Až do 30. let 20. století bylo vlastní bydlení luxus dostupný pouze pro bohaté. Pouze 40 % amerických domácností vlastnilo svůj domov, protože nákupy v hotovosti byly jedinou možností. Neexistovaly žádné bankovní půjčky na nákup domů. Situace se změnila s příchodem systému půjčování hypoték. Dnes se tento stejný systém mnohým kupujícím zdá komplikovaný a riskantní.
Hypotéka je prostě půjčka zajištěná vaším domem. Banka dává 80% nákladů na dům. Splácíte jej s úroky po stanovenou dobu. Pokud zmeškáte platby, dům si vezme věřitel. Tento právní proces se nazývá repossession (forcluzer).
Зміст
Hypotéky s pevnou a nastavitelnou sazbou (ARM)
Po celá desetiletí byly jedinou skutečnou volbou půjčky s pevnou úrokovou sazbou. Dostali jste jednu úrokovou sazbu na 30 let. Platby zůstaly stabilní. Pak v 80. letech přišly hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM). Začali s nižšími sazbami. Byly každoročně revidovány.
Během nedávného boomu v oblasti bydlení se věřitelé stali agresivními. Nabízeli „kreativní“ půjčky s pohyblivými sazbami. Měli krátká období kontroly sazeb. Atraktivní počáteční sazby přilákaly dlužníky. Neexistoval žádný limit, o kolik se sazba mohla zvýšit. Když se ekonomika zhroutila, následovalo přivlastnění majetku. Od roku 2007 vstoupilo každý měsíc do exekuce více než 250 000 Američanů. Do roku 2010 dosáhl počet odebraných domů 1 milionu.
Mnoho dlužníků nechápalo, co podepisují. Jedna studie zjistila, že 35 % dlužníků s nastavitelnou sazbou nevědělo, zda jejich sazba má strop. Je to nebezpečné. Musíte znát své podmínky.
Jak právně fungují hypoteční úvěry
Právně se hypotékou rozumí zástava nemovitosti k zajištění dluhu. Jednoduše řečeno, je to půjčka. Obvykle se jedná o největší půjčku, kterou si kdy vezmete.
Klasické půjčky kontrolují vaši úvěrovou historii a příjem. Nemají žádné zajištění. Hypotéka používá jako zástavu samotný dům. Žádné platby? Věřitel bere dům.
Banky jsou tradičními poskytovateli půjček. Žádost můžete podat ve své místní bance. Nebo porovnejte nabídky různých bank a najděte nejlepší ceny. Potřebujete pomoc? Hypoteční makléř vám může najít věřitele. Banky však nejsou jediným zdrojem. Družstevní záložny, penzijní fondy a vládní agentury také nabízejí takové půjčky.
Hypotéky mají úrokové sazby. Mají termíny. Doba trvání se pohybuje od pěti do 30 let. Provize jsou zde významnější než v jiných případech. Některé provize jsou jednorázové. Primárním příkladem jsou náklady na uzavření. Jiné se vyskytují měsíčně. Platíte je spolu s platbou.
“Porozumět podmínkám Vaší hypotéky je zásadní, zejména pokud jde o úskalí netradičních půjček.”
Proč jsou znalosti důležité
Bytová krize nám ukázala, co se stane, když lidé jednají náhodně. Podepisovali dokumenty, které nečetli. Ignorovali klauzule o revizi sazeb. Nezaznamenali limity na změny sazeb. Výsledkem bylo masivní zabavování majetku.
Budeme analyzovat každý typ hypotečního úvěru. Vysvětlíme si, co je to úschova. Odpisy určíme. Uvedeme skryté náklady. Začneme se základy. Co je to vlastně hypotéka? To je slib podporovaný vaší střechou. Dodrž ten slib. Znát pravidla.
To není jen teorie. Toto je váš kapitál. Tvůj domov. Vaše největší aktivum. Zacházejte s tím jako s takovým.
Dá se předpokládat, že hypotéky existují od doby, kdy první člověk postavil přístřešek. Zdá se to logické. Jak jinak by si někdo mohl dovolit bydlení?
Realita se ukázala být mnohem složitější.
Moderní hypotéky, jak je známe, se objevily až ve 30. letech 20. století. A kupodivu průkopníky v této oblasti nebyly banky. Tento trend zahájily pojišťovny. Jejich motiv nebyl altruistický: chtěli získat nemovitost v případě nesplácení dlužníka. Jednalo se o strategii, jak získat nemovitost.
Pak přišla Federální správa bydlení (FHA).
Role FHA při vytváření moderních hypoték
V roce 1934 ekonomiku stále dusila Velká hospodářská krize. Pouze čtyři z deseti domácností vlastnily dům. Stávající kreditní systém byl narušen.
Podmínky půjček byly tvrdé.
Limitovaná půjčka věřitelů činí 50 % tržní hodnoty nemovitosti. Doba splácení byla krátká: tři až pět let. A na konci tohoto období byla požadována jednorázová platba (balónová platba).
Pokud jste v té době financovali 80 % hodnoty domu, vaše záloha byla ve skutečnosti 80 %. Půjčili jste si jen 20 %. To je opak moderní praxe.
Tato struktura nutila většinu Američanů zůstat nájemníky.
FHA všechno změnil.
Snížili požadavky na zálohu. Zavedli poměry úvěru k hodnotě (LTV) 80 %, 90 % a vyšší. To donutilo komerční banky přizpůsobit se. Každodenní Američané najednou měli cestu k vlastnictví domu.
FHA také změnil způsob, jakým věřitelé kvalifikují dlužníky.
V minulosti to byl často ten rozdíl, koho jste znali. FHA požadoval důkaz o skutečné schopnosti dluh splatit. Zvýšili podmínky půjčky. Místo tří až pěti let se objevily lhůty 15 a poté 30 let.
Důležitým faktorem se stala i kvalita stavby. FHA stanovil standardy pro výstavbu domů. Půjčky nebyly poskytnuty na objekty, které by mohly zkolabovat před úplným splacením úvěru. Komerční věřitelé následovali příklad.
Největší změnou byly odpisy.
Tradiční hypotéky vyžadovaly pouze úroky. Na konci období jste byli povinni splatit celou jistinu. Kvůli tomu docházelo k rozsáhlým případům konfiskace majetku, protože lidé nebyli schopni vyrovnat se s jedinou konečnou platbou.
Amortizace znamenala splacení jistiny dluhu při každé platbě. Stav úvěru se postupně snižoval. Dluh jste časem splatili v plné výši.
Rozdělení měsíční splátky hypotéky
Pochopení struktury splátek hypotéky je důležité pro každého majitele domu. Není to jen jedno číslo. Jedná se o celkové výdaje.
Vaše záloha je hotovost připsaná předem. Snižuje výši půjčky. Můžete vložit kolik chcete. Tradiční benchmark je 20 %. Některé půjčky vyžadují jen 3-5%.
Větší záloha znamená menší částku k financování. Tím se také sníží vaše měsíční splátky.
Měsíční splátka je obvykle popsána zkratkou PITI.
- Jistina : Celková výše půjčky.
- Úrok : Náklady na půjčku. Procento z výše úvěru.
- Daně : Majetkové daně. Často držené na účtech v úschově věřitelem až do splatnosti platby.
- Pojištění : Pojištění nebezpečí chrání před požárem, bouří, krádeží a povodněmi. Pokud máte méně než 20% vlastního kapitálu, možná budete potřebovat také soukromé hypoteční pojištění (PMI).
Jak vlastně funguje odpisování
U hypotéky s fixní sazbou zůstává vaše celková měsíční splátka přibližně stejná. Poměr mezi jistinou a úrokem se mění každý měsíc.
Toto postupné splácení se nazývá amortizace.
Zvažte typický 30letý odpisový plán.
V prvních letech platíte převážně úroky.
Zvažte půjčku 100 000 USD za 6 %. Měsíční splátka je 599 $.
V prvním roce jde na úrok asi 500 USD. A pouhých 99 dolarů snižuje dlužnou částku.
Trvá 18 let, než splátka jistiny převýší splátku úroku.
To má klady i zápory.
Výhodou jsou zvládnutelné měsíční splátky. Na konci funkčního období vás nečeká vysoká jednorázová částka.
Nevýhodou jsou celkové náklady. Za původní půjčku 100 000 $ nakonec zaplatíte 215 838 $. Vlastní kapitál se buduje pomaleji.
Vlastní kapitál je hodnota vašeho domova minus zbývající zůstatek úvěru.
Znamená to, že hypotéky s fixní sazbou na 30 let jsou špatné?
rozhodně ne. Podrobněji se na ně podíváme v další části.
Stabilita hypotéky s pevnou úrokovou sazbou versus volatilita hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou
Po desetiletí byla jedinou dostupnou možností hypotéka s pevnou sazbou na 30 let. Je to jednoduchý slib: úroková sazba se nikdy nemění. Vaše splátka jistiny a úroků také zůstává stejná. Tato stabilita je zachována po dobu 15, 20 nebo 30 let. Jedinými proměnnými jsou vaše daně z nemovitosti a pojistné. Mohou se lišit v závislosti na odhadech místní hodnoty nebo tržních sazbách.
Sazba, kterou zablokujete, však závisí na stavu ekonomiky jako celku. V rostoucí ekonomice sázky rostou. Během recese klesají. Věřitelé upravují tyto základní sazby na základě vašeho kreditního skóre a doby trvání půjčky.
Níže je uveden popis podmínek při výběru stability.
30letá hypotéka s fixní sazbou
Je to standard z dobrého důvodu. Nabízí nejnižší možnou měsíční splátku. Tím se uvolní volná hotovost. Nejvíce úroků však zaplatíte po dobu trvání půjčky. Pozitivní je, že si tento úrok můžete odečíst od zdanitelných příjmů. Pokud plánujete bydlet v domácnosti deset let nebo déle, zavázání se k těmto dlouhodobým opravám často stojí za celkové náklady.
20letá hypotéka s fixní sazbou
Takové půjčky se hledají obtížněji. Kratší období vás však nutí k rychlejšímu navyšování vlastního kapitálu. Vaše měsíční splátky jsou vyšší než u možnosti 30 let. Na oplátku je úroková sazba obvykle nižší. Celkově platíte nižší úrok. Stanete se majitelem domu dříve.
Hypotéka s pevnou sazbou na 15 let
Jedná se o nejrychlejší způsob, jak získat nemovitost. Sdílí výhody půjčky na 20 let. Rychlejší splácení. Vyšší čisté jmění. Nižší sazba. Ale měsíční splátka je ještě vyšší. Aby to bylo možné, aniž by to zbytečně zatěžovalo rozpočet, je zapotřebí seriózní výše příjmů.
Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou poskytují dlouhodobou stabilitu, která přitahuje dlužníky, kteří plánují zůstat na místě po dlouhou dobu.
Proč zvolit hypotéku s plovoucí (adaptivní) sazbou?
Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) funguje jinak. Sazba se mění. Obvykle ročně. Sleduje podmínky na trhu. Následuje vaše měsíční splátka.
Proč by s tím někdo souhlasil? Protože počáteční sazba je nižší. Často výrazně nižší. I když byly 30leté fixní sazby v roce 2010 blízko historického minima, sazby ARM byly téměř o celý procentní bod levnější.
ARM mají smysl i pro lidi, kteří vědí, že se budou pohybovat. Pokud plánujete prodat svůj dům během několika let, možná budete chtít využít nízké počáteční sazby, než se přizpůsobí.
Záměry se ale často nenaplní. Během realitního boomu si mnoho dlužníků myslelo, že svůj dům prodají rychle. Byli v pasti. Byli konfrontováni s sazbou „revizí“, kterou si nemohli dovolit. Nečetli drobné písmo.
Pokud uvažujete o ARM, musíte pochopit, jak to funguje.
Jak často dochází k úpravám?
Konvenční nastavitelná sazba hypotéky se upravuje každý rok. Ale existují možnosti. K dispozici jsou 6měsíční ARM. 1 rok ARM. 2 roky ARM.
Hybridní ARM jsou populární. Zvažte 5/1 roční ARM. Udržuje fixní sazbu po dobu pěti let. Poté je každoročně upravována až do konce výpůjční doby. Nebo se podívejte na 3/3 roční ARM. Pevná sazba na tři roky. Poté se upravuje každé tři roky.
Jaké jsou čepice?
Limity jsou omezení. Chrání vás. Určují, o kolik se může sazba zvýšit.
* Prozatímní limity omezují růst při každé úpravě.
* Termické (doživotní) limity omezují celkový růst po dobu trvání úvěru.
Nikdy nepodepisujte ARM bez omezení. Bez nich by vaše platba mohla raketově vzrůst.
Jak se určuje sazba?
Sazby ARM jsou vázány na indexy. Mohou to být jednoleté americké státní pokladniční poukázky. Vkladové certifikáty. Londýnská mezibankovní úroková sazba (LIBOR). Věřitelé vezmou tento index a přidají k němu marži. Obvykle dva až čtyři procentní body.
Když index stoupne, zvýší se i vaše sazba. Ale je tu nuance. Když úrokové sazby klesnou, vaše sazba ARM se nemusí změnit. Marže zůstává pevná. Index se mění. Přečtěte si smlouvu.
Nyní se podíváme na některé méně obvyklé možnosti hypotečních úvěrů, jako jsou vládou kryté půjčky, hypotéky s balónovým splácením a reverzní hypotéky.
Nad rámec standardní půjčky na 30 let
Většina lidí si hypotéky představí černobíle. Pevná sazba. Plovoucí sazba. Víš, jak to funguje. Trh je ale mnohem složitější.
Uvažujme půjčku s balonovou splátkou (balonovou hypotéku). Jedná se o krátkodobou půjčku, obvykle na pět až sedm let. Amortizuje se však stejně jako půjčka na 30 let. Vaše měsíční splátky vypadají nepatrně. Dokonce i pohodlné.
A pak přijde balónová platba.
Na konci období musíte splatit celou zbývající částku jistiny. Hovoříme o částce blízké původní výši úvěru. Pokud nemůžete prodat svůj dům nebo refinancovat svůj úvěr okamžitě, budete uvízli. Jedná se o vysoce nebezpečnou činnost bez pojištění.
A tady jsou reverzní hypotéky. Jsou určeny pro majitele domů nad 62 let. Banka vám zaplatí. Měsíční platby. Nebo úvěrová linka. Půjčíte si proti svému stávajícímu vlastnímu kapitálu.
Nevyžadují se žádné platby. Zatímco bydlíte v domě. Půjčku nemusíte splácet, dokud dům neprodáte, nepřestěhujete se nebo nezemřete.
Ale je v tom háček? Původní poplatky jsou poměrně vysoké. A ještě musíte platit daň z nemovitosti a pojištění hypotéky. To nejsou peníze zadarmo. Toto je vypůjčený čas.
Vysvětlení možností stavu
Tyto půjčky poskytují tři federální agentury. Sami si peníze nepůjčují. Pojišťují je.
Tím se riziko přesouvá z banky na vládu. Co když výchozí? Ztrátu uhradí vláda. Proto nabízejí ty nejlepší podmínky.
FHA
Spravováno americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst (HUD). Skvělé pro špatný úvěr. Věřitel ví, že ho vláda pojistí.
– Záloha: pouze 3 procenta.
– Zdroj: může pocházet od rodiny, zaměstnavatelů nebo charitativních organizací.
Správa veteránů (VA)
Pro kvalifikované veterány.
– Žádná záloha.
– Snížené požadavky na úvěrovou historii.
– Podléhá limitům půjček na úrovni kraje.
Služby na venkově (RHS)
Část ministerstva zemědělství Spojených států (USDA). Pro kupující ve venkovských oblastech a malých městech.
– Nízké úrokové sazby.
– Zaručené půjčky prostřednictvím soukromých věřitelů.
– Přímé vládní půjčky pro rodiny s nízkými příjmy.
Rozdělení RPSN vs úroková sazba
Úrokové sazby lžou.
No, vlastně ne. Prostě nevyprávějí celý příběh. Porovnat 7procentní sazbu u jednoho úvěru se sazbou 6 procent u jiného? Chybí vám pointa. Doslova.
Truth in Lending Act vyžaduje, aby věřitelé zveřejnili roční procentní sazbu (RPSN).
Proč? Protože úroková sazba ignoruje poplatky. Poplatky za zpracování. Slevové body. PMI (hypoteční pojištění). Poplatky za uzavření.
RPSN zahrnuje všechny.
Jedná se o průměrné roční finanční zatížení vydělené výší úvěru. Vyjádřeno v procentech. Je vždy vyšší než notový kurz.
Tady je past.
Vidíte dvě reklamy.
Věřitel A: 7 procent paušální sazba. Jeden bod.
Věřitel B: 7 procent paušální sazba. Nula bodů.
Jednoduchá volba? Možná ne.
Pojďme si to spočítat.
Výše půjčky: 100 000 USD.
Měsíční platba: 665,30 $.
Věřitel A bere jeden bod. Je to 1000 dolarů.
Plus 25 USD za aplikaci.
Poplatek za zpracování 250 USD.
750 $ v dalších poplatcích za uzavření.
Celkové poplatky: 2 025 USD.
Tuto částku si věřitel odečte z půjčky. Dostanete do rukou 97 975 $. Ale zaplaťte úrok z celých 100 000 $.
Chcete-li zjistit skutečné náklady, vypočítáte sazbu, která by se rovnala platbě 665,30 USD za půjčku 97 975 USD.
RPSN vyskočí na 7,2 procenta.
Věřitel B může na první pohled vypadat levněji. Ale RPSN Lender A vypráví skutečný příběh.
Vyhraje vždy nižší provize? Ne nutně. Pokračujte ve čtení. Vztah mezi RPSN a původními poplatky je složitý.
Poskytovatelé půjček neposkytují půjčky zdarma. Vyžadují počáteční provizi a zde vstupuje do hry poplatek za původ. Jedná se o druh „provize“, kterou účtují jednoduše za zpracování vaší dokumentace. Obvykle se pohybuje od 0,5 do 1 procenta z celkové výše úvěru u amerických hypoték. Ale mohla by být vyšší.
Podívejme se na scénář ze skutečného života, abychom pochopili, proč je inzerovaná sazba často lež. Představte si, že věřitel B tvrdí, že neexistují žádné slevové body. Zní to skvěle, že? Špatně. Účtují si tučný 3procentní počáteční poplatek. Přidejte náklady na aplikaci a další závěrečné položky, které dohromady činí 3 820 $, a skutečná částka, kterou obdržíte, klesne. Pokud by vaše půjčka měla být 100 000 $, dostali byste na ruku pouze 96 180 $. Věřitel bude stále účtovat úrok z nižší částky, ale výpočet roční procentní sazby (RPSN) tuto ztrátu odráží. Výsledek? RPSN je 7,39 procenta. První poskytovatel půjček možná na první pohled vypadal levněji, ale tento vás kvůli skrytým poplatkům prostě stál víc.
Nenechte se zmást uvedenou úrokovou sazbou. Jedná se o marketingový nástroj. Podívejte se na roční procentní sazbu (RPSN). Toto je jediný údaj, který vypovídá pravdu o celkových nákladech na půjčku.
Co je zahrnuto do výpočtu RPSN?
RPSN není jen o úrocích. Jedná se o soubor různých provizí spojených do jednoho procenta. Abyste mohli spravedlivě porovnávat věřitele, musíte vědět, co je v tomto „balíčku“. Většina těchto nákladů je fixních, což znamená, že je nemůžete snížit.
Typické zahrnutí do indikátoru RPSN:
- Registrační poplatky
- Slevové body (slevové body)
- Výkupní poplatky
- Předplacený úrok z hypotéky
- Pojištění hypotéky (pokud existuje)
- Poplatky za aplikaci
- Náklady na upisování
Některé náklady jsou fixní poplatky účtované třetími stranami, jako je pojištění vlastnictví a odhady majetku. Jsou součástí nákladů na uzavření, ale ne vždy ovlivňují RPSN tolik jako vlastní poplatky věřitele. Základem je požádat o podrobný rozpis. Nemusíte to počítat sami. Věřitel je ze zákona povinen poskytnout Federal Truth in Lending Disclosure. Tento dokument jasně uvádí RPSN. Vaším úkolem je si to přečíst, ne jen podepsat.
Proč záleží na velikosti a termínu půjčky
Dopad těchto poplatků se liší v závislosti na tom, kolik si půjčíte a jak dlouho v nemovitosti zůstanete.
Čím vyšší je částka úvěru, tím méně fixních poplatků ovlivňuje vaše RPSN. Pokud si půjčíte 500 000 USD, náklady na uzavření 2 000 USD se pouze zaokrouhlují nahoru. Pokud si půjčíte 200 000 USD, tytéž 2 000 USD představují významnou část vašeho čistého jmění.
Pak je tu faktor času. Hypotéky mají splatnost 30 let, ale jen málokdo žije ve svém domě 30 let. Pokud platíte za slevové body za snížení sazby, sázíte na dlouhodobé vlastnictví. Platit za položky předem, abyste ušetřili na měsíčních platbách? To vyžaduje analýzu bodu zvratu.
Pokud refinancujete nebo prodáte dům po třech letech, tyto položky předem vás mohou stát více než měsíční platby, které ušetříte. Nikdy je nedostanete zpět. Vaše efektivní úroková sazba se prudce zvyšuje, protože jste zaplatili za slevu z půjčky, která
Věřitelé se nejprve podívají na jedno číslo: váš poměr dluhu k příjmu (DTI). Většina z nich chce vidět poměr zadlužení 28/36. To je zkratka pro dvě omezení. Ne více než 28 procent vašeho hrubého měsíčního příjmu jde na výdaje na bydlení. Ne více než 36 procent jde na všechny měsíční dluhové závazky dohromady.
To zahrnuje hypotéku, o kterou žádáte, stejně jako půjčky na auto, studentské půjčky, minimální platby kreditní kartou a jakýkoli jiný dlouhodobý dluh. Pravidla se mohou mírně lišit v závislosti na výši zálohy nebo typu půjčky, ale standardem pro schvalování žádostí zůstává standard 28/36.
Jak váš měsíční příjem omezuje výši hypotéky
Pojďme si rozebrat matematiku, abyste nemuseli hádat. Řekněme, že váš roční příjem je 35 000 $. To je zhruba 2 916 $ hrubého měsíčního příjmu.
Pokud se díváte na dům s měsíční splátkou hypotéky 800 USD, jste v bezpečné zóně, pokud jde o náklady na bydlení. 800 dolarů je asi 27 procent z těch 2 916 dolarů. To spadá do limitu 28 procent.
Co se ale stane, když přidáte své další dluhy? Řekněme, že máte platbu za auto ve výši 200 USD a platbu studentské půjčky ve výši 115 USD. To je dalších 315 $ měsíční závazek.
Přidejte to k hypotéce 800 dolarů. Vaše celkové měsíční dluhy jsou 1 115 $. Nyní je 1 115 $ asi 38 procent vašeho hrubého příjmu.
Vaše šance vypadají jako 27/38. Pouzdro je v pořádku. Některé z celkových dluhů nejsou. Věřitelé obvykle používají nižší ze dvou čísel k určení vašeho kvalifikačního limitu – v tomto případě je to 28procentní domácí limit. Vzhledem k tomu, že vaše celkové dluhy jsou vyšší než 36 procent, může vám být odepřeno nebo vyžadováno, abyste zaplatili větší zálohu, abyste snížili měsíční splátku hypotéky.
Proč být schválen věřitelem neznamená, že si to můžete dovolit
Právě zde kutilové často chybují. Věřitel vám řekne, na co se kvalifikujete. Neřekne vám, co si můžete dovolit.
Jejich výpočet ignoruje vaše náklady na jídlo. Náklady na plyn ignoruje. Ignoruje toho drahého koníčka, kterého jste se příští rok plánovali vzdát. Neví, zda si za pět let šetříte na opravy nebo kupujete nové auto.
Věřitel může říci, že máte nárok na měsíční splátku hypotéky ve výši 1 400 USD. Tento údaj se zdá být skutečný. Ale pokud vám váš skutečný rozpočet umožňuje utratit pouze 1 200 dolarů po jídle a službách, žijete na dluh. Zvláště pokud váš příjem v příštích letech výrazně neporoste.
Využijte kalkulačku dostupnosti hypotéky. Proveďte výpočty sami. Nespoléhejte na „kvalifikační“ dopis věřitele jako na zelenou, že utratíte každý poslední dolar schváleného úvěrového limitu.
Realita současného úvěrového trhu
Schválení hypotéky je nyní těžší, než tomu bylo v době boomu bydlení. V té době mohli motivovaní kupující často najít úvěr bez ohledu na svou finanční situaci. Tato éra pominula.
Úvěrový trh je již řadu let napjatý. Věřitelé rezervují nejlepší úrokové sazby pro dlužníky, kteří se zdají být nejbezpečnější možností. To znamená vysoké kreditní skóre, obvykle mezi 760 a 850. Znamená to také značnou zálohu, často 10 až 20 procent z kupní ceny.
Pokud nemáte stabilitu, stále můžete získat úvěr, ale náklady budou vyšší. Možná budete muset porovnat nabídky agresivněji nebo přijmout vyšší úrokovou sazbu, abyste vyrovnali riziko.
Doklad o zaměstnání a příjmu
Věřitelé potřebují důkaz stability. Pečlivě zkontrolují vaši pracovní historii a úvěrovou historii, aby posoudili vaši pravděpodobnost splacení.
Historie zaměstnání
Chtějí vidět stabilní práci u jednoho zaměstnavatele na poslední dva roky. Zůstat ve stejném oboru po dobu dvou let je obvykle přijatelné, i když změníte zaměstnání. Pokud máte příjem ze zkráceného úvazku, přesčasů, bonusů nebo samostatné výdělečné činnosti, počítá se to. Ale musí mít doloženou dvouletou historii. Pokud tyto minimální požadavky nesplňujete, neznamená to, že nemáte šanci. Možná budete muset jednoduše požádat o více věřitelů nebo očekávat méně výhodné podmínky.
Úvěrová historie
Stabilita plateb je klíčová. Věřitelé pozorně sledují vaši úvěrovou historii za poslední dva roky. Zvláštní pozornost věnují všem platbám nájemného nebo hypotéky, které jsou více než 30 dní po splatnosti. Prověřují také pozdní platby kreditními kartami za posledních šest měsíců. Vzorec zmeškaných plateb je varovným signálem, který by mohl vaši aplikaci vykolejit.
Dokumenty potřebné k žádosti o hypotéku
Nemůžete to dělat na cestách. Věřitel bude vyžadovat určitý balík dokumentů. Mít tyto dokumenty připravené urychlí proces a zabrání promeškání termínů.
Zde je typický kontrolní seznam:
- Fondy na uzavření : Doklad o dostupných finančních prostředcích na pokrytí nákladů na uzavření.
- Smlouva o prodeji : Dokončená smlouva podepsaná kupujícími i prodávajícími.
- Čísla sociálního zabezpečení : Pro všechny žadatele.
- Historie adres : Kompletní adresy za poslední dva roky, včetně jmen pronajímatelů a adres všech pronajatých prostor.
- Záznamy o zaměstnání : Jména, adresy a všechny výdělečné příjmy od zaměstnavatelů za posledních 24 měsíců.
- Formuláře W-2 : Za dva roky před podáním.
- Výplatní pásky : Vaše poslední výplatní páska, na které jsou uvedeny vaše mzdy od začátku roku.
- Podrobnosti o dluhu : Jména, adresy, čísla účtů, měsíční platby a aktuální zůstatky všech půjček a úvěrových účtů.
- Výpisy majetku : Jména, adresy, čísla účtů a zůstatky všech vkladových účtů, běžných účtů, spořicích účtů, akcií a dluhopisů.
- Nedávné výpisy : Poslední tři výpisy pro všechny vkladové účty, akcie a dluhopisy.
- Podporovaný příjem : Pokud se spoléháte na výživné na děti nebo manželské manželky, vezměte s sebou soudní záznamy a zrušené šeky, abyste prokázali přijetí platby.
Podrobnější seznam je k dispozici u vašeho věřitele nebo právního zástupce. Uvedou také, jaké dokumenty budou vyžadovány při skutečném uzavření půjčky. Tento poslední krok probereme v další části.
Předkvalifikace vs. Předschválení: Pochopení rozdílu
Tyto pojmy se často používají zaměnitelně, ale v procesu nákupu domů znamenají dvě velmi odlišné věci.
Předkvalifikace je odhad. Věřiteli sdělíte své příjmy, dluhy a informace o úvěrové historii. Dají vám přibližnou představu o tom, co si můžete dovolit. Žádná seriózní práce se nedělá.
Předběžné schválení je významný závazek. Věřitel žádá o vaši kreditní historii. Kontrolují váš příjem. Testují váš poměr DTI pomocí skutečných dat. Dělají všechnu práci.
Získání předběžného schválení vás přiblíží mnohem blíže skutečnému půjčování. To ukazuje prodejcům, že jste seriózní kupující. To vás také ochrání před překvapeními. Pokud jste nezkontrolovali svůj vlastní kredit, předběžné schválení umožňuje věřiteli najít jakékoli chyby nebo problémy, než se do domova zamilujete.
Zjistěte více o tom, jak tyto kroky ovlivňují vaši kupní sílu.
Myslíte si, že platíte jen za dům. Mýlíte se. Celkové náklady na vlastnictví domu zahrnují mnohem více, než je vaše měsíční splátka hypotéky. Jakmile podepíšete kupní smlouvu, začne proces uzavírání.
To není jen papírování. Jedná se o zákonný převod práv. Vlastnictví přechází na vaše jméno. Je vydáno pojištění titulu. Finanční dokumenty jsou ověřeny a zaslány okresnímu zapisovateli. Vzhledem k tomu, že se jedná o právní událost, budete obvykle potřebovat právníka nebo třetí stranu, která bude působit jako escrow agent a dohlížet na proces. A sledování průběhu procesu stojí peníze. A docela hodně.
Tyto poplatky se sčítají s tím, co nazýváme závěrečné náklady. Jsou skutečné. Jsou významné. A velmi se liší v závislosti na tom, kde žijete.
Proč se náklady na uzavření tak liší?
Pokud žijete v oblasti s vysokými daněmi, vaše výdaje rostou. Je to jednoduché. Realitní kanceláře, věřitelé a právníci mají v různých regionech trhu různé provize. Nečekejte jednotné ceny.
Obvykle zaplatíte mezi 3 a 6 procenty z celkové částky úvěru na uzavření nákladů. Pojďme si to spočítat. Pokud je výše vaší půjčky 100 000 USD, budou vám účtovány další poplatky mezi 3 000 a 6 000 USD. Jen uzavřít obchod.
S tím můžete bojovat. Musíš s tím bojovat.
Zákon o vypořádání nemovitostí (RESPA) je na vaší straně. Věřitelé jsou povinni poskytnout vám v dobré víře odhad těchto nákladů do tří dnů od obdržení vaší žádosti. Přečtěte si tento dokument. Hledejte poplatky, o kterých můžete vyjednávat. S věřitelem se můžete domluvit. Můžete požádat prodejce, aby část z nich zaplatil. Dělejte tuto práci.
Tři kategorie poplatků
Abyste pochopili, za co platíte, rozdělte poplatky do tří kategorií.
- Skutečné náklady na získání úvěru.
- Poplatky za převod nemovitosti.
- Daně placené státní správě a samosprávě.
Nyní se podíváme na první kategorii. Jedná se o poplatky, které si věřitelé účtují, aby dostali vaše peníze k vám.
Poplatky za zpracování a klasifikaci
Začněme poplatkem za zpracování. Zahrnuje počáteční přípravné práce. Odeslání přihlášky. Přístup k úvěrové historii. Obvykle se pohybuje od 400 do 550 USD. Buďte opatrní se skrytými poruchami. Někdy věřitel uvede poplatek za úvěrovou historii odděleně od poplatku za zpracování. Jedná se o stejné výdaje, jen dvakrát uvedené. Pečlivě porovnejte nabídky od různých poskytovatelů půjček.
Následuje hodnocení. Věřitel musí vědět, že nemovitost stojí za to, co zaplatíte. Najmou si nezávislého odhadce. Tento profesionál porovná váš domov s podobnými nemovitostmi v této oblasti. Stojí to asi 250 $ nebo více, v závislosti na ceně domu.
“Ocenění porovnává hodnotu nemovitosti s podobnými nemovitostmi ve stejné oblasti.”
Poplatky za zpracování a slevové body
Věřitelé často účtují poplatek za žádost. To je odděleno od poplatku za zpracování. Pokrývá práci navíc spojenou s přípravou vaší hypoteční transakce. Může se jednat o pevnou částku. Nebo procenta z výše hypotéky.
Buďte opatrní s možností založenou na procentech. Pokud je poplatek účtován v procentech, často se jedná o skrytý slevový bod. Tím se změní vaše daňové důsledky. Tím se mění celkové náklady. Zeptejte se svého věřitele, jaký přesně tento poplatek je. Nedělejte si domněnky.
Výsledkem jsou slevové body. Nákup bodů znamená, že kupujete nižší úrokovou sazbu. Jeden bod se rovná jednomu procentu z výše úvěru. Zaplatíte ji při schválení půjčky nebo při uzavření.
Dává to smysl? Často ano. Nákup bodů vám může ušetřit tisíce dolarů na úrocích po dobu trvání vaší půjčky. Vyjednávat. Zjistěte, kteří poskytovatelé půjček nabízejí body. Některé umožňují zahrnout náklady do hypotéky. Ostatní vyžadují platbu předem (platba předem). Tyto body si také můžete odečíst z federálních daní z příjmu. Zkontrolujte pravidla.
Náklady na přípravu dokumentu
Nakonec je zde poplatek za přípravu dokumentu. Zahrnuje horu papírování. Tento poplatek vybírá věřitel, advokát nebo úschova. Platí mzdové náklady na vytvoření a organizaci všech těchto právních forem.
Obvykle se jedná o paušální částku. Někdy jde o procenta z výše úvěru. Toto procento je obvykle menší než jedno procento. Může být zahrnuto ve vašem poplatku za podání nebo v poplatku za právního zástupce. Pokud je uveden samostatně, ujistěte se, že vám nejsou účtovány dvakrát.
To je jen začátek. Existují další poplatky. Existují i další triky. Existuje více způsobů, jak ušetřit, pokud víte, kde hledat.
Právní aspekty a reálie kontrol
Poplatky za advokáta jsou víc než jen doporučení. Zaplatíte za ně vy a váš věřitel. Dokumenty sepisuje váš právník. Správně organizuje uzavření obchodu. Potřebujete reprezentaci. Váš závěrečný právník chrání vaše zájmy. Může se schůzky zúčastnit osobně nebo proces organizovat na dálku.
Proces je přísně definován. Právník vybírá své poplatky. Převádí vlastnictví na vás. Zaplatí vaše dlužné daně a účty za energie. Vyplácí se to samo. Ostatní náklady na uzavření hradí on. Vše ostatní jde na prodejce.
Počítejte s tím, že poplatky za advokáta se budou pohybovat od 500 do 1 000 USD nebo více. Cena se odvíjí od hodnoty nemovitosti. Záleží také na složitosti transakce. Složitost stojí peníze.
Kontroly jsou povinné. Váš věřitel bude vyžadovat domovní prohlídku. Potřebuje důkaz, že návrh budovy je správný. Potřebuje důkaz, že termiti neexistují. Na ničivém hmyzu záleží.
Pokud váš dům používá studnu, je vaší povinností nechat vodu otestovat. Voda z vodovodu z městských sítí to nevyžaduje. Je nutná studniční voda. Někdy se kontrola týká pouze množství. Zkontroluje, zda je dostatek vody k dosažení domu. Kvalitu lze ignorovat.
Nepřeskakujte kontroly kvality. Pokud půjčovatel kontroluje pouze množství, najměte si vlastní laboratoř. Bydlíte v tomto domě. Pijte vodu. Ověřte si kvalitu sami.
Pojištění je vyžadováno. Potřebujete pojištění domácnosti. Potřebujete pojištění proti živelným pohromám. Většina států vyžaduje tyto zásady při uzavření. První rok pojistného musíte zaplatit předem. To chrání vaši investici. Tím jsou také chráněny zájmy věřitele. Pokud dům vyhoří, peníze budou k dispozici.
Náklady na vlastnictví a bezpečnost
Private Mortgage Insurance (PMI) je past, pokud si nedáte pozor. Pokud je vaše záloha nižší než 20 % ceny domu, spustíte PMI. To chrání věřitele. Kryje ji v případě prodlení s platbami.
Pojistné se připočítává k vaší měsíční splátkě hypotéky. Jdou na stejný vázaný účet. Vaše daně a platby pojištění jsou také smíšené v tomto fondu. Tyto prémie platíte, dokud nedosáhnete 20-25% vlastního kapitálu.
Někdy zůstanou na místě. Mohou být platné po celou dobu trvání úvěru. Nepředpokládejte, že automaticky odejdou. Pozorně si přečtěte drobné písmo.
Průzkum webu je dalším požadavkem věřitele. Mnoho poskytovatelů úvěrů vyžaduje nezávislý průzkum katastru nemovitostí. za co? Chcete-li zkontrolovat změny. Nové budovy. Porušení hranic. Postavil soused od posledního natáčení plot mimo pozemek?
Takové střelby stojí od 250 do 500 dolarů. Je to malá cena, abyste se vyhnuli hádce se sousedem přes plot.
Lhůty, vlastnictví a daňové pasti
Předplacený úrok je skrytý náklad. Vaše první splátka hypotéky se nezpozdí za šest až osm týdnů. Ale úroky se začínají načítat v den uzávěrky. Věřitel vypočítá úrok za tuto dílčí část měsíce. Platíte je předem.
Strategicky naplánujte datum uzavření. Cíl na konec měsíce. Tím se sníží výše předplacených úroků, které dlužíte. Rozdíl několika dní vám může ušetřit stovky dolarů. Nenechávejte peníze na stole.
Poplatky za registraci kupní smlouvy (listiny) jsou jednoduché. Obvykle stojí kolem 50 dolarů. Jedná se o poplatek pro krajský referent. Registruje dohodu. Registruje hypotéku. Aktualizuje informace o vyúčtování daně z nemovitosti. Bez toho dům legálně nevlastníte.
Ověření vlastnictví je zásadní. Společnost zabývající se kontrolou titulů přezkoumává veřejné záznamy. Dívají se na kupní a prodejní smlouvy. Úmrtní listy. Soudní rozhodnutí. Zabavení majetku. Spory o závěti. Vše, co má vliv na vlastnická práva.
Tento krok zajišťuje, že nikdo jiný nebude mít nároky. Poplatky se pohybují od 300 do 600 USD. Často jsou založeny na procentech z hodnoty nemovitosti. Tento krok nepřeskakujte. Špatný titul vás může stát domov.
Pojištění vlastnictví zálohuje kontrolu. Pokud společnost provádějící kontrolu titulů něco přehlédne, budete kryti. Pojištění titulu vás chrání před placením hypotéky na dům, který legálně nevlastníte.
Věřitelé to požadují. Měli byste také získat svou vlastní politiku. Jedná se o jednorázovou platbu. Pokrývá nemovitost po dobu, po kterou ji vlastníte vy nebo vaši dědicové.
Pojištění titulu pro věřitele stojí mezi 0,2 % a 0,5 % z výše úvěru. Pojištění titulu pro majitele stojí mezi 0,3 % a 0,6 %. Jedná se o jeden z nejlevnějších typů pojištění.
Pokud předchozí vlastník vlastnil titul pouze několik let, požádejte o sazbu pro opětovné vydání. Obvykle je nižší než běžná sazba. Šetřete, kde můžete.
Uzavřené daně se liší podle státu. Daň můžete zaplatit tři až osm měsíců dopředu. Nebo umístíte peníze na vázaný účet. To zahrnuje poměrnou školní daň. Obecní daně. Další povinné poplatky.
Pokud je to možné, domluvte se. V některých případech můžete být schopni rozdělit daně s prodejcem. Platíte za měsíce po uzavření obchodu. Prodejce platí měsíce před uzavřením. Bod rozdělení je datum uzavření transakce. To je fér. To je standardní. Ale musíte se na to zeptat.
Účty stále přicházejí. I po uzavření obchodu jsou stále další výdaje.
Jak vám PMI umožňuje koupit dům s nižší akontace
Pojištění soukromé hypotéky (PMI) slouží jako most pro kupující, kteří nemají naspořeno dvacet procent. To nejsou peníze zadarmo. Toto je záchranná síť pro věřitele, který je nervózní z poskytnutí půjčky, když je váš podíl na obchodu tak malý. Existují data. Skutečná data. Ukazují, že lidé, kteří zaplatí větší zálohu, mají menší pravděpodobnost selhání. Menší riziko pro banku znamená, že poskytne úvěr.
Představte si to takto. Máte deset tisíc dolarů. Bez PMI si můžete koupit jen dům za padesát tisíc dolarů. S PMI si za stejné peníze můžete koupit dům za 100 000 $. Nebo dokonce dvě stě tisíc. Získáte více nemovitostí. Ale za privilegium se platí. Cena závisí na výši úvěru. U stotisícové půjčky s desetiprocentní akontace počítejte s měsíčními splátkami kolem čtyřiceti dolarů. Částka se hromadí. Ale vybudujete kapitál rychleji, než kdybyste si pronajali dům.
Kdy mohu zrušit PMI?
Vláda zasáhla, aby zabránila věřitelům brát tyto peníze navždy. Zákon o ochraně vlastníků domů z roku 1998 stanovil pravidla. Pokud jste hypoteční smlouvu podepsali po 29. červenci 1999, je situace jasnější. Zákon vyžaduje, aby bylo pojištění automaticky zrušeno, když váš podíl na kapitálu dosáhne 22 procent původních nákladů. Nemusíte se ani hlásit.
Můžete také požádat o dřívější zrušení. Dosáhl dvaceti procent? Odešlete žádost o odstranění. Ale je tu nuance. To platí pouze pro půjčky podepsané po termínu v roce 1999. Pokud je vaše půjčka starší, stále můžete požádat o zrušení, když dosáhnete dvaceti procent vlastního kapitálu. Věřitel není ze zákona povinen souhlasit. Možná se zdržuje časem.
Některé státy mají své vlastní zákony o předčasném ukončení půjček před rokem 1998. Zkontrolujte místní předpisy.
Existují výjimky potvrzující pravidlo. Pokud provedete pozdní platby, počítadlo se zastaví. Pokud je úvěr označen jako vysoce rizikový, PMI je zachován. Zrušení mohou blokovat i jiná břemena na nemovitosti. Udržujte platby aktuální. To je nejjednodušší způsob, jak se zbavit dalších výdajů.
Skuteční hráči: Fannie a Freddie
Věřitelé nevydělávají své jistiny z úroků. Vydělávají peníze prodejem. Pokud by banka čekala třicet let na vrácení peněz, došly by jí peníze na poskytování půjček dalším dlužníkům. Potřebují likviditu. Právě teď.
Proto prodávají hypotéky. Na sekundárním trhu.
Vládou podporované podniky (GSE) jsou velkými kupujícími. Fannie Mae a Freddie Mac. Byly vytvořeny Kongresem, aby zajistily dostupné bydlení pro rodiny s nízkými a středními příjmy. Kupují hypotéky od místních bank. Poté je spojí do cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). Tyto balíčky prodávají investorům na dluhopisovém trhu.
Tento systém fungoval. Dokud jsem se nezastavil.
Aby si Fannie nebo Freddie mohli hypotéku pořídit, musí splňovat přísné limity. V roce 2010 byl ve většině oblastí limit 417 000 USD pro standardní rodinný dům. V oblastech s vysokými životními náklady, jako jsou části Havaje, by limit mohl být až 1,8 milionu dolarů. Pokud byl váš kredit vyšší, potřebovali jste jumbo půjčku. Žádná podpora GSE.
MBS prodávané Fannie a Freddiem byly považovány za zvuk. Trezor. Dosud nebyly v prodlení statisíce dlužníků. Hodnota těchto cenných papírů se propadla. Mezinárodní banky na ně vsadily velké sázky. Šokové vlny tvrdě zasáhly globální ekonomiku.
Záchrana a přežití
V roce 2008 byla vláda nucena zasáhnout. Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) převzala kontrolu nad Fannie a Freddie. Technicky přešli na „konzervatismus“. Ministerstvo financí USA do nich do června 2010 napumpovalo 145 miliard dolarů. Nouzová likvidita. Bez těchto peněz by mohl trh s půjčkami úplně zamrznout.
Po převzetí to byly stále veřejné společnosti. Dokud cena jejich akcií neklesla pod minimální požadavky newyorské burzy. V roce 2010 byly vyřazeny.
I přes trauma z krize zůstávají největšími kupci hypoték. Jsou nenahraditelní. Systém na ně spoléhá, že udrží tok peněz. I když jim nevěříte.
Následuje téma bankrotu. A jak se vláda snaží pomoci dlužníkům vyhnout se úplnému finančnímu krachu. Ale to už je jiná bitva.
Pochopení procesu propadnutí majetku
Chybějící platby neznamená, že okamžitě přijdete o svůj domov. Exekuce je právní mechanismus, kterým věřitelé převezmou váš majetek a prodají jej, aby získali zpět své ztráty. Rozsah krize z roku 2008 nemá obdoby. Věřitelé přihlásili jen letos 2 miliony pohledávek. Milion dlužníků přišel o své domovy. Do roku 2010 analytici předpovídali, že oznámení by mohly obdržet až 4 miliony domácností.
Obdržení oznámení není rozsudek smrti. Toto je varovný výstřel.
Vládní programy na zabránění propadnutí věci
Federální iniciativy jsou navrženy tak, aby vám pomohly zůstat ve vašem domě a chránit váš úvěrový rating. Navštivte MakingHomeAffordable.gov a zkontrolujte, zda máte nárok na čtyři konkrétní programy.
Dostupný program refinancování domova
Tato možnost je pro dlužníky, kteří donedávna platili včas. Pokud hodnota vaší nemovitosti prudce klesla, tento program vám umožňuje refinancovat úvěr s nižší úrokovou sazbou. Je určen pro ty, kteří jsou stále solventní, ale potřebují úpravu plateb, aby se vyrovnali s finančními potížemi.
Domácí cenově dostupný program úprav
Pokud je vaše splátka hypotéky vyšší než 31 % vašeho hrubého měsíčního příjmu, můžete se kvalifikovat. Vláda vstoupí do jednání s vaším věřitelem. To je důležité, pokud čelíte vážným potížím. Ztráta zaměstnání. Lékařské pohotovosti. Tyto události poskytují příležitost získat nový, dostupnější platební plán.
Program změny podmínek druhého zástavního práva (druhé hypotéky) Program úpravy druhého zástavního práva
Mnoho majitelů domů má první i druhou hypotéku. Když se první půjčka stane nedostupnou, často následuje druhá. Tento program motivuje věřitele, aby odpustili druhé zástavní právo nebo snížili úrokové sazby na 1 procento. To výrazně snižuje celkovou dluhovou zátěž.
Dostupné alternativy zabavení domova
Pokud refinancování nebo změna podmínek úvěru není možná, existují další možnosti, jak situaci vyřešit. Vláda vyzývá věřitele, aby schválili krátký prodej. Dům se prodává za méně, než je dluh. Věřitel utrpí ztrátu, ale vy se vyhnete plné skvrně exekuce. Jako alternativu můžete nabídnout exekuční listinu. Dobrovolně převádíte vlastnictví na banku. Odejdete bez zbývajícího dluhu. V každém z těchto případů vláda poskytuje až 3 000 USD na náklady na stěhování.
Proč věřitelé preferují alternativy
Konfiskace je také nákladná pro banky. Asociace hypotečních bankéřů odhaduje, že zpracování jedné žádosti o ztrátu stojí více než 50 000 USD. Banka pak musí aktivum prodat. Tyto nemovitosti se často prodávají za zlomek původní ceny úvěru. Je to prohraná hra pro všechny zúčastněné.
Dejte si pozor na podvody
Neplaťte za hypoteční poradenství. Neplaťte za služby ke změně podmínek půjčky. Vláda výslovně varuje, že se často jedná o podvod. Pomoc je k dispozici zdarma. Zavolejte na horkou linku HOPE na čísle 888-995-HOPE. Tuto bezplatnou linku provozuje Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD). Toto je oficiální zdroj pro majitele domů, kteří mají finanční potíže.
Pokud potřebujete snížit náklady na hypotéku, abyste proces zastavili, dalším krokem je zvážit možnosti refinancování.
Úvěrový trh nemusí být klec. Stále můžete získat nějaké peníze zpět, pokud víte, kam tlačit.
První věc, na kterou se lze spolehnout, je vyjednávání. Dlužníci často navyšují poplatky, které nejsou přísně regulovány. Poplatky za přípravu dokumentů? Poplatky za právní zastoupení věřitele? To se dá vyjednávat. Skutečné náklady, jako jsou ocenění, inspekce vlastnictví a úvěrové zprávy, jsou fixní. Ale na všem ostatním se dá domluvit. Pokud je vaše kreditní skóre silné, požádejte o prominutí některých poplatků. Nepředpokládejte, že první věta je konečná.
Právě výběr typu půjčky je místo, kde většina lidí v budoucnu o peníze přijde.
Hypotéka s fixní sazbou na 30 let stojí celkově nejvíce za dobu trvání úvěru. To je pravda. Ale stabilita má hodnotu. Po desetiletí to byl z nějakého důvodu zlatý standard. Nepřinese vám žádná překvapení. Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) nebo hybridní produkt 5/1 může dnes vypadat levněji. Ale budete si moci dovolit platbu, když bude sazba revidována? Co když se váš příjem zastaví? Krize v roce 2008 ukázala, že nízká míra otevření neznamená dobrý obchod. Spusťte čísla. Otestujte svůj rozpočet podle nejhorších scénářů.
Strategie pro rychlejší splacení půjčky
Dodatečné platby přímo snižují dlužnou částku jistiny. Toto je klíčový bod. Většina vaší měsíční platby v prvních letech jde na úroky. Přesměrování dalších prostředků na splátky jistiny tento úrok snižuje. Jedna extra splátka ročně může zkrátit dobu trvání půjčky na 30 let až o 10 let. Úspory jsou skutečné. Použijte kalkulačku, abyste viděli přesný dopad na váš graf.
Dvoutýdenní platby nabízejí záludný způsob, jak toho dosáhnout.
Místo jednoho velkého měsíčního šeku platíte každé dva týdny polovinu částky. Vzhledem k tomu, že rok má 52 týdnů, provedete 26 polovičních splátek. To se rovná 13 úplným platbám. Získáte dodatečnou platbu, aniž byste pocítili dopad vysoké jednorázové částky. To je v souladu s mnoha platovými plány. Hypotéku s fixací na 30 let lze tímto způsobem splatit zhruba za 23,5 roku.
Vyhnout se soukromému hypotečnímu pojištění (PMI) je další jasnou výhrou.
Zaměřte se na 20% zálohu. Je to vysoká laťka, ale odpadají měsíční náklady na pojištění. Pokud jste již začali s méně než 20% poklesem, bedlivě sledujte svou nemovitost. Jakmile dosáhnete 20% hranice, požádejte o prominutí PMI. Často se to děje automaticky kolem hranice 22 %, ale nečekejte. Zavolejte svému poskytovateli půjčky.
Slevové body jsou úplně jiný příběh.
Nákup bodů snižuje sazbu předem. Ale šetří to peníze? Ne vždy. Záleží na tom, jak dlouho v domě budete bydlet. Použijte bodovou kalkulačku. Porovnejte počáteční náklady s měsíčními úsporami. Pokud plánujete prodat svůj dům za pět let, nákup bodů vás může stát více, než ušetříte. Ujistěte se, že doba návratnosti odpovídá vašemu skutečnému plánu.
Pochopení mechanismů hypotéky
Co je to vlastně hypotéka? Jedná se o půjčku zajištěnou vaším domem. Většinu kupní ceny vám poskytne věřitel. Časem to vrátíte i s úroky. Pokud nesplníte, vezmou zálohu.
Výpočet měsíční splátky je snadný pomocí online nástrojů. Bankrate kalkulačka je spolehlivým výchozím bodem. Výše zálohy přímo ovlivňuje vaši měsíční částku. Větší záloha znamená menší měsíční závazek. Pokud spolupracujete s makléřem, může modelovat jedinečné faktory specifické pro váš profil.
Výpočet úroku je jednoduchá matematika, i když se komplexní efekt zdá matoucí. Věřitel vezme váš zůstatek půjčky. Ten vynásobí dohodnutou roční sazbou. Poté vydělte 12. Toto je vaše měsíční úroková část.
Určení způsobilosti půjčky není hádankou.
Získejte předběžné schválení od svého makléře. Dívají se na váš poměr dluhu k příjmu, kreditní skóre a výši zálohy. Tyto metriky přesně určují, kolik si můžete půjčit. Online odhadci z Realtor.com nabízejí rychlé náhledy, ale skutečným testem je předběžné schválení.
Úrokové sazby kolísají. V současnosti jsou na historicky nejnižší úrovni. K dispozici je hypotéka na 30 let s fixní sazbou kolem 3 %. Očekává se, že tato stabilita bude prozatím pokračovat. Sazby však závisí na vašem osobním kreditním profilu. Vyjednávat. Nejnižší inzerovaná sazba se málokdy dostane ke všem.
