Do lat trzydziestych XX wieku posiadanie domu było luksusem dostępnym tylko dla bogatych. Tylko 40% amerykańskich gospodarstw domowych posiadało swój dom, ponieważ jedyną opcją były zakupy za gotówkę. Nie było kredytów bankowych na zakup domów. Sytuacja uległa zmianie wraz z pojawieniem się systemu kredytów hipotecznych. Dziś ten sam system wydaje się wielu kupującym skomplikowany i ryzykowny.
Kredyt hipoteczny to po prostu pożyczka zabezpieczona domem. Bank daje 80% kosztów domu. Spłacasz je wraz z odsetkami przez określony czas. Jeśli przegapisz płatności, pożyczkodawca przejmuje dom. Ten proces prawny nazywa się przejęciem (forcluzer).
Зміст
Kredyty hipoteczne o stałym i regulowanym oprocentowaniu (ARM)
Przez dziesięciolecia jedynym prawdziwym wyborem były pożyczki o stałym oprocentowaniu. Otrzymujesz jedno oprocentowanie na 30 lat. Płatności pozostały stabilne. Następnie w latach 80. XX wieku pojawiły się kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu (ARM). Zaczęli od niższych stawek. Co roku były one przeglądane.
Podczas niedawnego boomu mieszkaniowego kredytodawcy stali się agresywni. Oferowali „kreatywne” pożyczki ze zmiennym oprocentowaniem. Mieli krótkie okresy przeglądu stóp procentowych. Atrakcyjne stawki początkowe zwabiły kredytobiorców. Nie było ograniczeń co do tego, jak bardzo stopa może wzrosnąć. Wraz z załamaniem gospodarczym nastąpiło przejęcie majątku. Od 2007 r. co miesiąc ponad 250 000 Amerykanów zostaje objętych egzekucją. Do 2010 roku liczba przejętych domów osiągnęła 1 milion.
Wielu pożyczkobiorców nie rozumiało, co podpisali. Jedno z badań wykazało, że 35% pożyczkobiorców z regulowaną stopą procentową nie wiedziało, czy ich oprocentowanie ma górny limit. To niebezpieczne. Musisz znać swoje warunki.
Jak kredyty hipoteczne działają legalnie
Z prawnego punktu widzenia hipoteka oznacza zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia długu. Krótko mówiąc, jest to pożyczka. Jest to zazwyczaj największa pożyczka, jaką kiedykolwiek zaciągniesz.
Pożyczki konwencjonalne sprawdzają Twoją historię kredytową i dochody. Nie mają żadnych zabezpieczeń. Kredyt hipoteczny wykorzystuje sam dom jako zabezpieczenie. Brak płatności? Pożyczkodawca przejmuje dom.
Banki są tradycyjnymi pożyczkodawcami. Możesz złożyć wniosek w lokalnym banku. Lub porównaj oferty różnych banków, aby znaleźć najlepsze stawki. Potrzebujesz pomocy? Broker kredytów hipotecznych może znaleźć dla Ciebie pożyczkodawców. Jednak banki nie są jedynym źródłem. SKOK-i, fundusze emerytalne i agencje rządowe również oferują takie pożyczki.
Kredyty hipoteczne mają oprocentowanie. Mają terminy. Warunki wahają się od pięciu do 30 lat. Prowizje są tutaj bardziej znaczące niż w innych przypadkach. Niektóre prowizje są jednorazowe. Podstawowym przykładem są koszty zamknięcia. Inne zdarzają się co miesiąc. Płacisz je wraz ze swoją płatnością.
„Zrozumienie warunków kredytu hipotecznego ma kluczowe znaczenie, szczególnie w odniesieniu do pułapek związanych z nietradycyjnymi pożyczkami”.
Dlaczego wiedza jest ważna
Kryzys mieszkaniowy pokazał nam, co się dzieje, gdy ludzie działają losowo. Podpisali dokumenty, których nie przeczytali. Zignorowali klauzule dotyczące rewizji stóp procentowych. Nie zauważyli ograniczeń w zakresie zmian stawek. Rezultatem było masowe zajęcie mienia.
Przeanalizujemy każdy rodzaj kredytu hipotecznego. Wyjaśnimy, czym jest depozyt. Ustalimy amortyzację. Wymienimy ukryte koszty. Zaczniemy od podstaw. Czym tak naprawdę jest kredyt hipoteczny? To obietnica poparta Twoim dachem. Dotrzymaj tej obietnicy. Poznaj zasady.
To nie jest tylko teoria. To jest Twój kapitał. Twój dom. Twój największy atut. Traktuj to jako takie.
Można przypuszczać, że kredyty hipoteczne istniały odkąd pierwszy człowiek zbudował schronisko. To wydaje się logiczne. Jak inaczej kogokolwiek byłoby stać na mieszkanie?
Rzeczywistość okazała się znacznie bardziej skomplikowana.
Nowoczesne kredyty hipoteczne, jakie znamy, pojawiły się dopiero w latach trzydziestych XX wieku. I, co zaskakujące, pionierami w tej dziedzinie nie były banki. Firmy ubezpieczeniowe zapoczątkowały ten trend. Ich motyw nie był altruistyczny: chcieli nabyć nieruchomość w przypadku niewypłacalności pożyczkobiorcy. Była to strategia polegająca na nabywaniu aktywów nieruchomościowych.
Potem przyszła Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA).
Rola FHA w tworzeniu nowoczesnych kredytów hipotecznych
W 1934 r. Wielki Kryzys nadal dusił gospodarkę. Tylko cztery na dziesięć gospodarstw domowych posiadało dom. Istniejący system kredytowy został złamany.
Warunki pożyczek były surowe.
Kredytodawcy ograniczają pożyczkę do 50% wartości rynkowej nieruchomości. Okresy spłaty były krótkie: od trzech do pięciu lat. A na koniec tego okresu wymagana była jednorazowa płatność (płatność balonowa).
Jeśli w tamtym czasie sfinansowałeś 80% wartości domu, Twoja zaliczka wyniosła faktycznie 80%. Pożyczyłeś tylko 20%. Jest to przeciwieństwo współczesnej praktyki.
Struktura ta zmusiła większość Amerykanów do pozostania najemcami.
FHA zmieniła wszystko.
Obniżyli wymagania dotyczące wkładu własnego. Wprowadzili wskaźniki kredytu do wartości (LTV) na poziomie 80%, 90% i wyższe. Zmusiło to banki komercyjne do dostosowania się. Zwykli Amerykanie nagle znaleźli drogę do posiadania domu.
FHA zmieniła także sposób, w jaki kredytodawcy kwalifikują pożyczkobiorców.
W przeszłości często o sukcesie decydowało to, kogo znałeś. FHA zażądała dowodu faktycznej zdolności do spłaty zadłużenia. Podwyższyli warunki kredytu. Zamiast trzech do pięciu lat pojawiły się warunki 15, a następnie 30 lat.
Jakość konstrukcji również stała się ważnym czynnikiem. FHA ustaliła standardy budowy domów. Nie udzielano pożyczek na przedmioty, które mogłyby się zawalić przed pełną spłatą pożyczki. W ich ślady poszli komercyjni pożyczkodawcy.
Największą zmianą była amortyzacja.
Tradycyjne kredyty hipoteczne wymagały spłaty wyłącznie odsetek. Pod koniec okresu obowiązywania było spłacić całą kwotę główną. Z tego powodu zdarzały się powszechne przypadki konfiskaty mienia, ponieważ ludzie nie mogli sobie poradzić z jedną końcową płatnością.
Amortyzacja oznaczała spłatę kwoty głównej zadłużenia przy każdej spłacie. Saldo kredytu stopniowo malało. Spłaciłeś dług w całości w terminie.
Podział miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego
Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego jest ważne dla każdego właściciela domu. To nie jest tylko jeden numer. To suma wydatków.
Twoja zaliczka jest gotówką wpłaconą z góry. Zmniejsza kwotę kredytu. Możesz wpłacić tyle, ile chcesz. Tradycyjny benchmark wynosi 20%. Niektóre pożyczki wymagają zaledwie 3-5%.
Większa zaliczka oznacza mniejszą kwotę do sfinansowania. Obniża to również wysokość miesięcznej raty.
Miesięczna opłata jest zwykle opisana skrótem PITI.
- Główny : Całkowita kwota pożyczki.
- Odsetki : Koszt kredytu. Procent kwoty kredytu.
- Podatki : Podatki od nieruchomości. Często przechowywane na rachunku powierniczym przez pożyczkodawcę do czasu wymagalności płatności.
- Ubezpieczenie : Ubezpieczenie od zagrożeń chroni przed pożarem, burzą, kradzieżą i powodzią. Jeśli masz mniej niż 20% kapitału własnego, możesz potrzebować prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI).
Jak faktycznie działa amortyzacja
W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu całkowita miesięczna opłata pozostaje w przybliżeniu taka sama. Stosunek kapitału do odsetek zmienia się co miesiąc.
Ta stopniowa spłata nazywa się amortyzacją.
Rozważmy typowy 30-letni harmonogram amortyzacji.
W pierwszych latach płacisz głównie odsetki.
Rozważmy pożyczkę w wysokości 100 000 dolarów z oprocentowaniem 6%. Miesięczna opłata wynosi 599 dolarów.
W pierwszym roku na odsetki idzie około 500 dolarów. I tylko 99 dolarów zmniejsza należną kwotę główną.
Minie 18 lat, zanim spłata kwoty głównej przewyższy spłatę odsetek.
Ma to zalety i wady.
Zaletą są przystępne miesięczne płatności. Nie masz do czynienia z ogromną kwotą ryczałtową na koniec okresu.
Wadą jest całkowity koszt. Ostatecznie płacisz 215 838 USD za pierwotną pożyczkę o wartości 100 000 USD. Kapitał rośnie wolniej.
Kapitał własny to wartość Twojego domu pomniejszona o pozostałe saldo kredytu.
Czy to oznacza, że 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są złe?
Absolutnie nie. Przyjrzymy się im bardziej szczegółowo w następnej sekcji.
Stabilność kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu a zmienność kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu
Przez dziesięciolecia jedyną dostępną opcją był 30-letni hipoteczny kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Daje prostą obietnicę: stopa procentowa nigdy się nie zmienia. Twoja spłata kwoty głównej i odsetek również pozostaje taka sama. Stabilność ta utrzymuje się przez 15, 20 lub 30 lat. Jedynymi zmiennymi są podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. Mogą się różnić w zależności od lokalnych szacunków wartości lub stawek rynkowych.
Jednak stopa, którą zablokujesz, zależy od stanu gospodarki jako całości. W rozwijającej się gospodarce stawki rosną. W czasie recesji spadają. Kredytodawcy dostosowują te stawki podstawowe w oparciu o Twoją zdolność kredytową i okres pożyczki.
Poniżej znajduje się opis warunków przy wyborze stabilności.
30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu
Nie bez powodu jest to standard. Oferuje najniższą możliwą miesięczną ratę. To uwalnia wolną gotówkę. Jednak najwięcej odsetek płacisz przez cały okres trwania pożyczki. Zaletą jest to, że możesz odliczyć te odsetki od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Jeśli planujesz mieszkać w domu przez dekadę lub dłużej, zaangażowanie się w te długoterminowe naprawy często jest warte całkowitego kosztu.
20-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu
Takie pożyczki są trudniejsze do znalezienia. Jednak krótszy okres wymusza szybsze podwyższanie kapitału własnego. Twoje miesięczne płatności są wyższe niż w przypadku opcji 30-letniej. W zamian oprocentowanie jest zwykle niższe. Ogólnie płacisz mniejsze odsetki. Wcześniej stajesz się właścicielem domu.
15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu
To najszybszy sposób na nabycie nieruchomości. Dzieli się korzyściami z 20-letniego kredytu. Szybsza spłata. Wyższa wartość netto. Niższa stawka. Ale miesięczna opłata jest jeszcze wyższa. Aby było to możliwe bez nadmiernego obciążania budżetu, niezbędny jest poważny poziom dochodów.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu zapewniają długoterminową stabilność, która przyciąga kredytobiorców, którzy planują pozostać na rynku przez długi czas.
Dlaczego warto wybrać kredyt hipoteczny ze zmienną (adaptacyjną) stopą procentową?
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) działa inaczej. Stawka się zmienia. Zwykle co roku. Monitoruje sytuację rynkową. Następuje Twoja miesięczna płatność.
Dlaczego ktoś miałby się na to zgodzić? Ponieważ stawka początkowa jest niższa. Często znacznie niższe. Nawet gdy w 2010 r. 30-letnie stopy stałe były blisko najniższych poziomów w historii, stawki ARM były prawie o cały punkt procentowy tańsze.
ARMs mają również sens dla osób, które wiedzą, że się poruszą. Jeśli planujesz sprzedać swój dom w ciągu kilku lat, możesz skorzystać z niskiej stawki początkowej, zanim się ona dostosuje.
Ale zamiary często się nie spełniają. W okresie boomu na rynku nieruchomości wielu kredytobiorców myślało, że mogą szybko sprzedać swój dom. Byli uwięzieni. Stanęli w obliczu stawki „rewizji”, na którą nie mogli sobie pozwolić. Nie przeczytali drobnego druku.
Jeśli zastanawiasz się nad ARM, musisz zrozumieć, jak to działa.
Jak często występują korekty?
Konwencjonalny kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu dostosowuje się co roku. Ale są opcje. Dostępne są 6-miesięczne ARMy. 1 rok ARM. 2 lata ARM.
Popularne są hybrydowe ARM. Rozważ 5/1 roczne ARM. Utrzymuje stałą stopę procentową przez pięć lat. Następnie jest ona korygowana corocznie aż do końca okresu kredytowania. Lub spójrz na 3/3 roczne ARM. Stała stawka przez trzy lata. Następnie dostosowywane co trzy lata.
Co to są czapki?
Limity to ograniczenia. Chronią cię. Określają o ile stopa może wzrosnąć.
* Limity przejściowe ograniczają wzrost przy każdej korekcie.
* Limity terminowe (dożywotnie) ograniczają ogólny wzrost w całym okresie trwania pożyczki.
Nigdy nie podpisuj ARM bez ograniczeń. Bez nich Twoja płatność może gwałtownie wzrosnąć.
Jak ustalana jest stawka?
Stawki ARM są powiązane z indeksami. Mogą to być roczne amerykańskie bony skarbowe. Certyfikaty depozytowe. Londyńska międzybankowa stopa procentowa (LIBOR). Kredytodawcy biorą ten indeks i dodają do niego marżę. Zwykle od dwóch do czterech punktów procentowych.
Kiedy indeks rośnie, Twoja stopa rośnie. Ale jest niuans. Kiedy stopy procentowe spadną, Twoja stawka ARM może się nie zmienić. Marża pozostaje stała. Indeks się zmienia. Przeczytaj umowę.
Przyjrzyjmy się teraz mniej powszechnym opcjom kredytów hipotecznych, takim jak pożyczki wspierane przez rząd, kredyty hipoteczne ze spłatą balonową i odwrócone kredyty hipoteczne.
Wykracza poza standardową pożyczkę na 30 lat
Większość ludzi myśli o kredytach hipotecznych w kategoriach czarno-białych. Stała stawka. Stopa zmienna. Wiesz jak to działa. Ale rynek jest znacznie bardziej złożony.
Rozważmy pożyczkę ze spłatą balonową (hipoteczny balon). Jest to pożyczka krótkoterminowa, zazwyczaj na pięć do siedmiu lat. Jednak amortyzuje się tak samo jak kredyt na 30 lat. Twoje miesięczne płatności wydają się niewielkie. Nawet wygodne.
A potem przychodzi płatność balonowa.
Na koniec okresu spłaty musisz spłacić całą pozostałą kwotę główną. Mówimy o kwocie zbliżonej do pierwotnej kwoty kredytu. Jeśli nie możesz natychmiast sprzedać domu lub refinansować pożyczki, utkniesz. Jest to bardzo niebezpieczna działalność bez ubezpieczenia.
A oto odwrócona hipoteka. Przeznaczone są dla właścicieli domów powyżej 62. roku życia. Bank Ci płaci. Płatności miesięczne. Albo linia kredytowa. Pożyczasz pod swój istniejący kapitał własny.
Nie są wymagane żadne płatności. Kiedy mieszkasz w domu. Nie musisz spłacać pożyczki, dopóki nie sprzedasz domu, nie przeprowadzisz się lub nie umrzesz.
Ale jest jakiś haczyk? Opłaty początkowe są dość wysokie. I nadal musisz płacić podatek od nieruchomości i ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To nie są darmowe pieniądze. To jest pożyczony czas.
Opcje stanu wyjaśnione
Trzy agencje federalne udzielają tych pożyczek. Sami nie pożyczają pieniędzy. Ubezpieczają je.
To powoduje przeniesienie ryzyka z banku na rząd. A co jeśli domyślnie? Rząd pokryje straty. Dlatego oferują najlepsze warunki.
FHA
Administrowany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD). Świetne na zły kredyt. Pożyczkodawca wie, że rząd go ubezpieczy.
– Zaliczka: tylko 3 proc.
– Źródło: może pochodzić od rodziny, pracodawców lub organizacji charytatywnych.
Administracja Weteranów (VA)
Dla wykwalifikowanych weteranów.
– Brak zaliczki.
– Zmniejszone wymagania dotyczące historii kredytowej.
– Z zastrzeżeniem limitów kredytowych na poziomie hrabstwa.
Usługi wiejskie (RHS)
Część Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA). Dla odbiorców z obszarów wiejskich i małych miast.
– Niskie stopy procentowe.
– Pożyczki gwarantowane za pośrednictwem prywatnych pożyczkodawców.
– Bezpośrednie pożyczki rządowe dla rodzin o niskich dochodach.
Podział RRSO na stopę procentową
Stopy procentowe kłamią.
Cóż, niezupełnie. Po prostu nie opowiadają całej historii. Porównać 7-procentową stopę procentową jednej pożyczki z 6-procentową stopą drugiej? Brakuje ci sedna. Dosłownie.
Ustawa Truth in Lending Act wymaga od pożyczkodawców ujawnienia Rocznej stopy procentowej (RRSO).
Dlaczego? Ponieważ stopa procentowa ignoruje opłaty. Opłaty za przetwarzanie. Punkty rabatowe. PMI (ubezpieczenie kredytu hipotecznego). Opłaty za zamknięcie.
APR obejmuje je wszystkie.
Jest to średnioroczne obciążenie finansowe podzielone przez kwotę kredytu. Wyrażone w procentach. Jest ona zawsze wyższa od stopy procentowej.
Oto pułapka.
Widzisz dwie reklamy.
Pożyczkodawca A: stawka ryczałtowa 7%. Jeden punkt.
Pożyczkodawca B: stawka ryczałtowa 7%. Zero punktów.
Prosty wybór? Być może nie.
Zróbmy matematykę.
Kwota pożyczki: 100 000 dolarów.
Miesięczna płatność: 665,30 USD.
Wierzyciel A otrzymuje jeden punkt. To 1000 dolarów.
Plus 25 dolarów za aplikację.
Opłata manipulacyjna 250 USD.
750 USD innych opłat za zamknięcie.
Łączne opłaty: 2025 USD.
Pożyczkodawca potrąca tę kwotę z pożyczki. Otrzymujesz 97 975 dolarów w swoich rękach. Ale zapłać odsetki od pełnych 100 000 dolarów.
Aby znaleźć prawdziwy koszt, obliczasz stawkę, która będzie równa 665,30 USD spłaty pożyczki w wysokości 97 975 USD.
RRSO skacze do 7,2 proc.
Pożyczkodawca B na pierwszy rzut oka może wydawać się tańszy. Ale RRSO pożyczkodawcy A opowiada prawdziwą historię.
Czy niższa prowizja zawsze wygrywa? Nie koniecznie. Czytaj dalej. Zależność pomiędzy RRSO a opłatami początkowymi jest złożona.
Pożyczkodawcy nie udzielają pożyczek za darmo. Wymagają początkowej prowizji i tutaj wchodzi w grę opłata inicjująca. Jest to rodzaj „łapówki”, którą pobierają za samo przetworzenie Twojej dokumentacji. Zwykle waha się od 0,5 do 1 procent całkowitej kwoty kredytu w przypadku amerykańskich kredytów hipotecznych. Ale mogłoby być wyższe.
Spójrzmy na scenariusz z życia wzięty, aby zrozumieć, dlaczego reklamowana stawka często jest kłamstwem. Wyobraź sobie, że Pożyczkodawca B twierdzi, że nie ma punktów rabatowych. Brzmi świetnie, prawda? Zło. Pobierają wysoką 3-procentową opłatę inicjacyjną. Dodaj koszty aplikacji i inne pozycje końcowe, które wynoszą łącznie 3820 USD, a rzeczywista kwota, którą otrzymasz, spadnie. Jeśli Twoja pożyczka miałaby wynosić 100 000 USD, otrzymasz na rękę tylko 96 180 USD. Pożyczkodawca nadal będzie naliczał odsetki od mniejszej kwoty, ale obliczenie rocznej stopy procentowej (APR) odzwierciedla tę stratę. Wynik? RRSO wynosi 7,39 proc. Pierwszy pożyczkodawca mógł na pierwszy rzut oka wydawać się tańszy, ale ten po prostu kosztuje więcej ze względu na ukryte opłaty.
Nie daj się zwieść podanemu oprocentowaniu. To jest narzędzie marketingowe. Spójrz na roczną stopę procentową (APR). To jedyna liczba, która mówi prawdę o całkowitym koszcie kredytu.
Co uwzględnia się w kalkulacji RRSO?
RRSO to nie tylko odsetki. Jest to zbiór różnych prowizji połączonych w jeden procent. Aby uczciwie porównać pożyczkodawców, musisz wiedzieć, co znajduje się w tym „pakietze”. Większość tych kosztów jest stała, co oznacza, że nie można ich negocjować.
Typowe uwzględnienia we wskaźniku APR:
- Opłaty rejestracyjne
- Punkty rabatowe (punkty rabatowe)
- Opłaty za wykup
- Przedpłacone odsetki od kredytu hipotecznego
- Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy)
- Opłaty za złożenie wniosku
- Koszty ubezpieczenia
Niektóre koszty to stałe opłaty pobierane przez osoby trzecie, takie jak ubezpieczenie tytułu własności i wycena nieruchomości. Stanowią one część kosztów zamknięcia, ale nie zawsze wpływają na RRSO w takim stopniu, jak opłaty własne pożyczkodawcy. Kluczem jest poproszenie o szczegółowy opis. Nie musisz sam wykonywać obliczeń. Pożyczkodawca jest prawnie zobowiązany do przedstawienia prawdy federalnej w ujawnianiu informacji o pożyczkach. W dokumencie tym wyraźnie określono RRSO. Twoim zadaniem jest to przeczytać, a nie tylko podpisać.
Dlaczego wielkość i okres pożyczki mają znaczenie
Wpływ tych opłat różni się w zależności od tego, ile pożyczasz i jak długo przebywasz w nieruchomości.
Im większa kwota pożyczki, tym mniejsze opłaty stałe wpływają na RRSO. Jeśli pożyczysz 500 000 USD, koszty zamknięcia 2000 USD właśnie się zaokrąglą w górę. Jeśli pożyczysz 200 000 USD, te same 2000 USD stanowią znaczną część Twojej wartości netto.
Do tego dochodzi czynnik czasu. Kredyty hipoteczne udzielane są na 30 lat, ale niewiele osób mieszka w domu przez 30 lat. Jeśli płacisz za punkty rabatowe w celu obniżenia stawki, stawiasz na długoterminową własność. Zapłacić za pozycje z góry, aby zaoszczędzić na płatnościach miesięcznych? Wymaga to analizy progu rentowności.
Jeśli refinansujesz lub sprzedajesz dom po trzech latach, te początkowe pozycje mogą kosztować więcej niż zaoszczędzone miesięczne płatności. Nigdy ich nie odzyskasz. Twoja efektywna stopa procentowa gwałtownie wzrasta, ponieważ zapłaciłeś za obniżkę pożyczki
Kredytodawcy najpierw patrzą na jedną liczbę: stosunek długu do dochodu (DTI). Większość z nich chce wskaźnika zadłużenia na poziomie 28/36. To skrót od dwóch ograniczeń. Nie więcej niż 28 procent Twojego miesięcznego dochodu brutto jest przeznaczane na wydatki mieszkaniowe. Nie więcej niż 36 procent przeznacza się na wszystkie miesięczne zobowiązania dłużne łącznie.
Obejmuje to kredyt hipoteczny, o który się ubiegasz, a także kredyty samochodowe, pożyczki studenckie, minimalne płatności kartą kredytową i wszelkie inne długi długoterminowe. Zasady mogą się nieznacznie różnić w zależności od wielkości zaliczki lub rodzaju pożyczki, ale punkt odniesienia 28/36 pozostaje standardem branżowym przy zatwierdzaniu wniosków.
Jak Twój miesięczny dochód ogranicza kwotę kredytu hipotecznego
Rozłóżmy obliczenia, abyś nie musiał zgadywać. Załóżmy, że Twój roczny dochód wynosi 35 000 USD. To około 2916 dolarów miesięcznego dochodu brutto.
Jeśli szukasz domu z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego w wysokości 800 USD, jesteś w bezpiecznej strefie pod względem kosztów mieszkaniowych. 800 dolarów to około 27 procent z tych 2916 dolarów. Mieści się to w limicie 28 proc.
Ale co się stanie, jeśli dodasz inne długi? Załóżmy, że masz spłatę samochodu w wysokości 200 USD i pożyczkę studencką w wysokości 115 USD. To dodatkowe 315 dolarów miesięcznego zobowiązania.
Dodaj to do kredytu hipotecznego na 800 dolarów. Twoje całkowite miesięczne długi wynoszą 1115 USD. Teraz 1115 dolarów stanowi około 38 procent Twojego dochodu brutto.
Twoje szanse wyglądają jak 27/38. Część obudowy jest w porządku. Część całkowitego zadłużenia nie jest. Kredytodawcy zazwyczaj używają niższej z dwóch liczb, aby określić limit kwalifikacji – w tym przypadku jest to 28-procentowy limit domu. Ponieważ Twoje całkowite zadłużenie przekracza 36 procent, możesz odmówić lub zostać zobowiązany do wpłacenia większej zaliczki, aby obniżyć miesięczną spłatę kredytu hipotecznego.
Dlaczego zatwierdzenie przez pożyczkodawcę nie oznacza, że Cię na to stać
W tym miejscu właściciele domów typu „zrób to sam” często popełniają błędy. Pożyczkodawca powie Ci, do czego kwalifikujesz się. Nie mówi ci, na co możesz sobie pozwolić.
Ich obliczenia ignorują koszty żywności. Ignoruje koszty gazu. Ignoruje to drogie hobby, z którego chciałaś zrezygnować w przyszłym roku. Nie wie, czy oszczędzasz na naprawy, czy kupujesz nowy samochód za pięć lat.
Pożyczkodawca może stwierdzić, że kwalifikujesz się do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego w wysokości 1400 USD. Ta liczba wydaje się realna. Ale jeśli twój faktyczny budżet pozwala ci wydać tylko 1200 dolarów na jedzenie i media, żyjesz z długami. Zwłaszcza jeśli Twoje dochody nie będą znacząco rosły w ciągu najbliższych kilku lat.
Skorzystaj z kalkulatora opłacalności kredytu hipotecznego. Wykonaj obliczenia samodzielnie. Nie polegaj na liście „kwalifikacyjnym” pożyczkodawcy jako na zielonym świetle do wydania każdego ostatniego dolara zatwierdzonego limitu kredytowego.
Rzeczywistość obecnego rynku kredytowego
Uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny jest obecnie trudniejsze niż w okresie boomu mieszkaniowego. W tamtym czasie zmotywowani nabywcy często mogli znaleźć kredyt niezależnie od swojego statusu finansowego. Ta epoka minęła.
Rynek kredytowy od wielu lat pozostaje napięty. Kredytodawcy rezerwują najlepsze stopy procentowe dla pożyczkobiorców, którzy wydają się najbezpieczniejszymi opcjami. Oznacza to wysoką ocenę kredytową, zazwyczaj od 760 do 850. Oznacza to również znaczną zaliczkę, często od 10 do 20 procent ceny zakupu.
Jeśli nie masz stabilności, nadal możesz otrzymać pożyczkę, ale koszt będzie wyższy. Być może będziesz musiał bardziej agresywnie porównać oferty lub zaakceptować wyższą stopę procentową, aby zrównoważyć ryzyko.
Dowód zatrudnienia i dochodów
Kredytodawcy potrzebują dowodu stabilności. Dokładnie przeanalizują Twoją historię zatrudnienia i historię kredytową, aby ocenić prawdopodobieństwo spłaty.
Historia zatrudnienia
Chcą widzieć stabilną pracę u jednego pracodawcy przez ostatnie dwa lata. Zwykle akceptowalne jest pozostawanie w tym samym zawodzie przez dwa lata, nawet jeśli zmienisz pracę. Jeśli masz dochody z pracy w niepełnym wymiarze godzin, nadgodzin, premii lub samozatrudnienia, to się to liczy. Ale musi mieć udokumentowaną historię dwóch lat. Jeśli nie spełniasz tych minimalnych wymagań, nie oznacza to, że nie masz szans. Być może będziesz musiał po prostu zwrócić się do większej liczby pożyczkodawców lub oczekiwać mniej korzystnych warunków.
Historia kredytowa
Stabilność płatności jest kluczowa. Kredytodawcy dokładnie sprawdzają Twoją historię kredytową z ostatnich dwóch lat. Szczególną uwagę zwracają na wszelkie opóźnienia w spłacie czynszu lub kredytu hipotecznego o ponad 30 dni. Sprawdzają również opóźnienia w płatnościach kartami kredytowymi z ostatnich sześciu miesięcy. Wzorzec nieodebranych płatności to czerwona flaga, która może wykoleić Twój wniosek.
Dokumenty wymagane do ubiegania się o kredyt hipoteczny
Nie możesz tego robić w drodze. Pożyczkodawca będzie wymagał określonego pakietu dokumentów. Posiadanie tych dokumentów przyspieszy proces i zapobiegnie niedotrzymaniu terminów.
Oto typowa lista kontrolna:
- Fundusze zamknięcia : Dowód środków dostępnych na pokrycie kosztów zamknięcia.
- Umowa sprzedaży : Wypełniona umowa podpisana zarówno przez kupujących, jak i sprzedających.
- Numery ubezpieczenia społecznego : Dla wszystkich wnioskodawców.
- Historia adresów : Pełne adresy z ostatnich dwóch lat, w tym nazwy właścicieli i adresy wszystkich wynajmowanych lokali.
- Akta zatrudnienia : Nazwiska, adresy i wszystkie dochody uzyskane od pracodawców w ciągu ostatnich 24 miesięcy.
- Formularze W-2 : Za dwa lata poprzedzające złożenie wniosku.
- Payslips : Twój ostatni odcinek wypłaty, pokazujący Twoje zarobki od początku roku.
- Szczegóły zadłużenia : Nazwiska, adresy, numery kont, płatności miesięczne i salda bieżące dla wszystkich rachunków pożyczek i kredytów.
- Wyciągi z aktywów : Nazwiska, adresy, numery kont i salda wszystkich rachunków depozytowych, rachunków bieżących, rachunków oszczędnościowych, akcji i obligacji.
- Ostatnie wyciągi : Ostatnie trzy wyciągi dla wszystkich rachunków depozytowych, akcji i obligacji.
- Dochód objęty wsparciem : Jeśli utrzymujesz się z alimentów na rzecz dziecka lub współmałżonka, zabierz ze sobą akta sądowe i anulowane czeki w celu potwierdzenia otrzymania płatności.
Bardziej szczegółową listę można uzyskać u pożyczkodawcy lub prawnika zamykającego. Wskażą także, jakie dokumenty będą wymagane przy faktycznym zamknięciu pożyczki. Ten ostatni krok omówimy w następnej sekcji.
Kwalifikacja wstępna a zatwierdzenie wstępne: zrozumienie różnicy
Terminy te są często używane zamiennie, ale oznaczają dwie bardzo różne rzeczy w procesie zakupu domu.
Wstępna kwalifikacja ma charakter szacunkowy. Podajesz pożyczkodawcy informacje o swoich dochodach, długach i historii kredytowej. Dają ci ogólne pojęcie o tym, na co Cię stać. Nie są prowadzone żadne poważne prace.
Wstępne zatwierdzenie jest znaczącym zobowiązaniem. Pożyczkodawca prosi o Twoją historię kredytową. Sprawdzają Twoje dochody. Testują współczynnik DTI na podstawie rzeczywistych danych. Oni wykonują całą pracę.
Uzyskanie wstępnego zatwierdzenia znacznie przybliża Cię do faktycznego zaciągnięcia pożyczki. To pokazuje sprzedawcom, że jesteś poważnym kupującym. Chroni to również przed niespodziankami. Jeśli nie sprawdziłeś własnego kredytu, wstępne zatwierdzenie pozwala pożyczkodawcy znaleźć wszelkie błędy lub problemy, zanim zakochasz się w domu.
Dowiedz się więcej o tym, jak te kroki wpływają na Twoją siłę nabywczą.
Myślisz, że płacisz tylko za dom. Mylisz się. Całkowity koszt posiadania domu obejmuje znacznie więcej niż miesięczna spłata kredytu hipotecznego. Po podpisaniu umowy kupna rozpoczyna się proces finalizacji.
To nie tylko papierkowa robota. Jest to prawne przeniesienie praw. Własność przechodzi na Twoje imię i nazwisko. Wydawane jest ubezpieczenie tytułu. Dokumenty dotyczące finansowania są poświadczane i przesyłane do rejestratora powiatowego. Ponieważ jest to zdarzenie prawne, zazwyczaj będziesz potrzebować prawnika lub osoby trzeciej, która będzie działać jako agent depozytowy w celu nadzorowania procesu. A monitorowanie postępu procesu kosztuje. I całkiem sporo.
Opłaty te składają się na tak zwane koszty zamknięcia. Są prawdziwi. Są znaczące. Różnią się one znacznie w zależności od tego, gdzie mieszkasz.
Dlaczego koszty zamknięcia tak bardzo się różnią?
Jeśli mieszkasz w obszarze o wysokich podatkach, Twoje wydatki rosną. To proste. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, pożyczkodawcy i prawnicy mają różne stawki prowizji w różnych regionach rynku. Nie oczekuj jednolitych cen.
Zazwyczaj płacisz od 3 do 6 procent całkowitej kwoty pożyczki w kosztach zamknięcia. Zróbmy matematykę. Jeśli kwota pożyczki wynosi 100 000 USD, poniesiesz dodatkowe opłaty od 3 000 do 6 000 USD. Tylko po to, żeby zamknąć transakcję.
Możesz z tym walczyć. Musisz z tym walczyć.
Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) jest po Twojej stronie. Kredytodawcy są zobowiązani do przedstawienia w dobrej wierze szacunku tych kosztów w ciągu trzech dni od otrzymania wniosku. Przeczytaj ten dokument. Poszukaj opłat, które możesz negocjować. Możesz negocjować z pożyczkodawcą. Możesz poprosić sprzedawcę o zapłatę części z nich. Wykonaj tę pracę.
Trzy kategorie opłat
Aby zrozumieć, za co płacisz, podziel opłaty na trzy kategorie.
- Rzeczywisty koszt uzyskania kredytu.
- Opłaty za przeniesienie własności nieruchomości.
- Podatki płacone władzom państwowym i lokalnym.
Teraz zajmiemy się pierwszą kategorią. Są to opłaty pobierane przez pożyczkodawców za przekazanie Ci pieniędzy.
Opłaty za przetwarzanie i sortowanie
Zacznijmy od opłaty manipulacyjnej. Obejmuje wstępne prace przygotowawcze. Złożenie wniosku. Dostęp do historii kredytowej. Zwykle waha się od 400 do 550 dolarów. Uważaj na ukryte awarie. Czasami pożyczkodawca podaje opłatę za historię kredytową oddzielnie od opłaty manipulacyjnej. Są to te same wydatki, tylko wymienione dwukrotnie. Dokładnie porównaj oferty różnych pożyczkodawców.
Następnie przychodzi ocena. Pożyczkodawca musi wiedzieć, że nieruchomość jest warta tyle, ile płacisz. Zatrudniają niezależnego rzeczoznawcę. Ten profesjonalista porównuje Twój dom z podobnymi nieruchomościami w okolicy. Kosztuje około 250 dolarów lub więcej, w zależności od ceny domu.
„Wycena porównuje wartość nieruchomości z podobnymi nieruchomościami w tej samej okolicy.”
Opłaty manipulacyjne i punkty rabatowe
Kredytodawcy często pobierają opłatę za złożenie wniosku. Jest to coś odrębnego od opłaty manipulacyjnej. Obejmuje dodatkową pracę związaną z przygotowaniem transakcji hipotecznej. Może to być stała kwota. Lub procent kwoty kredytu hipotecznego.
Należy zachować ostrożność przy opcji procentowej. Jeśli opłata jest pobierana procentowo, często jest to ukryty punkt rabatowy. To zmienia Twoje konsekwencje podatkowe. To zmienia całkowity koszt. Zapytaj pożyczkodawcę, jaka dokładnie jest ta opłata. Nie snuj założeń.
Skutkuje to punktami rabatowymi. Kupowanie punktów oznacza, że kupujesz z niższą stopą procentową. Jeden punkt to jeden procent kwoty pożyczki. Płacisz za to po zatwierdzeniu pożyczki lub przy jej zamknięciu.
Czy to ma sens? Często tak. Dzięki punktom zakupowym możesz zaoszczędzić tysiące dolarów odsetek przez cały okres trwania pożyczki. Okazja. Dowiedz się, którzy pożyczkodawcy oferują punkty. Niektóre pozwalają na włączenie kosztów do kredytu hipotecznego. Inne wymagają płatności z góry (płatność z góry). Możesz także odliczyć te punkty od federalnego podatku dochodowego. Sprawdź zasady.
Koszty przygotowania dokumentów
Wreszcie istnieje opłata za przygotowanie dokumentu. Obejmuje górę papierkowej roboty. Opłatę tę pobiera pożyczkodawca, prawnik lub firma depozytowa. On pokrywa koszty pracy związane z tworzeniem i organizowaniem wszystkich tych form prawnych.
Zwykle jest to stawka ryczałtowa. Czasem jest to procent kwoty kredytu. Odsetek ten wynosi zwykle mniej niż jeden procent. Może być uwzględniona w opłacie za złożenie wniosku lub opłacie adwokackiej. Jeśli jest on wymieniony osobno, upewnij się, że nie zostaniesz obciążony podwójną opłatą.
To dopiero początek. Są inne opłaty. Są też inne sztuczki. Jest więcej sposobów na zaoszczędzenie pieniędzy, jeśli wiesz, gdzie szukać.
Aspekty prawne i realia kontroli
Opłaty adwokackie to coś więcej niż tylko rekomendacja. Zapłacicie za nie Ty i Twój pożyczkodawca. Twój prawnik sporządza dokumenty. Poprawnie organizuje zamknięcie transakcji. Potrzebujesz reprezentacji. Twój prawnik zamykający sprawę chroni Twoje interesy. Może uczestniczyć w spotkaniu osobiście lub zorganizować proces zdalnie.
Proces jest ściśle określony. Prawnik pobiera swoje wynagrodzenie. Przenosi własność na Ciebie. Płaci zaległe podatki i rachunki za media. To się opłaca. Płaci inne koszty zamknięcia. Cała reszta trafia do sprzedawcy.
Oczekuj, że opłaty adwokackie będą wynosić od 500 do 1000 USD lub więcej. Cena uzależniona jest od wartości nieruchomości. Zależy to również od złożoności transakcji. Złożoność kosztuje.
Przeglądy są obowiązkowe. Twój pożyczkodawca będzie wymagał inspekcji domu. Potrzebuje dowodu, że projekt budynku jest solidny. Potrzebuje dowodu, że termity nie istnieją. Destrukcyjne owady mają znaczenie.
Jeśli w domu korzystasz ze studni, Twoim obowiązkiem jest zbadanie wody. Woda kranowa z sieci miejskich tego nie wymaga. Potrzebna jest woda ze studni. Czasami kontrola dotyczy tylko ilości. Sprawdza, czy jest wystarczająco dużo wody, aby dotrzeć do domu. Jakość można zignorować.
Nie pomijaj kontroli jakości. Jeżeli pożyczkodawca sprawdza jedynie ilość, zatrudnij własne laboratorium. Mieszkasz w tym domu. Pij wodę. Sprawdź jakość samodzielnie.
Wymagane jest ubezpieczenie. Potrzebujesz ubezpieczenia domu. Potrzebujesz ubezpieczenia na wypadek klęsk żywiołowych. Większość stanów wymaga tych zasad przy zamknięciu. Składkę za pierwszy rok należy opłacić z góry. To chroni Twoją inwestycję. Chroni to również interesy pożyczkodawcy. Jeśli dom spłonie, pieniądze będą dostępne.
Koszt posiadania i bezpieczeństwa
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) to pułapka, jeśli nie jesteś ostrożny. Jeśli Twoja zaliczka jest mniejsza niż 20% ceny domu, uruchamiasz PMI. Chroni to pożyczkodawcę. Obejmuje je w przypadku zwłoki w płatnościach.
Składki są doliczane do miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Przechodzą na ten sam rachunek powierniczy. Twoje podatki i składki ubezpieczeniowe są również mieszane w tej puli. Płacisz te składki, aż osiągniesz 20-25% kapitału własnego.
Czasami pozostają na miejscu. Mogą obowiązywać przez cały okres kredytowania. Nie zakładaj, że znikną automatycznie. Przeczytaj uważnie drobny druk.
Sprawdzenie terenu to kolejny wymóg pożyczkodawcy. Wielu pożyczkodawców wymaga niezależnego badania katastralnego. Po co? Aby sprawdzić zmiany. Nowe budynki. Naruszenia granic. Czy od czasu ostatniej sesji sąsiad pobudował płot na zewnątrz posesji?
Takie strzelaniny kosztują od 250 do 500 dolarów. To niewielka cena za uniknięcie kłótni z sąsiadem za płotem.
Terminy, własności i pułapki podatkowe
Oprocentowanie z góry jest ukrytym kosztem. Twoja pierwsza spłata kredytu hipotecznego nie będzie opóźniona o sześć do ośmiu tygodni. Ale odsetki zaczynają być naliczane w dniu zamknięcia. Pożyczkodawca nalicza odsetki za tę część miesiąca. Płacisz im z góry.
Zaplanuj strategicznie datę zamknięcia. Celuj w koniec miesiąca. Zmniejsza to kwotę należnych odsetek z tytułu przedpłaty. Kilka dni różnicy może zaoszczędzić setki dolarów. Nie zostawiaj pieniędzy na stole.
Opłaty za rejestrację aktu sprzedaży (aktu) są proste. Zwykle kosztują około 50 dolarów. Jest to opłata pobierana przez urząd skarbowy. Rejestruje umowę. Rejestruje hipotekę. Aktualizuje informacje rozliczeniowe dotyczące podatku od nieruchomości. Bez tego nie jesteś legalnym właścicielem domu.
Weryfikacja własności ma kluczowe znaczenie. Firma zajmująca się przeglądem tytułów przegląda rejestry publiczne. Przyglądają się umowom kupna i sprzedaży. Akty zgonu. Decyzje sądu. Zajęcie mienia. Spory o testamenty. Wszystko, co wpływa na prawa własności.
Ten krok gwarantuje, że nikt inny nie będzie miał żadnych roszczeń. Opłaty wahają się od 300 do 600 dolarów. Często opierają się one na określonym procencie wartości nieruchomości. Nie pomijaj tego kroku. Zły tytuł może kosztować Cię utratę domu.
Ubezpieczenie tytułu potwierdza kontrolę. Jeśli firma kontrolująca tytuł coś przeoczy, będziesz objęty ubezpieczeniem. Ubezpieczenie tytułu chroni Cię przed spłatą kredytu hipotecznego na dom, którego nie jesteś prawnie właścicielem.
Żądają tego wierzyciele. Powinieneś także zaopatrzyć się w własną polisę. Jest to płatność jednorazowa. Obejmuje ona majątek tak długo, jak długo jest on własnością Ciebie lub Twoich spadkobierców.
Ubezpieczenie tytułu własności dla pożyczkodawcy kosztuje od 0,2% do 0,5% kwoty kredytu. Ubezpieczenie tytułu własności dla właściciela kosztuje od 0,3% do 0,6%. Jest to jeden z najtańszych rodzajów ubezpieczeń.
Jeśli poprzedni właściciel posiadał tytuł tylko przez kilka lat, poproś o stawkę za ponowne wydanie. Zwykle jest ona niższa niż zwykła stawka. Oszczędzaj, gdzie możesz.
Zamknięte podatki różnią się w zależności od stanu. Możesz zapłacić podatek od trzech do ośmiu miesięcy z góry. Możesz też umieścić pieniądze na rachunku depozytowym. Obejmuje to proporcjonalne podatki szkolne. Podatki miejskie. Inne obowiązkowe opłaty.
Negocjuj, jeśli to możliwe. W niektórych przypadkach możesz podzielić podatki ze sprzedawcą. Płacisz za miesiące po zamknięciu umowy. Sprzedawca płaci kilka miesięcy przed zamknięciem. Punkt podziału to data zamknięcia transakcji. To sprawiedliwe. To jest standardowe. Ale musisz o to zapytać.
Rachunki wciąż napływają. Nawet po sfinalizowaniu transakcji wydatki są nadal większe.
W jaki sposób PMI umożliwia zakup domu z niższą wpłatą wkładu własnego
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) służy jako pomost dla kupujących, którzy nie mają dwudziestu procent oszczędności. To nie są darmowe pieniądze. Jest to zabezpieczenie dla pożyczkodawcy, który denerwuje się zaciągnięciem pożyczki, gdy Twój udział w transakcji jest tak mały. Są dane. Prawdziwe dane. Pokazują, że osoby, które wpłacają większą zaliczkę, rzadziej nie wywiązują się ze zobowiązań. Mniejsze ryzyko dla banku oznacza, że udzieli kredytu.
Wyobraź sobie to w ten sposób. Masz dziesięć tysięcy dolarów. Bez PMI można kupić tylko dom za pięćdziesiąt tysięcy dolarów. Dzięki PMI za te same pieniądze możesz kupić dom o wartości 100 000 dolarów. Albo nawet dwieście tysięcy. Dostaniesz więcej nieruchomości. Ale płacisz za przywilej. Koszt zależy od wielkości pożyczki. W przypadku pożyczki na sto tysięcy dolarów z dziesięcioprocentową zaliczką należy spodziewać się miesięcznych płatności w wysokości około czterdziestu dolarów. Kwota się kumuluje. Ale gromadzisz kapitał szybciej, niż gdybyś wynajmował dom.
Kiedy mogę anulować PMI?
Rząd wkroczył, aby uniemożliwić wierzycielom zabranie tych pieniędzy na zawsze. Ustawa o ochronie właścicieli domów z 1998 r. określa zasady. Jeśli podpisałeś umowę o kredyt hipoteczny po 29 lipca 1999 r., sytuacja jest bardziej jasna. Prawo wymaga, aby ubezpieczenie zostało automatycznie anulowane, gdy Twój udział w kapitale osiągnie dwadzieścia dwa procent pierwotnego kosztu. Nie musisz nawet aplikować.
Możesz także poprosić o wcześniejszą rezygnację. Osiągnął dwadzieścia procent? Złóż wniosek o usunięcie. Ale jest niuans. Dotyczy to wyłącznie pożyczek podpisanych po terminie 1999 r. Jeśli Twoja pożyczka jest starsza, nadal możesz poprosić o anulowanie, gdy osiągniesz dwadzieścia procent kapitału własnego. Wierzyciel nie jest prawnie zobowiązany do wyrażenia zgody. Być może gra na zwłokę.
Niektóre stany mają własne przepisy dotyczące wcześniejszego zakończenia spłaty pożyczek sprzed 1998 r. Sprawdź lokalne przepisy.
Istnieją wyjątki od reguły. Jeśli dokonasz opóźnień w płatnościach, licznik zatrzyma się. Jeżeli pożyczka jest oznaczona jako wysokiego ryzyka, wskaźnik PMI zostaje utrzymany. Blokadę umorzenia mogą również stanowić inne obciążenia nieruchomości. Aktualizuj płatności. To najprostszy sposób na pozbycie się dodatkowych wydatków.
Prawdziwi gracze: Fannie i Freddie
Kredytodawcy nie zarabiają na odsetkach. Zarabiają sprzedając. Gdyby bank czekał trzydzieści lat na zwrot pieniędzy, zabrakłoby mu pieniędzy na udzielanie pożyczek innym kredytobiorcom. Potrzebują płynności. Już teraz.
Dlatego sprzedają kredyty hipoteczne. Na rynku wtórnym.
Przedsiębiorstwa wspierane przez rząd (GSE) to duzi nabywcy. Fannie Mae i Freddie Mac. Zostały stworzone przez Kongres, aby zapewnić niedrogie mieszkania rodzinom o niskich i średnich dochodach. Kupują kredyty hipoteczne od lokalnych banków. Następnie łączą je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Sprzedają te pakiety inwestorom na rynku obligacji.
Ten system zadziałał. Dopóki nie przestałem.
Aby kredyt hipoteczny mógł zostać zakupiony przez Fannie lub Freddie, musi on spełniać rygorystyczne limity. W 2010 r. w większości obszarów limit wynosił 417 000 dolarów na standardowy dom jednorodzinny. Na obszarach o wysokich kosztach życia, takich jak Hawaje, limit może sięgać nawet 1,8 miliona dolarów. Jeśli Twój kredyt był wyższy, potrzebowałeś pożyczki typu jumbo. Brak wsparcia dla GSE.
MBS sprzedawane przez Fannie i Freddie uznano za solidne. Bezpieczna. Do tej pory setki tysięcy pożyczkobiorców nie zalegało ze spłatami. Wartość tych papierów spadła. Międzynarodowe banki poczyniły na nie duże zakłady. Fale uderzeniowe mocno uderzyły w światową gospodarkę.
Ratunek i przetrwanie
W 2008 roku rząd został zmuszony do interwencji. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) przejęła kontrolę nad Fannie i Freddie. Technicznie rzecz biorąc, przeszli na „konserwatyzm”. Do czerwca 2010 roku Departament Skarbu USA wpompował w nie 145 miliardów dolarów. Awaryjna płynność. Bez tych pieniędzy rynek pożyczkowy mógłby zostać całkowicie zamrożony.
Po przejęciu nadal były spółkami publicznymi. Dopóki cena ich akcji nie spadła poniżej minimalnych wymogów giełdy nowojorskiej. Zostały wycofane z listy w 2010 roku.
Pomimo traumy kryzysu pozostają największymi nabywcami kredytów hipotecznych. Są niezastąpieni. System na nich polega, aby zapewnić przepływ pieniędzy. Nawet jeśli im nie ufasz.
Następnie pojawia się temat upadłości. I jak rząd stara się pomóc kredytobiorcom uniknąć całkowitej ruiny finansowej. Ale to już inna bitwa.
Zrozumienie procesu przepadku
Brak płatności nie oznacza, że natychmiast tracisz dom. Wykluczenie to mechanizm prawny, dzięki któremu wierzyciele przejmują Twoją nieruchomość i sprzedają ją w celu odzyskania poniesionych strat. Skala kryzysu z 2008 r. pozostaje niezrównana. Tylko w tym roku wierzyciele zgłosili 2 miliony roszczeń. Milion kredytobiorców straciło domy. Do 2010 roku analitycy przewidywali, że powiadomienia będą mogły otrzymać nawet 4 miliony gospodarstw domowych.
Otrzymanie wypowiedzenia nie jest wyrokiem śmierci. To strzał ostrzegawczy.
Programy rządowe zapobiegające przepadkowi
Inicjatywy federalne mają na celu pomóc Ci pozostać w domu i chronić Twoją zdolność kredytową. Odwiedź stronę MakingHomeAffordable.gov, aby sprawdzić, czy kwalifikujesz się do czterech konkretnych programów.
** Program niedrogiego refinansowania domu **
Opcja ta przeznaczona jest dla kredytobiorców, którzy do niedawna spłacali zobowiązania terminowo. Jeśli wartość Twojej nieruchomości gwałtownie spadła, program ten umożliwia refinansowanie pożyczki po niższym oprocentowaniu. Jest przeznaczony dla tych, którzy nadal są wypłacalni, ale potrzebują korekty płatności, aby poradzić sobie z trudnościami finansowymi.
Program niedrogich modyfikacji w domu
Jeśli spłata kredytu hipotecznego przekracza 31% Twojego miesięcznego dochodu brutto, możesz się kwalifikować. Rząd wkracza do negocjacji z pożyczkodawcą. Jest to niezwykle istotne, jeśli borykasz się z poważnymi trudnościami. Utrata pracy. Nagłe przypadki medyczne. Wydarzenia te dają możliwość uzyskania nowego, tańszego planu płatności.
Program zmiany warunków drugiego zastawu (drugiego kredytu hipotecznego) Drugi Program Modyfikacji Zastawu
Wielu właścicieli domów ma zarówno pierwszy, jak i drugi kredyt hipoteczny. Kiedy pierwsza pożyczka staje się niedostępna, często następuje druga. Program ten zachęca pożyczkodawców do umorzenia drugiego zastawu lub obniżenia stóp procentowych do 1 procent. To znacznie zmniejsza całkowite obciążenie długiem.
Niedrogie alternatywy dla wykluczenia w domu
Jeżeli refinansowanie lub zmiana warunków kredytu nie jest możliwa, istnieją inne możliwości rozwiązania sytuacji. Rząd zachęca pożyczkodawców do zatwierdzania krótkiej sprzedaży. Dom zostaje sprzedany za kwotę mniejszą niż dług. Pożyczkodawca ponosi stratę, ale unikasz pełnej plamy wykluczenia. Alternatywnie możesz zaoferować akt zamiast egzekucji. Dobrowolnie przenosisz własność na bank. Wychodzisz bez pozostałych długów. W każdym z tych przypadków rząd zapewnia do 3000 dolarów na pokrycie kosztów przeprowadzki.
Dlaczego pożyczkodawcy wolą alternatywy
Konfiskata jest również kosztowna dla banków. Stowarzyszenie Bankowców Mortgage szacuje, że rozpatrzenie pojedynczego roszczenia o stratę kosztuje ponad 50 000 dolarów. Bank musi wówczas sprzedać aktywa. Nieruchomości te często sprzedają się za ułamek pierwotnego kosztu kredytu. To przegrana gra dla wszystkich zaangażowanych w nią osób.
Uważaj na oszustwa
Nie płać za doradztwo hipoteczne. Nie płać za usługę zmiany warunków pożyczki. Rząd wyraźnie ostrzega, że często jest to oszustwo. Pomoc jest dostępna bezpłatnie. Zadzwoń na infolinię HOPE pod numer 888-995-HOPE. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) obsługuje tę bezpłatną linię. Jest to oficjalne źródło informacji dla właścicieli domów doświadczających trudności finansowych.
Jeśli chcesz obniżyć koszt kredytu hipotecznego, aby zatrzymać ten proces, następnym krokiem jest rozważenie opcji refinansowania.
Rynek kredytowy nie musi być klatką. Nadal możesz odzyskać część pieniędzy, jeśli wiesz, gdzie naciskać.
Pierwszą rzeczą, na której należy polegać, są negocjacje. Kredytobiorcy często zawyżają opłaty, które nie są ściśle regulowane. Opłaty za przygotowanie dokumentów? Opłaty adwokackie pożyczkodawcy? To jest do negocjacji. Rzeczywiste koszty, takie jak wyceny, inspekcje tytułów i raporty kredytowe, są stałe. Ale wszystko inne można negocjować. Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest dobra, poproś o rezygnację z niektórych opłat. Nie zakładaj, że pierwsze zdanie jest ostateczne.
Wybór rodzaju pożyczki to miejsce, w którym większość ludzi straci pieniądze w przyszłości.
Kredyt hipoteczny na 30 lat ze stałym oprocentowaniem kosztuje najwięcej w całym okresie trwania kredytu. To prawda. Ale stabilność ma wartość. Nie bez powodu przez dziesięciolecia był to złoty standard. Nie sprawia żadnych niespodzianek. Kredyt hipoteczny o regulowanej stopie procentowej (ARM) lub produkt hybrydowy 5/1 może dziś wyglądać taniej. Ale czy będzie Cię stać na spłatę po zmianie stawki? Co się stanie, jeśli Twoje dochody ustaną? Kryzys z 2008 roku udowodnił, że niski współczynnik otwarć nie oznacza dobrego interesu. Uruchom liczby. Przetestuj swój budżet pod kątem najgorszych scenariuszy.
Strategie szybszej spłaty pożyczki
Dopłaty bezpośrednio zmniejszają kwotę zadłużenia głównego. To jest kluczowy punkt. Większość miesięcznych płatności w pierwszych latach idzie na odsetki. Przekierowanie dodatkowych środków na spłatę kapitału zmniejsza to odsetki. Jedna dodatkowa wpłata w roku może skrócić okres 30-letniego kredytu o prawie 10 lat. Oszczędności są realne. Użyj kalkulatora, aby zobaczyć dokładny wpływ na wykres.
Płatności dwutygodniowe oferują podstępny sposób na osiągnięcie tego.
Zamiast jednego dużego miesięcznego czeku, płacisz połowę kwoty co dwa tygodnie. Ponieważ rok ma 52 tygodnie, dokonujesz 26 płatności w połowie. Odpowiada to 13 pełnym płatnościom. Otrzymujesz dodatkową płatność bez odczuwania wpływu dużej kwoty ryczałtowej. Jest to zgodne z wieloma harmonogramami wynagrodzeń. W ten sposób 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu można spłacić w około 23,5 roku.
Unikanie prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) to kolejna oczywista wygrana.
Staraj się o 20% zaliczki. To wysoka poprzeczka, ale eliminuje miesięczny koszt ubezpieczenia. Jeśli zacząłeś już od mniej niż 20% spadku, uważnie obserwuj swój kapitał w nieruchomościach. Po osiągnięciu progu 20% poproś o rezygnację z PMI. Często dzieje się to automatycznie w okolicach 22%, ale nie czekaj. Zadzwoń do swojego doradcy kredytowego.
Punkty rabatowe to zupełnie inna historia.
Zakup punktów zmniejsza stawkę z góry. Ale czy to oszczędza pieniądze? Nie zawsze. To zależy od tego, jak długo będziesz mieszkać w domu. Skorzystaj z kalkulatora punktów. Porównaj koszty początkowe z miesięcznymi oszczędnościami. Jeśli planujesz sprzedać swój dom za pięć lat, kupno punktów może kosztować Cię więcej, niż zaoszczędzisz. Upewnij się, że okres zwrotu odpowiada rzeczywistemu harmonogramowi.
Zrozumienie mechanizmów kredytu hipotecznego
Czym właściwie jest kredyt hipoteczny? Jest to pożyczka zabezpieczona Twoim domem. Pożyczkodawca pokrywa większość ceny zakupu. Spłacasz je wraz z odsetkami w miarę upływu czasu. Jeśli nie wywiążesz się z umowy, pobiorą depozyt.
Obliczenie miesięcznej płatności jest łatwe dzięki narzędziom internetowym. Kalkulator oprocentowania jest niezawodnym punktem wyjścia. Wysokość zaliczki wpływa bezpośrednio na wysokość miesięcznej kwoty. Większa zaliczka oznacza mniejsze miesięczne zobowiązanie. Jeśli współpracujesz z brokerem, może on modelować unikalne czynniki specyficzne dla Twojego profilu.
Obliczanie odsetek to prosta matematyka, nawet jeśli złożony efekt wydaje się mylący. Pożyczkodawca przejmuje saldo kredytu. Mnoży ją przez ustaloną stawkę roczną. Następnie podziel przez 12. To jest Twoja miesięczna część odsetkowa.
Ustalenie kwalifikowalności pożyczki nie jest grą w zgadywanie.
Uzyskaj wstępną zgodę swojego brokera. Sprawdzają stosunek zadłużenia do dochodu, zdolność kredytową i wielkość zaliczki. Te wskaźniki dokładnie określają, ile możesz pożyczyć. Internetowi rzeczoznawcy z Realtor.com oferują szybki podgląd, ale prawdziwym testem jest wstępne zatwierdzenie.
Stopy procentowe się zmieniają. Obecnie kształtują się one na historycznie niskich poziomach. Dostępny jest kredyt hipoteczny na 30 lat ze stałym oprocentowaniem w wysokości około 3%. Oczekuje się, że ta stabilność będzie się na razie utrzymywać. Ale stawki zależą od Twojego osobistego profilu kredytowego. Okazja. Najniższa reklamowana stawka rzadko jest dostępna dla wszystkich.
