Capire i mutui: storia, tipologie e costi nascosti

Prima degli anni ’30, possedere una casa era un lusso riservato ai ricchi. Solo il 40% delle famiglie americane possedeva la propria casa perché l’acquisto in contanti era l’unica opzione. Non c’erano prestiti bancari per l’acquisto di case. Ciò è cambiato quando è emerso il sistema di mutuo. Oggi, quello stesso sistema sembra complicato e rischioso per molti acquirenti.

Un mutuo è semplicemente un prestito garantito dalla tua casa. La banca ti dà l’80% del prezzo della casa. Lo ripaghi con gli interessi nel tempo. Se si perdono i pagamenti, l’istituto di credito prende la casa. Questo processo legale è chiamato pignoramento.

Mutui a tasso fisso e variabile (ARM)

Per decenni i prestiti a tasso fisso sono stati l’unica vera scelta. Hai un tasso di interesse per 30 anni. I pagamenti sono rimasti stabili. Poi sono arrivati ​​i mutui a tasso variabile o ARM negli anni ’80. Questi sono iniziati con tassi più bassi. Si resettano ogni anno.

Durante il recente boom immobiliare, gli istituti di credito sono diventati aggressivi. Hanno offerto ARM “creativi”. Questi avevano brevi periodi di ripristino. I tassi teaser hanno attirato i mutuatari. Non c’erano limiti all’aumento del tasso. Quando l’economia crollò, seguirono i pignoramenti. Dal 2007, ogni mese oltre 250.000 americani hanno chiesto pignoramento. Entro il 2010, i pignoramenti hanno colpito 1 milione di case.

Molti mutuatari non hanno capito cosa hanno firmato. Uno studio ha rilevato che il 35% dei mutuatari ARM non sapeva se il loro tasso avesse un limite. È pericoloso. Devi conoscere le tue condizioni.

Come funzionano legalmente i mutui

Legalmente, un’ipoteca impegna la proprietà come garanzia di un debito. In parole povere, è un prestito. Di solito è il prestito più grande che tu abbia mai preso.

Prestiti regolari controllano il tuo credito e il tuo reddito. Non hanno garanzie. I mutui utilizzano la casa stessa come garanzia. Nessun pagamento? L’istituto di credito prende la casa.

Le banche sono finanziatori tradizionali. Puoi fare domanda presso la tua banca locale. Oppure guardati intorno per tariffe migliori. Vuoi aiuto? Un intermediario di mutui ipotecari può cercare finanziatori per te. Le banche però non sono l’unica fonte. Anche le cooperative di credito, i fondi pensione e le agenzie governative offrono questi prestiti.

I mutui hanno tassi di interesse. Hanno dei termini. La durata va dai 5 ai 30 anni. Qui le tariffe sono più alte che altrove. Alcune tariffe sono una tantum. I costi di chiusura sono l’esempio principale. Altri accadono mensilmente. Li paghi con il tuo pagamento.

“È essenziale comprendere le condizioni del mutuo, in particolare le insidie ​​dei prestiti non tradizionali.”

Perché la conoscenza è importante

Il crollo immobiliare ci ha mostrato cosa succede quando la gente indovina. Hanno firmato documenti che non hanno letto. Hanno ignorato le clausole di ripristino. Non sono riusciti a vedere i limiti tariffari. Il risultato fu un recupero di massa.

Analizzeremo ogni tipo di mutuo. Spiegheremo il deposito a garanzia. Definiremo l’ammortamento. Elencheremo i costi nascosti. Inizieremo con le basi. Cos’è veramente un mutuo? È una promessa sostenuta dal tuo tetto. Mantieni quella promessa. Conosci le regole.

Questa non è solo teoria. È la tua equità. Il tuo rifugio. La tua più grande risorsa. Trattalo come tale.

Si potrebbe supporre che i mutui siano stati una costante da quando il primo essere umano costruì un rifugio. Sembra logico. In quale altro modo qualcuno potrebbe permettersi un posto dove vivere?

La realtà è più complicata.

I mutui moderni come li conosciamo non esistevano fino agli anni ’30. E sorprendentemente, le banche non sono state le pioniere. Le compagnie di assicurazione hanno dato il via alla tendenza. Il loro motivo non era altruistico. Volevano acquisire proprietà quando i mutuatari erano inadempienti. Era una strategia per acquisire beni immobiliari.

Poi è arrivata la Federal Housing Administration (FHA).

Il ruolo della FHA nei mutui moderni

Nel 1934, la Grande Depressione stava ancora soffocando l’economia. Solo quattro famiglie su dieci possedevano una casa. Il sistema di prestito esistente era rotto.

Le condizioni del prestito erano brutali.

Gli istituti di credito hanno limitato i prestiti al 50% del valore di mercato della proprietà. I tempi di rimborso erano brevi. Da tre a cinque anni. E la fine di quel mandato prevedeva un pagamento in blocco.

Se allora finanziavi l’80% del valore della casa, il tuo acconto era in realtà l’80%. Hai preso in prestito solo il 20%. È una cosa arretrata rispetto ad oggi.

Questa struttura ha costretto la maggior parte degli americani a rimanere affittuari.

La FHA ha cambiato tutto.

Hanno abbassato i requisiti di acconto. Hanno introdotto rapporti prestito-valore (LTV) dell’80%, 90% e superiori. Ciò ha costretto le banche commerciali ad adattarsi. Gli americani medi hanno improvvisamente avuto un percorso verso la proprietà.

La FHA ha anche cambiato il modo in cui i finanziatori qualificano i mutuatari.

Prima, spesso si trattava di chi conoscevi. La FHA ha richiesto la prova dell’effettiva capacità di rimborso. Hanno esteso i termini del prestito. Da cinque a sette anni sono diventati 15. Poi 30.

Anche la qualità della costruzione è diventata un fattore determinante. La FHA stabilisce gli standard per la costruzione di case. Non verrebbero concessi prestiti per strutture che potrebbero crollare prima che il prestito venga ripagato. I finanziatori commerciali hanno seguito l’esempio.

Il cambiamento più importante è stato l’ammortamento.

I mutui tradizionali richiedevano il pagamento dei soli interessi. Alla fine hai pagato l’intero capitale. I pignoramenti erano comuni perché le persone non potevano gestire il pagamento in blocco.

L’ammortamento significava ripagare il capitale ad ogni pagamento. Il saldo dei prestiti è gradualmente diminuito. Hai saldato l’intero debito nel tempo.

Suddividere la rata mensile del mutuo

Comprendere la struttura del pagamento del mutuo è essenziale per qualsiasi proprietario di casa. Non è solo un numero. È un insieme di costi.

Il tuo acconto è il denaro anticipato. Riduce l’importo preso in prestito. Puoi metterne giù quanto vuoi. Il valore di riferimento tradizionale è del 20%. Alcuni prestiti richiedono solo dal 3 al 5%.

Più soldi giù significano meno finanziamenti. Riduce anche la bolletta mensile.

Il pagamento mensile è solitamente tracciato dall’acronimo PITI.

• Capitale : L’importo totale preso in prestito.
• Interessi : il costo del prestito. Una percentuale dell’importo del prestito.
• Tasse : tasse sulla proprietà. Spesso trattenuto in un conto di garanzia dal creditore fino alla scadenza.
• Assicurazione : l’assicurazione contro i rischi protegge da incendi, tempeste, furti e inondazioni. Se possiedi meno del 20% del capitale proprio, potresti aver bisogno anche di un’assicurazione ipotecaria privata (PMI).

Come funziona effettivamente l’ammortamento

Con un mutuo a tasso fisso, la rata mensile totale rimane più o meno la stessa. La ripartizione tra capitale e interessi cambia ogni mese.

Questo rimborso graduale è un ammortamento.

Guarda un tipico piano di ammortamento di 30 anni.

Nei primi anni paghi principalmente interessi.

Considera un prestito di $ 100.000 al 6%. Il pagamento mensile è di $ 599.

Nel primo anno, circa $ 500 vanno agli interessi. Solo $ 99 riducono il capitale.

È necessario fino al 18° anno affinché il pagamento del capitale superi il pagamento degli interessi.

Questo ha pro e contro.

Il vantaggio sono i pagamenti mensili gestibili. Alla fine non dovrai affrontare una somma forfettaria enorme.

Lo svantaggio è il costo totale. Alla fine pagherai $ 215.838 per quel prestito originale di $ 100.000. Ci vuole più tempo per costruire equità.

L’equità è il valore della tua casa meno il saldo residuo del prestito.

Questo significa che i mutui fissi a 30 anni sono cattivi?

Affatto. Li esamineremo più da vicino in seguito.

Stabilità dei mutui a tasso fisso rispetto alla volatilità ARM

Per decenni, il mutuo a tasso fisso trentennale è stato l’unico gioco in circolazione. Offre una semplice promessa: il tasso di interesse non cambia mai. Nemmeno il pagamento del capitale e degli interessi. Quella stabilità dura 15, 20 o 30 anni. Le uniche variabili sono le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi. Questi possono variare in base alle valutazioni locali o ai tassi di mercato.

Ma il tasso che blocchi dipende dall’economia più ampia. In un’economia in crescita, i tassi salgono. Durante una recessione, diminuiscono. Gli istituti di credito adeguano queste tariffe di base in base al punteggio di credito e alla durata del prestito.

Ecco come si risolvono i termini se si sceglie la stabilità.

Il Mutuo a Tasso Fisso 30 Anni
Questo è lo standard per un motivo. Offre il pagamento mensile più basso possibile. Ciò libera il flusso di cassa. Tuttavia, pagherai gli interessi maggiori durante la durata del prestito. C’è un lato positivo. Puoi detrarre tali interessi dalle tasse. Se prevedi di rimanere in casa per un decennio o più, questo blocco a lungo termine spesso vale il costo totale.

Il Mutuo a Tasso Fisso di 20 anni
Questi sono più difficili da trovare. Ma il breve termine impone una più rapida costruzione del capitale proprio. I tuoi pagamenti mensili sono superiori rispetto all’opzione trentennale. In cambio, il tasso di interesse è solitamente inferiore. Nel complesso paghi meno interessi. Possiedi la casa prima.

Il Mutuo a Tasso Fisso di 15 anni
Questo è il percorso più veloce verso la proprietà. Condivide i vantaggi del prestito ventennale. Guadagno più veloce. Maggiore equità. Tasso più basso. Ma la rata mensile è ancora più alta. Hai bisogno di un reddito serio per far funzionare tutto questo senza sforare il tuo budget.

I mutui a tasso fisso forniscono stabilità a lungo termine che attrae mutuatari che intendono restare.

Perché scegliere un mutuo a tasso variabile?

Un mutuo a tasso variabile (ARM) funziona diversamente. La tariffa cambia. Di solito annualmente. Tiene traccia delle condizioni del mercato. Il tuo pagamento mensile segue l’esempio.

Perché qualcuno dovrebbe iscriversi a questo? Perché la tariffa iniziale è inferiore. Spesso significativamente inferiore. Anche quando i tassi fissi trentennali erano vicini ai minimi storici nel 2010, i tassi ARM erano quasi un intero punto percentuale più economici.

Gli ARM hanno senso anche per le persone che sanno che si sposteranno. Se prevedi di vendere entro pochi anni, puoi usufruire del basso tasso iniziale prima che si adegui.

Ma le intenzioni spesso falliscono. Durante il boom immobiliare, molti mutuatari pensavano di vendere rapidamente. Sono rimasti bloccati. Hanno dovuto affrontare un tasso di “reset” che non potevano permettersi. Non hanno letto le clausole scritte in piccolo.

Se stai considerando un ARM, devi comprenderne i meccanismi.

Quanto spesso si adatta?
Un ARM convenzionale si adegua ogni anno. Ma ci sono variazioni. Puoi trovare ARM semestrali. ARM di un anno. ARM biennali.

Gli ARM ibridi sono popolari. Considera il ARM di 5/1 anno. Il tasso è fisso per cinque anni. Quindi si adegua annualmente per il resto del prestito. Oppure guarda il ARM di 3/3 anni. Fisso per tre anni. Poi si adegua ogni tre anni.

Quali sono i limiti?
I limiti sono limiti. Ti proteggono. Sono loro a dettare quanto il tasso può aumentare.
* I massimali temporanei limitano l’aumento per aggiustamento.
* I limiti massimi sulla durata limitano l’aumento totale durante la durata del prestito.

Non firmare mai un ARM senza maiuscolo. Senza di loro, il tuo pagamento potrebbe salire alle stelle.

Come viene determinata la tariffa?
I tassi ARM sono legati agli indici. Potrebbero essere buoni del Tesoro americano a un anno. Certificati di deposito. Il tasso di offerta interbancario di Londra (LIBOR). I finanziatori prendono quell’indice e aggiungono un margine. Di solito da due a quattro punti percentuali.

Quando l’indice sale, il tuo tasso sale. Ma c’è un problema. Quando i tassi di interesse scendono, il tasso ARM potrebbe non esserlo. Il margine rimane fisso. L’indice si muove. Leggi il contratto.

Ora diamo un’occhiata ad alcune delle opzioni di mutuo meno comuni, come i prestiti sponsorizzati dal governo, i mutui a palloncino e i mutui inversi.

Prestito oltre il prestito standard di 30 anni

La maggior parte delle persone pensa ai mutui in bianco e nero. Fisso. Regolabile. Conosci la procedura. Ma il mercato è più confuso.

Consideriamo il mutuo mongolfiera. È a breve termine, di solito dai cinque ai sette anni. Ma è ammortizzato come un prestito di 30 anni. I tuoi pagamenti mensili sembrano esigui. Comodo, addirittura.

Poi il palloncino colpisce.

Alla fine del periodo sei debitore dell’intero capitale rimanente. Stiamo parlando di un importo vicino al prestito originale. Se non puoi vendere la casa o rifinanziarla immediatamente, sei bloccato. È un atto ad alto rischio senza rete di sicurezza.

Poi ci sono i mutui inversi. Progettato per i proprietari di casa di età pari o superiore a 62 anni. La banca ti paga. Controlli mensili. O una linea di credito. Prendi in prestito contro il capitale proprio.

Nessun pagamento dovuto. Finché rimani. Non devi ripagare il prestito finché non vendi, ti trasferisci o muori.

Ma il problema? I costi di chiusura sono elevati. E devi ancora le tasse sulla proprietà e l’assicurazione sui mutui. Non è denaro gratis. È tempo preso in prestito.

Spiegazione delle opzioni sostenute dal governo

Tre agenzie federali sostengono questi prestiti. Non prestano i soldi da soli. Lo assicurano.

Ciò sposta il rischio dalla banca al governo. Se sei inadempiente? Il governo copre la perdita. Ecco perché offrono condizioni migliori.

Amministrazione federale degli alloggi (FHA)
Gestito dall’HUD. Ottimo per cattivo credito. Il creditore sa che il governo li salverà.
– Acconto: solo il 3%.
– Fonte: può provenire da famiglia, datori di lavoro o enti di beneficenza.

Amministrazione dei veterani (VA)
Per veterani qualificati.
– Niente soldi in anticipo.
– Requisiti di credito rilassati.
– Soggetto ai limiti del prestito della contea.

Servizio di edilizia rurale (RHS)
Parte dell’USDA. Per gli acquirenti rurali e di piccole città.
– Tassi di interesse bassi.
– Prestiti garantiti tramite prestatori privati.
– Prestiti diretti finanziati dal governo per le famiglie a basso reddito.

Decodifica APR rispetto al tasso di interesse

I tassi di interesse mentono.

Beh, non esattamente. Semplicemente non raccontano l’intera storia. Confrontare un tasso del 7% su un prestito con un tasso del 6% su un altro? Non hai capito il punto. Letteralmente.

Il Truth in Lending Act obbliga gli istituti di credito a rivelare il Tasso percentuale annuo (TAEG).

Perché? Perché il tasso di interesse ignora le commissioni. Commissioni di origine. Punti. PMI. Costi di chiusura.

APR li include tutti.

È l’onere finanziario medio annuo diviso per l’importo preso in prestito. Espresso in percentuale. È sempre superiore al tasso delle banconote.

Ecco la trappola.

Vedi due annunci.
Prestatore A: 7% fisso. Un punto.
Prestatore B: 7% fisso. Zero punti.

Scelta facile? Forse no.

Facciamo i numeri.
Importo del prestito: $ 100.000.
Pagamento mensile: $ 665,30.

Il prestatore A addebita un punto. Sono $ 1.000.
Più una tassa di iscrizione di $ 25.
Tassa di elaborazione di $ 250.
$750 in altri costi di chiusura.

Commissioni totali: $ 2.025.

Il creditore lo detrae dal prestito. Ottieni $ 97.975 in mano. Ma paghi gli interessi sull’intero importo di $ 100.000.

Per trovare il costo reale, calcola il tasso che equivale a un pagamento di $ 665,30 su un prestito di $ 97.975.

L’APR balza al 7,2%.

Il prestatore B potrebbe sembrare più economico in anticipo. Ma l’APR del prestatore A racconta la vera storia.

Una commissione più bassa vince sempre? Non necessariamente. Continua a leggere. La relazione tra APR e commissioni di raccolta è complicata.

Gli istituti di credito non concedono prestiti gratuitamente. Hanno bisogno di un taglio anticipato, ed è qui che entra in gioco la commissione di origine. È la tangente che ricevono solo per elaborare i tuoi documenti. Di solito, si aggira tra lo 0,5 e l’1% dell’importo totale del prestito sui mutui statunitensi. Ma può essere più alto.

Diamo un’occhiata a uno scenario reale per capire perché la tariffa pubblicizzata è spesso una bugia. Immagina che il prestatore B richieda zero punti di sconto. Sembra fantastico, vero? Sbagliato. Fanno pagare un’enorme commissione di origine del 3%. Aggiungi i costi della domanda e altre voci di chiusura per un totale di $ 3.820 e il denaro effettivo che ricevi si riduce. Se il tuo prestito doveva essere di $ 100.000, te ne andrai con solo $ 96.180. Il creditore addebita ancora gli interessi su una quantità minore di contanti, ma il calcolo dell’APR riflette tale perdita. Il risultato? Un TAEG del 7,39%. Il primo prestatore potrebbe sembrare più economico in anticipo, ma questo ti costa solo di più in termini di commissioni nascoste.

Non lasciarti ingannare dal tasso di interesse principale. È uno strumento di marketing. Guarda il tasso percentuale annuo (APR). È l’unico numero che dice la verità sul costo totale del prestito.

Cosa conta nel calcolo dell’APR?

Il TAEG non è solo interessi. È un insieme di commissioni raggruppate in una percentuale. Per confrontare equamente i finanziatori, devi sapere cosa c’è dentro quella borsa. La maggior parte di questi costi non sono negoziabili, il che significa che non puoi contrattare.

Le inclusioni tipiche nella figura dell’APR sono:

• Commissioni di raccolta
• Punti sconto
• Commissioni di buydown
• Interessi ipotecari prepagati
• Premi assicurativi ipotecari (se applicabile)
• Tasse di iscrizione
• Costi di sottoscrizione

Alcuni costi sono tariffe forfettarie addebitate da terzi, come l’assicurazione del titolo e le valutazioni della casa. Questi fanno parte dei costi di chiusura, ma non sempre incidono sul TAEG allo stesso modo delle commissioni del creditore. La chiave è chiedere un guasto. Non devi fare i conti da solo. Il creditore è legalmente tenuto a fornire la verità federale nella divulgazione dei prestiti. Questo documento spiega il TAEG. Il tuo compito è leggerlo, non solo firmarlo.

Perché l’entità del prestito e la tempistica sono importanti

L’impatto di queste commissioni varia a seconda dell’importo del prestito e della durata del soggiorno.

Maggiore è il prestito, minori sono le commissioni fisse che incidono sul tuo TAEG. Se stai prendendo in prestito $ 500.000, un costo di chiusura di $ 2.000 è un errore di arrotondamento. Se stai prendendo in prestito $ 200.000, quegli stessi $ 2.000 rappresentano una parte significativa del tuo capitale.

Poi c’è la cronologia. I mutui sono prodotti a 30 anni, ma poche persone vivono nelle loro case per 30 anni. Se paghi punti sconto per abbassare la tariffa, stai scommettendo sulla proprietà a lungo termine. Pagare i punti in anticipo per risparmiare sui pagamenti mensili? Questa è un’analisi di pareggio.

Se rifinanzi o vendi dopo tre anni, quei punti iniziali potrebbero costarti più del risparmio mensile. Non li riavrai mai indietro. Il tuo tasso di interesse effettivo sale alle stelle perché hai pagato uno sconto su un prestito

Gli istituti di credito guardano soprattutto a un numero: il rapporto debito/reddito (DTI). La maggior parte vuole vedere un rapporto debito/reddito di 28/36. Questa è una scorciatoia per due limiti. Non più del 28% del tuo reddito mensile lordo è destinato ai costi di alloggio. Non più del 36% va a coprire tutti gli obblighi di debito mensili messi insieme.

Ciò include il mutuo che stai richiedendo, oltre a prestiti per auto, prestiti studenteschi, minimi di carta di credito e qualsiasi altro debito a lungo termine. Le regole possono cambiare leggermente in base all’entità dell’acconto o al tipo di prestito, ma il benchmark 28/36 rimane lo standard del settore per la qualificazione.

In che modo il tuo reddito mensile limita il tuo mutuo

Analizziamo i conti in modo da non indovinare. Supponiamo che tu guadagni $ 35.000 all’anno. Ciò si riduce a circa $ 2.916 di reddito mensile lordo.

Se stai cercando una casa con un mutuo mensile di $ 800, sei al sicuro sul fronte immobiliare. $ 800 rappresentano circa il 27% di quei $ 2.916. Si trova sotto il limite del 28%.

Ma cosa succede quando aggiungi gli altri tuoi debiti? Supponiamo che tu abbia una rata per l’auto di $ 200 e un prestito studentesco di $ 115. Questi sono $ 315 in obblighi mensili aggiuntivi.

Aggiungilo al mutuo di $ 800. Il tuo debito mensile totale è di $ 1.115. Ora, $ 1.115 rappresentano circa il 38% del tuo reddito lordo.

Il tuo rapporto sembra 27/38. La parte abitativa va bene. La parte totale del debito non lo è. Gli istituti di credito in genere utilizzano il minore dei due numeri per determinare il limite di qualificazione, in questo caso il limite abitativo del 28%. Poiché il tuo debito totale supera il 36%, potresti essere negato o costretto a fornire un acconto maggiore per abbassare il saldo mensile del mutuo.

Perché l’approvazione del prestatore non significa che puoi permettertelo

È qui che spesso i proprietari di case fai-da-te vengono bruciati. Il creditore ti dice per cosa sei qualificato. Non ti dicono cosa puoi permetterti.

Il loro calcolo ignora la fattura della spesa. Ignora il tuo gas. Ignora quell’hobby costoso che avevi intenzione di abbandonare entro il prossimo anno. Non sa se stai risparmiando per una ristrutturazione o per una nuova auto tra cinque anni.

Un finanziatore potrebbe dire che sei idoneo per un mutuo di $ 1.400. Quel numero sembra reale. Ma se il tuo budget effettivo prevede solo $ 1.200 dopo cibo e servizi pubblici, stai vivendo di tempo in prestito. Soprattutto se il tuo reddito non è destinato ad aumentare in modo significativo nei prossimi anni.

Utilizzare un calcolatore dell’accessibilità del mutuo. Esegui tu stesso i numeri. Non fare affidamento sulla lettera di “qualificazione” del prestatore come semaforo verde per spendere fino all’ultimo dollaro dell’importo del prestito approvato.

L’attuale realtà del mercato del credito

Ottenere un mutuo è più difficile oggi che durante il boom immobiliare. Allora, gli acquirenti motivati ​​potevano spesso trovare credito indipendentemente dalla loro salute finanziaria. Quell’era è finita.

Il mercato del credito è teso da anni. Gli istituti di credito riservano i loro migliori tassi di interesse per i mutuatari che sembrano le scommesse più sicure. Ciò significa punteggi di credito elevati, in genere compresi tra 760 e 850. Significa anche un acconto sostanziale, spesso dal 10 al 20% del prezzo di acquisto.

Se ti manca stabilità, potresti comunque ottenere un prestito, ma il costo sarà più alto. Potrebbe essere necessario guardarsi intorno in modo più aggressivo o accettare un tasso di interesse più elevato per compensare il rischio.

Verifica dell’occupazione e del reddito

I finanziatori hanno bisogno di prove di stabilità. Esamineranno la tua storia lavorativa e il tuo rapporto di credito per valutare la probabilità di rimborso.

Cronologia lavorativa
Vogliono vedere un impiego stabile presso un unico datore di lavoro negli ultimi due anni. Solitamente è accettabile restare nello stesso campo per due anni se hai cambiato lavoro. Se hai un reddito da lavoro part-time, straordinari, bonus o lavoro autonomo, conta. Ma deve avere una storia documentata di due anni. Se non raggiungi questi minimi, non sei sfortunato. Potrebbe semplicemente essere necessario parlare con più istituti di credito o aspettarsi condizioni meno favorevoli.

Storia creditizia
La stabilità dei pagamenti è fondamentale. Gli istituti di credito esaminano attentamente gli ultimi due anni della tua storia creditizia. Prestano particolare attenzione ai pagamenti dell’affitto o del mutuo ritardati di oltre 30 giorni. Esaminano anche i pagamenti ritardati con carta di credito degli ultimi sei mesi. Una serie di mancati pagamenti è un segnale di allarme che può far deragliare la tua richiesta.

Documenti necessari per una richiesta di mutuo

Non puoi volare su questa parte. L’istituto di credito richiederà una pila specifica di documenti. Avere questi pronti accelera il processo e ti impedisce di perdere una scadenza.

Ecco la tipica lista di controllo:

• Fondi per i costi di chiusura : prova del denaro disponibile per i costi di chiusura.
• Contratto di vendita : il contratto completato firmato sia dagli acquirenti che dai venditori.
• Numeri di previdenza sociale : per tutti i richiedenti.
• Cronologia indirizzi : indirizzi completi degli ultimi due anni, compresi i nomi dei proprietari e gli indirizzi di eventuali affitti.
• Documenti di lavoro : nomi, indirizzi e tutti i redditi guadagnati dai datori di lavoro negli ultimi 24 mesi.
• Moduli W-2 : per i due anni precedenti alla presentazione della domanda.
• Scontrini paga : il tuo scontrino più recente che mostra i guadagni da inizio anno.
• Dettagli debito : nomi, indirizzi, numeri di conto, pagamenti mensili e saldi correnti per tutti i prestiti e i conti di addebito.
• Estratti patrimoniali : nomi, indirizzi, numeri di conto e saldi per tutti i conti di deposito, assegni, risparmi, azioni e obbligazioni.
• Estratti conto recenti : gli ultimi tre estratti conto per tutti i conti di deposito, azioni e obbligazioni.
• Reddito di mantenimento : se fai affidamento sul mantenimento dei figli o sugli alimenti, porta con te i documenti giudiziari e gli assegni annullati che mostrano la ricevuta del pagamento.

Un elenco più dettagliato è disponibile tramite il prestatore o l’avvocato specializzato in chiusura. Specificheranno inoltre quali documenti sono necessari alla chiusura effettiva del prestito. Tratteremo il passaggio finale nella sezione successiva.

Prequalificazione e preapprovazione: conoscere la differenza

Questi termini sono spesso usati in modo intercambiabile, ma significano due cose molto diverse nel processo di acquisto di una casa.

La Prequalificazione è una stima approssimativa. Dici a un prestatore le tue informazioni su reddito, debito e credito. Ti danno un’idea approssimativa di cosa potresti permetterti. Non viene effettuato alcun sollevamento pesante.

La preapprovazione è un impegno serio. L’istituto di credito tira il tuo rapporto di credito. Verificano il tuo reddito. Controllano il tuo rapporto DTI con i dati reali. Fanno il lavoro di gambe.

Ottenere la preapprovazione ti avvicina molto al prestito vero e proprio. Mostra ai venditori che sei un acquirente serio. Ti protegge anche dalle sorprese. Se non hai controllato il tuo rapporto di credito, ottenere prima l’approvazione consente al creditore di trovare eventuali errori o problemi prima che tu ti innamori di una casa.

Scopri di più sull’impatto di questi passaggi sul tuo potere d’acquisto.

Pensi di pagare solo la casa. Ti sbagli. Il costo totale di proprietà di una casa comprende molto di più della rata mensile del mutuo. Una volta firmato il contratto di vendita, il tempo inizia con il processo di chiusura.

Questa non è solo documentazione. È un trasferimento legale. L’atto si sposta a tuo nome. Viene rilasciata l’assicurazione del titolo. I documenti di finanziamento vengono timbrati e inviati al registro della contea. Poiché si tratta di un evento legale, di solito è necessario un avvocato o un titolare del deposito a garanzia di terze parti per osservare le ruote girare. E guardare le ruote girare costa denaro. Molto.

Queste commissioni si sommano a quelli che chiamiamo costi di chiusura. Sono reali. Sono sostanziali. E variano notevolmente a seconda di dove vivi.

Perché i costi di chiusura variano così tanto

Se vivi in una zona ad alta tassazione, i costi aumentano. Semplice proprio così. Agenti immobiliari, istituti di credito e avvocati hanno tariffe diverse a seconda dei mercati. Non aspettarti prezzi uniformi.

In genere, pagherai tra il 3 e il 6% dell’importo totale del prestito in costi di chiusura. Facciamo i conti. Se hai un prestito di $ 100.000, stai considerando commissioni aggiuntive da $ 3.000 a $ 6.000. Giusto per chiudere l’affare.

Puoi combatterlo. Dovresti combatterlo.

Il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) è dalla tua parte. Gli istituti di credito devono fornirti una stima in buona fede di questi costi entro tre giorni dalla ricezione della domanda. Leggi quel documento. Cerca commissioni con cui puoi discutere. È possibile negoziare con il creditore. Puoi chiedere al venditore di pagarne alcuni. Fai il lavoro.

I tre secchi di commissioni

Per capire cosa stai pagando, raggruppa le tariffe in tre categorie.

1. Il costo effettivo per ottenere il prestito.
2. Le spese per il trasferimento della proprietà dell’immobile.
3. Imposte pagate ai governi statali e locali.

Stiamo smontando il primo secchio adesso. Queste sono le commissioni addebitate dai finanziatori per farti ricevere i tuoi soldi.

Spese di elaborazione e valutazione

Inizia con la commissione di elaborazione. Questo copre il lavoro iniziale. L’applicazione. L’accesso al rapporto di credito. Di solito, questo va da $ 400 a $ 550. Attenzione alle divisioni nascoste. A volte il creditore elenca la commissione sul rapporto di credito separatamente dalla commissione di elaborazione. È lo stesso costo, elencato solo due volte. Confronta attentamente i finanziatori.

La successiva è la valutazione. Il creditore deve sapere che la proprietà vale quello che stai pagando. Mandano un perito indipendente. Questa persona confronta la tua casa con proprietà simili nel quartiere. Costa circa $ 250 o più, a seconda del prezzo della casa.

“Una stima confronta il valore dell’immobile con immobili simili nello stesso quartiere.”

Originazione e punti sconto

I finanziatori spesso addebitano una commissione di origine. Questo è separato dalla commissione di elaborazione. Copre il lavoro extra di preparazione del mutuo. Può essere una tariffa fissa. Oppure una percentuale del mutuo.

Fai attenzione con la versione percentuale. Se fanno pagare in percentuale, spesso è un “punto di sconto” sotto mentite spoglie. Ciò modifica le implicazioni fiscali. Cambia il costo totale. Chiedi al creditore esattamente qual è questa commissione. Non dare per scontato.

Ciò porta a punti sconto. Acquistare punti significa riacquistare il tasso di interesse. Un punto equivale all’1% dell’importo del prestito. Lo paghi quando il prestito viene approvato o alla chiusura.

Ha senso? Spesso sì. L’acquisto di punti può farti risparmiare migliaia di interessi per tutta la durata del prestito. Guardarsi intorno. Scopri quali istituti di credito offrono punti. Alcuni ti consentono di aggiungere il costo al tuo mutuo. Altri vogliono che venga pagato in anticipo. Puoi anche detrarre questi punti dalla tua imposta federale sul reddito. Controlla le regole.

Costi di preparazione dei documenti

Infine, c’è la costo per la preparazione dei documenti. Questo copre la montagna di scartoffie. Il creditore, l’avvocato o la società di deposito a garanzia lo addebitano. Si ripaga il lavoro di creazione e organizzazione di tutte quelle forme giuridiche.

Di solito si tratta di una tariffa forfettaria. A volte è una percentuale dell’importo del prestito. Tale percentuale è in genere inferiore all’1%. Potrebbe essere incluso nella tariffa della domanda o nella parcella dell’avvocato. Se è elencato separatamente, assicurati che non ti stia fatturando due volte.

Questo è solo l’inizio. Ci sono più commissioni. Altri trucchi. Altri posti dove risparmiare se sai dove cercare.

Realtà giuridiche e ispettive

Le spese legali non sono solo un suggerimento. Sia tu che il tuo prestatore li pagherete. Il tuo avvocato redige i documenti. Hanno impostato correttamente la chiusura. Hai bisogno di rappresentanza. Il tuo avvocato specializzato in chiusura protegge i tuoi interessi. Potrebbero essere al tavolo. Oppure potrebbero facilitarlo da remoto.

Il processo è specifico. L’avvocato riscuote le parcelle. Ti trasferiscono l’atto. Pagano le tasse in sospeso e le bollette. Si pagano da soli. Pagano altri costi di chiusura. Tutto il resto va al venditore.

Aspettatevi che le spese legali siano comprese tra $ 500 e $ 1.000 o più. Il prezzo dipende dal valore dell’immobile. Dipende anche da quanto è disordinata la vendita. La complessità costa denaro.

Le ispezioni non sono negoziabili. Il tuo prestatore richiederà un’ispezione della casa. Hanno bisogno di prove che la struttura sia solida. Hanno bisogno di prove che non ci siano termiti. Gli insetti distruttivi contano.

Se la tua proprietà utilizza un pozzo, devi testare l’acqua. L’acqua del rubinetto della città non ne ha bisogno. Beh, l’acqua lo fa. A volte il test riguarda solo la quantità. Controlla se c’è abbastanza acqua per raggiungere la casa. La qualità potrebbe essere ignorata.

Non saltare il controllo di qualità. Se l’istituto di credito controlla solo la quantità, assumi il tuo test. Vivi in ​​casa. Bevi l’acqua. Testa tu stesso la qualità.

L’assicurazione è obbligatoria. Hai bisogno dell’assicurazione del proprietario della casa. Hai bisogno di un’assicurazione contro i rischi. La maggior parte degli stati richiede queste politiche alla chiusura. È necessario pagare in anticipo il premio del primo anno. Questo protegge il tuo investimento. Protegge anche quello del creditore. Se la casa brucia, i soldi ci sono.

Il costo di proprietà e sicurezza

L’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è una trappola se non stai attento. Se l’acconto è inferiore al 20% del valore della casa, si attiva il PMI. Questo protegge il creditore. Li copre se sei inadempiente nei pagamenti.

I premi vengono aggiunti al tuo mutuo mensile. Vanno nello stesso conto di deposito a garanzia. Anche le vostre tasse e i pagamenti assicurativi nuotano in quella piscina. Paghi questi premi finché non raggiungi il 20 o il 25% del capitale proprio.

A volte restano in giro. Possono durare tutta la durata del prestito. Non dare per scontato che svaniscano automaticamente. Leggi le clausole scritte in piccolo.

I sondaggi sono un altro requisito del prestatore. Molti istituti di credito richiedono un’indagine fondiaria indipendente. Perché? Per verificare eventuali modifiche. Nuove strutture. Intrusioni. Il vicino ha costruito una recinzione oltre il confine della proprietà dopo l’ultimo sopralluogo?

Questi sondaggi costano dai 250 ai 500 dollari. È un piccolo prezzo per evitare una disputa sulla recinzione con il tuo vicino.

Tempi, titoli e trappole fiscali

Gli interessi prepagati sono un costo subdolo. La scadenza della prima rata del mutuo è prevista tra le sei e le otto settimane. Ma gli interessi iniziano ad accumularsi il giorno della chiusura. L’istituto di credito calcola l’interesse per quel mese frazionario. Lo paghi in anticipo.

Pianifica strategicamente la chiusura. Obiettivo per la fine del mese. Ciò riduce gli interessi anticipati dovuti. Pochi giorni di differenza possono salvarne centinaia. Non lasciare i soldi sul tavolo.

Le spese di registrazione dell’atto sono semplici. Di solito costano circa $ 50. Questo paga il cancelliere della contea. Registrano l’atto. Registrano l’ipoteca. Aggiornano le informazioni di fatturazione per le tasse sulla proprietà. Senza questo, non possiedi legalmente la casa.

Le ricerche dei titoli sono fondamentali. Una società di titoli esamina i registri pubblici. Guardano le azioni. Documenti di morte. Sentenze della Corte. Gravami. Concorso sui testamenti. Tutto ciò che incide sui diritti di proprietà.

Questo passaggio garantisce che nessun altro abbia un reclamo. Le tariffe vanno da $ 300 a $ 600. Spesso si basano su una percentuale del costo della proprietà. Non saltare questo. Un brutto titolo può costarti la casa.

L’assicurazione del titolo supporta la ricerca. Se alla società titolare manca qualcosa, sei coperto. L’assicurazione del titolo ti protegge dal pagamento di un mutuo su una casa che non possiedi legalmente.

I finanziatori lo richiedono. Anche tu dovresti avere la tua polizza. È una tariffa una tantum. Copre la proprietà per tutto il tempo in cui tu o i tuoi eredi ne siete proprietari.

L’assicurazione del titolo del prestatore costa dallo 0,2 allo 0,5% dell’importo del prestito. L’assicurazione sulla proprietà privata costa dallo 0,3 allo 0,6%. È uno dei tipi di assicurazione meno costosi.

Se il precedente proprietario ha mantenuto il titolo solo per pochi anni, chiedi una tariffa di “riemissione”. Di solito è inferiore alla tariffa normale. Risparmia dove puoi.

Le tasse di chiusura variano a seconda dello stato. Potresti pagare in anticipo da tre a otto mesi di tasse. Oppure metti i soldi in un conto di deposito a garanzia. Questi includono le tasse scolastiche proporzionali. Tasse comunali. Altri prelievi richiesti.

Negoziare se possibile. In alcuni casi, puoi dividere le tasse con il venditore. Paghi per i mesi successivi alla chiusura. Il venditore paga i mesi prima della chiusura. Il punto di divisione è la data di chiusura. È giusto. È standard. Ma devi chiedere.

Il conto continua ad arrivare. Anche dopo aver chiuso, c’è di più.

Come il PMI ti consente di acquistare con meno contanti

L’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è il ponte per gli acquirenti che non hanno risparmiato il venti per cento. Non è denaro gratis. È un’assicurazione per il creditore, che è nervoso all’idea di concedere un prestito quando hai così poca pelle in gioco. Ci sono dati. Dati reali. Dimostrando che le persone che mettono più soldi hanno meno probabilità di andarsene. Meno rischi per la banca significa che firmeranno l’assegno.

Pensatela in questo modo. Hai diecimila dollari. Senza PMI, puoi acquistare solo una casa da cinquantamila dollari. Con PMI, lo stesso denaro ti fa entrare in una casa da centomila dollari. O forse duecentomila. Ottieni più casa. Ma paghi per il privilegio. Il costo è proporzionale all’entità del prestito. Per un prestito di centomila dollari con una riduzione del dieci per cento, aspettati di pagare circa quaranta dollari al mese. I conti tornano. Ma stai costruendo capitale proprio più velocemente che se affittassi.

Quando è possibile annullare il PMI?

Il governo è intervenuto per impedire agli istituti di credito di trattenere quei soldi per sempre. L’Homeowners Protection Act del 1998 stabilisce le regole. Se hai sottoscritto il mutuo dopo il 29 luglio 1999 le cose sono più chiare. La legge impone la cancellazione automatica una volta raggiunto il 22% di capitale netto in base al valore originale. Non devi nemmeno chiedere.

Puoi anche richiederlo prima. Colpire il venti per cento? Richiedi la rimozione. Ma c’è un problema. Ciò si applica solo ai prestiti firmati dopo la scadenza del 1999. Se il tuo prestito è più vecchio, puoi comunque richiedere la cancellazione con una quota del venti per cento. Il creditore non è legalmente obbligato a dire di sì. Potrebbero trascinare i piedi.

Alcuni stati hanno leggi proprie sulla risoluzione anticipata dei prestiti precedenti al 1998. Controlla gli statuti locali.

Ci sono eccezioni alla regola. Se sei in ritardo con i pagamenti, l’orologio si ferma. Se il prestito è contrassegnato come ad alto rischio, il PMI rimane. Anche altri vincoli sulla proprietà possono bloccare la cancellazione. Mantieni aggiornati i tuoi pagamenti. Questo è il modo più semplice per eliminare i costi aggiuntivi.

I veri giocatori: Fannie e Freddie

I finanziatori non guadagnano soldi veri dagli interessi. Lo fanno vendendo. Se una banca aspettasse trent’anni per essere rimborsata, rimarrebbe senza contanti per prestare a qualcun altro. Hanno bisogno di liquidità. Ora.

Quindi vendono i mutui. Sul mercato secondario.

I grandi acquirenti sono le imprese sponsorizzate dal governo (GSE). Fannie Mae e Freddie Mac. Sono stati creati dal Congresso per rendere accessibili gli alloggi alle famiglie a reddito basso e moderato. Comprano mutui dalle banche locali. Poi li impacchettano in titoli garantiti da ipoteca (MBS). Vendono questi pacchetti agli investitori nel mercato obbligazionario.

Questo sistema ha funzionato. Fino a quando non è stato così.

Per poter essere acquistato da Fannie o Freddie, un mutuo deve rispettare limiti rigorosi. Nel 2010, tale limite era di 417.000 dollari per una casa unifamiliare standard nella maggior parte delle aree. Le aree ad alto costo come alcune parti delle Hawaii potrebbero arrivare fino a 1,8 milioni di dollari. Se il tuo prestito era più grande, avevi bisogno di un prestito jumbo. Nessun supporto GSE.

Gli MBS venduti da Fannie e Freddie erano considerati solidi. Sicuro. Fino a quando centinaia di migliaia di mutuatari andarono in default. Il valore di quei titoli è crollato. Le banche internazionali avevano scommesso molto su di loro. Le onde d’urto colpiscono duramente l’economia globale.

Salvataggi e sopravvivenza

Nel 2008, il governo dovette intervenire. La Federal Housing Finance Agency rilevò Fannie e Freddie. Tecnicamente, sono entrati nella “conservazione”. Il Tesoro degli Stati Uniti ha immesso in essi 145 miliardi di dollari entro giugno 2010. Liquidità di emergenza. Senza quei soldi, il mercato del credito avrebbe potuto bloccarsi completamente.

Dopo l’acquisizione erano ancora società pubbliche. Fino a quando il prezzo delle loro azioni non scese al di sotto dei requisiti minimi per la Borsa di New York. Sono stati cancellati dalla lista nel 2010.

Nonostante il trauma della crisi, restano i maggiori acquirenti di mutui. Sono essenziali. Il sistema fa affidamento su di loro per mantenere il flusso di denaro. Anche se non ti fidi di loro.

Il pignoramento è il prossimo argomento. E come il governo cerca di aiutare i mutuatari a evitare la totale rovina finanziaria. Ma questa è una battaglia diversa.

Comprendere il processo di pignoramento

I mancati pagamenti non significano perdere la casa da un giorno all’altro. Il pignoramento è il meccanismo legale utilizzato dai finanziatori per rientrare in possesso della tua proprietà e venderla per recuperare le perdite. La portata della crisi del 2008 rimane ineguagliata. Gli istituti di credito hanno avviato 2 milioni di procedimenti in quel solo anno. Un milione di mutuatari hanno perso la casa. Entro il 2010, gli analisti prevedono che fino a 4 milioni di famiglie potrebbero ricevere una notifica.

Ricevere un avviso non è una condanna a morte. È un colpo di avvertimento.

Programmi governativi per evitare il pignoramento

Le iniziative federali mirano a mantenerti a casa e a proteggere il tuo punteggio di credito. Visita MakingHomeAffordable.gov per verificare l’idoneità per quattro percorsi specifici.

Programma di rifinanziamento a prezzi accessibili per la casa

Questa opzione si rivolge ai mutuatari che sono rimasti aggiornati sui pagamenti fino a poco tempo fa. Se il valore della tua proprietà è crollato, questo programma ti consente di rifinanziare a un tasso di interesse più basso. È progettato per coloro che sono ancora solvibili ma necessitano di un aggiustamento dei pagamenti per rimanere a galla.

Programma di modifica a prezzi accessibili per la casa

Se la rata del tuo mutuo supera il 31% del tuo reddito mensile lordo, potresti averne diritto. Il governo interviene per negoziare con il tuo prestatore. Questo è fondamentale se hai affrontato difficoltà significative. Perdita di posti di lavoro. Emergenze mediche. Questi eventi innescano la possibilità di garantire un nuovo piano di pagamento conveniente.

Secondo programma di modifica del vincolo

Molti proprietari di case detengono sia il primo che il secondo mutuo. Quando il primo prestito diventa ingestibile, spesso segue il secondo. Questo programma incentiva gli istituti di credito a condonare i secondi privilegi o a ridurre i tassi di interesse all’1%. Riduce significativamente l’onere del debito totale.

Alternative di pignoramento a prezzi accessibili per la casa

Se il rifinanziamento o la modifica sono fuori discussione, esistono ancora strategie di uscita. Il governo incoraggia gli istituti di credito ad approvare una vendita allo scoperto. La casa viene venduta per meno dell’importo dovuto. Il creditore si assume la perdita, ma tu eviti la macchia di pignoramento completo. In alternativa, puoi offrire un atto sostitutivo del pignoramento. Trasferisci volontariamente il titolo alla banca. Te ne vai senza resto. In entrambi gli scenari, il governo fornisce fino a 3.000 dollari per i costi di trasferimento.

Perché gli istituti di credito preferiscono le alternative

Il pignoramento è costoso anche per le banche. La Mortgage Bankers Association stima che l’elaborazione di un singolo sinistro costi oltre $ 50.000. Quindi la banca deve vendere l’asset. Queste proprietà spesso vengono vendute per una frazione del valore del prestito originale. È una partita persa per tutti i soggetti coinvolti.

Attenzione alle truffe

Non pagare per la consulenza sui mutui. Non pagare per i servizi di modifica del prestito. Il governo avverte esplicitamente che spesso si tratta di truffe. L’aiuto è disponibile gratuitamente. Chiama la hotline HOPE al numero 888-995-HOPE. L’ufficio per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano gestisce questa linea gratuita. È la risorsa ufficiale per i proprietari di case in difficoltà.

Se hai bisogno di ridurre il costo del mutuo per fermare l’orologio, guarda le opzioni di rifinanziamento successive.

Il mercato del credito non deve essere una gabbia. Puoi ancora recuperare i soldi se sai dove spingere.

La negoziazione è la tua prima leva. I finanziatori spesso gonfiano le commissioni che non sono strettamente regolamentate. Spese per la preparazione dei documenti? Spese legali del prestatore? Questi sono in palio. I costi reali come valutazioni, lavori sui titoli e rapporti di credito sono fissi. Ma tutto il resto è negoziabile. Se il tuo punteggio di credito è solido, chiedi deroghe. Non dare per scontato che la prima citazione sia quella finale.

La scelta del tipo di prestito è il punto in cui la maggior parte delle persone perde denaro in seguito.

Un mutuo a tasso fisso di 30 anni costa di più in dollari totali per tutta la durata del prestito. È vero. Ma la stabilità ha valore. Per decenni questo è stato il gold standard per un motivo. Non ti sorprende. Un mutuo a tasso variabile (ARM) o un ibrido 5/1 potrebbero sembrare più economici oggi. Ma puoi permetterti il ​​pagamento quando la tariffa verrà ripristinata? Cosa succede se il tuo reddito si ferma? La crisi del 2008 ha dimostrato che un tasso iniziale basso non equivale a un buon affare. Esegui i numeri. Metti alla prova il tuo budget rispetto agli scenari peggiori.

Strategie per ripagare il tuo prestito più velocemente

Effettuare pagamenti extra colpisce direttamente il capitale. Questa è la chiave. La maggior parte del pagamento mensile va agli interessi nei primi anni. Reindirizzare la liquidità extra ai tagli del capitale che interessano a breve. Un pagamento extra all’anno può far risparmiare quasi 10 anni su un prestito trentennale. Il risparmio è reale. Utilizza una calcolatrice per vedere l’impatto esatto sulla tua sequenza temporale.

I pagamenti bisettimanali offrono un modo subdolo per raggiungere questo obiettivo.

Invece di un grosso assegno mensile, paghi la metà ogni due settimane. Dato che in un anno ci sono 52 settimane, si effettuano 26 pagamenti a metà. Ciò equivale a 13 pagamenti completi. Ottieni il pagamento extra senza sentire il pizzico di una somma forfettaria. Si allinea con molti programmi di busta paga. In questo modo un’ipoteca fissa di 30 anni può essere estinta in circa 23,5 anni.

Evitare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI) è un’altra vittoria diretta.

Obiettivo per un acconto del 20%. È un livello elevato, ma elimina il costo assicurativo mensile. Se hai già iniziato con meno del 20%, monitora attentamente il tuo capitale. Una volta raggiunta la soglia del 20%, chiedi la cancellazione del PMI. Spesso è automatico al 22%, ma non aspettare. Chiama il servitore.

I punti sono un animale diverso.

L’acquisto di punti riduce la tariffa in anticipo. Ma si risparmia? Non sempre. Dipende da quanto tempo rimani in casa. Usa un calcolatore di punti. Confronta il costo iniziale con il risparmio mensile. Se prevedi di vendere tra cinque anni, l’acquisto di punti potrebbe costarti più di quanto risparmi. Assicurati che il periodo di recupero corrisponda alla tua tempistica effettiva.

Comprendere i meccanismi dei mutui

Cos’è esattamente un mutuo? È un prestito garantito dalla tua casa. L’istituto di credito ti dà la maggior parte del prezzo di acquisto. Lo ripaghi con gli interessi nel tempo. Se sei inadempiente, prendono la garanzia.

Calcolare il pagamento mensile è semplice con gli strumenti online. Il calcolatore di Bankrate è un punto di partenza affidabile. L’importo dell’acconto influisce direttamente sul numero mensile. Un acconto maggiore equivale a un obbligo mensile inferiore. Se lavori con un broker, possono modellare fattori unici specifici per il tuo profilo.

Il calcolo degli interessi è una matematica semplice, anche se l’effetto composto sembra complesso. Il creditore prende il saldo del prestito in sospeso. Lo moltiplicano per la tariffa annuale concordata. Poi si dividono per 12. Questa è la tua quota di interesse mensile.

Determinare la qualificazione non è un gioco d’ipotesi.

Ottieni la pre-approvazione da un broker. Esaminano il rapporto debito/reddito, il punteggio di credito e l’importo dell’acconto. Questi parametri determinano esattamente quanto puoi prendere in prestito. Gli stimatori online di Realtor.com offrono una rapida anteprima, ma la pre-approvazione è il vero test.

I tassi di interesse fluttuano. Attualmente si trovano vicino ai minimi storici. È disponibile un tasso fisso di 30 anni intorno al 3%. Si prevede che questa stabilità persista per ora. Ma le tariffe dipendono dal tuo profilo di credito personale. Guardarsi intorno. La tariffa più bassa pubblicizzata raramente va a tutti.