Antes da década de 1930, a casa própria era um luxo reservado aos ricos. Apenas 40% das famílias americanas possuíam casa porque as compras em dinheiro eram a única opção. Não havia empréstimos bancários para compra de casas. Isso mudou quando o sistema de hipoteca surgiu. Hoje, esse mesmo sistema parece complicado e arriscado para muitos compradores.
Uma hipoteca é simplesmente um empréstimo garantido pela sua casa. O banco lhe dá 80% do preço da casa. Você paga com juros ao longo do tempo. Se você perder o pagamento, o credor fica com a casa. Este processo legal é chamado de execução hipotecária.
Зміст
Hipotecas de taxa fixa vs. ajustável (ARMs)
Durante décadas, os empréstimos a taxas fixas foram a única escolha real. Você tem uma taxa de juros por 30 anos. Os pagamentos permaneceram estáveis. Depois vieram as hipotecas com taxas ajustáveis ou ARMs na década de 1980. Estes começaram com taxas mais baixas. Eles reiniciam todos os anos.
Durante o recente boom imobiliário, os credores tornaram-se agressivos. Eles ofereceram ARMs “criativos”. Estes tiveram curtos períodos de reinicialização. Taxas teaser atraíram os mutuários. Não havia limites para o quão alto a taxa poderia saltar. Quando a economia despencou, seguiram-se as execuções hipotecárias. Desde 2007, mais de 250 mil americanos entraram em execução hipotecária a cada mês. Em 2010, as reintegrações de posse atingiram 1 milhão de lares.
Muitos mutuários não entenderam o que assinaram. Um estudo descobriu que 35% dos mutuários da ARM não sabiam se sua taxa tinha limite. Isso é perigoso. Você precisa conhecer seus termos.
Como as hipotecas funcionam legalmente
Legalmente, uma hipoteca penhora uma propriedade como garantia de uma dívida. Em inglês simples, é um empréstimo. Geralmente é o maior empréstimo que você já tomou.
Empréstimos regulares verificam seu crédito e renda. Eles não têm garantias. As hipotecas usam a própria casa como garantia. Sem pagamentos? O credor fica com a casa.
Os bancos são credores tradicionais. Você pode se inscrever em seu banco local. Ou procure taxas melhores. Quer ajuda? Um corretor de hipotecas pode procurar credores para você. Os bancos não são a única fonte. Cooperativas de crédito, fundos de pensão e agências governamentais também oferecem esses empréstimos.
As hipotecas têm taxas de juros. Eles têm termos. Os prazos variam de cinco a 30 anos. As taxas são mais pesadas aqui do que em outros lugares. Algumas taxas são únicas. Os custos de fechamento são o principal exemplo. Outros acontecem mensalmente. Você os paga com seu pagamento.
“Compreender os termos da sua hipoteca é essencial, especialmente as armadilhas dos empréstimos não tradicionais.”
Por que o conhecimento é importante
A crise imobiliária nos mostrou o que acontece quando as pessoas adivinham. Eles assinaram documentos que não leram. Eles ignoraram as cláusulas de redefinição. Eles não conseguiram ver os limites das taxas. O resultado foi a reintegração de posse em massa.
Analisaremos cada tipo de hipoteca. Explicaremos o compromisso. Definiremos amortização. Listaremos os custos ocultos. Começaremos com o básico. O que é realmente uma hipoteca? É uma promessa apoiada pelo seu telhado. Mantenha essa promessa. Conheça as regras.
Isto não é apenas teoria. É o seu patrimônio. Seu abrigo. Seu maior patrimônio. Trate-o como um.
Você pode presumir que as hipotecas têm sido uma constante desde que o primeiro ser humano construiu um abrigo. Parece lógico. De que outra forma alguém poderia pagar um lugar para morar?
A realidade é mais confusa.
As hipotecas modernas como as conhecemos não existiam até a década de 1930. E surpreendentemente, os bancos não foram os pioneiros. As seguradoras iniciaram a tendência. O motivo deles não era altruísta. Eles queriam adquirir propriedades quando os mutuários entrassem em inadimplência. Foi uma estratégia para ganhar ativos imobiliários.
Depois veio a Administração Federal de Habitação (FHA).
O papel da FHA nas hipotecas modernas
Em 1934, a Grande Depressão ainda sufocava a economia. Apenas quatro em cada dez famílias possuíam casa. O sistema de empréstimos existente foi quebrado.
Os termos do empréstimo eram brutais.
Os credores limitaram os empréstimos a 50% do valor de mercado da propriedade. Os cronogramas de reembolso eram curtos. Três a cinco anos. E o final desse prazo contou com um pagamento inicial.
Se você financiou 80% do valor da casa naquela época, seu pagamento inicial foi, na verdade, de 80%. Você pegou emprestado apenas 20%. Isso está atrasado em relação a hoje.
Esta estrutura forçou a maioria dos americanos a permanecerem inquilinos.
A FHA mudou tudo.
Eles reduziram os requisitos de pagamento inicial. Eles introduziram índices de empréstimo em relação ao valor (LTV) de 80%, 90% e superiores. Isto forçou os bancos comerciais a se adaptarem. Os americanos médios de repente encontraram um caminho para a propriedade.
A FHA também mudou a forma como os credores qualificaram os mutuários.
Antes, muitas vezes era sobre quem você conhecia. A FHA exigiu prova de capacidade real de reembolso. Eles estenderam os prazos do empréstimo. Cinco a sete anos tornaram-se 15. Depois, 30.
A qualidade da construção também se tornou um fator. A FHA estabeleceu padrões para construção de casas. Não seriam emitidos empréstimos para estruturas que pudessem desmoronar antes de o empréstimo ser liquidado. Os credores comerciais seguiram o exemplo.
A maior mudança foi a amortização.
As hipotecas tradicionais exigiam pagamentos apenas de juros. No final, você pagou todo o principal. As execuções hipotecárias eram comuns porque as pessoas não conseguiam arcar com o pagamento inicial.
Amortização significava pagar o principal a cada pagamento. O saldo do empréstimo diminuiu gradualmente. Você pagou toda a dívida ao longo do tempo.
Dividindo o pagamento mensal da hipoteca
Compreender a estrutura do pagamento da hipoteca é essencial para qualquer proprietário. Não é apenas um número. É um pacote de custos.
Seu pagamento inicial é o dinheiro adiantado. Reduz o valor emprestado. Você pode colocar o quanto quiser. A referência tradicional é de 20%. Alguns empréstimos exigem apenas 3 a 5 por cento.
Mais dinheiro investido significa menos para financiar. Também reduz sua fatura mensal.
O pagamento mensal costuma ser acompanhado pela sigla PITI.
- Principal : O valor total emprestado.
- Juros : O custo do empréstimo. Uma porcentagem do valor do empréstimo.
- Impostos : Impostos sobre a propriedade. Freqüentemente mantido em uma conta de garantia pelo credor até o vencimento.
- Seguro : O seguro contra riscos protege contra incêndio, tempestades, roubo e inundações. Se você tiver menos de 20% do patrimônio, também poderá precisar de seguro hipotecário privado (PMI).
Como a amortização realmente funciona
Com uma hipoteca de taxa fixa, seu pagamento mensal total permanece praticamente o mesmo. A divisão entre principal e juros muda a cada mês.
Este reembolso gradual é amortização.
Veja um cronograma típico de amortização de 30 anos.
Nos primeiros anos, você paga principalmente juros.
Considere um empréstimo de US$ 100.000 a 6%. O pagamento mensal é de $ 599.
No primeiro ano, cerca de US$ 500 vão para juros. Apenas $ 99 reduz o principal.
Demora até o ano 18 para que o pagamento do principal exceda o pagamento de juros.
Isso tem prós e contras.
A vantagem são pagamentos mensais gerenciáveis. Você não enfrenta uma quantia enorme no final.
A desvantagem é o custo total. Você acaba pagando $ 215.838 pelo empréstimo original de $ 100.000. Leva mais tempo para construir capital.
O patrimônio líquido é o valor da sua casa menos o saldo restante do empréstimo.
Isso significa que as hipotecas fixas de 30 anos são ruins?
De jeito nenhum. Iremos examiná-los mais de perto a seguir.
Estabilidade de hipoteca de taxa fixa vs. Volatilidade ARM
Durante décadas, a hipoteca de taxa fixa de 30 anos foi o único jogo disponível. Oferece uma promessa simples: a taxa de juros nunca muda. Nem o pagamento do principal e dos juros. Essa estabilidade dura 15, 20 ou 30 anos. As únicas variáveis são os impostos sobre a propriedade e os prêmios de seguro. Estes podem mudar com base em avaliações locais ou taxas de mercado.
Mas a taxa fixada depende da economia em geral. Numa economia em crescimento, as taxas sobem. Durante uma recessão, eles caem. Os credores ajustam essas taxas básicas com base na sua pontuação de crédito e na duração do empréstimo.
Veja como os termos se dividem se você escolher a estabilidade.
A hipoteca de taxa fixa de 30 anos
Este é o padrão por um motivo. Oferece o menor pagamento mensal possível. Isso libera o fluxo de caixa. No entanto, você paga a maior parte dos juros ao longo da vida do empréstimo. Há uma fresta de esperança. Você pode deduzir esses juros de seus impostos. Se você planeja ficar em casa por uma década ou mais, esse aprisionamento de longo prazo geralmente vale o custo total.
A hipoteca de taxa fixa de 20 anos
Estes são mais difíceis de encontrar. Mas o curto prazo obriga a uma construção mais rápida de capital. Seus pagamentos mensais são superiores à opção de 30 anos. Em troca, a taxa de juros costuma ser mais baixa. Você paga menos juros em geral. Você é dono da casa mais cedo.
A hipoteca de taxa fixa de 15 anos
Este é o caminho mais rápido para a propriedade. Ele compartilha os benefícios do empréstimo de 20 anos. Pagamento mais rápido. Maior patrimônio. Taxa mais baixa. Mas o pagamento mensal é ainda mais alto. Você precisa de uma renda considerável para fazer isso funcionar sem esticar seu orçamento.
As hipotecas de taxa fixa proporcionam estabilidade a longo prazo que atrai mutuários que planeiam permanecer onde estão.
Por que escolher uma hipoteca com taxa ajustável?
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) funciona de maneira diferente. A taxa muda. Geralmente anualmente. Ele rastreia as condições do mercado. Seu pagamento mensal segue o exemplo.
Por que alguém se inscreveria nisso? Porque a taxa inicial é menor. Muitas vezes significativamente menor. Mesmo quando as taxas fixas a 30 anos estavam próximas dos mínimos históricos em 2010, as taxas ARM eram quase um ponto percentual mais baratas.
Os ARMs também fazem sentido para pessoas que sabem que irão se mudar. Se você planeja vender dentro de alguns anos, poderá aproveitar a baixa taxa inicial antes que ela se ajuste.
Mas as intenções muitas vezes falham. Durante o boom imobiliário, muitos mutuários pensaram que venderiam rapidamente. Eles ficaram presos. Eles enfrentaram uma taxa de “redefinição” que não podiam pagar. Eles não leram as letras miúdas.
Se você está considerando um ARM, você deve entender a mecânica.
Com que frequência ele se ajusta?
Um ARM convencional se ajusta todos os anos. Mas existem variações. Você pode encontrar ARMs de seis meses. ARMs de um ano. ARMs de dois anos.
ARMs híbridos são populares. Considere o ARM de 5/1 ano. Mantém uma taxa fixa por cinco anos. Em seguida, ele ajusta anualmente o restante do empréstimo. Ou veja o 3/3 anos ARM. Fixo por três anos. Depois ajusta a cada três anos.
Quais são os limites?
Limites são limites. Eles protegem você. Eles determinam quanto a taxa pode subir.
* Limites provisórios limitam o aumento por ajuste.
* Limites vitalícios limitam o aumento total ao longo da vida do empréstimo.
Nunca assine um ARM sem letras maiúsculas. Sem eles, seu pagamento poderia disparar.
Como a taxa é determinada?
As taxas ARM estão vinculadas a índices. Podem ser títulos do Tesouro dos EUA de um ano. Certificados de depósito. A Taxa de Oferta Interbancária de Londres (LIBOR). Os credores pegam esse índice e adicionam uma margem. Geralmente dois a quatro pontos percentuais.
Quando o índice sobe, sua taxa sobe. Mas há um problema. Quando as taxas de juros caem, sua taxa ARM pode não cair. A margem permanece fixa. O índice se move. Leia o contrato.
Agora vamos dar uma olhada em algumas das opções de hipotecas menos comuns, como empréstimos patrocinados pelo governo, hipotecas balão e hipotecas reversas.
Além do empréstimo padrão de 30 anos
A maioria das pessoas pensa nas hipotecas em preto e branco. Fixo. Ajustável. Você conhece o procedimento. Mas o mercado está mais confuso.
Considere a hipoteca balão. É de curto prazo, geralmente de cinco a sete anos. Mas é amortizado como um empréstimo de 30 anos. Seus pagamentos mensais parecem minúsculos. Confortável, até.
Então o balão bate.
No final do prazo, você deve todo o principal restante. Estamos falando perto do valor original do empréstimo. Se você não consegue vender a casa ou refinanciar instantaneamente, você está preso. É um ato arriscado, sem rede de segurança.
Depois, há hipotecas reversas. Projetado para proprietários com 62 anos ou mais. O banco paga você. Verificações mensais. Ou uma linha de crédito. Você pede emprestado contra o patrimônio líquido.
Nenhum pagamento devido. Contanto que você fique. Você não precisa pagar o empréstimo até vender, se mudar ou falecer.
Mas o problema? Os custos de fechamento são elevados. E você ainda deve impostos sobre a propriedade e seguro hipotecário. Não é dinheiro de graça. É tempo emprestado.
Opções apoiadas pelo governo explicadas
Três agências federais apoiam esses empréstimos. Eles próprios não emprestam o dinheiro. Eles seguram isso.
Isso transfere o risco do banco para o governo. Se você ficar inadimplente? O governo cobre a perda. É por isso que eles oferecem melhores condições.
Administração Federal de Habitação (FHA)
Executado pelo HUD. Ótimo para crédito ruim. O credor sabe que o governo irá resgatá-los.
– Pagamento inicial: apenas 3%.
– Fonte: Pode vir de familiares, empregadores ou instituições de caridade.
Administração de Veteranos (VA)
Para veteranos qualificados.
– Sem entrada de dinheiro.
– Requisitos de crédito relaxados.
– Sujeito aos limites de empréstimo do condado.
Serviço de Habitação Rural (RHS)
Parte do USDA. Para compradores rurais e de pequenas cidades.
– Taxas de juros baixas.
– Empréstimos garantidos através de credores privados.
– Empréstimos diretos financiados pelo governo para famílias de baixa renda.
Decodificando APR vs. Taxa de Juros
As taxas de juros mentem.
Bem, não exatamente. Eles simplesmente não contam a história toda. Comparar uma taxa de 7% em um empréstimo com uma taxa de 6% em outro? Você está perdendo o foco. Literalmente.
A Lei da Verdade no Empréstimo obriga os credores a divulgar a Taxa percentual anual (APR).
Por que? Porque a taxa de juros ignora as taxas. Taxas de originação. Pontos. PMI. Custos de fechamento.
APR inclui todos eles.
É o encargo financeiro médio anual dividido pelo valor emprestado. Expresso em porcentagem. É sempre maior que a taxa de notas.
Aqui está a armadilha.
Você vê dois anúncios.
Credor A: 7% fixos. Um ponto.
Credor B: 7% fixos. Zero pontos.
Escolha fácil? Talvez não.
Vamos analisar os números.
Valor do empréstimo: $ 100.000.
Pagamento mensal: $ 665,30.
O credor A cobra um ponto. Isso é $ 1.000.
Mais $ 25 de taxa de inscrição.
Taxa de processamento de $ 250.
$ 750 em outros custos de fechamento.
Taxas totais: $ 2.025.
O credor deduz isso do empréstimo. Você recebe $ 97.975 em mãos. Mas você paga juros sobre o total de $ 100.000.
Para encontrar o custo real, você calcula a taxa que equivale a um pagamento de $ 665,30 em um empréstimo de $ 97.975.
A TAEG salta para 7,2 por cento.
O credor B pode parecer mais barato antecipadamente. Mas a TAEG do credor A conta a história real.
Uma taxa mais baixa sempre ganha? Não necessariamente. Continue lendo. A relação entre APR e taxas de originação é complicada.
Os credores não concedem empréstimos de graça. Eles precisam de um corte inicial, e é aí que entra a taxa de originação. É a propina que eles recebem apenas para processar sua papelada. Normalmente, fica entre 0,5 e 1 por cento do valor total do empréstimo nas hipotecas dos EUA. Mas pode ser maior.
Vejamos um cenário do mundo real para ver por que a taxa anunciada costuma ser uma mentira. Imagine que o credor B reivindique zero pontos de desconto. Parece ótimo, certo? Errado. Eles cobram uma enorme taxa de originação de 3%. Adicione os custos de inscrição e outros itens de linha de fechamento, totalizando $ 3.820, e o dinheiro real que você recebe diminui. Se o seu empréstimo deveria ser de $ 100.000, você sairia com apenas $ 96.180. O credor ainda cobra juros sobre uma pilha menor de dinheiro, mas o cálculo da TAEG reflete essa perda. O resultado? Uma TAEG de 7,39 por cento. O primeiro credor pode ter parecido mais barato inicialmente, mas este custa mais em taxas ocultas.
Não se deixe enganar pela taxa de juros principal. É uma ferramenta de marketing. Veja a Taxa Percentual Anual (APR). É o único número que diz a verdade sobre o custo total do empréstimo.
O que entra no cálculo da TAEG?
A TAEG não é apenas juros. É um monte de taxas agrupadas em uma porcentagem. Para comparar os credores de maneira justa, você precisa saber o que há dentro dessa bolsa. A maioria desses custos não é negociável, o que significa que você não pode pechinchar.
As inclusões típicas no valor da TAEG são:
- Taxas de originação
- Pontos de desconto
- Taxas de compra
- Juros hipotecários pré-pagos
- Prêmios de seguro hipotecário (se aplicável)
- Taxas de inscrição
- Custos de subscrição
Alguns custos são taxas fixas cobradas por terceiros, como seguro de títulos e avaliações residenciais. Estes fazem parte dos custos de fechamento, mas nem sempre impactam a TAEG da mesma forma que as taxas do próprio credor. A chave é pedir um colapso. Você não precisa fazer as contas sozinho. O credor é legalmente obrigado a fornecer a Verdade Federal na Divulgação de Empréstimos. Este documento descreve a TAEG. Seu trabalho é lê-lo, não apenas assiná-lo.
Por que o tamanho do empréstimo e o cronograma são importantes
O impacto dessas taxas muda dependendo de quanto você pede emprestado e quanto tempo permanece.
Quanto maior o empréstimo, menos essas taxas fixas afetam sua TAEG. Se você está pedindo emprestado $ 500.000, um custo de fechamento de $ 2.000 é um erro de arredondamento. Se você está pedindo US$ 200.000 emprestados, esses mesmos US$ 2.000 representam uma parte significativa do seu patrimônio.
Depois, há a linha do tempo. As hipotecas são produtos de 30 anos, mas poucas pessoas vivem em suas casas durante 30 anos. Se você pagar pontos de desconto para reduzir sua taxa, estará apostando na propriedade de longo prazo. Pagar antecipadamente por pontos para economizar em pagamentos mensais? Essa é uma análise de equilíbrio.
Se você refinanciar ou vender após três anos, esses pontos iniciais poderão custar mais do que a economia mensal custaria. Você nunca os recupera. Sua taxa de juros efetiva disparou porque você pagou um desconto em um empréstimo que
Os credores estão olhando para um número acima de tudo: o índice dívida / rendimento (DTI). A maioria deseja ver uma relação dívida/renda de 28/36. Isso é uma abreviatura para dois limites. Não mais do que 28% de sua renda mensal bruta vai para custos de moradia. Não mais do que 36% vão para todas as obrigações de dívida mensais combinadas.
Isso inclui a hipoteca que você está solicitando, além de empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis, valores mínimos de cartão de crédito e quaisquer outras dívidas de longo prazo. As regras podem mudar ligeiramente com base no valor do pagamento inicial ou no tipo de empréstimo, mas a referência 28/36 continua sendo o padrão do setor para qualificação.
Como sua renda mensal limita sua hipoteca
Vamos analisar a matemática para que você não adivinhe. Suponha que você ganhe $ 35.000 por ano. Isso equivale a cerca de US$ 2.916 em renda mensal bruta.
Se você está procurando uma casa com um pagamento de hipoteca mensal de $ 800, você está seguro em termos de habitação. US$ 800 representam aproximadamente 27% desses US$ 2.916. Está abaixo do limite de 28 por cento.
Mas o que acontece quando você adiciona outras dívidas? Digamos que você tenha um pagamento de carro de $ 200 e um empréstimo estudantil de $ 115. São $ 315 em obrigações mensais adicionais.
Adicione isso à hipoteca de $ 800. Sua dívida mensal total é de $ 1.115. Agora, US$ 1.115 representam aproximadamente 38% de sua renda bruta.
Sua proporção parece 27/38. A parte da habitação está bem. A parte total da dívida não é. Os credores normalmente usam o menor dos dois números para determinar seu limite de qualificação – neste caso, o limite de habitação de 28%. Como sua dívida total excede 36%, você pode ser negado ou forçado a fornecer uma entrada maior para reduzir o saldo mensal da hipoteca.
Por que a aprovação do credor não significa que você pode pagar por isso
É aqui que os proprietários de casas DIY costumam se queimar. O credor informa para que você se qualifica. Eles não dizem o que você pode pagar.
O cálculo deles ignora sua conta de supermercado. Ele ignora seu gás. Ele ignora aquele hobby caro que você planeja lançar no próximo ano. Ele não sabe se você estará economizando para uma reforma ou para um carro novo daqui a cinco anos.
Um credor pode dizer que você se qualifica para um pagamento de hipoteca de $ 1.400. Esse número parece real. Mas se o seu orçamento real permite apenas US$ 1.200 depois de alimentação e serviços públicos, você está vivendo com tempo emprestado. Especialmente se sua renda não aumentar significativamente nos próximos anos.
Use uma calculadora de acessibilidade de hipoteca. Execute os números você mesmo. Não confie na carta de “qualificação” do credor como luz verde para gastar até o último dólar do valor do empréstimo aprovado.
A realidade atual do mercado de crédito
A qualificação para uma hipoteca é mais difícil agora do que era durante o boom imobiliário. Naquela época, os compradores motivados muitas vezes conseguiam encontrar crédito, independentemente da sua saúde financeira. Essa era acabou.
O mercado de crédito está apertado há anos. Os credores reservam suas melhores taxas de juros para os mutuários que parecem ser as apostas mais seguras. Isso significa pontuações de crédito elevadas, normalmente entre 760 e 850. Significa também um adiantamento substancial, muitas vezes de 10 a 20 por cento do preço de compra.
Se não tiver estabilidade, você ainda poderá conseguir um empréstimo, mas o custo será mais alto. Talvez você precise fazer compras de forma mais agressiva ou aceitar uma taxa de juros mais alta para compensar o risco.
Verificação de Emprego e Renda
Os credores precisam de prova de estabilidade. Eles examinarão seu histórico de emprego e relatório de crédito para avaliar a probabilidade de reembolso.
Histórico de emprego
Eles querem ver um emprego estável com um único empregador nos últimos dois anos. Estar na mesma área por dois anos geralmente é aceitável se você mudou de emprego. Se você recebe renda de trabalho de meio período, horas extras, bônus ou trabalho autônomo, isso conta. Mas deve ter uma história documentada de dois anos. Se você não atingir esses mínimos, não estará sem sorte. Talvez você precise apenas conversar com mais credores ou esperar condições menos favoráveis.
Histórico de crédito
A estabilidade nos pagamentos é fundamental. Os credores analisam atentamente os últimos dois anos do seu histórico de crédito. Eles prestam atenção especial a quaisquer pagamentos de aluguel ou hipoteca com atraso superior a 30 dias. Eles também examinam pagamentos atrasados com cartão de crédito nos últimos seis meses. Um padrão de pagamentos perdidos é um sinal de alerta que pode inviabilizar seu aplicativo.
Documentos necessários para um pedido de hipoteca
Você não pode improvisar esta parte. O credor exigirá uma pilha específica de papelada. Tê-los prontos acelera o processo e evita que você perca prazos.
Aqui está a lista de verificação típica:
- Fundos para custos de fechamento : comprovante de dinheiro disponível para custos de fechamento.
- Contrato de Venda : O contrato concluído assinado por compradores e vendedores.
- Números de Segurança Social : Para todos os candidatos.
- Histórico de endereços : endereços completos dos últimos dois anos, incluindo nomes de proprietários e endereços de quaisquer aluguéis.
- Registros de Emprego : Nomes, endereços e todos os rendimentos auferidos pelos empregadores nos últimos 24 meses.
- Formulários W-2 : Para os dois anos anteriores à sua inscrição.
- Recibos de pagamento : seu recibo mais recente mostrando os ganhos acumulados no ano.
- Detalhes da dívida : nomes, endereços, números de contas, pagamentos mensais e saldos atuais de todos os empréstimos e contas de débito.
- Declarações de Ativos : Nomes, endereços, números de contas e saldos de todas as contas de depósito, correntes, poupança, ações e títulos.
- Declarações recentes : Os três últimos extratos para todas as contas de depósito, ações e títulos.
- Renda de Apoio : Se você depende de pensão alimentícia ou pensão alimentícia, traga registros judiciais e cheques cancelados comprovando o recebimento do pagamento.
Uma lista mais detalhada está disponível através do seu credor ou advogado final. Eles também especificarão qual documentação será necessária no fechamento do empréstimo. Abordaremos essa etapa final na próxima seção.
Pré-qualificação vs. Pré-aprovação: Conhecendo a diferença
Esses termos são frequentemente usados de forma intercambiável, mas significam duas coisas muito diferentes no processo de compra de uma casa.
Pré-qualificação é uma estimativa vaga. Você informa ao credor suas informações de renda, dívida e crédito. Eles lhe dão uma ideia aproximada de quanto você pode pagar. Nenhum trabalho pesado é feito.
Pré-aprovação é um compromisso sério. O credor obtém seu relatório de crédito. Eles verificam sua renda. Eles verificam sua proporção de DTI com dados reais. Eles fazem o trabalho braçal.
Ser pré-aprovado coloca você muito mais perto do empréstimo real. Isso mostra aos vendedores que você é um comprador sério. Também protege você de surpresas. Se você não verificou seu próprio relatório de crédito, ser pré-aprovado primeiro permite que o credor encontre erros ou problemas antes de você se apaixonar por uma casa.
Leia mais sobre como essas etapas afetam seu poder de compra.
Você acha que está apenas pagando pela casa. Você está errado. O custo total de possuir uma casa inclui muito mais do que o pagamento mensal da hipoteca. Depois de assinar o contrato de venda, o relógio começa no processo de fechamento.
Isso não é apenas papelada. É uma transferência legal. A escritura passa para o seu nome. O seguro de título é emitido. Os documentos de financiamento são carimbados e enviados ao cartório do condado. Por se tratar de um evento legal, geralmente você precisa de um advogado ou de um terceiro titular de garantia para observar o movimento. E ver as rodas girarem custa dinheiro. Muito disso.
Essas taxas somam o que chamamos de custos de fechamento. Eles são reais. Eles são substanciais. E eles variam muito dependendo de onde você mora.
Por que os custos de fechamento variam tanto
Se você mora em uma área com impostos elevados, seus custos aumentam. Simples assim. Corretores de imóveis, credores e advogados têm diferentes escalas de honorários em diferentes mercados. Não espere preços uniformes.
Normalmente, você pagará entre 3 e 6% do valor total do empréstimo nos custos de fechamento. Vamos fazer as contas. Se você tiver um empréstimo de $ 100.000, terá de $ 3.000 a $ 6.000 em taxas extras. Só para fechar o negócio.
Você pode lutar contra isso. Você deveria lutar contra isso.
A Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) está do seu lado. Os credores devem fornecer uma estimativa de boa fé desses custos no prazo de três dias após o recebimento de sua solicitação. Leia esse documento. Procure taxas que você possa negociar. Você pode negociar com o credor. Você pode pedir ao vendedor que pague alguns deles. Faça o trabalho.
Os três grupos de taxas
Para entender o que você está pagando, agrupe as taxas em três categorias.
- O custo real de obtenção do empréstimo.
- As taxas de transferência de propriedade do imóvel.
- Impostos pagos aos governos estaduais e locais.
Estamos quebrando o primeiro balde agora. Estas são as taxas que os credores cobram para que seu dinheiro chegue até você.
Taxas de processamento e avaliação
Comece com a taxa de processamento. Isso cobre o trabalho braçal inicial. O aplicativo. O acesso ao relatório de crédito. Normalmente, isso custa entre US $ 400 e US $ 550. Cuidado com divisões ocultas. Às vezes, o credor lista a taxa do relatório de crédito separadamente da taxa de processamento. É o mesmo custo, apenas listado duas vezes. Compare os credores com cuidado.
A seguir vem a avaliação. O credor precisa saber que a propriedade vale o que você está pagando. Eles enviam um avaliador independente. Essa pessoa compara sua casa com propriedades semelhantes na vizinhança. Custa cerca de US$ 250 ou mais, dependendo do preço da casa.
“Uma avaliação compara o valor do imóvel com imóveis semelhantes no mesmo bairro.”
Originação e pontos de desconto
Os credores geralmente cobram uma taxa de originação. Isso é separado da taxa de processamento. Abrange o trabalho extra de preparação de sua hipoteca. Pode ser uma taxa fixa. Ou uma porcentagem da hipoteca.
Tenha cuidado com a versão percentual. Se cobrarem por porcentagem, geralmente é um “ponto de desconto” disfarçado. Isso altera suas implicações fiscais. Isso altera seu custo total. Pergunte ao credor exatamente qual é essa taxa. Não presuma.
Isso leva a pontos de desconto. Comprar pontos significa que você está reduzindo sua taxa de juros. Um ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo. Você paga quando o empréstimo é aprovado ou no fechamento.
Isso faz sentido? Muitas vezes, sim. A compra de pontos pode economizar milhares de juros ao longo da vida do empréstimo. Faça compras. Veja quais credores oferecem pontos. Alguns permitem que você adicione o custo à sua hipoteca. Outros querem que seja pago antecipadamente. Você também pode deduzir esses pontos do seu imposto de renda federal. Verifique as regras.
Custos de preparação de documentos
Por fim, há a taxa de preparação de documentos. Isso cobre a montanha de papelada. O credor, o advogado ou a empresa de garantia cobra isso. Paga pelo trabalho de criação e organização de todas essas formas jurídicas.
Normalmente, é uma taxa fixa. Às vezes é uma porcentagem do valor do empréstimo. Essa porcentagem normalmente é inferior a um por cento. Pode estar incluído na sua taxa de inscrição ou nos honorários do seu advogado. Se estiver listado separadamente, certifique-se de que não esteja cobrando duas vezes.
Estes são apenas o começo. Existem mais taxas. Mais truques. Mais lugares para economizar dinheiro se você souber onde procurar.
Realidades Jurídicas e de Fiscalização
Os honorários advocatícios não são apenas uma sugestão. Você e seu credor irão pagá-los. O seu advogado elabora os documentos. Eles configuraram o fechamento corretamente. Você precisa de representação. Seu advogado final protege seus interesses. Eles podem estar à mesa. Ou eles podem facilitar isso remotamente.
O processo é específico. O advogado cobra honorários. Eles transferem a escritura para você. Eles pagam seus impostos e contas de serviços públicos pendentes. Eles se pagam. Eles pagam outros custos de fechamento. Todo o resto vai para o vendedor.
Espere que honorários advocatícios fiquem entre US$ 500 e US$ 1.000 ou mais. O preço depende do valor do imóvel. Também depende de quão confusa é a venda. Complexidade custa dinheiro.
As inspeções não são negociáveis. Seu credor exigirá uma inspeção residencial. Eles precisam de provas de que a estrutura é sólida. Eles precisam de provas de que não existem cupins. Insetos destrutivos são importantes.
Se sua propriedade possui poço, você deve testar a água. A água da torneira da cidade não precisa disso. Bem, a água sim. Às vezes, o teste é apenas uma questão de quantidade. Verifica se há água suficiente para chegar à casa. A qualidade pode ser ignorada.
Não pule a verificação de qualidade. Se o credor verificar apenas a quantidade, contrate seu próprio teste. Você está morando na casa. Beba a água. Teste você mesmo a qualidade.
O seguro é obrigatório. Você precisa de seguro residencial. Você precisa de seguro contra riscos. A maioria dos estados exige essas políticas no fechamento. Você deve pagar antecipadamente o prêmio do primeiro ano. Isso protege seu investimento. Também protege o credor. Se a casa pegar fogo, o dinheiro está lá.
O custo de propriedade e segurança
O seguro hipotecário privado (PMI) é uma armadilha se você não tomar cuidado. Se o seu pagamento inicial for inferior a 20% do valor da casa, você aciona o PMI. Isso protege o credor. Ele os cobre se você deixar de pagar.
Os prêmios são adicionados à sua hipoteca mensal. Eles vão para a mesma conta de garantia. Seus impostos e pagamentos de seguros também estão nessa piscina. Você paga esses prêmios até atingir 20 ou 25% de patrimônio líquido.
Às vezes eles ficam por perto. Eles podem durar a vida do empréstimo. Não presuma que eles desaparecem automaticamente. Leia as letras miúdas.
As pesquisas são outro requisito do credor. Muitos credores exigem um levantamento fundiário independente. Por que? Para verificar se há alterações. Novas estruturas. Invasões. O vizinho construiu uma cerca sobre os limites da propriedade desde a última vistoria?
Essas pesquisas custam de US$ 250 a US$ 500. É um preço pequeno para evitar uma disputa de cerca com o seu vizinho.
Prazo, título e armadilhas fiscais
Os juros pré-pagos são um custo sorrateiro. O primeiro pagamento da hipoteca só vence dentro de seis a oito semanas. Mas os juros começam a acumular no dia do fechamento. O credor calcula os juros desse mês fracionário. Você paga adiantado.
Cronometre seu fechamento estrategicamente. Apontar para o final do mês. Isso reduz os juros pré-pagos devidos. Alguns dias de diferença podem salvar centenas. Não deixe dinheiro na mesa.
As taxas de registro de escrituras são diretas. Geralmente custam cerca de US$ 50. Isso paga o escrivão do condado. Eles registram a escritura. Eles registram a hipoteca. Eles atualizam as informações de cobrança de impostos sobre a propriedade. Sem isso, você não é o proprietário legal da casa.
As pesquisas de títulos são críticas. Uma empresa de títulos examina registros públicos. Eles olham para as ações. Registros de óbito. Sentenças judiciais. Ônus. Concurso sobre testamentos. Qualquer coisa que afete os direitos de propriedade.
Esta etapa garante que ninguém mais tenha uma reclamação. As taxas variam de US$ 300 a US$ 600. Freqüentemente, baseiam-se em uma porcentagem do custo da propriedade. Não pule isso. Um título ruim pode custar-lhe a casa.
O seguro de título respalda a pesquisa. Se a empresa titular perder alguma coisa, você estará coberto. O seguro de título protege você de pagar a hipoteca de uma casa que você não possui legalmente.
Os credores exigem isso. Você também deve obter sua própria política. É uma taxa única. Cobre a propriedade enquanto você ou seus herdeiros a possuírem.
O seguro do título do credor custa 0,2 a 0,5 por cento do valor do empréstimo. O seguro do título do proprietário custa 0,3 a 0,6 por cento. É um dos tipos de seguro mais baratos.
Se o proprietário anterior manteve o título por apenas alguns anos, peça uma taxa de “reemissão”. Geralmente é inferior à taxa normal. Salve onde puder.
Os impostos de fechamento variam de acordo com o estado. Você pode pagar adiantados impostos de três a oito meses. Ou você coloca dinheiro em uma conta de garantia. Isso inclui impostos escolares rateados. Impostos municipais. Outras taxas exigidas.
Negocie se possível. Em alguns casos, você pode dividir os impostos com o vendedor. Você paga pelos meses após o fechamento. O vendedor paga pelos meses anteriores ao fechamento. O ponto de divisão é a data de fechamento. É justo. É padrão. Mas você tem que perguntar.
A conta continua chegando. Mesmo depois de fechar, há mais.
Como o PMI permite que você compre com menos dinheiro disponível
O seguro hipotecário privado (PMI) é a ponte para os compradores que não têm vinte por cento economizados. Não é dinheiro de graça. É um seguro para o credor, que fica nervoso em conceder um empréstimo quando você tem tão pouca participação no jogo. Existem dados. Dados reais. Mostrando que as pessoas que investem mais dinheiro têm menos probabilidade de ir embora. Menos risco para o banco significa que ele preencherá o cheque.
Pense desta forma. Você tem dez mil dólares. Sem o PMI, você só pode comprar uma casa de cinquenta mil dólares. Com o PMI, esse mesmo dinheiro leva você a uma casa de cem mil dólares. Ou talvez duzentos mil. Você ganha mais casa. Mas você paga pelo privilégio. O custo varia de acordo com o tamanho do empréstimo. Para um empréstimo de cem mil dólares com entrada de dez por cento, espere pagar cerca de quarenta dólares por mês. Isso acrescenta. Mas você está construindo patrimônio mais rápido do que se alugasse.
Quando você pode cancelar o PMI?
O governo interveio para impedir que os credores ficassem com esse dinheiro para sempre. A Lei de Proteção ao Proprietário de Casa de 1998 estabeleceu as regras. Se você assinou sua hipoteca depois de 29 de julho de 1999, as coisas ficarão mais claras. A lei exige o cancelamento automático assim que você atingir 22% do patrimônio líquido com base no valor original. Você nem precisa perguntar.
Você também pode pedir isso mais cedo. Acertou vinte por cento? Solicitar remoção. Mas há um problema. Isto só se aplica a empréstimos assinados após o prazo de 1999. Se o seu empréstimo for mais antigo, você ainda pode solicitar o cancelamento com 20% do capital próprio. O credor não é legalmente forçado a dizer sim. Eles podem arrastar os pés.
Alguns estados têm suas próprias leis de rescisão antecipada para empréstimos anteriores a 1998. Verifique seus estatutos locais.
Existem exceções à regra. Se você atrasar os pagamentos, o relógio para. Se o empréstimo for sinalizado como de alto risco, o PMI permanece. Outras garantias sobre a propriedade também podem bloquear o cancelamento. Mantenha seus pagamentos atualizados. Essa é a maneira mais fácil de se livrar do custo extra.
Os verdadeiros jogadores: Fannie e Freddie
Os credores não ganham dinheiro real com juros. Eles conseguem isso vendendo. Se um banco esperasse trinta anos para receber o reembolso, ficaria sem dinheiro para emprestar a qualquer outra pessoa. Eles precisam de liquidez. Agora.
Então eles vendem as hipotecas. No mercado secundário.
Os grandes compradores são as empresas patrocinadas pelo governo (GSE). Fannie Mae e Freddie Mac. Eles foram criados pelo Congresso para tornar a moradia acessível para famílias de baixa e moderada renda. Eles compram hipotecas de bancos locais. Em seguida, eles os empacotam em títulos garantidos por hipotecas (MBS). Eles vendem esses pacotes a investidores no mercado de títulos.
Este sistema funcionou. Até que isso não aconteceu.
Para que uma hipoteca seja comprada pela Fannie ou Freddie, ela deve atender a limites rígidos. Em 2010, esse limite era de US$ 417 mil para uma residência unifamiliar padrão na maioria das áreas. Áreas de alto custo, como partes do Havaí, podem chegar a US$ 1,8 milhão. Se o seu empréstimo fosse maior, você precisava de um empréstimo enorme. Sem suporte para GSE.
Os MBS vendidos pela Fannie e Freddie foram considerados sólidos. Seguro. Até centenas de milhares de mutuários entrarem em incumprimento. O valor desses títulos caiu. Os bancos internacionais apostaram alto neles. As ondas de choque atingiram duramente a economia global.
Resgates e Sobrevivência
Em 2008, o governo teve que intervir. A Agência Federal de Financiamento de Habitação assumiu o controle da Fannie e do Freddie. Tecnicamente, eles entraram na “tutela”. O Tesouro dos EUA injectou neles 145 mil milhões de dólares até Junho de 2010. Liquidez de emergência. Sem esse dinheiro, o mercado de crédito poderia ter congelado completamente.
Eles ainda eram empresas públicas após a aquisição. Até que o preço de suas ações caiu abaixo dos requisitos mínimos da Bolsa de Valores de Nova York. Eles foram retirados da lista em 2010.
Apesar do trauma da crise, continuam a ser os maiores compradores de hipotecas. Eles são essenciais. O sistema depende deles para manter o fluxo de dinheiro. Mesmo que você não confie neles.
A execução hipotecária é o próximo tópico. E como o governo tenta ajudar os mutuários a evitar a ruína financeira total. Mas essa é uma batalha diferente.
Compreendendo o processo de execução hipotecária
A falta de pagamentos não significa que você perderá sua casa durante a noite. A execução hipotecária é o mecanismo legal que os credores usam para retomar a posse de sua propriedade e vendê-la para recuperar suas perdas. A escala da crise de 2008 permanece incomparável. Os credores entraram com 2 milhões de processos naquele único ano. Um milhão de mutuários perderam suas casas. Até 2010, os analistas previram que até 4 milhões de famílias poderão receber aviso prévio.
Receber notificação não é uma sentença de morte. É um tiro de advertência.
Programas governamentais para evitar a execução hipotecária
As iniciativas federais visam mantê-lo em casa e proteger sua pontuação de crédito. Visite MakingHomeAffordable.gov para verificar a elegibilidade para quatro caminhos específicos.
Programa de refinanciamento residencial acessível
Esta opção tem como alvo os mutuários que mantiveram os pagamentos em dia até recentemente. Se o valor da sua propriedade despencou, este programa permite refinanciar a uma taxa de juros mais baixa. Ele foi projetado para aqueles que ainda estão solventes, mas precisam de um ajuste no pagamento para se manterem à tona.
Programa de Modificação de Casa Acessível
Se o pagamento da hipoteca exceder 31% de sua renda mensal bruta, você poderá se qualificar. O governo intervém para negociar com o seu credor. Isso é crucial se você enfrentou dificuldades significativas. Perda de emprego. Emergências médicas. Esses eventos desencadeiam a capacidade de garantir um plano de pagamento novo e acessível.
Programa de modificação de segunda garantia
Muitos proprietários possuem primeira e segunda hipotecas. Quando o primeiro empréstimo se torna incontrolável, muitas vezes surge o segundo. Este programa incentiva os credores a perdoar segundas garantias ou reduzir as taxas de juros para 1%. Reduz significativamente o peso total da dívida.
Alternativas de execução hipotecária acessíveis para casa
Se o refinanciamento ou a modificação estiverem fora de questão, ainda existem estratégias de saída. O governo incentiva os credores a aprovarem uma venda a descoberto. A casa é vendida por menos do que o valor devido. O credor assume a perda, mas você evita a mancha total da execução hipotecária. Alternativamente, você pode oferecer uma escritura em vez de execução hipotecária. Você transfere voluntariamente o título para o banco. Você vai embora sem deixar vestígios. Em qualquer cenário, o governo fornece até US$ 3.000 para custos de realocação.
Por que os credores preferem alternativas
A execução hipotecária também é cara para os bancos. A Mortgage Bankers Association estima que o processamento de um único sinistro custa mais de US$ 50.000. Então o banco deve vender o ativo. Essas propriedades geralmente são vendidas por uma fração do valor original do empréstimo. É um jogo perdido para todos os envolvidos.
Cuidado com Golpes
Não pague por aconselhamento hipotecário. Não pague por serviços de modificação de empréstimo. O governo alerta explicitamente que muitas vezes se trata de fraudes. A ajuda está disponível gratuitamente. Ligue para a linha direta HOPE em 888-995-HOPE. O escritório de Habitação e Desenvolvimento Urbano opera esta linha gratuita. É o recurso oficial para proprietários em dificuldades.
Se você precisar reduzir o custo da hipoteca para parar o relógio, veja as opções de refinanciamento a seguir.
O mercado de crédito não precisa ser uma gaiola. Você ainda pode recuperar o dinheiro se souber onde pressionar.
A negociação é sua primeira alavanca. Os credores geralmente cobram taxas que não são estritamente regulamentadas. Taxas de preparação de documentos? Honorários advocatícios do credor? Estes estão em disputa. Os custos reais, como avaliações, títulos e relatórios de crédito, são fixos. Mas todo o resto é negociável. Se sua pontuação de crédito for sólida, peça isenções. Não presuma que a primeira citação é a final.
A escolha do tipo de empréstimo é onde a maioria das pessoas perde dinheiro mais tarde.
Uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos custa mais em dólares totais ao longo da vida do empréstimo. É verdade. Mas a estabilidade tem valor. Durante décadas, este foi o padrão ouro por uma razão. Isso não te surpreende. Uma hipoteca com taxa ajustável (ARM) ou um híbrido 5/1 pode parecer mais barato hoje. Mas você pode pagar o pagamento quando a taxa for redefinida? E se sua renda parar? A crise de 2008 provou que uma taxa inicial baixa não significa um bom negócio. Execute os números. Teste seu orçamento em relação aos piores cenários.
Estratégias para pagar seu empréstimo mais rapidamente
Fazer pagamentos extras atinge diretamente o principal. Esta é a chave. A maior parte do seu pagamento mensal vai para juros nos primeiros anos. Redirecionar o dinheiro extra para os cortes de principal que diminuem os juros. Um pagamento extra por ano pode reduzir quase 10 anos de um empréstimo de 30 anos. As economias são reais. Use uma calculadora para ver o impacto exato em sua linha do tempo.
Os pagamentos quinzenais oferecem uma maneira sorrateira de conseguir isso.
Em vez de um grande cheque mensal, você paga metade a cada duas semanas. Como há 52 semanas em um ano, você faz 26 meias-pagamentos. Isso equivale a 13 pagamentos integrais. Você recebe o pagamento extra sem sentir o aperto de uma quantia fixa. Ele se alinha com muitos cronogramas de contracheque. Uma hipoteca fixa de 30 anos pode ser cancelada em cerca de 23,5 anos desta forma.
Evitar o seguro hipotecário privado (PMI) é outra vitória direta.
Apontar para um pagamento inicial de 20%. É um padrão alto, mas elimina o custo mensal do seguro. Se você já começou com menos de 20%, monitore seu patrimônio de perto. Depois de atingir o limite de 20%, exija o cancelamento do PMI. Muitas vezes é automático em 22%, mas não espere. Ligue para o atendente.
Os pontos são um animal diferente.
A compra de pontos reduz sua taxa antecipadamente. Mas isso economiza dinheiro? Nem sempre. Depende de quanto tempo você fica em casa. Use uma calculadora de pontos. Compare o custo inicial com a economia mensal. Se você planeja vender em cinco anos, comprar pontos pode custar mais do que economizar. Certifique-se de que o período de recuperação se ajuste ao seu cronograma real.
Compreendendo a mecânica hipotecária
O que exatamente é uma hipoteca? É um empréstimo garantido pela sua casa. O credor dá a você a maior parte do preço de compra. Você paga com juros ao longo do tempo. Se você deixar de pagar, eles ficam com a garantia.
Calcular seu pagamento mensal é simples com ferramentas online. A calculadora do Bankrate é um ponto de partida confiável. O tamanho do seu pagamento inicial afeta diretamente o número mensal. Maior entrada equivale a menor obrigação mensal. Se você estiver trabalhando com um corretor, ele poderá modelar fatores exclusivos e específicos para o seu perfil.
O cálculo dos juros é matemática simples, mesmo que o efeito composto pareça complexo. O credor fica com o saldo pendente do empréstimo. Eles multiplicam pela taxa anual acordada. Em seguida, eles dividem por 12. Essa é a sua parcela mensal de juros.
Determinar a qualificação não é um jogo de adivinhação.
Seja pré-aprovado por um corretor. Eles analisam sua relação dívida / renda, pontuação de crédito e tamanho do pagamento inicial. Essas métricas determinam exatamente quanto você pode pedir emprestado. Os estimadores online do Realtor.com oferecem uma visualização rápida, mas a pré-aprovação é o verdadeiro teste.
As taxas de juros flutuam. Atualmente, eles estão perto de mínimos históricos. Está disponível uma taxa fixa de 30 anos em torno de 3%. Espera-se que esta estabilidade se mantenha por enquanto. Mas as taxas dependem do seu perfil de crédito pessoal. Faça compras. A menor taxa anunciada raramente vai para todos.
