Hypotheken begrijpen: geschiedenis, soorten en verborgen kosten

Vóór de jaren dertig was eigenwoningbezit een luxe die voorbehouden was aan de rijken. Slechts 40% van de Amerikaanse gezinnen bezat een huis, omdat contante aankopen de enige optie waren. Er waren geen bankleningen voor het kopen van huizen. Dat veranderde toen het hypotheek -systeem opkwam. Tegenwoordig voelt datzelfde systeem voor veel kopers ingewikkeld en riskant aan.

Een hypotheek is eenvoudigweg een lening die gedekt is door uw huis. De bank geeft u 80% van de prijs van het huis. Je betaalt het in de loop van de tijd terug met rente. Als u betalingen mist, neemt de kredietverstrekker het huis over. Deze juridische procedure wordt afscherming genoemd.

Hypotheken met vaste versus verstelbare rente (ARM’s)

Decennia lang waren leningen met een vaste rente de enige echte keuze. Je hebt één rentetarief voor 30 jaar. De betalingen bleven stabiel. Toen kwamen in de jaren tachtig de hypotheken met aanpasbare rente** of ARM’s. Deze begonnen met lagere tarieven. Ze resetten elk jaar.

Tijdens de recente hausse op de huizenmarkt werden kredietverstrekkers agressief. Ze boden ‘creatieve’ ARM’s aan. Deze hadden korte resetperioden. Teasertarieven lokken kredietnemers. Er waren geen grenzen aan hoe hoog de rente kon stijgen. Toen de economie inzakte, volgden faillissementen. Sinds 2007 zijn maandelijks meer dan 250.000 Amerikanen in beslag genomen. In 2010 hadden de inbeslagnames 1 miljoen huizen getroffen.

Veel leners begrepen niet wat ze ondertekenden. Uit één onderzoek bleek dat 35% van de ARM-leners niet wist of hun rente een limiet had. Dat is gevaarlijk. Je moet je voorwaarden kennen.

Hoe hypotheken juridisch werken

Juridisch gezien verpandt een hypotheek onroerend goed als zekerheid voor een schuld. In gewoon Engels: het is een lening. Het is meestal de grootste lening die u ooit zult afsluiten.

Regelmatige leningen controleren uw kredietwaardigheid en inkomen. Ze hebben geen onderpand. Hypotheken gebruiken het huis zelf als onderpand. Geen betalingen? De kredietverstrekker neemt het huis over.

Banken zijn traditionele kredietverstrekkers. U kunt een aanvraag indienen bij uw plaatselijke bank. Of kijk rond voor betere tarieven. Wil je hulp? Een hypotheekmakelaar kan voor u kredietverstrekkers zoeken. Banken zijn echter niet de enige bron. Kredietverenigingen, pensioenfondsen en overheidsinstanties bieden deze leningen ook aan.

Hypotheken hebben rentetarieven. Ze hebben voorwaarden. De looptijden variëren van vijf tot dertig jaar. De kosten zijn hier hoger dan elders. Sommige kosten zijn eenmalig. Afsluitingskosten zijn het belangrijkste voorbeeld. Anderen gebeuren maandelijks. U betaalt ze met uw betaling.

“Het is essentieel om de voorwaarden van uw hypotheek te begrijpen, vooral de valkuilen van niet-traditionele leningen.”

Waarom kennis belangrijk is

De huizencrisis heeft ons laten zien wat er gebeurt als mensen raden. Ze ondertekenden documenten die ze niet hadden gelezen. Ze negeerden de resetclausules. Ze zagen geen tariefplafonds. Het resultaat was een massale inbeslagname.

Wij lichten elke hypotheekvorm uit. We leggen escrow uit. We definiëren de afschrijving. We zetten verborgen kosten op een rij. We beginnen met de basis. Wat is een hypotheek eigenlijk? Het is een belofte die wordt ondersteund door uw dak. Houd je aan die belofte. Ken de regels.

Dit is niet alleen theorie. Het is uw eigen vermogen. Jouw onderkomen. Je grootste troef. Behandel het als een.

Je zou kunnen aannemen dat hypotheken een constante zijn geweest sinds de eerste mens een onderkomen bouwde. Het lijkt logisch. Hoe zou iemand zich anders een plek kunnen veroorloven om te wonen?

De realiteit is rommeliger.

Moderne hypotheken zoals wij die kennen bestonden pas in de jaren dertig van de vorige eeuw. En verrassend genoeg waren de banken niet de pioniers. Verzekeringsmaatschappijen zijn de trend begonnen. Hun motief was niet altruïstisch. Ze wilden eigendommen verwerven toen kredietnemers in gebreke bleven. Het was een strategie om onroerend goed te verwerven.

Toen kwam de Federal Housing Administration (FHA).

De rol van de FHA in moderne hypotheken

In 1934 verstikte de Grote Depressie nog steeds de economie. Slechts vier op de tien huishoudens hadden een eigen woning. Het bestaande leenstelsel was kapot.

De leenvoorwaarden waren wreed.

Kredietverstrekkers beperkten leningen tot 50 procent van de marktwaarde van het onroerend goed. De aflossingstermijnen waren kort. Drie tot vijf jaar. En aan het einde van die termijn was er sprake van een ballonbetaling.

Als u destijds 80 procent van de waarde van de woning financierde, was uw aanbetaling feitelijk 80 procent. Je hebt maar 20 procent geleend. Dat is achteruit ten opzichte van vandaag.

Deze structuur dwong de meeste Amerikanen om huurders te blijven.

De FHA heeft alles veranderd.

Ze hebben de aanbetalingseisen verlaagd. Ze introduceerden lening-naar-waarde (LTV)-ratio’s van 80 procent, 90 procent en hoger. Dit dwong commerciële banken zich aan te passen. De gemiddelde Amerikaan had plotseling een pad naar eigenaarschap.

De FHA veranderde ook de manier waarop kredietverstrekkers kredietnemers kwalificeerden.

Vroeger ging het vaak over wie je kende. De FHA vereiste een bewijs van het daadwerkelijke vermogen om terug te betalen. Ze verlengden de leningsvoorwaarden. Vijf tot zeven jaar werd 15. Toen 30.

De kwaliteit van de bouw werd ook een factor. De FHA stelde normen voor de woningbouw. Er zouden geen leningen worden verstrekt voor structuren die zouden kunnen afbrokkelen voordat de lening was afbetaald. Commerciële kredietverstrekkers volgden dit voorbeeld.

De grootste verschuiving was afschrijving.

Traditionele hypotheken vereisten alleen rentebetalingen. Uiteindelijk heeft u de volledige hoofdsom betaald. Foreclosures kwamen vaak voor omdat mensen de ballonbetaling niet aankonden.

Afschrijving betekende dat bij elke betaling de hoofdsom werd afgelost. Het kredietsaldo daalde geleidelijk. Je hebt de volledige schuld in de loop van de tijd afbetaald.

Uw maandelijkse hypotheekbetaling opsplitsen

Het begrijpen van de structuur van de hypotheekbetaling is essentieel voor elke huiseigenaar. Het is niet slechts één getal. Het is een bundel kosten.

Uw aanbetaling is het contante bedrag vooraf. Het vermindert het geleende bedrag. Je kunt zoveel neerzetten als je wilt. De traditionele benchmark is 20 procent. Voor sommige leningen is slechts 3 tot 5 procent nodig.

Meer geld neerleggen betekent minder financieren. Het verlaagt ook uw maandlasten.

De maandelijkse betaling wordt meestal bijgehouden met de afkorting PITI.

• Hoofdsom : Het totale geleende bedrag.
• Rente : de kosten van lenen. Een percentage van het geleende bedrag.
• Belastingen : onroerendgoedbelasting. Wordt vaak tot de vervaldatum door de kredietverstrekker op een escrow -rekening bewaard.
• Verzekering : een gevarenverzekering beschermt tegen brand, storm, diefstal en overstromingen. Als u minder dan 20 procent eigen vermogen heeft, heeft u mogelijk ook een particuliere hypotheekverzekering (PMI) nodig.

Hoe afschrijving eigenlijk werkt

Met een hypotheek met een vaste rente blijft uw totale maandbedrag ongeveer hetzelfde. De verdeling tussen hoofdsom en rente verandert elke maand.

Deze geleidelijke aflossing is afschrijving.

Kijk eens naar een typisch afschrijvingsschema over 30 jaar.

De eerste jaren betaal je vooral rente.

Overweeg een lening van $ 100.000 tegen 6 procent. De maandelijkse betaling bedraagt ​​$ 599.

In het eerste jaar gaat ongeveer $ 500 naar rente. Slechts $ 99 verlaagt de hoofdsom.

Het duurt tot jaar 18 voordat de aflossing van de hoofdsom hoger is dan de rentebetaling.

Dit heeft voor- en nadelen.

Het voordeel is beheersbare maandelijkse betalingen. Je wordt uiteindelijk niet geconfronteerd met een enorm forfaitair bedrag.

Het nadeel zijn de totale kosten. U betaalt uiteindelijk $ 215.838 voor die oorspronkelijke lening van $ 100.000. Het duurt langer om eigen vermogen op te bouwen.

Het eigen vermogen is de waarde van uw woning minus het resterende hypotheeksaldo.

Betekent dit dat hypotheken met een looptijd van 30 jaar slecht zijn?

Helemaal niet. We zullen ze hierna nader bekijken.

Hypotheekstabiliteit met vaste rente versus ARM-volatiliteit

Decennia lang was de 30-jarige hypotheek met vaste rente het enige spel in de stad. Het biedt een simpele belofte: de rente verandert nooit. Uw hoofdsom- en rentebetaling ook niet. Die stabiliteit duurt 15, 20 of 30 jaar. De enige variabelen zijn uw onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies. Deze kunnen verschuiven op basis van lokale beoordelingen of markttarieven.

Maar het tarief dat u vastlegt, hangt af van de bredere economie. In een groeiende economie stijgen de rentetarieven. Tijdens een recessie dalen ze. Kredietverstrekkers passen deze basistarieven aan op basis van uw kredietscore en leningduur.

Hier ziet u hoe de voorwaarden uiteenvallen als u voor stabiliteit kiest.

De 30-jarige hypotheek met vaste rente
Dit is niet voor niets de standaard. Het biedt de laagst mogelijke maandelijkse betaling. Dat maakt cashflow vrij. U betaalt echter de meeste rente over de looptijd van de lening. Er is een zilveren randje. Die rente kunt u aftrekken van uw belasting. Als u van plan bent tien jaar of langer in het huis te blijven wonen, is deze langdurige lock-in vaak de totale kosten waard.

De 20-jarige hypotheek met vaste rente
Deze zijn moeilijker te vinden. Maar de kortere termijn dwingt tot een snellere opbouw van eigen vermogen. Uw maandlasten zijn hoger dan de 30-jarige optie. In ruil daarvoor is de rente meestal lager. U betaalt in totaal minder rente. U bent eerder eigenaar van de woning.

De 15-jarige hypotheek met vaste rente
Dit is de snelste weg naar eigendom. Het deelt de voordelen van de lening met een looptijd van twintig jaar. Snellere uitbetaling. Hoger eigen vermogen. Lager tarief. Maar de maandelijkse betaling is nog steiler. Je hebt een serieus inkomen nodig om dit te laten werken zonder je budget uit te breiden.

Hypotheken met een vaste rente bieden stabiliteit op de lange termijn, wat kredietnemers aantrekt die van plan zijn te blijven zitten.

Waarom kiezen voor een hypotheek met variabele rente?

Een hypotheek met verstelbare rente (ARM) werkt anders. Het tarief verandert. Meestal jaarlijks. Het volgt de marktomstandigheden. Uw maandelijkse betaling volgt.

Waarom zou iemand zich daarvoor aanmelden? Omdat het starttarief lager is. Vaak aanzienlijk lager. Zelfs toen de dertigjarige rente in 2010 bijna een historisch dieptepunt bereikte, waren de ARM-rentetarieven bijna een vol procentpunt goedkoper.

ARM’s zijn ook zinvol voor mensen die weten dat ze zullen bewegen. Als u van plan bent om binnen een paar jaar te verkopen, kunt u genieten van het lage initiële tarief voordat dit zich aanpast.

Maar intenties mislukken vaak. Tijdens de vastgoedhausse dachten veel kredietnemers dat ze snel zouden verkopen. Ze kwamen vast te zitten. Ze kregen te maken met een ‘reset’-tarief dat ze zich niet konden veroorloven. Ze hebben de kleine lettertjes niet gelezen.

Als u een ARM overweegt, moet u de werking begrijpen.

Hoe vaak wordt dit aangepast?
Een conventionele ARM past zich elk jaar aan. Maar er zijn variaties. Je kunt ARM’s van zes maanden vinden. ARM’s van één jaar. ARM’s van twee jaar.

Hybride ARM’s zijn populair. Overweeg de 5/1 jaar ARM. Er geldt een vaste rente voor vijf jaar. Vervolgens wordt het jaarlijks aangepast voor de rest van de lening. Of kijk naar de 3/3 jaar ARM. Vast voor drie jaar. Vervolgens wordt het elke drie jaar aangepast.

Wat zijn de doppen?
Caps zijn limieten. Ze beschermen je. Zij bepalen hoeveel de rente kan stijgen.
* Tussentijdse plafonds beperken de stijging per aanpassing.
* Levenslange limieten beperken de totale stijging gedurende de looptijd van de lening.

Onderteken nooit een ARM zonder doppen. Zonder hen zou uw betaling omhoog kunnen schieten.

Hoe wordt het tarief bepaald?
ARM-tarieven zijn gekoppeld aan indexen. Dit kunnen Amerikaanse staatsobligaties met een looptijd van één jaar zijn. Certificaten van deposito. De Londense interbancaire aanbiedingsrente (LIBOR). Kredietverstrekkers nemen die index en voegen er een marge aan toe. Meestal twee tot vier procentpunten.

Wanneer de index stijgt, gaat uw tarief omhoog. Maar er is een addertje onder het gras. Wanneer de rente daalt, geldt dit mogelijk niet voor uw ARM-rente. De marge blijft vast. De index beweegt. Lees het contract.

Laten we nu eens kijken naar enkele van de minder gebruikelijke hypotheekopties, zoals door de overheid gesponsorde leningen, ballonhypotheken en omgekeerde hypotheken.

Voorbij de standaardlening van 30 jaar

De meeste mensen denken zwart op wit over hypotheken. Vast. Verstelbaar. Je kent de oefening. Maar de markt is rommeliger.

Overweeg de ballonhypotheek. Het is van korte duur, meestal vijf tot zeven jaar. Maar het wordt afgeschreven als een lening met een looptijd van dertig jaar. Uw maandelijkse betalingen zien er klein uit. Comfortabel zelfs.

Dan raakt de ballon.

Aan het einde van de looptijd bent u de gehele resterende hoofdsom verschuldigd. We praten dicht bij het oorspronkelijke geleende bedrag. Als u het huis niet onmiddellijk kunt verkopen of herfinancieren, zit u vast. Het is een high-wire act zonder vangnet.

Dan zijn er omgekeerde hypotheken. Ontworpen voor huiseigenaren van 62 jaar en ouder. De bank betaalt u. Maandelijkse controles. Of een kredietlijn. Je leent tegen eigen vermogen.

Geen betalingen verschuldigd. Zolang je blijft. U hoeft de lening pas terug te betalen als u verkoopt, verhuist of overlijdt.

Maar de vangst? De sluitingskosten zijn hoog. En u bent nog steeds onroerendgoedbelasting en een hypotheekverzekering verschuldigd. Het is geen gratis geld. Het is geleende tijd.

Door de overheid gesteunde opties uitgelegd

Drie federale agentschappen ondersteunen deze leningen. Ze lenen het geld niet zelf. Zij verzekeren het.

Hierdoor verschuift het risico van de bank naar de overheid. Als u in gebreke blijft? De overheid dekt het verlies. Daarom bieden ze betere voorwaarden.

Federale Huisvestingsadministratie (FHA)
Gerund door HUD. Geweldig voor slecht krediet. De kredietverstrekker weet dat de overheid hen zal redden.
– Aanbetaling: slechts 3 procent.
– Bron: kan afkomstig zijn van familie, werkgevers of liefdadigheidsinstellingen.

Veteranenadministratie (VA)
Voor gekwalificeerde veteranen.
– Geen geld op.
– Ontspannen kredietvereisten.
– Onder voorbehoud van provinciale leninglimieten.

Dienst Landelijke Huisvesting (RHS)
Onderdeel van de USDA. Voor kopers op het platteland en in kleine steden.
– Lage rentetarieven.
– Gegarandeerde leningen via particuliere kredietverstrekkers.
– Directe, door de overheid gefinancierde leningen voor gezinnen met lage inkomens.

APR versus rentetarief decoderen

De rente liegt.

Nou ja, niet precies. Ze vertellen alleen niet het hele verhaal. Een rente van 7 procent op de ene lening vergelijken met een rente van 6 procent op een andere? Je mist het punt. Letterlijk.

De Truth in Lending Act dwingt kredietverstrekkers om het Jaarlijkse percentage (JKP) bekend te maken.

Waarom? Omdat de rente geen rekening houdt met de kosten. Originatiekosten. Punten. PMI. Afsluitingskosten.

APR omvat ze allemaal.

Het zijn de gemiddelde jaarlijkse financieringskosten gedeeld door het geleende bedrag. Uitgedrukt als een percentage. Het is altijd hoger dan de biljetrente.

Hier is de val.

Je ziet twee advertenties.
Kredietverstrekker A: 7 procent vast. Eén punt.
Kredietverstrekker B: 7 procent vast. Nul punten.

Gemakkelijke keuze? Misschien niet.

Laten we de cijfers eens bekijken.
Leningbedrag: $ 100.000.
Maandelijkse betaling: $ 665,30.

Kredietverstrekker A rekent één punt aan. Dat is $ 1.000.
Plus $ 25 aanmeldingskosten.
$ 250 verwerkingskosten.
$ 750 aan overige sluitingskosten.

Totale kosten: $ 2.025.

De kredietverstrekker brengt dit in mindering op de lening. Je krijgt $ 97.975 in de hand. Maar u betaalt rente over de volledige €100.000.

Om de werkelijke kosten te berekenen, berekent u het tarief dat gelijk staat aan een betaling van $ 665,30 op een lening van $ 97.975.

Het JKP springt naar 7,2 procent.

Kredietverstrekker B lijkt op voorhand misschien goedkoper. Maar het APR van Lender A vertelt het echte verhaal.

Wint een lagere vergoeding altijd? Niet noodzakelijkerwijs. Blijf lezen. De relatie tussen APR en origination-vergoedingen is lastig.

Kredietverstrekkers geven geen leningen gratis weg. Ze hebben een korting vooraf nodig, en dat is waar de oorsprongskosten om de hoek komen kijken. Het is de smeergeld die ze nemen alleen maar om je papierwerk te verwerken. Meestal bedraagt ​​dit tussen de 0,5 en 1 procent van het totale geleende bedrag op Amerikaanse hypotheken. Maar het kan hoger zijn.

Laten we eens naar een realistisch scenario kijken om te zien waarom het geadverteerde tarief vaak een leugen is. Stel je voor dat kredietverstrekker B nul kortingspunten claimt. Klinkt geweldig, toch? Fout. Ze rekenen een enorme origination fee van 3 procent. Tel daarbij de aanmeldingskosten en andere afsluitende regelitems op van in totaal $ 3.820, en het daadwerkelijke geld dat u ontvangt, krimpt. Als uw lening $ 100.000 had moeten bedragen, loopt u slechts $ 96.180 weg. De kredietverstrekker rekent nog steeds rente over een kleinere stapel contant geld, maar de APR-berekening weerspiegelt dat verlies. Het resultaat? Een JKP van 7,39 procent. De eerste kredietverstrekker zag er op voorhand misschien goedkoper uit, maar deze kostte je alleen maar meer aan verborgen kosten.

Laat u niet misleiden door de nominale rente. Het is een marketinginstrument. Kijk naar het jaarlijkse percentage (APR). Het is het enige getal dat de waarheid vertelt over de totale kosten van lenen.

Wat houdt de APR-berekening in?

De APR is niet alleen rente. Het is een verzameling kosten, gebundeld in één percentage. Om kredietverstrekkers eerlijk te kunnen vergelijken, moet je weten wat er in die tas zit. Over de meeste van deze kosten kan niet worden onderhandeld, wat betekent dat u er niet over kunt onderhandelen.

Typische insluitsels in het APR-cijfer zijn:

• Originatiekosten
• Kortingspunten
• Afkoopkosten
• Vooruitbetaalde hypotheekrente
• Hypotheekverzekeringspremies (indien van toepassing)
• Aanvraagkosten
• Verzekeringskosten

Sommige kosten zijn vaste vergoedingen die door derden in rekening worden gebracht, zoals eigendomsverzekeringen en woningtaxaties. Deze maken deel uit van de afsluitingskosten, maar hebben niet altijd dezelfde invloed op het JKP als de eigen vergoedingen van de kredietverstrekker. De sleutel is vragen om een ​​uitsplitsing. Je hoeft de wiskunde niet zelf te doen. De kredietverstrekker is wettelijk verplicht om de Federal Truth in Lending Disclosure te verstrekken. In dit document wordt het JKP beschreven. Het is jouw taak om het te lezen, niet alleen om het te ondertekenen.

Waarom leninggrootte en tijdlijn belangrijk zijn

De impact van deze kosten verandert afhankelijk van hoeveel u leent en hoe lang u blijft.

Hoe groter de lening, hoe minder de vaste kosten in uw APR bijten. Als u € 500.000 leent, zijn de afsluitkosten van € 2.000 een afrondingsfout. Als u € 200.000 leent, is diezelfde € 2.000 een aanzienlijk deel van uw eigen vermogen.

Dan is er de tijdlijn. Hypotheken zijn producten met een looptijd van 30 jaar, maar weinig mensen blijven 30 jaar in hun huis wonen. Als u kortingspunten betaalt om uw tarief te verlagen, gokt u op langdurig eigendom. Vooraf betalen voor punten om te besparen op maandelijkse betalingen? Dat is een break-evenanalyse.

Als u na drie jaar herfinanciert of verkoopt, kunnen die punten vooraf u meer kosten dan de maandelijkse besparingen zouden opleveren. Je krijgt ze nooit meer terug. Uw effectieve rente schiet omhoog omdat u korting op een lening heeft betaald

Kredietverstrekkers kijken vooral naar één getal: uw schuld-inkomensratio (DTI). De meesten willen een schuld-inkomen-ratio van 28/36. Dat is een afkorting voor twee limieten. Maximaal 28 procent van uw bruto maandinkomen gaat naar woonlasten. Niet meer dan 36 procent gaat naar alle maandelijkse schuldverplichtingen samen.

Dit omvat de hypotheek die u vraagt, plus autoleningen, studieleningen, creditcardminima en andere langetermijnschulden. De regels kunnen enigszins veranderen op basis van de omvang van uw aanbetaling of het type lening, maar de 28/36-benchmark blijft de industrienorm om in aanmerking te komen.

Hoe uw maandinkomen uw hypotheek beperkt

Laten we de wiskunde opsplitsen, zodat u niet hoeft te raden. Stel dat u € 35.000,- per jaar verdient. Dat komt neer op ongeveer $ 2.916 aan bruto maandinkomen.

Als u naar een huis kijkt met een maandelijkse hypotheekbetaling van $ 800, bent u op het gebied van huisvesting veilig. $800 is ongeveer 27 procent van die $2.916. Het ligt onder de limiet van 28 procent.

Maar wat gebeurt er als u uw andere schulden erbij optelt? Stel dat u een autobetaling van $ 200 en een studielening van $ 115 heeft. Dat zijn $ 315 aan extra maandelijkse verplichtingen.

Voeg dat toe aan de hypotheek van $ 800. Uw totale maandelijkse schuld bedraagt ​​€ 1.115. Nu is $ 1.115 ongeveer 38 procent van uw bruto-inkomen.

Uw verhouding ziet eruit als 27/38. Het woongedeelte is prima. Het totale schuldgedeelte niet. Kredietverstrekkers gebruiken doorgaans het kleinste van de twee cijfers om uw kwalificatielimiet te bepalen – in dit geval de huisvestingslimiet van 28 procent. Omdat uw totale schuld hoger is dan 36 procent, wordt u mogelijk geweigerd of gedwongen een grotere aanbetaling te doen om het maandelijkse hypotheeksaldo te verlagen.

Waarom goedkeuring van kredietverstrekkers niet betekent dat u het zich kunt veroorloven

Hier raken doe-het-zelf-huiseigenaren vaak verbrand. De kredietverstrekker vertelt u waarvoor u in aanmerking komt. Ze vertellen je niet wat je kunt veroorloven.

Hun berekening negeert uw boodschappenrekening. Het negeert uw gas. Het negeert die dure hobby die je volgend jaar van plan was te laten vallen. Het weet niet of je over vijf jaar spaart voor een renovatie of een nieuwe auto.

Een kredietverstrekker zou kunnen zeggen dat u in aanmerking komt voor een hypotheekbetaling van $ 1.400. Dat getal voelt echt. Maar als uw werkelijke budget na aftrek van voedsel en nutsvoorzieningen slechts €1200,- toelaat, leeft u van geleende tijd. Vooral als uw inkomen de komende jaren niet significant zal stijgen.

Gebruik een hypotheekbetaalbaarheidscalculator. Voer de cijfers zelf uit. Vertrouw niet op de ‘kwalificatiebrief’ van de kredietverstrekker als groen licht om elke laatste dollar van uw goedgekeurde leningbedrag uit te geven.

De huidige realiteit op de kredietmarkt

Het is nu moeilijker om in aanmerking te komen voor een hypotheek dan tijdens de huizenhausse. Destijds konden gemotiveerde kopers vaak krediet vinden, ongeacht hun financiële gezondheid. Dat tijdperk is voorbij.

De kredietmarkt is al jaren krap. Kredietverstrekkers reserveren hun beste rentetarieven voor leners die er als de veiligste weddenschappen uitzien. Dat betekent hoge kredietscores, doorgaans tussen de 760 en 850. Het betekent ook een aanzienlijke aanbetaling, vaak 10 tot 20 procent van de aankoopprijs.

Als u geen stabiliteit heeft, kunt u nog steeds een lening krijgen, maar de kosten zullen hoger zijn. Het kan zijn dat u agressiever moet shoppen of een hogere rente moet accepteren om het risico te compenseren.

Verificatie van werkgelegenheid en inkomen

Kredietverstrekkers hebben bewijs van stabiliteit nodig. Zij zullen uw arbeidsverleden en kredietrapport nauwkeurig onderzoeken om de waarschijnlijkheid van terugbetaling te beoordelen.

Arbeidsgeschiedenis
Ze willen de afgelopen twee jaar een vaste baan bij één werkgever. Als je van baan verandert, is het meestal acceptabel om twee jaar in hetzelfde vakgebied te werken. Als u inkomsten heeft uit deeltijdwerk, overwerk, bonussen of zelfstandig ondernemerschap, telt dit mee. Maar het moet een gedocumenteerde geschiedenis van twee jaar hebben. Als u niet aan deze minimumwaarden voldoet, heeft u geen pech. Mogelijk moet u met meer kredietverstrekkers praten of minder gunstige voorwaarden verwachten.

Kredietgeschiedenis
Stabiliteit in betalingen is van cruciaal belang. Kredietverstrekkers kijken goed naar de laatste twee jaar van uw kredietgeschiedenis. Ze besteden bijzondere aandacht aan huur- of hypotheekbetalingen die meer dan 30 dagen te laat zijn. Ze onderzoeken ook late creditcardbetalingen van de afgelopen zes maanden. Een patroon van gemiste betalingen is een signaal dat uw aanvraag kan laten ontsporen.

Documenten die u nodig heeft voor een hypotheekaanvraag

Je kunt dit deel niet betreden. De kredietverstrekker heeft een specifieke stapel papierwerk nodig. Als u deze gereed heeft, wordt het proces versneld en voorkomt u dat u een deadline mist.

Hier is de typische checklist:

• Sluitingskostenfondsen : Bewijs van geld beschikbaar voor afsluitingskosten.
• Verkoopcontract : het ingevulde contract ondertekend door zowel kopers als verkopers.
• Socialezekerheidsnummers : voor alle aanvragers.
• Adresgeschiedenis : volledige adressen van de afgelopen twee jaar, inclusief namen van verhuurders en adressen voor eventuele huurwoningen.
• Arbeidsgegevens : namen, adressen en alle inkomsten verdiend door werkgevers in de afgelopen 24 maanden.
• W-2-formulieren : voor de twee jaar voorafgaand aan uw aanvraag.
• Loonstrookjes : uw meest recente loonstrookje met de inkomsten tot nu toe.
• Schuldgegevens : namen, adressen, rekeningnummers, maandelijkse betalingen en huidige saldi voor alle leningen en rekeningen.
• Vermogensoverzichten : namen, adressen, rekeningnummers en saldi voor alle depositorekeningen, cheques, spaarrekeningen, aandelen en obligaties.
• Recente afschriften : de laatste drie afschriften voor alle depositorekeningen, aandelen en obligaties.
• Ondersteuningsinkomsten : als u afhankelijk bent van kinderbijslag of alimentatie, neem dan gerechtelijke dossiers en geannuleerde cheques mee waaruit de ontvangst van de betaling blijkt.

Een meer gedetailleerde lijst is verkrijgbaar via uw kredietverstrekker of advocaat. Ze zullen ook specificeren welk papierwerk nodig is bij de daadwerkelijke afsluiting van de lening. Die laatste stap bespreken we in de volgende sectie.

Prekwalificatie versus voorafgaande goedkeuring: het verschil kennen

Deze termen worden vaak door elkaar gebruikt, maar ze betekenen twee heel verschillende dingen in het huizenkoopproces.

Prekwalificatie is een losse schatting. U vertelt een kredietverstrekker uw inkomens-, schuld- en kredietinformatie. Ze geven u een globaal idee van wat u zich kunt veroorloven. Er wordt niet zwaar getild.

Voorafkeuring is een serieuze verplichting. De kredietverstrekker trekt uw kredietrapport op. Zij verifiëren uw inkomen. Ze controleren uw DTI-ratio met actuele gegevens. Zij doen het voorwerk.

Als u vooraf wordt goedgekeurd, komt u veel dichter bij de daadwerkelijke lening. Het laat verkopers zien dat u een serieuze koper bent. Het beschermt je ook tegen verrassingen. Als u uw eigen kredietrapport niet heeft gecontroleerd, kunt u door vooraf goedkeuring te krijgen de kredietverstrekker eventuele fouten of problemen opsporen voordat u verliefd wordt op een huis.

Lees meer over hoe deze stappen uw koopkracht beïnvloeden.

Je denkt dat je alleen maar voor het huis betaalt. Je hebt het mis. De totale kosten van het bezitten van een huis omvatten veel meer dan uw maandelijkse hypotheekbetaling. Zodra u dat verkoopcontract heeft ondertekend, begint de klok met het sluitingsproces.

Dit is niet alleen papierwerk. Het is een juridische overdracht. De akte verhuist naar uw naam. Er wordt een titelverzekering afgegeven. Financieringsdocumenten worden afgestempeld en naar de provinciale recorder gestuurd. Omdat dit een juridische gebeurtenis is, heeft u meestal een advocaat of een externe borghouder nodig om de wielen te zien draaien. En wielen zien draaien kost geld. Veel ervan.

Deze kosten vormen samen de zogenaamde afsluitingskosten. Ze zijn echt. Ze zijn substantieel. En ze variëren enorm, afhankelijk van waar je woont.

Waarom de afsluitkosten zo variëren

Woont u in een belastinggebied, dan gaan uw kosten omhoog. Zo simpel is het. Makelaars, kredietverstrekkers en advocaten hanteren verschillende tariefschalen in verschillende markten. Verwacht geen uniforme prijzen.

Normaal gesproken betaalt u tussen de 3 en 6 procent van uw totale leningbedrag aan afsluitingskosten. Laten we de wiskunde doen. Als u een lening van $ 100.000 heeft, moet u rekening houden met $ 3.000 tot $ 6.000 aan extra kosten. Gewoon om de deal te sluiten.

Je kunt dit bestrijden. Je zou dit moeten bestrijden.

De Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) staat aan uw kant. Kredietverstrekkers moeten u binnen drie dagen na ontvangst van uw aanvraag te goeder trouw een schatting van deze kosten geven. Lees dat document. Zoek naar vergoedingen waarover u kunt praten. U kunt onderhandelen met de kredietverstrekker. Je kunt de verkoper vragen een deel ervan te betalen. Doe het werk.

De drie emmers met vergoedingen

Om te begrijpen waarvoor u betaalt, groepeert u de kosten in drie categorieën.

1. De werkelijke kosten voor het verkrijgen van de lening.
2. De kosten voor de eigendomsoverdracht van het onroerend goed.
3. Belastingen betaald aan staats- en lokale overheden.

We zijn nu de eerste emmer aan het afbreken. Dit zijn de kosten die kredietverstrekkers in rekening brengen om uw geld bij u te krijgen.

Verwerkings- en taxatiekosten

Begin met de verwerkingskosten. Dit omvat het initiële voorbereidende werk. De applicatie. De toegang tot het kredietrapport. Meestal kost dit $ 400 tot $ 550. Pas op voor verborgen splitsingen. Soms vermeldt de kredietverstrekker de kredietrapportkosten afzonderlijk van de verwerkingskosten. Het zijn dezelfde kosten, alleen twee keer vermeld. Vergelijk kredietverstrekkers zorgvuldig.

Vervolgens volgt de beoordeling. De kredietverstrekker moet weten dat het onroerend goed waard is wat u betaalt. Zij sturen een onafhankelijke taxateur in. Deze persoon vergelijkt uw woning met vergelijkbare woningen in de buurt. Het kost ongeveer $ 250 of meer, afhankelijk van de prijs van het huis.

“Bij een taxatie wordt de waarde van het onroerend goed vergeleken met vergelijkbare eigendommen in dezelfde buurt.”

Originatie- en kortingspunten

Kredietverstrekkers brengen vaak originatiekosten in rekening. Dit staat los van de verwerkingskosten. Het dekt de extra werkzaamheden die bij het opstellen van uw hypotheek komen kijken. Het kan een vast bedrag zijn. Of een percentage van de hypotheek.

Wees voorzichtig met de percentageversie. Als ze per percentage rekenen, is het vaak een vermomd ‘kortingspunt’. Dit verandert uw fiscale gevolgen. Het verandert uw totale kosten. Vraag bij de kredietverstrekker wat deze vergoeding precies is. Ga er niet van uit.

Dit levert kortingspunten op. Punten kopen betekent dat u uw rentetarief verlaagt. Eén punt is gelijk aan één procent van het geleende bedrag. Deze betaalt u bij goedkeuring of bij afsluiting van de lening.

Heeft het zin? Vaak wel. Door punten te kopen, kunt u gedurende de looptijd van de lening duizenden rente besparen. Winkel rond. Bekijk welke kredietverstrekkers punten aanbieden. Bij sommige kunt u de kosten aan uw hypotheek toevoegen. Anderen willen dat het vooraf wordt betaald. U kunt deze punten ook aftrekken van uw federale inkomstenbelasting. Controleer de regels.

Kosten voor documentvoorbereiding

Ten slotte zijn er de documentvoorbereidingskosten. Dit bedekt de berg papierwerk. De geldverstrekker, de advocaat of het escrowbedrijf brengt dit in rekening. Het betaalt voor de arbeid die nodig is om al deze rechtsvormen te creëren en te organiseren.

Meestal is het een vast tarief. Soms is het een percentage van het geleende bedrag. Dat percentage is doorgaans minder dan één procent. Het kan zijn inbegrepen in uw aanvraagkosten of het honorarium van uw advocaat. Als het afzonderlijk wordt vermeld, zorg er dan voor dat u niet dubbel wordt gefactureerd.

Dit is nog maar het begin. Er zijn meer kosten. Nog meer trucjes. Meer plaatsen om geld te besparen als u weet waar u moet zoeken.

Juridische en inspectierealiteit

Advocatenkosten zijn niet slechts een suggestie. Zowel u als uw kredietverstrekker zullen ze betalen. Uw advocaat stelt de documenten op. Ze hebben de afsluiting goed geregeld. Je hebt vertegenwoordiging nodig. Uw afsluitende advocaat behartigt uw belangen. Misschien zitten ze wel aan tafel. Of ze kunnen het op afstand faciliteren.

Het proces is specifiek. De advocaat int de honoraria. Zij dragen de akte aan u over. Zij betalen uw openstaande belastingen en energierekeningen. Ze betalen zichzelf. Zij betalen andere sluitingskosten. Al het overige gaat naar de verkoper.

Verwacht dat advocatenkosten tussen de $500 en $1.000 of meer zullen uitkomen. De prijs is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Het hangt ook af van hoe rommelig de verkoop is. Complexiteit kost geld.

Inspecties zijn niet onderhandelbaar. Uw kredietverstrekker zal een huisinspectie vereisen. Ze hebben bewijs nodig dat de structuur gezond is. Ze hebben bewijs nodig dat er geen termieten zijn. Destructieve insecten zijn belangrijk.

Als uw woning gebruik maakt van een waterput, moet u het water testen. Stadskraanwater heeft dit niet nodig. Nou ja, water wel. Soms gaat de test alleen over kwantiteit. Er wordt gecontroleerd of er voldoende water is om het huis te bereiken. Kwaliteit kan worden genegeerd.

Sla de kwaliteitscontrole niet over. Als de kredietverstrekker alleen de hoeveelheid controleert, huur dan uw eigen test in. Je woont in het huis. Drink het water. Test zelf de kwaliteit.

Verzekering is verplicht. U heeft een huiseigenarenverzekering nodig. Je hebt een gevarenverzekering nodig. De meeste staten eisen dit beleid bij de sluiting. De premie voor het eerste jaar moet u vooraf betalen. Dit beschermt uw investering. Het beschermt ook die van de kredietverstrekker. Als het huis afbrandt, is het geld er.

De eigendomskosten en beveiliging

Particuliere hypotheekverzekeringen (PMI) zijn een valkuil als u niet oppast. Als uw aanbetaling minder dan 20 procent van de waarde van het huis bedraagt, activeert u PMI. Dit beschermt de kredietverstrekker. Het dekt ze als u in gebreke blijft met de betalingen.

De premie wordt toegevoegd aan uw maandelijkse hypotheek. Ze gaan naar dezelfde geblokkeerde rekening. Uw belastingen en verzekeringsbetalingen zwemmen ook in die poel. U betaalt deze premies totdat u 20 of 25 procent eigen vermogen bereikt.

Soms blijven ze hangen. Ze kunnen de hele looptijd van de lening meegaan. Ga er niet vanuit dat ze automatisch verdwijnen. Lees de kleine lettertjes.

Enquêtes zijn een andere vereiste van de kredietverstrekker. Veel geldverstrekkers eisen een onafhankelijk landonderzoek. Waarom? Om te controleren op wijzigingen. Nieuwe structuren. Aantastingen. Heeft de buurman sinds de laatste inventarisatie een hek over de erfgrens geplaatst?

Deze onderzoeken kosten $ 250 tot $ 500. Het is een kleine prijs om een ​​hekgeschil met uw buurman te voorkomen.

Timing, titel en belastingvalkuilen

Vooruitbetaalde rente is een stiekeme kostenpost. Uw eerste hypotheekbetaling is pas binnen zes tot acht weken verschuldigd. Maar de rente begint op te lopen op de dag dat u sluit. De kredietverstrekker berekent de rente voor die fractionele maand. Je betaalt het vooraf.

Time uw afsluiting strategisch. Streef naar het einde van de maand. Hierdoor wordt de vooruitbetaalde rente die u verschuldigd bent, verlaagd. Een verschil van een paar dagen kan honderden besparen. Laat geen geld op tafel liggen.

De kosten voor akteregistratie zijn eenvoudig. Ze kosten meestal rond de $ 50. Dit betaalt de provinciesecretaris. Zij registreren de akte. Zij registreren de hypotheek. Ze werken de factuurgegevens voor onroerendgoedbelasting bij. Zonder dit bent u juridisch gezien geen eigenaar van de woning.

Zoeken op titels is van cruciaal belang. Een titelbedrijf onderzoekt openbare registers. Ze kijken naar daden. Overlijdensakten. Uitspraken van het Hof. Voorrechten. Strijd over testamenten. Alles wat de eigendomsrechten beïnvloedt.

Deze stap zorgt ervoor dat niemand anders een claim heeft. De kosten variëren van $ 300 tot $ 600. Ze zijn vaak gebaseerd op een percentage van de vastgoedkosten. Sla dit niet over. Een slechte titel kan u het huis kosten.

Titelverzekering ondersteunt de zoektocht. Als het titelbedrijf iets mist, bent u gedekt. Een eigendomsverzekering beschermt u tegen het betalen van een hypotheek op een huis dat u niet juridisch bezit.

Kredietverstrekkers hebben dit nodig. U moet ook uw eigen polis krijgen. Het is een eenmalige vergoeding. Het dekt de woning zolang u of uw erfgenamen er eigenaar van zijn.

De titelverzekering van de kredietverstrekker kost 0,2 tot 0,5 procent van het geleende bedrag. Een eigendomsverzekering kost 0,3 tot 0,6 procent. Het is een van de goedkoopste verzekeringsvormen.

Als de vorige eigenaar de titel slechts een paar jaar heeft gehad, vraag dan om een ​​’heruitgave’-tarief. Meestal is dit lager dan het reguliere tarief. Bewaar waar je kunt.

Slotbelastingen variëren per staat. Mogelijk betaalt u vooraf drie tot acht maanden belasting. Of u plaatst geld op een geblokkeerde rekening. Deze omvatten pro rata schoolbelastingen. Gemeentelijke belastingen. Overige benodigde heffingen.

Onderhandel indien mogelijk. In sommige gevallen kunt u de belastingen delen met de verkoper. U betaalt voor de maanden na sluiting. De verkoper betaalt voor de maanden vóór sluiting. Het splitspunt is de sluitingsdatum. Het is eerlijk. Het is standaard. Maar je moet het vragen.

De rekening blijft komen. Zelfs nadat je bent gesloten, is er meer.

Hoe PMI u laat kopen met minder contant geld

Een particuliere hypotheekverzekering (PMI) is de brug voor kopers die geen twintig procent hebben gespaard. Het is geen gratis geld. Het is een verzekering voor de kredietverstrekker, die nerveus is over het verstrekken van een lening als je zo weinig inbreng hebt. Er zijn gegevens. Echte gegevens. Dit laat zien dat mensen die meer geld neerleggen, minder snel weglopen. Minder risico voor de bank betekent dat zij de cheque uitschrijven.

Denk er zo over na. Je hebt tienduizend dollar. Zonder PMI kun je alleen een huis van vijftigduizend dollar kopen. Met PMI krijgt u met datzelfde geld een huis van honderdduizend dollar. Of misschien tweehonderdduizend. Je krijgt meer huis. Maar je betaalt voor het voorrecht. De kosten schalen met de omvang van de lening. Voor een lening van honderdduizend dollar met een korting van tien procent moet je ongeveer veertig dollar per maand betalen. Het klopt. Maar u bouwt sneller eigen vermogen op dan wanneer u zou huren.

Wanneer kunt u PMI annuleren?

De overheid kwam tussenbeide om te voorkomen dat kredietverstrekkers dat geld voor altijd zouden houden. De Homeowners Protection Act van 1998 stelde de regels vast. Als u uw hypotheek na 29 juli 1999 heeft ondertekend, is het duidelijker. De wet schrijft automatische annulering voor zodra u tweeëntwintig procent eigen vermogen bereikt, gebaseerd op de oorspronkelijke waarde. Je hoeft het niet eens te vragen.

Je kunt er ook eerder om vragen. Twintig procent halen? Verwijdering aanvragen. Maar er is een addertje onder het gras. Dit geldt alleen voor leningen die na de deadline van 1999 zijn ondertekend. Als uw lening ouder is, kunt u tegen twintig procent eigen vermogen nog een verzoek tot opzegging indienen. De kredietverstrekker is wettelijk niet gedwongen om ja te zeggen. Ze zouden met hun voeten kunnen slepen.

Sommige staten hebben hun eigen wetten voor vroegtijdige beëindiging van leningen van vóór 1998. Controleer uw lokale statuten.

Er zijn uitzonderingen op de regel. Als u te laat bent met betalen, stopt de klok. Als de lening als risicovol wordt aangemerkt, blijft de PMI gehandhaafd. Andere pandrechten op het onroerend goed kunnen de annulering ook blokkeren. Houd uw betalingen actueel. Dat is de gemakkelijkste manier om van de extra kosten af ​​te komen.

De echte spelers: Fannie en Freddie

Kredietverstrekkers verdienen hun echte geld niet met rente. Ze maken het door te verkopen. Als een bank dertig jaar zou wachten om terugbetaald te worden, zou ze geen contant geld meer hebben om aan iemand anders te lenen. Ze hebben liquiditeit nodig. Nu.

Daarom verkopen ze de hypotheken. Op de secundaire markt.

De grote afnemers zijn door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s). Fannie Mae en Freddie Mac. Ze zijn door het Congres in het leven geroepen om huisvesting toegankelijk te maken voor gezinnen met lage en middeninkomens. Ze kopen hypotheken van lokale banken. Vervolgens verpakken ze ze in door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS). Ze verkopen deze pakketten aan beleggers op de obligatiemarkt.

Dit systeem werkte. Totdat dat niet het geval was.

Voordat een hypotheek door Fannie of Freddie kan worden gekocht, moet deze aan strikte grenzen voldoen. In 2010 bedroeg die limiet in de meeste gebieden $ 417.000 voor een standaard eengezinswoning. Gebieden met hoge kosten, zoals delen van Hawaï, kunnen oplopen tot 1,8 miljoen dollar. Als uw lening groter was, had u een jumbolening nodig. Geen GSE-ondersteuning.

De door Fannie en Freddie verkochte MBS werden als solide beschouwd. Veilig. Totdat honderdduizenden kredietnemers in gebreke bleven. De waarde van die effecten stortte in. Internationale banken hadden grote bedragen op hen ingezet. De schokgolven hebben de wereldeconomie hard getroffen.

Reddingsoperaties en overleving

In 2008 moest de overheid ingrijpen. De Federal Housing Finance Agency nam Fannie en Freddie over. Technisch gezien gingen ze naar het ‘conservatorschap’. Het Amerikaanse ministerie van Financiën heeft er in juni 2010 145 miljard dollar in gepompt. Noodliquiditeit. Zonder dat geld zou de kredietmarkt mogelijk volledig zijn bevroren.

Na de overname waren het nog steeds beursgenoteerde bedrijven. Tot hun aandelenkoers onder de minimumvereisten voor de New York Stock Exchange zakte. Ze werden in 2010 geschrapt.

Ondanks het trauma van de crisis blijven zij de grootste kopers van hypotheken. Ze zijn essentieel. Het systeem vertrouwt erop dat zij het geld laten stromen. Zelfs als je ze niet vertrouwt.

Afscherming is het volgende onderwerp. En hoe de overheid kredietnemers probeert te helpen een totale financiële ondergang te voorkomen. Maar dat is een andere strijd.

Het marktafschermingsproces begrijpen

Het missen van betalingen betekent niet dat u uw huis van de ene op de andere dag kwijtraakt. Afscherming is het juridische mechanisme dat kredietverstrekkers gebruiken om uw eigendom terug te nemen en te verkopen om hun verliezen terug te verdienen. De omvang van de crisis van 2008 blijft ongeëvenaard. Kredietverstrekkers hebben in dat ene jaar 2 miljoen procedures aangespannen. Een miljoen leners verloren hun huis. Analisten voorspelden dat in 2010 tot 4 miljoen huishoudens hiervan op de hoogte zouden kunnen worden gesteld.

Het ontvangen van een kennisgeving is geen doodvonnis. Het is een waarschuwingsschot.

Overheidsprogramma’s om marktafscherming te voorkomen

Federale initiatieven zijn bedoeld om u thuis te houden en uw kredietscore te beschermen. Ga naar MakingHomeAffordable.gov om te controleren of u in aanmerking komt voor vier specifieke trajecten.

Betaalbaar herfinancieringsprogramma voor thuis

Deze optie richt zich op leners die tot voor kort actueel zijn gebleven met hun betalingen. Als de waarde van uw onroerend goed is gekelderd, kunt u met dit programma tegen een lagere rente herfinancieren. Het is bedoeld voor mensen die nog steeds solvabel zijn, maar een betalingsaanpassing nodig hebben om het hoofd boven water te houden.

Betaalbaar aanpassingsprogramma voor thuis

Als uw hypotheeklasten hoger zijn dan 31% van uw bruto maandinkomen, komt u mogelijk in aanmerking. De overheid komt tussenbeide om met uw kredietverstrekker te onderhandelen. Dit is van cruciaal belang als u met aanzienlijke ontberingen te maken heeft gehad. Baanverlies. Medische noodgevallen. Deze gebeurtenissen activeren de mogelijkheid om een ​​nieuw, betaalbaar betalingsplan veilig te stellen.

Tweede Lien Wijzigingsprogramma

Veel huiseigenaren hebben zowel een eerste als een tweede hypotheek. Wanneer de eerste lening onbeheersbaar wordt, volgt vaak de tweede. Dit programma stimuleert kredietverstrekkers om tweede pandrechten te vergeven of de rente te verlagen naar 1 procent. Het vermindert de totale schuldenlast aanzienlijk.

Betaalbare afschermingsalternatieven voor thuis

Als herfinanciering of wijziging niet aan de orde is, zijn er nog steeds exitstrategieën. De overheid moedigt kredietverstrekkers aan om een ​​korte verkoop goed te keuren. De woning wordt verkocht voor minder dan het verschuldigde bedrag. De kredietverstrekker neemt het verlies, maar u vermijdt de volledige afschermingsvlek. Als alternatief kunt u een akte aanbieden in plaats van marktafscherming. U draagt ​​de titel vrijwillig over aan de bank. Je loopt weg omdat je geen rest hebt. In beide scenario’s voorziet de overheid tot 3.000 dollar voor de verhuiskosten.

Waarom kredietverstrekkers de voorkeur geven aan alternatieven

Marktafscherming is ook duur voor banken. De Mortgage Bankers Association schat dat het verwerken van een enkele claim meer dan $ 50.000 kost. Vervolgens moet de bank het actief verkopen. Deze eigendommen worden vaak verkocht voor een fractie van de oorspronkelijke leenwaarde. Het is een verliezend spel voor alle betrokkenen.

Pas op voor oplichting

Betaal niet voor hypotheekadvies. Betaal niet voor diensten voor het wijzigen van leningen. De overheid waarschuwt expliciet dat het vaak om oplichting gaat. Hulp is gratis beschikbaar. Bel de HOPE Hotline op 888-995-HOPE. Het bureau Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling beheert deze gratis lijn. Het is de officiële hulpbron voor worstelende huiseigenaren.

Als u uw hypotheekkosten moet verlagen om de klok stil te zetten, kijk dan eens naar de herfinancieringsopties.

De kredietmarkt hoeft geen kooi te zijn. Je kunt nog steeds geld terugvorderen als je weet waar je naartoe moet gaan.

Onderhandelen is uw eerste hefboom. Kredietverstrekkers blazen vaak vergoedingen op die niet strikt gereguleerd zijn. Kosten voor documentvoorbereiding? Advocaatkosten kredietverstrekker? Deze liggen voor het oprapen. De werkelijke kosten, zoals taxaties, titelwerk en kredietrapporten, liggen vast. Maar al het andere is bespreekbaar. Als uw kredietscore solide is, vraag dan om vrijstellingen. Ga er niet vanuit dat het eerste citaat het laatste is.

Bij het kiezen van uw leningtype verliezen de meeste mensen later geld.

Een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar kost in totaal het meeste geld gedurende de looptijd van de lening. Het is waar. Maar stabiliteit heeft waarde. Decennia lang was dit niet voor niets de gouden standaard. Het verbaast je niet. Een hypotheek met variabele rente (ARM) of een 5/1 hybride ziet er tegenwoordig misschien goedkoper uit. Maar kunt u de betaling betalen als de rente opnieuw wordt ingesteld? Wat als uw inkomen stagneert? De crisis van 2008 heeft bewezen dat een lage initiële rente niet gelijk staat aan een goede deal. Voer de cijfers uit. Voer een stresstest uit voor uw budget aan de hand van worstcasescenario’s.

Strategieën om uw lening sneller af te betalen

Als u extra betalingen doet, heeft dit rechtstreeks gevolgen voor de opdrachtgever. Dit is de sleutel. Het grootste deel van uw maandelijkse betaling gaat naar rente in de eerste jaren. Het omleiden van extra geld naar de hoofdbezuinigingen die de rente kort houden. Eén extra betaling per jaar kan een lening met een looptijd van dertig jaar bijna tien jaar besparen. De besparingen zijn reëel. Gebruik een rekenmachine om de exacte impact op uw tijdlijn te zien.

Tweewekelijkse betalingen bieden een stiekeme manier om dit te bereiken.

In plaats van één grote maandelijkse cheque, betaal je elke twee weken de helft. Omdat een jaar 52 weken heeft, doet u 26 halve betalingen. Dat komt overeen met 13 volledige betalingen. U krijgt de extra betaling zonder het gevoel te hebben dat u een forfaitair bedrag krijgt. Het sluit aan bij veel salarisschema’s. Een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar kan op deze manier in ongeveer 23,5 jaar worden afgelost.

Het vermijden van particuliere hypotheekverzekeringen (PMI) is een andere directe overwinning.

Streef naar een aanbetaling van 20%. Het is een hoge lat, maar het elimineert de maandelijkse verzekeringskosten. Als u al met minder dan 20% bent begonnen, houd dan uw eigen vermogen nauwlettend in de gaten. Zodra u die drempel van 20% bereikt, eist u de annulering van PMI. Het is vaak automatisch bij 22%, maar wacht niet. Bel de servicemonteur.

Punten zijn een ander dier.

Door punten te kopen, wordt uw tarief vooraf verlaagd. Maar bespaart het geld? Niet altijd. Het hangt ervan af hoe lang u in de woning blijft wonen. Gebruik een puntencalculator. Vergelijk de initiële kosten met de maandelijkse besparingen. Als u van plan bent om binnen vijf jaar te verkopen, kan het kopen van punten u meer kosten dan het oplevert. Zorg ervoor dat de terugverdienperiode past bij uw werkelijke tijdlijn.

Hypotheekmechanismen begrijpen

Wat is een hypotheek precies? Het is een lening die gedekt is door uw huis. De kredietverstrekker geeft u het grootste deel van de aankoopprijs. Je betaalt het in de loop van de tijd terug met rente. Als u in gebreke blijft, nemen zij het onderpand.

Met online tools kunt u eenvoudig uw maandelijkse betaling berekenen. De rekenmachine van Bankrate is een betrouwbaar startpunt. Het bedrag van uw aanbetaling heeft rechtstreeks invloed op het maandbedrag. Een grotere aanbetaling staat gelijk aan een lagere maandelijkse verplichting. Als u met een makelaar werkt, kunnen zij unieke factoren modelleren die specifiek zijn voor uw profiel.

Het berekenen van rente is eenvoudige wiskunde, ook al voelt het samengestelde effect complex aan. De kredietverstrekker neemt uw uitstaande leningsaldo. Ze vermenigvuldigen het met het door u afgesproken jaarlijkse tarief. Vervolgens delen ze door 12. Dat is uw maandelijkse rentegedeelte.

Het bepalen van de kwalificatie is geen gokspel.

Laat u vooraf goedkeuren door een makelaar. Ze kijken naar uw schuld-inkomensratio, kredietscore en de omvang van de aanbetaling. Deze statistieken bepalen precies hoeveel u kunt lenen. Online schatters van Realtor.com bieden een snel voorbeeld, maar goedkeuring vooraf is de echte test.

De rentetarieven fluctueren. Momenteel bevinden ze zich in de buurt van historische dieptepunten. Er is een 30-jarige vaste rente van ongeveer 3% beschikbaar. De verwachting is dat deze stabiliteit voorlopig zal blijven bestaan. Maar de tarieven zijn afhankelijk van uw persoonlijke kredietprofiel. Winkel rond. Het laagste geadverteerde tarief gaat zelden naar iedereen.