Joseph Goldberg had een dak boven zijn hoofd nodig, maar de huizenmarkt in New Jersey sloot de deuren. Als alleenstaande vader met een krap budget kon hij niet overweg met een traditionele eengezinswoning. Hij was ook niet geïnteresseerd in het huren van een appartement. Dus kocht hij een huis in Atlantic Gardens, een gemeenschap in Egg Harbor Township, NJ. De meeste mensen zouden naar dat pand kijken en het een woonwagen noemen. Ze zouden het een stacaravan noemen.
Zeg dat niet hardop.
De terminologie is van belang. En nog belangrijker: de realiteit is dramatisch veranderd. Wat vroeger werd gestigmatiseerd als ‘stacaravans’, zijn nu gefabriceerde huizen. Ze zijn geëvolueerd. Ze bieden voorzieningen die kunnen wedijveren met ter plaatse gebouwde huizen zonder het verpletterende prijskaartje. Het huis van Goldberg is het bewijs. Maar het maakt ook deel uit van een bredere trend. Het gaat hier niet alleen om geld besparen. Het gaat om kwaliteit.
Зміст
Het verschil tussen mobiel en gefabriceerd
Er heerst een enorme misvatting. Mensen gaan ervan uit dat gefabriceerde huizen slechts stacaravans zijn met een mooie naam. Het is alsof je lippenstift op een varken smeert. Die analogie is achterhaald. Het is verkeerd.
Hier is het onderscheid. Stacaravans zijn gebouwd vóór 1976. Vóór dat jaar had de federale overheid geen specifieke bouwvoorschriften voor deze constructies. Ze waren zwak. Ze waren dun. Ze waren mobiel in de ware zin van het woord.
Na 1976 werd de HUD-code van kracht. Fabrieken begonnen huizen te bouwen volgens een veel hogere standaard. Dit zijn vervaardigde huizen. Ze zijn gebouwd in gecontroleerde omgevingen. Ze zijn gebouwd om bestand te zijn tegen specifieke wind- en weersomstandigheden. Ze zijn gebouwd om lang mee te gaan.
Kijk naar de esthetiek. Veel moderne eenheden zien er identiek uit aan gloednieuwe ter plaatse gebouwde woningen. Ze gaan op in wijken. Je ziet witte houten hekken. Je ziet aangebouwde garages. Sommige modellen zijn twee verdiepingen hoog. Ze zijn voorzien van de modernste verwarmings- en koelsystemen. Ze bevatten vaak ENERGY STAR -apparaten. Ze zien er niet uit als aanhangwagens. Het lijken huizen.
De financiële realiteit
Betaalbaarheid is de belangrijkste drijfveer voor ruim 17 miljoen Amerikanen die in gefabriceerde huizen wonen. De cijfers liegen niet.
- Gemiddelde kosten: Een gefabriceerd huis kost gemiddeld ongeveer $62.600.
- Site-Built Vergelijking: Een vergelijkbare eengezinswoning kost gemiddeld $272.200.
Dat is een duizelingwekkend verschil. In 2009 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse gezinsinkomen voor bewoners van gefabriceerde huizen $30.000. Hoe kunnen ze het betalen? Omdat de instapprijs laag is. Omdat onderhoud goedkoper is. Omdat de structuur efficiënt is.
De markt weerspiegelt deze vraag. In 2009 werd 43 procent van alle nieuwe woningen die voor minder dan $150.000 werden verkocht, gebouwd. Ze waren goed voor 23 procent van alle verkopen van nieuwe huizen onder de $200.000. Dit zijn geen marginale verkopen. Zij vormen een aanzienlijk deel van de betaalbare woningmarkt.
Bouwen voor minder, leven voor minder
De besparing zit niet alleen in de aankoopprijs. Ze zijn bezig met het bouwproces. Fabrieken produceren deze huizen in lopende banden. Materialen worden in bulk gekocht. Arbeid is gespecialiseerd. Afval wordt geminimaliseerd. Deze efficiëntie wordt doorgegeven aan de koper.
De onderhoudskosten volgen een soortgelijk patroon
Vijf jaar geleden maakte Richard Doherty eindelijk de balans op van zijn vervaardigde huis. Vijftien jaar lang woonde hij in Barrington Estates in New Hampshire. Het was een nette plek. Nette tuinen. Schone straten. Hij en 73 andere families vonden het daar leuk. Toen besloot de eigenaar in 2005 te verkopen. Er brak paniek uit. Iedereen vreesde uitzetting. Ze waren bang dat ze moesten inpakken en vertrekken.
Barrington Estates bestaat nog steeds. Het blijft een fatsoenlijke, betaalbare plek om te wonen. Experts zeggen dat deze stabiliteit het belangrijkste verkoopargument is van gefabriceerde woningen. Vergeleken met ter plekke gebouwde woningen zijn deze eenheden goedkoper in aanschaf. Ze kosten minder in onderhoud. Ze zijn simpelweg betaalbaarder.
Het fabrieksvoordeel
Het prijsverschil is reëel. Het bouwen van een gefabriceerd huis kost 10 tot 35 procent minder per vierkante meter dan een traditioneel huis. Waar gaat het geld naartoe? Het blijft in de fabriek. Bouwers profiteren van schaalvoordelen. Ze kopen materialen, apparaten en producten in enorme hoeveelheden. Dit levert hen tarieven op waar een typische bouwer op locatie niet aan kan tippen.
Het proces is een lopende band. Het is gecontroleerd. Het is efficiënt. Bij de bouw op locatie zijn er te veel variabelen. Slecht weer. Diefstal. Vandalisme. Contractgeschillen. Fabrieken vermijden deze hoofdpijn. Ze beheersen de arbeidskosten strak. Het resultaat is een lager prijskaartje voor u.
De kosten van levensonderhoud kunnen ook dalen. Veel gemeenschappen houden zich bezig met gazononderhoud. Ze brengen afval naar buiten. Ze ploegen sneeuw. Zij verzorgen reparaties ter plaatse. Deze diensten zijn gebundeld in uw kavelhuur. Je kunt de grond huren. Of je kunt het bezitten. Ruim 75 procent van de geproduceerde woningen bevindt zich op privéterrein. De overige 25 procent bevindt zich in gehuurde gemeenschappen.
Eigendom versus leasen
Er zit een duidelijk voordeel aan het bezitten van de grond. In een studie van de Universiteit van New Hampshire werd hiernaar gekeken. Bewoners die eigenaar zijn van hun gefabriceerde woongemeenschappen, verkopen sneller. Ze krijgen hogere prijzen dan die in gehuurde opstellingen. Eigenaars hebben meer controle. Ze maken zich minder zorgen over de sluiting van het park.
Maar stereotypen blijven hangen. Het label ‘trailerpark’ is niet verdwenen. Lokale functionarissen verzetten zich soms tegen deze huizen. In Absecon, New Jersey, vochten bewoners tegen een gepland park. Ze dachten dat dit de waarde van onroerend goed zou verlagen. De goedkoopste eenheid zou $ 125.000 kosten. Eén bewoner noemde het ‘woningen met een laag inkomen’. Anderen waren bang dat het misdaad zou aantrekken.
Belastingmythen en realiteiten
Waarom de terugslag? Angst voor gemiste belastinginkomsten. Gemeenschappen zijn bang dat de belastinggrondslag de diensten niet zal dekken. Scholen kosten het meest. Uit onderzoek blijkt dat gefabriceerde huizen het schoolsysteem niet belasten. 59 procent van deze huishoudens heeft geen kinderen. De belastingdruk voor scholen is dus lager.
Belastingen zijn verwarrend. In sommige staten, zoals Florida, worden huizen belast als persoonlijk bezit. Zoals auto’s. Dit kan hogere tarieven betekenen. Maar als u eigenaar bent van de grond en het huis er permanent op zit, kan de stad het op de onroerendgoedbelastinglijst plaatsen. Het tarief komt overeen met dat van ter plaatse gebouwde woningen. Parken die eigendom zijn van investeerders worden belast op zowel grond als structuur.
Eigenschapswaarden dalen niet
Mensen maken zich zorgen over de waarde van hun huis. Ze denken dat huizen in de buurt geld zullen verliezen. Onderzoek zegt anders. Wetenschappers van MIT en Harvard bestudeerden een stad in New Hampshire. Ze vonden geen bewijs dat gefabriceerde huizen de waarde van aangrenzende eigendommen schaden. De angst is ongegrond.
Veelgestelde vragen
Is het goedkoper om gefabriceerd te bouwen of te kopen?
Gefabriceerde huizen kosten aanzienlijk minder dan bouw op locatie. Ze bieden vergelijkbare of betere veiligheidsnormen tegen een lagere prijs.
Modulair versus gefabriceerd?
Modulaire huizen gebruiken soms een chassis. Ze volgen de lokale staatscodes. Gefabriceerde huizen volgen federale HUD-codes. Ze worden in fabrieken gebouwd en naar de locatie verplaatst.
Kan ik mijn huis aanpassen?
Ja. Je kunt kiezen uit honderden ontwerpen. U kunt ook een aangepaste lay-out maken die aan uw behoeften voldoet.
Hebben ze waarde?
Ja. Ze waarderen het als conventionele huizen. Een goede constructie betekent een betere esthetiek en een gestage waardegroei in de loop van de tijd.
Wat is de grootste optie?
Double-wides zijn de grootste. Ze variëren van 532 tot 2.800 vierkante meter. Populair bij lege nesters. Ideaal voor tweede woningen.
De markt is aan het verschuiven. Grondbezit is belangrijk. Belastingen zijn belangrijk. Uw keuzes van vandaag zijn van invloed op uw vermogen van morgen.
