Avant les années 1930, l’accession à la propriété était un luxe réservé aux riches. Seulement 40 % des familles américaines étaient propriétaires de leur maison, car les achats au comptant étaient la seule option. Il n’y avait pas de prêts bancaires pour acheter des maisons. Cela a changé lorsque le système hypothèque est apparu. Aujourd’hui, ce même système semble compliqué et risqué pour de nombreux acheteurs.
Une hypothèque est simplement un prêt garanti par votre maison. La banque vous reverse 80 % du prix de la maison. Vous le remboursez avec intérêts au fil du temps. Si vous manquez des paiements, le prêteur prend la maison. Ce processus juridique est appelé forclusion.
Зміст
Prêts hypothécaires à taux fixe ou variable (ARM)
Pendant des décennies, les prêts à taux fixe ont été le seul véritable choix. Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt unique pendant 30 ans. Les paiements sont restés stables. Puis vinrent les hypothèques à taux variable ou ARM dans les années 1980. Celles-ci ont commencé avec des taux plus bas. Ils sont réinitialisés chaque année.
Lors du récent boom immobilier, les prêteurs sont devenus agressifs. Ils proposaient des ARM « créatifs ». Ceux-ci avaient de courtes périodes de réinitialisation. Les taux teaser ont attiré les emprunteurs. Il n’y avait aucune limite quant à la hauteur dans laquelle le taux pouvait augmenter. Lorsque l’économie s’est effondrée, des saisies ont suivi. Depuis 2007, plus de 250 000 Américains ont été saisis chaque mois. En 2010, les saisies avaient touché 1 million de foyers.
De nombreux emprunteurs n’ont pas compris ce qu’ils ont signé. Une étude a révélé que 35 % des emprunteurs ARM ne savaient pas si leur taux était plafonné. C’est dangereux. Vous devez connaître vos conditions.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires légalement
Légalement, une hypothèque met en gage un bien en garantie d’une dette. En clair, c’est un prêt. Il s’agit généralement du prêt le plus important que vous ayez jamais contracté.
Les prêts réguliers vérifient votre crédit et vos revenus. Ils n’ont pas de garantie. Les hypothèques utilisent la maison elle-même comme garantie. Aucun paiement ? Le prêteur prend la maison.
Les banques sont des prêteurs traditionnels. Vous pouvez faire une demande auprès de votre banque locale. Ou magasinez pour obtenir de meilleurs tarifs. Vous voulez de l’aide ? Un courtier hypothécaire peut rechercher des prêteurs pour vous. Mais les banques ne sont pas la seule source. Les coopératives de crédit, les fonds de pension et les agences gouvernementales proposent également ces prêts.
Les prêts hypothécaires ont des taux d’intérêt. Ils ont des conditions. Les durées varient de cinq à 30 ans. Les frais sont plus élevés ici qu’ailleurs. Certains frais sont uniques. Les frais de clôture en sont le principal exemple. D’autres se produisent mensuellement. Vous les payez avec votre paiement.
« Comprendre les conditions de votre prêt hypothécaire est essentiel, en particulier les pièges des prêts non traditionnels. »
Pourquoi la connaissance est importante
Le krach immobilier nous a montré ce qui arrive lorsque les gens devinent. Ils ont signé des documents qu’ils n’ont pas lus. Ils ont ignoré les clauses de réinitialisation. Ils n’ont pas réussi à plafonner les taux. Le résultat fut une reprise de possession massive.
Nous détaillerons chaque type de prêt hypothécaire. Nous vous expliquerons le séquestre. Nous définirons l’amortissement. Nous énumérerons les coûts cachés. Nous allons commencer par les bases. Qu’est-ce qu’une hypothèque réellement ? C’est une promesse soutenue par votre toit. Tenez cette promesse. Connaissez les règles.
Ce n’est pas seulement de la théorie. C’est votre capital. Votre abri. Votre plus grand atout. Traitez-le comme tel.
Vous pourriez supposer que les prêts hypothécaires sont une constante depuis que le premier humain a construit un abri. Cela semble logique. Sinon, comment pourrait-on se permettre de vivre ?
La réalité est plus compliquée.
Les prêts hypothécaires modernes tels que nous les connaissons n’existaient que dans les années 1930. Et étonnamment, les banques n’ont pas été les pionnières. Les compagnies d’assurance ont lancé la tendance. Leur motivation n’était pas altruiste. Ils voulaient acquérir des propriétés lorsque les emprunteurs faisaient défaut. C’était une stratégie pour acquérir des actifs immobiliers.
Puis vint la Federal Housing Administration (FHA).
Le rôle de la FHA dans les prêts hypothécaires modernes
En 1934, la Grande Dépression étouffait encore l’économie. Seuls quatre ménages sur dix étaient propriétaires d’un logement. Le système de prêt existant était brisé.
Les conditions du prêt étaient brutales.
Les prêteurs ont plafonné les prêts à 50 pour cent de la valeur marchande de la propriété. Les délais de remboursement étaient courts. Trois à cinq ans. Et la fin de ce mandat a été marquée par un paiement forfaitaire.
Si vous aviez financé 80 pour cent de la valeur de la maison à l’époque, votre mise de fonds était en réalité de 80 pour cent. Vous n’avez emprunté que 20 pour cent. C’est en arrière par rapport à aujourd’hui.
Cette structure a contraint la plupart des Américains à rester locataires.
La FHA a tout changé.
Ils ont abaissé les exigences en matière de mise de fonds. Ils ont introduit des ratios prêt/valeur (LTV) de 80 %, 90 % et plus. Cela a obligé les banques commerciales à s’adapter. Les Américains moyens ont soudainement eu le chemin vers la propriété.
La FHA a également modifié la manière dont les prêteurs qualifiaient les emprunteurs.
Avant, il s’agissait souvent de savoir qui l’on connaissait. La FHA exigeait une preuve de capacité réelle à rembourser. Ils ont prolongé les conditions du prêt. Cinq à sept ans sont devenus 15. Puis 30.
La qualité de la construction est également devenue un facteur. La FHA a établi des normes pour la construction de maisons. Aucun prêt ne serait accordé pour des structures qui pourraient s’effondrer avant le remboursement du prêt. Les prêteurs commerciaux ont emboîté le pas.
Le changement le plus important a été l’amortissement.
Les prêts hypothécaires traditionnels exigeaient uniquement le paiement des intérêts. À la fin, vous avez payé la totalité du capital. Les saisies étaient courantes parce que les gens ne pouvaient pas gérer le paiement forfaitaire.
L’amortissement signifiait rembourser le capital à chaque paiement. Le solde du prêt a diminué progressivement. Vous avez remboursé la totalité de votre dette au fil du temps.
Décomposer votre versement hypothécaire mensuel
Comprendre la structure des paiements hypothécaires est essentiel pour tout propriétaire. Il ne s’agit pas d’un seul numéro. C’est un ensemble de coûts.
Votre acompte constitue l’argent initial. Cela réduit le montant emprunté. Vous pouvez en déposer autant que vous le souhaitez. La référence traditionnelle est de 20 pour cent. Certains prêts nécessitent aussi peu que 3 à 5 pour cent.
Plus d’argent mis de côté signifie moins à financer. Cela réduit également votre facture mensuelle.
Le paiement mensuel est généralement suivi par l’acronyme PITI.
- Principal : le montant total emprunté.
- Intérêts : le coût de l’emprunt. Un pourcentage du montant du prêt.
- Taxes : Taxes foncières. Souvent détenu dans un compte séquestre par le prêteur jusqu’à l’échéance.
- Assurance : L’assurance contre les risques protège contre les incendies, les tempêtes, le vol et les inondations. Si vous disposez de moins de 20 % de capitaux propres, vous aurez peut-être également besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI).
Comment fonctionne réellement l’amortissement
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre mensualité totale reste à peu près la même. La répartition entre le capital et les intérêts change chaque mois.
Ce remboursement progressif est un amortissement.
Regardez un calendrier d’amortissement typique sur 30 ans.
Dans les premières années, vous payez principalement des intérêts.
Considérons un prêt de 100 000 $ à 6 pour cent. Le paiement mensuel est de 599 $.
La première année, environ 500 $ sont consacrés aux intérêts. Seulement 99 $ réduisent le capital.
Il faut attendre la 18e année pour que le paiement du principal dépasse le paiement des intérêts.
Cela présente des avantages et des inconvénients.
L’avantage est des paiements mensuels gérables. Vous ne recevez pas une somme forfaitaire massive à la fin.
L’inconvénient est le coût total. Vous finissez par payer 215 838 $ pour ce prêt initial de 100 000 $. Il faut plus de temps pour créer des fonds propres.
La valeur nette correspond à la valeur de votre maison moins le solde restant du prêt.
Cela signifie-t-il que les hypothèques fixes sur 30 ans sont mauvaises ?
Pas du tout. Nous les examinerons de plus près ensuite.
Stabilité des prêts hypothécaires à taux fixe par rapport à la volatilité ARM
Pendant des décennies, le hypothèque à taux fixe sur 30 ans était le seul jeu possible. Il offre une promesse simple : le taux d’intérêt ne change jamais. Le paiement du capital et des intérêts non plus. Cette stabilité dure 15, 20 ou 30 ans. Les seules variables sont vos impôts fonciers et vos primes d’assurance. Ceux-ci peuvent changer en fonction des évaluations locales ou des taux du marché.
Mais le taux que vous fixez dépend de l’économie dans son ensemble. Dans une économie en croissance, les taux grimpent. En période de récession, ils chutent. Les prêteurs ajustent ces taux de base en fonction de votre pointage de crédit et de la durée du prêt.
Voici comment les termes se décomposent si vous choisissez la stabilité.
L’hypothèque à taux fixe sur 30 ans
C’est la norme pour une raison. Il offre le paiement mensuel le plus bas possible. Cela libère de la trésorerie. Cependant, c’est vous qui payez le plus d’intérêts sur la durée du prêt. Il y a une lueur d’espoir. Vous pouvez déduire ces intérêts de vos impôts. Si vous envisagez de rester dans la maison pendant une décennie ou plus, ce confinement à long terme vaut souvent le coût total.
L’hypothèque à taux fixe sur 20 ans
Ce sont plus difficiles à trouver. Mais le court terme impose une constitution plus rapide des fonds propres. Vos mensualités sont supérieures à l’option 30 ans. En échange, le taux d’intérêt est généralement plus bas. Vous payez globalement moins d’intérêts. Vous êtes propriétaire de la maison plus tôt.
L’hypothèque à taux fixe sur 15 ans
C’est le chemin le plus rapide vers la propriété. Il partage les avantages du prêt sur 20 ans. Gain plus rapide. Des capitaux propres plus élevés. Tarif inférieur. Mais la mensualité est encore plus élevée. Vous avez besoin d’un revenu important pour que cela fonctionne sans épuiser votre budget.
Les prêts hypothécaires à taux fixe offrent une stabilité à long terme qui attire les emprunteurs qui envisagent de rester sur place.
Pourquoi choisir un prêt hypothécaire à taux variable ?
Un hypothèque à taux variable (ARM) fonctionne différemment. Le taux change. Généralement annuellement. Il suit les conditions du marché. Votre mensualité emboîte le pas.
Pourquoi quelqu’un s’inscrirait-il pour cela ? Parce que le tarif de départ est inférieur. Souvent nettement inférieur. Même lorsque les taux fixes sur 30 ans étaient proches de leurs plus bas historiques en 2010, les taux ARM étaient presque un point de pourcentage moins chers.
Les ARM ont également du sens pour les personnes qui savent qu’ils vont déménager. Si vous envisagez de vendre d’ici quelques années, vous pourrez profiter du faible taux initial avant qu’il ne s’ajuste.
Mais les intentions échouent souvent. Lors du boom immobilier, de nombreux emprunteurs pensaient vendre rapidement. Ils sont restés coincés. Ils ont été confrontés à un taux de « réinitialisation » qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Ils n’ont pas lu les petits caractères.
Si vous envisagez un ARM, vous devez en comprendre la mécanique.
À quelle fréquence s’ajuste-t-il ?
Un ARM conventionnel s’ajuste chaque année. Mais il existe des variantes. Vous pouvez trouver des ARM de six mois. ARM d’un an. ARM de deux ans.
Les ARM hybrides sont populaires. Considérez le ARM de 5/1 an. Son taux est fixe pendant cinq ans. Ensuite, il s’ajuste annuellement pour le reste du prêt. Ou regardez le 3/3 ans ARM. Fixé pour trois ans. Puis ajustement tous les trois ans.
Quels sont les plafonds ?
Les plafonds sont des limites. Ils vous protègent. Ils dictent jusqu’où le taux peut augmenter.
* Les plafonds provisoires limitent la hausse par ajustement.
* Les plafonds à vie limitent l’augmentation totale sur la durée du prêt.
Ne signez jamais un ARM sans majuscules. Sans eux, votre paiement pourrait monter en flèche.
Comment le taux est-il déterminé ?
Les taux ARM sont liés aux indices. Il pourrait s’agir de bons du Trésor américain à un an. Certificats de dépôt. Le taux d’offre interbancaire de Londres (LIBOR). Les prêteurs prennent cet indice et ajoutent une marge. Généralement deux à quatre points de pourcentage.
Lorsque l’indice augmente, votre taux augmente. Mais il y a un piège. Lorsque les taux d’intérêt baissent, votre taux ARM pourrait ne pas l’être. La marge reste fixe. L’index bouge. Lisez le contrat.
Examinons maintenant certaines des options hypothécaires les moins courantes, comme les prêts gouvernementaux, les prêts hypothécaires ballon et les prêts hypothécaires inversés.
Au-delà du prêt standard sur 30 ans
La plupart des gens pensent aux prêts hypothécaires en noir sur blanc. Fixé. Réglable. Vous connaissez le principe. Mais le marché est plus compliqué.
Considérez l’hypothèque ballon. C’est à court terme, généralement de cinq à sept ans. Mais c’est amorti comme un prêt sur 30 ans. Vos mensualités semblent minimes. Confortable, même.
Puis le ballon frappe.
À la fin du terme, vous devez la totalité du capital restant. Nous parlons d’un montant proche du montant initial du prêt. Si vous ne pouvez pas vendre la maison ou la refinancer instantanément, vous êtes coincé. C’est un acte de haute voltige sans filet de sécurité.
Ensuite, il y a les hypothèques inversées. Conçu pour les propriétaires de 62 ans et plus. La banque vous paie. Contrôles mensuels. Ou une marge de crédit. Vous empruntez sur fonds propres.
Aucun paiement dû. Tant que tu restes. Vous n’êtes pas obligé de rembourser le prêt jusqu’à ce que vous vendiez, déménagiez ou décédiez.
Mais le piège ? Les frais de clôture sont élevés. Et vous devez toujours des impôts fonciers et une assurance hypothécaire. Ce n’est pas de l’argent gratuit. C’est du temps emprunté.
Options soutenues par le gouvernement expliquées
Trois agences fédérales soutiennent ces prêts. Ils ne prêtent pas d’argent eux-mêmes. Ils l’assurent.
Cela déplace le risque de la banque vers le gouvernement. Si vous êtes par défaut ? Le gouvernement couvre la perte. C’est pourquoi ils offrent de meilleures conditions.
Administration fédérale du logement (FHA)
Géré par HUD. Idéal en cas de mauvais crédit. Le prêteur sait que le gouvernement les renflouera.
– Acompte : seulement 3 pour cent.
– Source : peut provenir de la famille, d’employeurs ou d’organismes caritatifs.
Administration des anciens combattants (VA)
Pour les anciens combattants qualifiés.
– Pas d’acompte.
– Conditions de crédit assouplies.
– Sous réserve des limites de prêt du comté.
Service de logement rural (RHS)
Une partie de l’USDA. Pour les acheteurs ruraux et des petites villes.
– Des taux d’intérêt bas.
– Prêts garantis auprès de prêteurs privés.
– Prêts directs financés par le gouvernement pour les familles à faible revenu.
Décryptage du TAEG par rapport au taux d’intérêt
Les taux d’intérêt mentent.
Eh bien, pas exactement. Ils ne racontent tout simplement pas toute l’histoire. Comparer un taux de 7 % sur un prêt à un taux de 6 % sur un autre ? Vous manquez le point. Littéralement.
La Truth in Lending Act oblige les prêteurs à divulguer le Taux annuel en pourcentage (TAEG).
Pourquoi? Parce que le taux d’intérêt ignore les frais. Frais de montage. Points. PMI. Frais de clôture.
APR les inclut tous.
Il s’agit des frais financiers annuels moyens divisés par le montant emprunté. Exprimé en pourcentage. C’est toujours supérieur au taux de note.
Voici le piège.
Vous voyez deux annonces.
Prêteur A : 7 % fixe. Un point.
Prêteur B : 7 % fixe. Zéro point.
Un choix facile ? Peut-être pas.
Examinons les chiffres.
Montant du prêt : 100 000 $.
Paiement mensuel : 665,30 $.
Le prêteur A facture un point. Cela fait 1 000 $.
Plus frais de dossier de 25 $.
Frais de traitement de 250 $.
750 $ en autres frais de clôture.
Frais totaux : 2 025 $.
Le prêteur le déduit du prêt. Vous obtenez 97 975 $ en main. Mais vous payez des intérêts sur la totalité de 100 000 $.
Pour trouver le coût réel, calculez le taux qui équivaut à un paiement de 665,30 $ sur un prêt de 97 975 $.
Le TAEG grimpe à 7,2 pour cent.
Le prêteur B pourrait paraître moins cher au départ. Mais le TAEG du prêteur A raconte la vraie histoire.
Des frais inférieurs sont-ils toujours gagnants ? Pas nécessairement. Continuez à lire. La relation entre le TAEG et les frais de montage est délicate.
Les prêteurs n’accordent pas de prêts gratuitement. Ils ont besoin d’une réduction initiale, et c’est là que les frais d’origine entrent en jeu. C’est le pot-de-vin qu’ils prennent juste pour traiter vos formalités administratives. Habituellement, il se situe entre 0,5 et 1 % du montant total des prêts hypothécaires américains. Mais cela peut être plus élevé.
Examinons un scénario réel pour comprendre pourquoi le tarif annoncé est souvent un mensonge. Imaginez que le prêteur B revendique zéro point de réduction. Ça a l’air génial, non ? Faux. Ils facturent des frais de montage énormes de 3 pour cent. Ajoutez les frais de candidature et autres postes de clôture totalisant 3 820 $, et l’argent réel que vous recevez diminue. Si votre prêt était censé être de 100 000 $, vous ne repartez qu’avec 96 180 $. Le prêteur facture toujours des intérêts sur une plus petite somme d’argent, mais le calcul du TAEG reflète cette perte. Le résultat ? Un TAEG de 7,39 pour cent. Le premier prêteur aurait peut-être semblé moins cher au départ, mais celui-ci vous coûte simplement plus cher en frais cachés.
Ne vous laissez pas berner par le taux d’intérêt global. C’est un outil marketing. Regardez le taux annuel effectif global (TAEG). C’est le seul chiffre qui dit la vérité sur le coût total d’un emprunt.
Qu’entre-t-il dans le calcul du TAEG ?
Le TAEG n’est pas seulement un intérêt. Il s’agit d’un ensemble de frais regroupés en un seul pourcentage. Pour comparer équitablement les prêteurs, vous devez savoir ce qu’il y a à l’intérieur de ce sac. La plupart de ces coûts ne sont pas négociables, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les négocier.
Les inclusions typiques dans le chiffre APR sont :
- Frais de montage
- Points de réduction
- Frais de rachat
- Intérêts hypothécaires payés d’avance
- Primes d’assurance hypothécaire (le cas échéant)
- Frais de dossier
- Frais de souscription
Certains coûts sont des frais fixes facturés par des tiers, comme l’assurance titres et les évaluations de la maison. Ceux-ci font partie des frais de clôture mais n’ont pas toujours un impact sur le TAEG de la même manière que les propres frais du prêteur. La clé est de demander une panne. Vous n’êtes pas obligé de faire le calcul vous-même. Le prêteur est légalement tenu de fournir la vérité fédérale sur la divulgation des prêts. Ce document précise le TAEG. Votre travail consiste à le lire, pas seulement à le signer.
Pourquoi le montant et le calendrier du prêt sont importants
L’impact de ces frais change en fonction du montant que vous empruntez et de la durée de votre séjour.
Plus le prêt est important, moins ces frais fixes pèsent sur votre TAEG. Si vous empruntez 500 000 $, des frais de clôture de 2 000 $ constituent une erreur d’arrondi. Si vous empruntez 200 000 $, ces mêmes 2 000 $ représentent une part importante de vos capitaux propres.
Ensuite, il y a la chronologie. Les prêts hypothécaires sont des produits sur 30 ans, mais peu de gens vivent dans leur maison pendant 30 ans. Si vous payez des points de réduction pour baisser votre tarif, vous pariez sur une propriété à long terme. Payer des points à l’avance pour économiser sur les mensualités ? C’est une analyse du seuil de rentabilité.
Si vous refinancez ou vendez après trois ans, ces points initiaux pourraient vous coûter plus cher que les économies mensuelles. Vous ne les récupérez jamais. Votre taux d’intérêt effectif monte en flèche parce que vous avez payé un escompte sur un prêt que vous
Les prêteurs examinent avant tout un chiffre : votre ratio dette/revenu (DTI). La plupart souhaitent voir un ratio dette/revenu de 28/36. C’est un raccourci pour deux limites. Pas plus de 28 pour cent de votre revenu mensuel brut est consacré aux frais de logement. Pas plus de 36 pour cent sont consacrés à toutes les dettes mensuelles combinées.
Cela comprend l’hypothèque que vous demandez ainsi que les prêts automobiles, les prêts étudiants, les minimums de carte de crédit et toute autre dette à long terme. Les règles peuvent légèrement varier en fonction du montant de votre mise de fonds ou du type de prêt, mais la référence 28/36 reste la norme de l’industrie pour se qualifier.
Comment votre revenu mensuel limite votre prêt hypothécaire
Décomposons les calculs pour que vous ne deviniez pas. Supposons que vous gagniez 35 000 $ par an. Cela équivaut à environ 2 916 $ de revenu mensuel brut.
Si vous envisagez une maison avec un versement hypothécaire mensuel de 800 $, vous êtes en sécurité sur le plan du logement. 800 $ représentent environ 27 pour cent de ces 2 916 $. Il se situe sous le plafond de 28 pour cent.
Mais que se passe-t-il lorsque vous ajoutez vos autres dettes ? Supposons que vous ayez un paiement de voiture de 200 $ et un prêt étudiant de 115 $. Cela représente 315 $ d’obligations mensuelles supplémentaires.
Ajoutez cela à l’hypothèque de 800 $. Votre dette mensuelle totale est de 1 115 $. Désormais, 1 115 $ représentent environ 38 % de votre revenu brut.
Votre ratio ressemble à 27/38. La partie boîtier est bien. La partie dette totale ne l’est pas. Les prêteurs utilisent généralement le moindre des deux nombres pour déterminer votre limite d’admissibilité – dans ce cas, la limite de 28 % pour le logement. Étant donné que votre dette totale dépasse 36 pour cent, vous pourriez être refusé ou obligé de fournir une mise de fonds plus importante pour réduire le solde hypothécaire mensuel.
Pourquoi l’approbation du prêteur ne signifie pas que vous pouvez vous le permettre
C’est ici que les bricoleurs se font souvent brûler. Le prêteur vous indique à quoi vous êtes admissible. Ils ne vous disent pas ce que vous pouvez vous permettre.
Leur calcul ignore votre facture d’épicerie. Il ignore votre gaz. Il ignore ce passe-temps coûteux que vous envisagez d’abandonner l’année prochaine. Il ne sait pas si vous économisez pour une rénovation ou pour une nouvelle voiture dans cinq ans.
Un prêteur pourrait dire que vous êtes admissible à un versement hypothécaire de 1 400 $. Ce chiffre semble réel. Mais si votre budget réel ne permet que 1 200 $ après la nourriture et les services publics, vous vivez en sursis. Surtout si vos revenus ne devraient pas augmenter considérablement au cours des prochaines années.
Utilisez un calculateur d’abordabilité hypothécaire. Exécutez les chiffres vous-même. Ne comptez pas sur la lettre de « qualification » du prêteur comme feu vert pour dépenser jusqu’au dernier dollar du montant approuvé de votre prêt.
La réalité actuelle du marché du crédit
Il est plus difficile aujourd’hui d’obtenir un prêt hypothécaire que lors du boom immobilier. À l’époque, les acheteurs motivés pouvaient souvent trouver du crédit quelle que soit leur santé financière. Cette époque est révolue.
Le marché du crédit est tendu depuis des années. Les prêteurs réservent leurs meilleurs taux d’intérêt aux emprunteurs qui semblent les plus sûrs. Cela signifie des cotes de crédit élevées, généralement entre 760 et 850. Cela signifie également un acompte important, souvent 10 à 20 % du prix d’achat.
Si vous manquez de stabilité, vous pourrez quand même obtenir un prêt, mais le coût sera plus élevé. Vous devrez peut-être magasiner de manière plus agressive ou accepter un taux d’intérêt plus élevé pour compenser le risque.
Vérification de l’emploi et du revenu
Les prêteurs ont besoin d’une preuve de stabilité. Ils examineront vos antécédents professionnels et votre rapport de crédit pour évaluer la probabilité de remboursement.
Historique d’emploi
Ils souhaitent bénéficier d’un emploi stable auprès d’un seul employeur au cours des deux dernières années. Être dans le même domaine pendant deux ans est généralement acceptable si vous avez changé d’emploi. Si vous avez des revenus provenant d’un travail à temps partiel, d’heures supplémentaires, de primes ou d’un travail indépendant, cela compte. Mais il doit avoir un historique documenté de deux ans. Si vous ne respectez pas ces minimums, vous n’avez pas de chance. Vous devrez peut-être simplement parler à davantage de prêteurs ou vous attendre à des conditions moins favorables.
Historique de crédit
La stabilité des paiements est essentielle. Les prêteurs examinent attentivement les deux dernières années de votre historique de crédit. Ils accordent une attention particulière aux éventuels paiements de loyer ou d’hypothèque en retard de plus de 30 jours. Ils examinent également les paiements en retard par carte de crédit au cours des six derniers mois. Une tendance aux paiements manqués est un signal d’alarme qui peut faire dérailler votre demande.
Documents dont vous avez besoin pour une demande de prêt hypothécaire
Vous ne pouvez pas piloter cette partie. Le prêteur exigera une pile spécifique de documents. Les avoir prêts accélère le processus et vous évite de manquer une date limite.
Voici la liste de contrôle typique :
- Fonds des frais de clôture : Preuve d’argent disponible pour les frais de clôture.
- Contrat de vente : Le contrat complété et signé par les acheteurs et les vendeurs.
- Numéros de sécurité sociale : Pour tous les candidats.
- Historique des adresses : adresses complètes des deux dernières années, y compris les noms des propriétaires et les adresses de toutes les locations.
- Dossiers d’emploi : noms, adresses et tous les revenus gagnés par les employeurs au cours des 24 derniers mois.
- Formulaires W-2 : Pour les deux années précédant votre demande.
- Boutons de paie : votre talon le plus récent indiquant les revenus cumulatifs de l’année.
- Détails de la dette : noms, adresses, numéros de compte, paiements mensuels et soldes courants pour tous les prêts et comptes de charges.
- Relevés d’actifs : noms, adresses, numéros de compte et soldes de tous les comptes de dépôt, chèques, épargne, actions et obligations.
- Relevés récents : les trois derniers relevés pour tous les comptes de dépôt, actions et obligations.
- Revenu de pension alimentaire : Si vous dépendez d’une pension alimentaire pour enfants ou d’une pension alimentaire, apportez les dossiers judiciaires et les chèques annulés attestant du reçu du paiement.
Une liste plus détaillée est disponible auprès de votre prêteur ou de votre avocat final. Ils préciseront également quels documents sont nécessaires lors de la clôture effective du prêt. Nous aborderons cette dernière étape dans la section suivante.
Préqualification vs pré-approbation : connaître la différence
Ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable, mais ils désignent deux choses très différentes dans le processus d’achat d’une maison.
La préqualification est une estimation vague. Vous communiquez à un prêteur vos informations sur vos revenus, vos dettes et votre crédit. Ils vous donnent une idée approximative de ce que vous pourriez vous permettre. Aucun gros travail n’est fait.
L’approbation préalable est un engagement sérieux. Le prêteur extrait votre rapport de crédit. Ils vérifient vos revenus. Ils vérifient votre ratio DTI avec des données réelles. Ils font les démarches.
Obtenir une préapprobation vous rapproche beaucoup plus du prêt réel. Cela montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux. Cela vous protège également des surprises. Si vous n’avez pas vérifié votre propre rapport de crédit, obtenir d’abord une approbation préalable permet au prêteur de détecter toute erreur ou problème avant que vous ne tombiez amoureux d’une maison.
Apprenez-en davantage sur l’impact de ces étapes sur votre pouvoir d’achat.
Vous pensez que vous payez juste pour la maison. Vous avez tort. Le coût total de possession d’une maison comprend bien plus que votre versement hypothécaire mensuel. Une fois que vous avez signé ce contrat de vente, le processus de clôture commence.
Ce n’est pas seulement de la paperasse. C’est un transfert légal. L’acte est transféré à votre nom. Une assurance titres est émise. Les documents de financement sont tamponnés et envoyés au registraire du comté. Puisqu’il s’agit d’un événement juridique, vous avez généralement besoin d’un avocat ou d’un tiers détenteur d’un séquestre pour surveiller les choses. Et regarder les roues tourner coûte de l’argent. Beaucoup.
Ces frais s’ajoutent à ce que nous appelons des frais de clôture. Ils sont réels. Ils sont conséquents. Et ils varient énormément selon l’endroit où vous vivez.
Pourquoi les frais de clôture varient autant
Si vous habitez dans une zone à fiscalité élevée, vos coûts augmentent. Aussi simple que ça. Les agents immobiliers, les prêteurs et les avocats ont des barèmes d’honoraires différents selon les marchés. Ne vous attendez pas à des prix uniformes.
En règle générale, vous paierez entre 3 et 6 pour cent du montant total de votre prêt en frais de clôture. Faisons le calcul. Si vous avez un prêt de 100 000 $, vous devrez payer entre 3 000 et 6 000 $ de frais supplémentaires. Juste pour conclure l’affaire.
Vous pouvez combattre cela. Tu devrais lutter contre ça.
La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) est de votre côté. Les prêteurs doivent vous donner une estimation de bonne foi de ces coûts dans les trois jours suivant la réception de votre demande. Lisez ce document. Recherchez les frais que vous pouvez réduire. Vous pouvez négocier avec le prêteur. Vous pouvez demander au vendeur d’en payer une partie. Faites le travail.
Les trois tranches de frais
Pour comprendre ce que vous payez, regroupez les frais en trois catégories.
- Le coût réel d’obtention du prêt.
- Les frais de transfert de propriété du bien.
- Impôts payés aux gouvernements étatiques et locaux.
Nous décomposons maintenant le premier seau. Ce sont les frais facturés par les prêteurs pour vous faire parvenir votre argent.
Frais de traitement et d’évaluation
Commencez par les frais de traitement. Cela couvre les démarches initiales. La demande. L’accès au rapport de crédit. Habituellement, cela coûte entre 400 et 550 dollars. Méfiez-vous des divisions cachées. Parfois, le prêteur répertorie les frais de rapport de crédit séparément des frais de traitement. C’est le même prix, juste indiqué deux fois. Comparez soigneusement les prêteurs.
Vient ensuite l’évaluation. Le prêteur doit savoir que la propriété vaut ce que vous payez. Ils envoient un évaluateur indépendant. Cette personne compare votre maison à des propriétés similaires dans le quartier. Cela coûte environ 250 $ ou plus, selon le prix de la maison.
“Une évaluation compare la valeur de la propriété à des propriétés similaires dans le même quartier.”
Points d’origine et de remise
Les prêteurs facturent souvent des frais de montage. Ceci est distinct des frais de traitement. Il couvre le travail supplémentaire lié à la préparation de votre prêt hypothécaire. Il peut s’agir d’un montant forfaitaire. Ou un pourcentage de l’hypothèque.
Soyez prudent avec la version en pourcentage. S’ils facturent au pourcentage, il s’agit souvent d’un « point de réduction » déguisé. Cela modifie vos implications fiscales. Cela change votre coût total. Demandez au prêteur exactement quels sont ces frais. Ne présumez pas.
Cela conduit à des points de réduction. Acheter des points signifie que vous rachetez votre taux d’intérêt. Un point équivaut à un pour cent du montant du prêt. Vous payez cela lorsque le prêt est approuvé ou à la clôture.
Est-ce que cela a du sens ? Souvent, oui. L’achat de points peut vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts pendant la durée du prêt. Comparer les prix. Découvrez quels prêteurs offrent des points. Certains vous permettent d’ajouter le coût à votre prêt hypothécaire. D’autres veulent qu’il soit payé d’avance. Vous pouvez également déduire ces points de votre impôt fédéral sur le revenu. Vérifiez les règles.
Frais de préparation des documents
Enfin, il y a les frais de préparation des documents. Cela couvre la montagne de paperasse. Le prêteur, l’avocat ou la société de dépôt fiduciaire facturent ces frais. Il finance le travail de création et d’organisation de toutes ces formes juridiques.
Habituellement, c’est un tarif forfaitaire. Parfois, il s’agit d’un pourcentage du montant du prêt. Ce pourcentage est généralement inférieur à un pour cent. Cela peut être inclus dans vos frais de dossier ou dans les honoraires de votre avocat. S’il est répertorié séparément, assurez-vous qu’il ne vous facture pas deux fois.
Ce n’est qu’un début. Il y a plus de frais. Plus d’astuces. Plus d’endroits pour économiser de l’argent si vous savez où chercher.
Réalités juridiques et d’inspection
Les honoraires d’avocat ne sont pas qu’une suggestion. Vous et votre prêteur les paierez. Votre avocat établit les documents. Ils ont organisé la clôture correctement. Vous avez besoin de représentation. Votre avocat de clôture protège vos intérêts. Ils pourraient être à la table. Ou ils pourraient le faciliter à distance.
Le processus est spécifique. L’avocat perçoit les honoraires. Ils vous transfèrent l’acte. Ils paient vos impôts et factures de services publics impayés. Ils se paient. Ils paient d’autres frais de clôture. Tout le reste revient au vendeur.
Attendez-vous à ce que les honoraires d’avocat se situent entre 500 $ et 1 000 $ ou plus. Le prix dépend de la valeur de la propriété. Cela dépend aussi du caractère compliqué de la vente. La complexité coûte de l’argent.
Les inspections ne sont pas négociables. Votre prêteur exigera une inspection de la maison. Ils ont besoin de preuves que la structure est solide. Il leur faut la preuve qu’il n’y a pas de termites. Les insectes destructeurs comptent.
Si votre propriété utilise un puits, vous devez tester l’eau. L’eau du robinet de la ville n’en a pas besoin. Eh bien, l’eau le fait. Parfois, le test porte uniquement sur la quantité. Il vérifie s’il y a suffisamment d’eau pour atteindre la maison. La qualité pourrait être ignorée.
Ne sautez pas le contrôle de qualité. Si le prêteur vérifie uniquement la quantité, engagez votre propre test. Vous vivez dans la maison. Buvez l’eau. Testez vous-même la qualité.
L’assurance est obligatoire. Vous avez besoin d’une assurance habitation. Vous avez besoin d’une assurance contre les risques. La plupart des États exigent ces politiques à la clôture. Vous devez payer d’avance la prime de la première année. Cela protège votre investissement. Cela protège également celui du prêteur. Si la maison brûle, l’argent est là.
Le coût de possession et la sécurité
L’assurance hypothécaire privée (PMI) est un piège si l’on n’y prend pas garde. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la maison, vous déclenchez le PMI. Cela protège le prêteur. Il les couvre en cas de défaut de paiement.
Les primes sont ajoutées à votre prêt hypothécaire mensuel. Ils vont sur le même compte séquestre. Vos impôts et vos paiements d’assurance nagent également dans ce bassin. Vous payez ces primes jusqu’à ce que vous atteigniez 20 ou 25 pour cent de capitaux propres.
Parfois, ils restent. Ils peuvent durer toute la durée du prêt. Ne présumez pas qu’ils disparaissent automatiquement. Lisez les petits caractères.
Les enquêtes sont une autre exigence du prêteur. De nombreux prêteurs exigent une enquête foncière indépendante. Pourquoi? Pour vérifier les changements. De nouvelles structures. Empiètements. Le voisin a-t-il construit une clôture au-dessus de la limite de propriété depuis le dernier arpentage ?
Ces enquêtes coûtent entre 250 et 500 dollars. C’est un petit prix pour éviter un litige de clôture avec votre voisin.
Calendrier, titre et pièges fiscaux
Les intérêts payés d’avance sont un coût sournois. Votre premier versement hypothécaire n’est pas dû avant six à huit semaines. Mais les intérêts commencent à courir le jour de la clôture. Le prêteur calcule les intérêts pour cette fraction de mois. Vous le payez d’avance.
Planifiez votre clôture de manière stratégique. Visez la fin du mois. Cela réduit les intérêts payés d’avance que vous devez. Quelques jours de différence peuvent en sauver des centaines. Ne laissez pas d’argent sur la table.
Les frais d’enregistrement des actes sont simples. Ils coûtent généralement environ 50 $. Cela paie le greffier du comté. Ils enregistrent l’acte. Ils enregistrent l’hypothèque. Ils mettent à jour les informations de facturation des taxes foncières. Sans cela, vous n’êtes pas légalement propriétaire de la maison.
Les recherches de titres sont essentielles. Une société de titres examine les archives publiques. Ils regardent les actes. Actes de décès. Jugements des tribunaux. Liens. Concours de testaments. Tout ce qui affecte les droits de propriété.
Cette étape garantit que personne d’autre n’a de réclamation. Les frais varient de 300 $ à 600 $. Ils sont souvent basés sur un pourcentage du coût de la propriété. Ne sautez pas ça. Un mauvais titre peut vous coûter la maison.
L’assurance titres soutient la recherche. Si la société de titres manque quelque chose, vous êtes couvert. L’assurance titres vous protège du paiement d’un prêt hypothécaire sur une maison dont vous n’êtes pas légalement propriétaire.
Les prêteurs l’exigent. Vous devriez également avoir votre propre politique. Il s’agit de frais uniques. Elle couvre la propriété aussi longtemps que vous ou vos héritiers en êtes propriétaires.
L’assurance titres du prêteur coûte entre 0,2 et 0,5 pour cent du montant du prêt. L’assurance titres du propriétaire coûte entre 0,3 et 0,6 pour cent. C’est l’un des types d’assurance les moins chers.
Si l’ancien propriétaire n’a détenu le titre que quelques années, demandez un tarif « réédition ». Il est généralement inférieur au tarif régulier. Enregistrez là où vous le pouvez.
Les taxes de clôture varient selon les États. Vous pourriez payer trois à huit mois d’impôts d’avance. Ou vous placez de l’argent sur un compte séquestre. Ceux-ci incluent les taxes scolaires au prorata. Taxes municipales. Autres prélèvements obligatoires.
Négociez si possible. Dans certains cas, vous pouvez partager les taxes avec le vendeur. Vous payez pour les mois après la fermeture. Le vendeur paie les mois avant la clôture. Le point de partage est la date de clôture. C’est juste. C’est la norme. Mais il faut demander.
La facture continue d’arriver. Même après la fermeture, il y a plus.
Comment PMI vous permet d’acheter avec moins de mise de fonds
L’assurance hypothécaire privée (PMI) constitue une passerelle pour les acheteurs qui n’ont pas économisé vingt pour cent. Ce n’est pas de l’argent gratuit. C’est une assurance pour le prêteur, qui est nerveux à l’idée d’accorder un prêt alors que vous avez si peu de participation dans le jeu. Il y a des données. Des données réelles. Cela montre que les personnes qui mettent plus d’argent de côté sont moins susceptibles de s’en aller. Moins de risques pour la banque signifie qu’elle rédigera le chèque.
Pensez-y de cette façon. Vous avez dix mille dollars. Sans PMI, vous ne pouvez acheter qu’une maison de cinquante mille dollars. Avec PMI, ce même argent vous permet d’accéder à une maison de cent mille dollars. Ou peut-être deux cents mille dollars. Vous obtenez plus de maison. Mais vous payez pour ce privilège. Le coût évolue avec le montant du prêt. Pour un prêt de cent mille dollars avec dix pour cent d’acompte, attendez-vous à payer environ quarante dollars par mois. Cela s’additionne. Mais vous construisez votre valeur nette plus rapidement que si vous louiez.
Quand pouvez-vous annuler le PMI ?
Le gouvernement est intervenu pour empêcher les prêteurs de conserver cet argent pour toujours. La loi sur la protection des propriétaires de 1998 fixe les règles. Si vous avez signé votre prêt hypothécaire après le 29 juillet 1999, les choses sont plus claires. La loi impose l’annulation automatique une fois que vous atteignez vingt-deux pour cent de capitaux propres sur la base de la valeur originale. Vous n’avez même pas besoin de demander.
Vous pouvez également le demander plus tôt. Atteindre vingt pour cent ? Demander la suppression. Mais il y a un piège. Cela ne s’applique qu’aux prêts signés après cette date limite de 1999. Si votre prêt est plus ancien, vous pouvez toujours demander l’annulation à vingt pour cent de capitaux propres. Le prêteur n’est pas légalement obligé de dire oui. Ils pourraient traîner les pieds.
Certains États ont leurs propres lois sur la résiliation anticipée des prêts antérieurs à 1998. Vérifiez vos statuts locaux.
Il existe des exceptions à la règle. Si vous êtes en retard dans vos paiements, le chronomètre s’arrête. Si le prêt est signalé comme à haut risque, PMI reste. D’autres privilèges sur la propriété peuvent également bloquer l’annulation. Gardez vos paiements à jour. C’est le moyen le plus simple de se débarrasser des coûts supplémentaires.
Les vrais joueurs : Fannie et Freddie
Les prêteurs ne gagnent pas leur argent réel grâce aux intérêts. Ils le font en vendant. Si une banque attendait trente ans pour être remboursée, elle se retrouverait à court de liquidités pour prêter à quelqu’un d’autre. Ils ont besoin de liquidités. Maintenant.
Alors ils vendent les hypothèques. Sur le marché secondaire.
Les gros acheteurs sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Fannie Mae et Freddie Mac. Ils ont été créés par le Congrès pour rendre le logement accessible aux familles à revenus faibles et modérés. Ils achètent des prêts hypothécaires auprès des banques locales. Ensuite, ils les regroupent dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ils vendent ces packages aux investisseurs sur le marché obligataire.
Ce système a fonctionné. Jusqu’à ce que ce ne soit pas le cas.
Pour qu’une hypothèque soit achetée par Fannie ou Freddie, elle doit respecter des limites strictes. En 2010, cette limite était de 417 000 $ pour une maison unifamiliale standard dans la plupart des régions. Les zones où les coûts sont élevés, comme certaines parties d’Hawaï, pourraient atteindre 1,8 million de dollars. Si votre prêt était plus important, vous aviez besoin d’un prêt géant. Pas de support GSE.
Les MBS vendus par Fannie et Freddie étaient considérés comme solides. Sûr. Jusqu’à ce que des centaines de milliers d’emprunteurs fassent défaut. La valeur de ces titres s’est effondrée. Les banques internationales avaient misé gros sur eux. Les ondes de choc ont durement frappé l’économie mondiale.
Sauvetage et survie
En 2008, le gouvernement a dû intervenir. L’Agence fédérale pour le financement du logement a repris Fannie et Freddie. Techniquement, ils sont entrés dans la « tutelle ». Le Trésor américain y a injecté 145 milliards de dollars en juin 2010. Liquidités d’urgence. Sans cet argent, le marché du crédit aurait pu être complètement gelé.
Il s’agissait toujours d’entreprises publiques après le rachat. Jusqu’à ce que le cours de leurs actions tombe en dessous des exigences minimales de la Bourse de New York. Ils ont été radiés en 2010.
Malgré le traumatisme de la crise, ils restent les plus gros acheteurs de prêts hypothécaires. Ils sont essentiels. Le système compte sur eux pour maintenir l’argent en circulation. Même si vous ne leur faites pas confiance.
La forclusion est le prochain sujet. Et comment le gouvernement essaie d’aider les emprunteurs à éviter une ruine financière totale. Mais c’est une autre bataille.
Comprendre le processus de saisie
Des paiements manqués ne signifient pas que vous perdez votre maison du jour au lendemain. La forclusion est le mécanisme juridique utilisé par les prêteurs pour reprendre possession de votre propriété et la vendre afin de récupérer leurs pertes. L’ampleur de la crise de 2008 reste sans précédent. Les prêteurs ont déposé 2 millions de procédures au cours de cette seule année. Un million d’emprunteurs ont perdu leur logement. D’ici 2010, les analystes prévoient que jusqu’à 4 millions de foyers pourraient recevoir une notification.
Recevoir un avis n’est pas une condamnation à mort. C’est un coup de semonce.
Programmes gouvernementaux pour éviter la saisie
Les initiatives fédérales visent à vous garder chez vous et à protéger votre pointage de crédit. Visitez MakingHomeAffordable.gov pour vérifier l’éligibilité à quatre parcours spécifiques.
Programme de refinancement abordable pour la maison
Cette option cible les emprunteurs qui sont restés à jour sur leurs paiements jusqu’à récemment. Si la valeur de votre propriété a chuté, ce programme vous permet de refinancer à un taux d’intérêt inférieur. Il est conçu pour ceux qui sont encore solvables mais qui ont besoin d’un ajustement de paiement pour rester à flot.
Programme de modification abordable pour la maison
Si votre versement hypothécaire dépasse 31 % de votre revenu mensuel brut, vous pourriez être admissible. Le gouvernement intervient pour négocier avec votre prêteur. Ceci est crucial si vous avez fait face à des difficultés importantes. Perte d’emploi. Urgences médicales. Ces événements déclenchent la capacité d’obtenir un nouveau plan de paiement abordable.
Programme de modification de deuxième privilège
De nombreux propriétaires détiennent à la fois une première et une deuxième hypothèque. Lorsque le premier prêt devient ingérable, le second suit souvent. Ce programme incite les prêteurs à renoncer aux seconds privilèges ou à réduire les taux d’intérêt à 1 pour cent. Cela réduit considérablement le fardeau total de la dette.
Alternatives de saisie abordables pour la maison
Si le refinancement ou la modification n’est pas envisageable, il existe encore des stratégies de sortie. Le gouvernement encourage les prêteurs à approuver une vente à découvert. La maison se vend moins que le montant dû. Le prêteur assume la perte, mais vous évitez les conséquences de la forclusion totale. Alternativement, vous pouvez proposer un acte tenant lieu de forclusion. Vous transférez volontairement le titre à la banque. Vous repartez sans rien laisser. Dans les deux cas, le gouvernement fournit jusqu’à 3 000 $ pour les frais de réinstallation.
Pourquoi les prêteurs préfèrent les alternatives
La saisie coûte également cher aux banques. La Mortgage Bankers Association estime que le traitement d’une seule réclamation coûte plus de 50 000 $. La banque doit alors vendre l’actif. Ces propriétés se vendent souvent pour une fraction de la valeur initiale du prêt. C’est un jeu perdu pour toutes les personnes impliquées.
Attention aux arnaques
Ne payez pas pour des conseils hypothécaires. Ne payez pas pour les services de modification de prêt. Le gouvernement prévient explicitement qu’il s’agit souvent d’arnaques. L’aide est disponible gratuitement. Appelez la hotline HOPE au 888-995-HOPE. L’Office de l’Habitat et de l’Urbanisme gère cette ligne gratuite. C’est la ressource officielle pour les propriétaires en difficulté.
Si vous devez réduire le coût de votre prêt hypothécaire pour arrêter le temps, examinez ensuite les options de refinancement.
Le marché du crédit ne doit pas nécessairement être une cage. Vous pouvez toujours récupérer de l’argent si vous savez où aller.
La négociation est votre premier levier. Les prêteurs gonflent souvent les frais qui ne sont pas strictement réglementés. Frais de préparation de documents ? Honoraires d’avocat du prêteur ? Ceux-ci sont à gagner. Les coûts réels comme les évaluations, les travaux de titre et les rapports de solvabilité sont fixes. Mais tout le reste est négociable. Si votre pointage de crédit est solide, demandez des dérogations. Ne présumez pas que la première citation est la dernière.
C’est dans le choix de votre type de prêt que la plupart des gens perdent de l’argent plus tard.
Une hypothèque à taux fixe de 30 ans coûte le plus cher en dollars totaux pendant la durée du prêt. C’est vrai. Mais la stabilité a de la valeur. Pendant des décennies, ce n’est pas pour rien que c’était la référence. Cela ne vous surprend pas. Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) ou un hybride 5/1 peut sembler moins cher aujourd’hui. Mais pourrez-vous vous permettre le paiement lorsque le taux sera réinitialisé ? Et si vos revenus stagnent ? La crise de 2008 a prouvé qu’un taux initial bas n’est pas synonyme de bonne affaire. Exécutez les chiffres. Testez votre budget par rapport aux pires scénarios.
Stratégies pour rembourser votre prêt plus rapidement
Effectuer des paiements supplémentaires touche directement le principal. C’est la clé. La majeure partie de votre paiement mensuel est consacrée aux intérêts des premières années. Rediriger les liquidités supplémentaires vers les réductions de principal qui réduisent les intérêts. Un paiement supplémentaire par an peut réduire de près de 10 ans un prêt de 30 ans. Les économies sont réelles. Utilisez une calculatrice pour voir l’impact exact sur votre calendrier.
Les paiements bihebdomadaires offrent un moyen sournois d’y parvenir.
Au lieu d’un gros chèque mensuel, vous payez la moitié toutes les deux semaines. Comme il y a 52 semaines dans une année, vous effectuez 26 demi-versements. Cela équivaut à 13 paiements complets. Vous obtenez le paiement supplémentaire sans ressentir le fardeau d’une somme forfaitaire. Il s’aligne sur de nombreux calendriers de paie. De cette façon, une hypothèque fixe de 30 ans peut être remboursée en 23,5 ans environ.
Éviter l’assurance hypothécaire privée (PMI) est une autre victoire directe.
Visez un acompte de 20 %. C’est une barre haute, mais cela élimine ce coût d’assurance mensuel. Si vous avez déjà commencé avec moins de 20 %, surveillez de près vos capitaux propres. Une fois que vous avez atteint ce seuil de 20 %, exigez l’annulation du PMI. C’est souvent automatique à 22%, mais n’attendez pas. Appelez le réparateur.
Les points sont un animal différent.
L’achat de points réduit votre tarif dès le départ. Mais est-ce que cela permet d’économiser de l’argent ? Pas toujours. Cela dépend de la durée pendant laquelle vous restez à la maison. Utilisez un calculateur de points. Comparez le coût initial aux économies mensuelles. Si vous envisagez de vendre dans cinq ans, l’achat de points pourrait vous coûter plus cher que ce que vous économisez. Assurez-vous que la période de récupération correspond à votre calendrier réel.
Comprendre les mécanismes hypothécaires
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier exactement ? C’est un prêt garanti par votre maison. Le prêteur vous reverse la majeure partie du prix d’achat. Vous le remboursez avec intérêts au fil du temps. Si vous faites défaut, ils prennent la garantie.
Le calcul de votre mensualité est simple avec les outils en ligne. Le calculateur de Bankrate est un point de départ fiable. Le montant de votre acompte a un impact direct sur le nombre mensuel. Un acompte plus important équivaut à une obligation mensuelle inférieure. Si vous travaillez avec un courtier, celui-ci peut modéliser des facteurs uniques spécifiques à votre profil.
Le calcul des intérêts est une opération mathématique simple, même si l’effet composé semble complexe. Le prêteur prend le solde impayé de votre prêt. Ils le multiplient par votre taux annuel convenu. Ensuite, ils divisent par 12. C’est votre part d’intérêts mensuels.
Déterminer la qualification n’est pas un jeu de devinettes.
Obtenez une pré-approbation par un courtier. Ils examinent votre ratio dette/revenu, votre cote de crédit et le montant de votre mise de fonds. Ces mesures dictent exactement le montant que vous pouvez emprunter. Les estimateurs en ligne de Realtor.com offrent un aperçu rapide, mais l’approbation préalable est le véritable test.
Les taux d’intérêt fluctuent. Actuellement, ils se situent près des plus bas historiques. Un taux fixe sur 30 ans autour de 3% est disponible. Cette stabilité devrait se maintenir pour l’instant. Mais les taux dépendent de votre profil de crédit personnel. Comparer les prix. Le tarif annoncé le plus bas va rarement à tout le monde.
