Comprar uma casa é estressante. Comprar uma casa com alma, história e possíveis violações de código é algo totalmente diferente. Você quer aquelas madeiras originais. Você quer a moldura da coroa. Você quer a história por trás das paredes. Mas antes de assinar qualquer coisa, você precisa entender as regras específicas de contratação para propriedades históricas.
O processo começa com a verificação. “Histórico” não é apenas um termo de marketing usado pelos agentes para justificar um preço mais alto. É uma designação legal com consequências e recompensas no mundo real.
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Verificando o status da designação
Seu primeiro passo não é olhar para o telhado. Está verificando o banco de dados.
Você precisa determinar se a propriedade está oficialmente listada no Registro Nacional de Locais Históricos (NRHP). Esta é a lista oficial do governo federal de distritos, locais, edifícios, estruturas e objetos considerados dignos de preservação.
Verifique o NRHP online. A propriedade está listada individualmente? Caso contrário, ainda poderá fazer parte de um bairro histórico. Use o recurso de pesquisa avançada no site do NRHP para procurar distritos históricos em sua área alvo. Uma propriedade pode ser histórica por associação com o seu entorno, mesmo que não esteja listada por si só.
Se a pesquisa do NRHP não der certo, não descarte ainda.
Muitas propriedades não estão listadas individualmente, mas receberam reconhecimento local ou estadual. O Serviço Nacional de Parques observa que se uma casa foi construída antes de 1936, há uma margem de manobra significativa. Proprietários anteriores podem ter trabalhado com agências locais para obter benefícios históricos sem acionar a listagem federal completa.
“Em caso de dúvida, verifique com o escritório local de preservação histórica. Eles são a autoridade máxima para saber se uma propriedade seguiu o caminho histórico.”
Visite o site do Serviço Nacional de Parques. Possui links rápidos para todos os escritórios estaduais de preservação histórica. A partir daí, você pode encontrar informações de contato de sociedades de preservação locais. Eles saberão se há solicitações pendentes ou designações existentes que não aparecem nos bancos de dados federais.
Depois de ter um status histórico confirmado, você pode pesar os prós e os contras. Vamos começar com a vantagem financeira.
A vantagem financeira de possuir uma casa histórica
Você não está recebendo isso de graça. O governo oferece incentivos porque preservar a história custa dinheiro. É daqui que vem o dinheiro.
1. Empréstimos para renovação
O Departamento de Habitação e o HUD dos EUA oferecem ajuda específica para isso. Se a sua propriedade histórica também for um fixador superior, consulte o programa 203k da Federal Housing Administration.
Este empréstimo permite que você financie até US$ 35.000 em fundos adicionais em sua hipoteca, especificamente para reparos e reformas. Ele é projetado para propriedades históricas. Ele preenche a lacuna entre comprar a casa e torná-la habitável.
2. Isenções fiscais
Congelamentos, reduções e créditos de impostos são comuns. Eles podem vir de governos federais, estaduais, municipais ou locais.
Aqui está o problema. As isenções fiscais federais, especialmente o crédito para renovação de 20%, geralmente exigem que a propriedade seja “geradora de renda”.
Se você estiver consertando sua própria residência principal, provavelmente não receberá o crédito federal. Se você está transformando o espaço em um negócio – uma pousada, uma loja, um escritório – você pode. As regras variam de acordo com a jurisdição.
3. Servidões de Preservação
Esta é uma ferramenta poderosa para muitos proprietários históricos. Uma servidão de preservação é um acordo entre você e um governo ou agência sem fins lucrativos.
Você concorda em manter o caráter histórico da propriedade. Em troca, você obtém incentivos fiscais. Este não é um conceito novo. Muitos estados e cidades estabeleceram sistemas para avaliar estas propostas.
Como cada localidade opera de maneira diferente, você deve verificar com o escritório local de preservação histórica os programas de servidão específicos. Eles descreverão quais mudanças são permitidas e quais incentivos fiscais estão disponíveis.
Esses benefícios são substanciais. Eles compensaram o alto custo de manutenção de estruturas antigas. Mas há um outro lado.
As desvantagens da propriedade de uma casa histórica
Possuir uma propriedade histórica significa conviver com restrições. O governo e os conselhos locais preocupam-se com a integridade estética e estrutural do passado. Isso limita sua autonomia.
“A designação histórica muitas vezes significa que você não pode simplesmente derrubar uma parede ou substituir janelas por vinil moderno sem aprovação.”
Você enfrentará processos de revisão rigorosos. Cada alteração que você faz provavelmente requer permissão. Isso retarda as renovações. Aumenta os custos. Requer paciência.
Você também enfrenta o risco de manutenção obrigatória. Se houver uma servidão, você pode ser legalmente obrigado a preservar certas características. Você não pode ignorá-los.
Além disso, os custos do seguro podem ser mais elevados. Fiações antigas, encanamentos antigos e materiais de telhado mais antigos apresentam mais riscos. Você precisa de cobertura especializada.
Finalmente, o valor de revenda pode ser complicado. Enquanto alguns compradores adoram a história, outros veem apenas a dor de cabeça. Você está diminuindo seu grupo de compradores potenciais.
Os benefícios são reais. Os custos são reais. As restrições são reais.
Antes de fazer uma oferta, você precisa saber exatamente no que está se inscrevendo. A próxima seção detalha as armadilhas específicas que você precisa evitar e como navegar no processo de aprovação sem enlouquecer.
Continue na Parte 2 para ver as desvantagens.
Você quer incentivos fiscais. Você os entende. Mas sempre há um problema.
Para manter essas pausas, os proprietários históricos muitas vezes têm de renunciar a certos direitos. É aqui que entram as servidões de fachada.
Uma servidão é essencialmente uma doação. Você concede à organização de preservação histórica os direitos sobre o exterior do seu edifício. Em troca, você recebe uma dedução de caridade. Parece simples. Não é.
Verifique sua escritura. Procure esses registros antes de comprar. Eles são permanentes? Ou eles expiram? As implicações fiscais podem ser confusas.
Por que as servidões de fachada são importantes
Pense desta forma. Você está vendendo o caráter visual da sua casa para uma organização sem fins lucrativos. O valor da propriedade pode cair devido a esta restrição. Isso é bom para o seu preço de compra. Também é bom para impostos sobre a propriedade.
Mas então você quer renovar.
Se você quiser mudar o exterior, terá que pular obstáculos. Algumas servidões cobrem a fachada. Alguns cobrem o interior. Alguns cobrem a própria estrutura. Outros olham para o paisagismo.
Depende da linguagem jurídica específica.
Se você quiser trocar as janelas históricas ou mudar a linha do telhado, poderá enfrentar uma briga. O grupo de preservação tem poder de veto. Você não pode simplesmente comprar um novo revestimento e encerrar o dia.
O veredicto sobre propriedade histórica
Antes de assinar os papéis, observe o título.
Se estiver limpo, você está livre. Você pode explorar as vantagens fiscais livremente.
Se houver passageiros, faça uma pausa. Pese a dor de cabeça em relação ao benefício. Você quer o prestígio? Ou você quer a liberdade de mudar as coisas?
A maioria das pessoas compra casas históricas pelo charme. Eles raramente os compram pela facilidade de reforma.
Perguntas comuns sobre propriedades históricas
Existem incentivos fiscais reais?
Sim. Dependendo de onde você mora, você pode obter congelamento ou redução de impostos. Os governos locais costumam oferecer créditos para trabalhos de reabilitação.
O governo federal tem um programa específico. Oferece um crédito fiscal de 20% para propriedades históricas geradoras de renda que você reabilitar. Isso é um dinheiro significativo se você estiver reformando um prédio ou administrando um negócio.
É um bom investimento?
Os preços podem ser mais altos. Uma propriedade histórica pode valer 26% mais do que casas semelhantes na mesma área. Eles também tendem a manter seu valor durante crises de mercado.
Há uma desvantagem. A regulamentação é rigorosa. Se a sua casa está no Registro Nacional, você não pode simplesmente fazer o que quiser. As reformas são difíceis. No entanto, muitas vezes são necessários porque a casa é antiga.
O que torna uma casa histórica?
O Registro Nacional de Locais Históricos define o padrão. Não se trata apenas de idade.
Uma casa pode se qualificar se:
– Está ligado a eventos históricos significativos.
– Pertenceu a alguém importante na história.
– Mostra métodos de construção distintos de um período específico.
– Foi projetado por um mestre arquiteto.
– Possui alto valor artístico.
– Fornece dados históricos importantes.
Quantos anos tem que ter?
Geralmente, 50 anos.
Esse é o corte padrão. Se uma propriedade for mais jovem, ela deverá ser extremamente importante para obter o status. É um padrão alto para edifícios mais novos.
As casas históricas são mais baratas?
Não. Geralmente são mais caros.
Você paga mais para comprá-los. Você paga mais para consertá-los. As diretrizes são rígidas. Casas antigas têm serviços públicos ineficientes. Você lida com fatores fora do seu controle.
O custo aumenta rapidamente.
