До 1930-х років володіння будинком було розкішшю, доступною лише багатим. Лише 40% американських сімей володіли своїм житлом, оскільки єдиним варіантом була покупка за готівку. Банківських кредитів на купівлю будинків не було. Ситуація змінилася з появою системи “іпотечного кредитування”. Сьогодні ця ж система багатьом покупцям видається складною та ризикованою.
Іпотечний кредит – це просто позика, забезпечена вашим будинком. Банк видає 80% вартості будинку. Ви повертаєте його із відсотками протягом певного часу. Якщо ви пропустите платежі, то кредитор забирає будинок. Цей юридичний процес називається вилученням майна (форклужер).
Зміст
Іпотечні кредити з фіксованою та плаваючою ставкою (ARM)
Протягом десятиліть єдиним реальним вибором були кредити із фіксованою ставкою. Ви отримували одну відсоткову ставку на 30 років. Платежі залишалися стабільними. Потім у 1980-х роках з’явилися іпотечні кредити з плаваючою процентною ставкою (ARM). Вони починалися з нижчих ставок. Вони переглядалися щороку.
Під час недавнього житлового буму кредитори стали агресивними. Вони пропонували «креативні» кредити з плаваючою ставкою. Вони мали короткі періоди перегляду ставок. Привабливі стартові ставки заманювали позичальників. Не існувало обмежень на те, як сильно могла зрости ставка. Коли економіка впала, було вилучення майна. З 2007 року понад 250 000 американців вступали в процедуру вилучення майна щомісяця. До 2010 року кількість вилучених будинків сягнула 1 мільйона.
Багато позичальників не розуміли, що вони підписують. Одне дослідження показало, що 35% позичальників з плаваючою ставкою не знали, чи мають вони ставки ліміт (стелю). Це небезпечно. Ви маєте знати свої умови.
Як працюють іпотечні кредити юридично
Юридично іпотека означає заставу нерухомості забезпечення боргу. Простими словами, це позика. Зазвичай це найбільша позика, яку ви коли-небудь брали.
За звичайних кредитів перевіряється ваша кредитна історія та дохід. Вони не мають застави. Іпотека використовує сам будинок як заставу. Немає платежів? Кредитор забирає будинок.
Банки є традиційними кредиторами. Ви можете подати заявку до свого місцевого банку. Або порівняти пропозиції різних банків, щоб знайти найкращі ставки. Потрібна допомога? Іпотечний брокер може знайти кредиторів для вас. Проте банки – не єдине джерело. Кредитні спілки, пенсійні фонди та державні агенції також пропонують такі кредити.
Іпотечні кредити мають відсоткові ставки. Вони мають терміни. Терміни варіюються від 5 до 30 років. Комісії тут більші, ніж в інших випадках. Деякі комісії є разовими. Основним прикладом є витрати на закриття угоди (closing costs). Інші виникають щомісяця. Ви сплачуєте їх разом зі своїм платежем.
“Розуміння умов вашої іпотеки має вирішальне значення, особливо щодо підводного каміння нетрадиційних кредитів.”
Чому знання важливі
Житлова криза показала нам, що відбувається, коли люди діють навмання. Вони підписували документи, які не читали. Вони ігнорували пункти перегляду ставок. Вони не помічали лімітів зміни ставки. Результатом стало масове вилучення майна.
Ми розберемо кожен вид іпотечного кредиту. Ми пояснимо, що таке ескроу. Ми визначимо амортизацію. Ми перерахуємо приховані витрати. Ми почнемо з основ. Що таке іпотека насправді? Це обіцянка, забезпечена вашим дахом. Виконуйте цю обіцянку. Знайте правила.
Це не просто теорія. Це ваш капітал. Ваше житло. Ваш найбільший актив. Ставтеся до нього як до такого.
Як іпотечні кредити FHA сформували сучасне право власності на житло: керівництво для самостійного домовласника
Можна припустити, що іпотека існує з того часу, як перша людина побудувала укриття. Це здається логічним. Як ще хтось міг дозволити собі місце для життя?
Реальність виявилася набагато складнішою.
Сучасні іпотечні кредити, якими ми їх знаємо, з’явилися лише у 30-х роках. І, що дивно, піонерами у цій галузі стали не банки. Цю тенденцію розпочали страхові компанії. Їхній мотив не був альтруїстичним: вони хотіли купувати нерухомість у разі дефолту позичальників. Це була стратегія отримання активів у вигляді нерухомості.
Потім виникла Федеральна житлова адміністрація (FHA).
Роль FHA у створенні сучасних іпотечних кредитів
1934 року Велика депресія все ще душила економіку. Лише чотири із десяти домогосподарств володіли будинками. Існуюча система кредитування була зламана.
Умови кредитів були жорстокими.
Кредитори обмежували суми кредитів 50% від ринкової вартості нерухомості. Строки погашення були короткими: три-п’ять років. А наприкінці цього терміну був потрібний єдиний платіж (balloon payment).
Якщо ви фінансували 80% вартості будинку в той час, ваш первісний внесок становив фактично 80%. Ви займали лише 20%. Це обернено сучасній практиці.
Така структура змушувала більшість американців залишатися орендарями.
FHA змінила все.
Вони зменшили вимоги до розміру початкового внеску. Вони запровадили коефіцієнти відношення суми кредиту до вартості нерухомості (LTV) на рівні 80%, 90% та вище. Це змусило комерційних банків адаптуватися. У звичайних американців раптово з’явився шлях до володіння житлом.
FHA також змінила підхід до кваліфікації позичальників із боку кредиторів.
Раніше часто вирішувало те, кого ви знаєте. FHA вимагала докази реальної спроможності погашення боргу. Вони збільшили термін кредитів. Замість трьох-п’яти років з’явилися терміни 15, а потім і 30 років.
Якість будівництва також стала важливим фактором. FHA встановила стандарти будівництва будинків. Кредити не видавалися на об’єкти, які б зруйнуватися до погашення кредиту. Комерційні кредитори наслідували їхній приклад.
Найбільшою зміною стала амортизація.
Традиційні іпотечні кредити вимагали виплати лише відсотків. Наприкінці терміну ви мали виплатити всю суму основного боргу. Через це масовими були випадки конфіскації майна, оскільки люди було неможливо впоратися з єдиним підсумковим платежем.
Амортизація означала погашення основної суми боргу з кожним платежем. Баланс кредиту поступово зменшувався. Ви повністю погашали борг із часом.
Розбір вашої щомісячної іпотечної виплати
Розуміння структури іпотечного платежу важливе для будь-якого домовласника. Це не просто одне число. Це сукупність видатків.
Ваш початковий внесок – це готівка, що вноситься upfront. Він зменшує суму позики. Ви можете зробити стільки, скільки хочете. Традиційним орієнтиром вважається 20%. Деякі кредити вимагають лише 3–5%.
Велика сума початкового внеску означає меншу суму на фінансування. Це також знижує щомісячний платіж.
Щомісячний платіж зазвичай описується абревіатурою PITI.
- Principal (Основний борг) : Загальна сума позики.
- Interest (Відсотки) : Вартість позики. Відсоток суми кредиту.
- Taxes (Податки) : Майнові податки. Часто утримуються в ескроу-рахунку кредитором до терміну сплати.
- Insurance (Страхування) : Страхування від небезпек захищає від пожежі, штормів, крадіжки та повеней. Якщо у вас частка власності (equity) становить менше 20%, вам може знадобитися приватне іпотечне страхування (PMI).
Як насправді працює амортизація
При іпотеці з фіксованою ставкою ваш загальний щомісячний платіж залишається приблизно незмінним. Співвідношення між основною сумою боргу та відсотками змінюється щомісяця.
Це поступове погашення називається “амортизацією”.
Розглянемо типовий графік амортизації на 30 років.
У перші роки ви сплачуєте в основному відсотки.
Розглянемо кредит у $100 000 під 6%. Щомісячний платіж складає $599.
Першого року близько $500 йде на відсотки. І лише $99 зменшують основну суму боргу.
Проходить 18 років, перш ніж платіж за основною сумою боргу перевищить платіж за відсотками.
У цього є плюси та мінуси.
Перевага полягає у керованих щомісячних платежах. Ви не стикаєтеся з величезною одноразовою сумою наприкінці терміну.
Недолік – загальна вартість. У результаті ви платите $215 838 за вихідний кредит у $100 000. Накопичення власного капіталу (equity) відбувається повільніше.
Власний капітал – це вартість вашого будинку за вирахуванням балансу, що залишився по кредиту.
Чи це означає, що 30-річні іпотечні кредити з фіксованою ставкою погані?
Цілком ні. Ми розглянемо їх докладніше у наступному розділі.
Стабільність іпотеки з фіксованою ставкою проти волатильності іпотеки з плаваючою ставкою
Протягом десятиліть 30-річна іпотека з фіксованою ставкою була єдиним доступним варіантом. Вона дає просту обіцянку: відсоткова ставка ніколи не змінюється. Ваш платіж за основним боргом та відсотками також залишається незмінним. Ця стабільність зберігається протягом 15, 20 чи 30 років. Єдиними змінними величинами є ваші майнові податки та страхові премії. Вони можуть змінюватись в залежності від місцевих оцінок вартості або ринкових ставок.
Однак ставка, яку ви фіксуєте, залежить від стану економіки загалом. У зростаючій економіці ставки зростають. Під час рецесії вони знижуються. Кредитори коригують ці базові ставки в залежності від вашого кредитного рейтингу та строку кредиту.
Нижче наведено опис умов при виборі стабільності.
30-річна іпотека з фіксованою ставкою
Це стандарт із поважної причини. Вона пропонує максимально низький щомісячний платіж. Це звільняє вільні кошти. Однак ви сплачуєте найбільшу суму відсотків за весь термін кредиту. Є й позитивна сторона: ви можете відняти ці відсотки з бази оподаткування. Якщо ви плануєте жити в будинку протягом десятиліття чи довше, така довгострокова фіксація часто виправдовує загальні витрати.
20-річна іпотека з фіксованою ставкою
Такі кредити знайти складніше. Проте коротший термін змушує швидше нарощувати власний капітал. Ваші щомісячні платежі вищі, ніж за 30-річним варіантом. В обмін на це процентна ставка зазвичай є нижчою. Ви платите менше відсотків загалом. Ви стаєте власником будинку раніше.
15-річна іпотека з фіксованою ставкою
Це найшвидший шлях до набуття власності. Вона поділяє переваги 20-річного кредиту. Швидше погашення. Вищий власний капітал. Нижча ставка. Але щомісячний платіж ще вищий. Щоб це було можливо без надмірного навантаження на бюджет, потрібен серйозний рівень доходу.
Іпотека з фіксованою ставкою забезпечує довгострокову стабільність, яка приваблює позичальників, котрі планують надовго залишитися дома.
Чому варто вибрати іпотеку з плаваючою (адаптивною) ставкою?
Іпотека з плаваючою ставкою (ARM) працює інакше. Ставка змінюється. Зазвичай щороку. Вона відстежує ринкові умови. Ваш щомісячний платіж слідує за нею.
Навіщо хтось погоджується на це? Тому що початкова ставка є нижчою. Часто значно нижчі. Навіть коли 30-річні ставки з фіксованою процентною ставкою були близькі до історичного мінімуму в 2010 році, ставки по ARM були майже на цілий процентний пункт дешевшими.
ARM також мають сенс для людей, які знають, що переїдуть. Якщо ви плануєте продати будинок протягом кількох років, ви можете скористатися низькою початковою ставкою до коригування.
Але наміри часто не справджуються. Під час буму нерухомості багато позичальників думали, що зможуть швидко продати будинок. Вони опинилися у пастці. Вони зіткнулися зі ставкою перегляду, яку не могли собі дозволити. Вони не читали дрібного шрифту.
Якщо ви розглядаєте можливість отримання ARM, ви повинні розуміти механізм роботи.
Як часто відбувається коригування?
Звичайна іпотека з плаваючою ставкою коригується щороку. Але є варіанти. Можна знайти 6-місячні ARM. 1-річний ARM. 2-річний ARM.
Гібридні ARM є популярними. Розглянемо 5/1 річний ARM. Він зберігає фіксовану ставку упродовж п’яти років. Потім вона коригується щорічно до кінця терміну кредиту. Або подивіться на 3/3 річний ARM. Фіксована ставка три роки. Потім коригується кожні три роки.
Які ліміти (caps)?
Ліміти – це обмеження. Вони захищають вас. Вони визначають, наскільки може зрости ставка.
* Проміжні ліміти обмежують зростання при кожному коригуванні.
* Термін дії (довічні) ліміти обмежують загальне зростання за весь термін кредиту.
Ніколи не підписуйте ARM без лімітів. Без них ваш платіж може різко злетіти.
Як визначається ставка?
Ставки ARM прив’язані до індексів. Це може бути однорічні казначейські векселі США. Сертифікати депозиту Лондонська міжбанківська відсоткова ставка (LIBOR). Кредитори беруть цей індекс та додають до нього маржу. Зазвичай від двох до чотирьох відсоткових пунктів.
Коли індекс зростає, ваша ставка зростає. Але є нюанс. Коли процентні ставки падають, ваша ставка за ARM може не змінитись. Маржа залишається фіксованою. Індекс змінюється. Читайте договір.
Тепер давайте подивимося на деякі менш поширені варіанти іпотечних кредитів, такі як кредити, які підтримує державні підприємства, іпотечні кредити з кульовим платежем і зворотні іпотечні кредити.
За межами стандартного 30-річного кредиту
Більшість людей думають про іпотечні кредити у чорно-білих тонах. Фіксована ставка. Плаваюча ставка. Ви знаєте як це працює. Але ринок набагато складніший.
Розглянемо кредит із кульовим платежем (balloon mortgage). Це короткостроковий кредит, зазвичай п’ять-сім років. Однак він амортизується так само, як 30-річний кредит. Ваші щомісячні платежі виглядають крихітними. Навіть комфортними.
А потім настає кульовий платіж.
Наприкінці терміну ви повинні виплатити всю суму основного боргу, що залишилася. Йдеться про суму, близьку до первісної суми кредиту. Якщо ви не зможете продати будинок або рефінансувати кредит миттєво, ви опинитеся в безвиході. Це високонебезпечна дія без страховки.
А ось “зворотні іпотечні кредити” (reverse mortgages). Вони призначені для домовласників віком від 62 років. Банк сплачує вам. Щомісячні виплати. Або кредитна лінія. Ви займаєте під наявну equity (власний капітал).
Виплати не потрібні. Поки що ви живете в будинку. Вам не потрібно повертати кредит, доки ви не продасте будинок, не переїдете або не помрете.
Але є каверза? Комісії за оформлення досить високі. І ви все одно зобов’язані сплачувати майнові податки та страховку за іпотекою. Це не безплатні гроші. Це запозичений час.
Пояснення державних варіантів
Три федеральні агенції забезпечують ці кредити. Вони не запозичують гроші самі. Вони страхують їх.
Це переносить ризик із банку на уряд. Якщо ви припустите дефолт? Уряд покриє збитки. Ось чому вони пропонують найкращі умови.
Управління житлово-комунального господарства (FHA)
Управляється Міністерством житлового будівництва та міського розвитку США (HUD). Відмінно підходить для поганої кредитної історії. Кредитор знає, що уряд його підстрахує.
– Початковий внесок: лише 3 відсотки.
– Джерело: може надходити від сім’ї, роботодавців чи благодійних організацій.
Управління у справах ветеранів (VA)
Для кваліфікованих ветеранів
– без початкового внеску.
– знижені вимоги до кредитної історії.
– підпорядковується лімітам кредитів на рівні округу.
Служба сільського господарства (RHS)
Частина Міністерства сільського господарства США (USDA). Для покупців у сільській місцевості та невеликих містах.
– Низькі відсоткові ставки.
– гарантовані кредити через приватних кредиторів.
– прямі державні кредити для сімей з низьким рівнем доходу.
Розшифровка APR проти процентної ставки
Відсоткові ставки брешуть.
Ну не зовсім. Вони просто не розповідають усю історію. Порівнювати ставку 7 відсотків за одним кредитом зі ставкою 6 відсотків за іншим? Ви упускаєте суть. Буквально.
Закон про правдивість у кредитуванні (Truth in Lending Act) зобов’язує кредиторів розкривати Річний процентну ставку (APR).
Чому? Бо процентна ставка ігнорує комісії. Комісії за оформлення. Пункти (discount points). PMI (страхування іпотечного кредиту). Комісії за закриття угоди.
APR включає їх усі.
Це середнє річне фінансове навантаження, поділене на суму кредиту. Виражається у відсотках. Вона завжди вища, ніж ставка за векселем (note rate).
Ось пастка.
Ви бачите два оголошення.
Кредитор A: 7 відсотків фіксована ставка. Один пункт.
Кредитор B: 7 відсотків фіксована ставка. Нуль пунктів.
Простий вибір? Можливо, ні.
Давайте порахуємо.
Сума кредиту: $100,000.
Щомісячний платіж: $665.30.
Кредитор A бере один пункт. Це $1,000.
Плюс $25 за заявку.
$250 за обробку.
$750 в інших комісіях за закриття угоди.
Загальні комісії: $2,025.
Кредитор віднімає це з кредиту. Ви отримуєте на руки $97,975. Але сплачуйте відсотки на повну суму $100,000.
Щоб знайти справжню вартість, ви розраховуєте ставку, яка врівноважує платіж $665.30 за кредитом $97,975.
APR підстрибує до 7.2 процента.
Кредитор B може виглядати дешевше на перший погляд. Але APR кредитора A розповідає реальну історію.
Чи завжди перемагає нижча комісія? Чи не обов’язково. Продовжуйте читати. Взаємозв’язок між APR та комісіями за оформлення складна.
Кредитори не видають позики безплатно. Їм потрібна початкова комісія, і тут набирає чинності комісія за оформлення (origination fee). Це свого роду відкат, який вони беруть просто за обробку вашої документації. Зазвичай вона становить від 0,5 до 1 відсотка загальної суми позики за іпотечними кредитами США. Але вона може бути й вищою.
Давайте розглянемо реальний сценарій, щоб зрозуміти, чому ставка, що рекламується, часто є брехнею. Уявіть, що Кредитор B заявляє про відсутність дисконтних пунктів (знижкових балів). Звучить чудово, правда? Неправильно. Вони беруть величезну комісію за оформлення у розмірі 3%. Додайте до цього витрати на подання заявки та інші пункти закриття угоди, які в сумі становлять 3820 доларів, і фактична сума грошей, яку ви отримаєте, зменшиться. Якщо ваша позика повинна була скласти 100 000 доларів, ви отримаєте на руки лише 96 180 доларів. Кредитор все одно стягує відсотки з меншою сумою, але розрахунок річної процентної ставки (APR) відображає цю втрату. Результат? APR складає 7,39 відсотка. Перший кредитор міг виглядати дешевше на перший погляд, але цей просто обійшовся вам дорожче через приховані комісії.
Не ведіть на заявлену процентну ставку. Це маркетинговий інструмент. Дивіться на річну відсоткову ставку (APR). Це єдина цифра, яка каже правду про повну вартість запозичення.
Що входить до розрахунку APR?
APR – це не лише відсотки. Це набір різних комісій об’єднаних в один відсоток. Щоб справедливо порівнювати кредиторів, вам потрібно знати, що знаходиться в цьому наборі. Більшість цих витрат є незмінними, тобто ви не можете домовитися про їхнє зниження.
Типові включення до показника APR:
- комісії за оформлення
- Дисконтні пункти (знижкові бали)
- Комісії за зниження ставки (buydown fees)
- передплачені відсотки за іпотекою
- Страхові премії з іпотечного страхування (якщо застосовується)
- Комісії за подання заявки
- Витрати на андеррайтинг
Деякі витрати є фіксованими комісіями, які стягуються третіми сторонами, такими як страхування титулу та оцінка нерухомості. Вони є частиною витрат на закриття угоди, але не завжди впливають на APR, як і власні комісії кредитора. Ключовий момент – запросити докладну розбивку. Вам не потрібно виконувати математичні розрахунки самостійно. Кредитор юридично зобов’язаний надати Розкриття інформації Закону про правду в кредитуванні (Federal Truth in Lending Disclosure). У цьому документі чітко вказується APR. Ваше завдання прочитати його, а не просто підписати.
Чому розмір позики та термін мають значення
Вплив цих комісій змінюється залежно від того, скільки ви займаєте та як довго залишаєтеся у власності.
Чим більша сума позики, тим менші фіксовані комісії впливають на вашу APR. Якщо ви займаєте 500 000 доларів, витрати на закриття угоди у розмірі 2 000 доларів це просто округлення. Якщо ви займаєте 200 000 доларів, ті самі 2 000 доларів складають значну частину вашого власного капіталу.
Потім є тимчасовий фактор. Іпотечні кредити розраховані на 30 років, але мало хто мешкає у своєму будинку 30 років. Якщо ви платите за дисконтні пункти, щоб зменшити ставку, ви робите ставку на довгострокове володіння. Платити за пункти upfront заощадити на щомісячних платежах? Це потребує аналізу точки беззбитковості.
Якщо ви рефінансуєте або продасте будинок через три роки, ці початкові пункти можуть коштувати вам дорожче, ніж заощаджені щомісячні платежі. Ви ніколи не повернете їх. Ваша ефективна процентна ставка різко зростає, тому що ви заплатили за знижку за позикою, яка
Кредитори в першу чергу звертають увагу на один показник: коефіцієнт боргового навантаження до доходу (DTI). Більшість із них хочуть бачити коефіцієнт боргового навантаження 28/36. Це скорочення від двох обмежень. Не більше 28 відсотків вашого валового щомісячного доходу йде на житлові витрати. Не більше 36 відсотків йде на всі щомісячні боргові зобов’язання в сукупності.
Це включає іпотеку, яку ви запитуєте, а також автокредити, студентські кредити, мінімальні платежі за кредитними картками та будь-які інші довгострокові борги. Правила можуть змінюватись в залежності від розміру початкового внеску або типу кредиту, але орієнтир 28/36 залишається галузевим стандартом для схвалення заявки.
Як ваш щомісячний дохід обмежує суму іпотеки
Давайте розберемо математику, щоб вам не доводилося гадати. Допустимо, ваш річний дохід становить 35 000 доларів. Це приблизно 2916 доларів валового щомісячного доходу.
Якщо ви розглядаєте будинок із щомісячним платежем за іпотекою в 800 доларів, ви знаходитесь у безпечній зоні з погляду житлових витрат. 800 доларів – це приблизно 27 відсотків від цих 2916 доларів. Це вкладається у ліміт 28 відсотків.
Але що відбувається, коли ви додаєте інші борги? Скажімо, у вас є платіж за автомобіль у 200 доларів та платіж за студентським кредитом у 115 доларів. Це додаткові 315 доларів щомісячних зобов’язань.
Додайте це до 800 доларів іпотеки. Ваші загальні щомісячні борги становлять 1115 доларів. Тепер 1115 доларів — це приблизно 38 відсотків вашого валового доходу.
Коефіцієнт виглядає як 27/38. Частина, що стосується житла, гаразд. Частина загальних боргів – ні. Кредитори зазвичай використовують менше двох чисел, щоб визначити ваш ліміт кваліфікації — в даному випадку це ліміт 28 відсотків для житла. Оскільки ваші загальні борги перевищують 36 відсотків, вам можуть відмовити або вимагати більшого початкового внеску, щоб знизити щомісячний платіж за іпотекою.
Чому схвалення кредитора не означає, що ви можете собі це дозволити
Тут часто помиляються домовласники, які займаються самостійним ремонтом чи покупкою. Кредитор каже вам, на що ви кваліфікуєтеся. Він не каже вам, що ви можете собі дозволити.
Їхній розрахунок ігнорує ваші витрати на продукти харчування. Він ігнорує витрати на бензин. Він ігнорує той дорогий хобі, від якого ви планували відмовитись наступного року. Він не знає, чи відкладаєте ви на ремонт чи купівлю нової машини за п’ять років.
Кредитор може сказати, що ви підходите для щомісячного платежу за іпотекою в 1400 доларів. Ця цифра видається реальною. Але якщо ваш фактичний бюджет дозволяє витратити лише 1 200 доларів після оплати їжі та комунальних послуг, ви живете у борг. Особливо якщо ваш дохід не збирається значно зростати в найближчі кілька років.
Використовуйте калькулятор доступності іпотеки. Проведіть розрахунки самостійно. Не покладайтеся на лист кредитора про «кваліфікацію» як на зелене світло, щоб витратити кожну останню доларову суму схваленого кредитного ліміту.
Реальність поточного кредитного ринку
Здобути схвалення на іпотеку зараз складніше, ніж під час житлового буму. Тоді мотивовані покупці часто могли знайти кредит незалежно від свого фінансового становища. Ця епоха минула.
Кредитний ринок залишається вже багато років. Кредитори резервують найкращі відсоткові ставки для позичальників, які виглядають як найнадійніші варіанти. Це означає високі кредитні рейтинги, зазвичай від 760 до 850. Це також означає значний початковий внесок, часто від 10 до 20 відсотків ціни покупки.
Якщо у вас немає стабільності, ви все одно можете отримати кредит, але його вартість буде вищою. Можливо, вам доведеться агресивніше порівнювати пропозиції або погодитися на вищу відсоткову ставку, щоб компенсувати ризик.
Підтвердження зайнятості та доходу
Кредиторам потрібні докази стабільності. Вони ретельно вивчать вашу історію зайнятості та кредитну історію, щоб оцінити ймовірність повернення коштів.
Історія зайнятості
Вони хочуть бачити стабільну роботу одного роботодавця за останні два роки. Знаходження в тій же сфері діяльності протягом двох років зазвичай є прийнятним, навіть якщо ви змінили роботу. Якщо у вас є дохід від неповної зайнятості, понаднормових, бонусів чи самозайнятості, це враховується. Але в нього має бути задокументована історія за два роки. Якщо ви не відповідаєте цим мінімальним вимогам, це не означає, що ви не маєте шансів. Можливо, вам просто потрібно звернутися до більшої кількості кредиторів або чекати на менш вигідні умови.
Кредитна історія
Стабільність платежів має ключове значення. Кредитори уважно дивляться на кредитну історію за останні два роки. Вони приділяють особливу увагу будь-яким платежам за оренду чи іпотеку, прострочені більш ніж на 30 днів. Вони також ретельно вивчають прострочені платежі за кредитними картками за останні шість місяців. Паттерн пропущених платежів – це тривожний сигнал, який може зірвати вашу заявку.
Документи, необхідні для подання заявки на іпотеку
Ви не можете зробити це на ходу. Кредитор вимагатиме певний пакет документів. Наявність цих документів у готовності прискорить процес та не дасть вам пропустити терміни.
Ось типовий чек-лист:
- Кошти на закриття угоди : Доказ наявності грошей, доступних для покриття витрат на закриття угоди.
- Договір купівлі-продажу : Завершений контракт, підписаний як покупцями, так і продавцями.
- Номери соціального страхування : Для всіх заявників.
- Історія адрес : Повні адреси за останні два роки, включаючи імена та адреси орендодавців для всіх орендованих приміщень.
- Записи про працевлаштування : Імена, адреси та весь зароблений дохід від роботодавців за останні 24 місяці.
- Форми W-2 : За два роки, що передують подачі заявки.
- Розрахункові листки : Ваш останній розрахунковий листок, який показує заробітну плату з початку року.
- Деталі боргів : Імена, адреси, номери рахунків, щомісячні платежі та поточні баланси за всіма кредитами та кредитними рахунками.
- Виписки за активами : Імена, адреси, номери рахунків та баланси за всіма депозитними рахунками, поточними рахунками, рахунками заощаджень, акціями та облігаціями.
- Недавні виписки : Останні три виписки за всіма депозитними рахунками, акціями та облігаціями.
- Підтримуваний дохід : Якщо ви покладаєтеся на аліменти на дітей або утримання чоловіка, принесіть судові записи та погашені чеки, що підтверджують отримання платежу.
Більш детальний список доступний у вашого кредитора або адвоката із закриття угоди. Вони також вкажуть, які документи будуть потрібні для фактичного закриття кредиту. Ми розглянемо цей останній крок у наступному розділі.
Попередня кваліфікація проти попереднього схвалення: розуміння різниці
Ці терміни часто використовуються як синоніми, але вони означають дві різні речі в процесі покупки будинку.
Попередня кваліфікація – це приблизна оцінка. Ви повідомляєте кредитору свої доходи, борги та інформацію про кредитну історію. Вони дають вам грубе уявлення про те, що ви можете собі дозволити. Жодної серйозної роботи не провадиться.
Попереднє схвалення – це серйозне зобов’язання. Кредитор запитує вашу кредитну історію. Вони перевіряють ваш прибуток. Вони перевіряють коефіцієнт DTI з використанням фактичних даних. Вони виконують усю роботу.
Отримання попереднього схвалення наближає вас до фактичного кредиту набагато більше. Це показує продавцям, що ви є серйозним покупцем. Це також захищає вас від сюрпризів. Якщо ви не перевіряли свою власну кредитну історію, попереднє схвалення дозволяє кредитору знайти будь-які помилки або проблеми, перш ніж ви закохаєтеся в будинок.
Докладніше про те, як ці кроки впливають на вашу купівельну спроможність.
Ви думаєте, що платите лише за будинок. Ви помиляєтесь. Загальна вартість володіння будинком включає набагато більше, ніж ваш щомісячний іпотечний платіж. Як тільки ви підписуєте договір купівлі-продажу, починається процес закриття угоди.
Це не просто паперова тяганина. Це юридична передача прав. Право власності переходить до вашого імені. Випускається страховка титулу. Документи про фінансування засвідчуються та надсилаються до реєстратора округу. Оскільки це юридична подія, вам зазвичай потрібна участь адвоката або третьої сторони, яка виступає в ролі ескроу-агента, щоб контролювати перебіг процесу. А контроль за перебігом процесу коштує грошей. Причому чимало.
Ці збори складаються в те, що ми називаємо витратами під час закриття угоди. Вони є реальними. Вони суттєві. І вони сильно змінюються в залежності від того, де ви живете.
Чому витрати при закритті угоди так сильно різняться
Якщо ви живете у регіоні з високими податками, ваші витрати зростають. Все просто. Ріелтори, кредитори та адвокати застосовують різні шкали комісійних у різних регіонах ринку. Не чекайте на єдині ціни.
Як правило, ви заплатите від 3 до 6 відсотків загальної суми вашого кредиту у вигляді витрат при закритті угоди. Давайте порахуємо. Якщо сума вашого кредиту становить 100 000 доларів, ви витратите від 3000 до 6000 доларів додаткових зборів. Просто щоб закрити угоду.
Ви можете боротися із цим. Ви повинні боротися із цим.
Закон про процедури врегулювання нерухомості (RESPA) на вашій стороні. Кредитори зобов’язані надати вам оцінку цих витрат у сумлінному порядку протягом трьох днів після отримання вашої заявки. Прочитайте цей документ. Шукайте збори, за якими можна торгуватись. Ви можете вести переговори із кредитором. Ви можете попросити продавця сплатити частину з них. Виконайте цю роботу.
Три категорії зборів
Щоб зрозуміти, за що ви платите, поділіть збори на три категорії.
- Фактична вартість отримання кредиту.
- Збори за передачу права власності на нерухомість.
- Податки, що сплачуються державним та місцевим органам влади.
Нині ми розбираємо першу категорію. Це збори, які кредитори стягують за те, щоб довести гроші до вас.
Збори за обробку та оцінку
Почнемо зі збору за обробку. Він покриває початкові підготовчі роботи. Подання заявки. Доступ до кредитної історії. Зазвичай він становить від 400 до 550 доларів. Будьте обережні із прихованими розбивками. Іноді кредитор вказує на збір за кредитну історію окремо від збору за обробку. Це одні й самі витрати, просто зазначені двічі. Уважно порівнюйте пропозиції різних кредиторів.
Далі йде оцінка. Кредитор повинен знати, що вартість нерухомості відповідає тій ціні, яку ви сплачуєте. Вони залучають незалежного оцінювача. Цей фахівець порівнює ваш будинок із аналогічними об’єктами в районі. Це коштує близько 250 доларів та більше, залежно від ціни будинку.
“Оцінка порівнює вартість нерухомості з аналогічними об’єктами у тому ж районі.”
Комісія за оформлення та дисконтні бали
Кредитори часто стягують комісію за оформлення. Вона відокремлена від збору за обробку. Вона покриває додаткову роботу з підготовки вашої іпотечної угоди. Це може бути фіксована сума. Або відсоток суми іпотеки.
Будьте обережні з варіантом, що базується на відсотках. Якщо комісія стягується у відсотках, це часто є прихованим дисконтним балом. Це змінює ваші податкові наслідки. Це змінює загальну вартість. Запитайте у кредитора, що саме є цим збором. Не робіть припущень.
Це призводить до дисконтних балів. Купівля балів означає, що ви купуєте зниження процентної ставки. Один бал дорівнює одному відсотку від суми кредиту. Ви платите за це, коли кредит схвалено або в момент закриття угоди.
Чи це має сенс? Часто так. Купівля балів може заощадити тисячі доларів на відсотках за весь термін дії кредиту. Торгуйтесь. Дізнайтесь, які кредитори пропонують бали. Деякі дозволяють включити вартість вашої іпотеки. Інші вимагають оплати upfront (внесення авансом). Ви також можете відняти ці бали від федерального прибуткового податку. Перевірте правила.
Витрати на підготовку документів
Нарешті, існує збір за підготовку документів. Він покриває гору паперової роботи. Цей збір стягує кредитор, адвокат чи ескроу-компанія. Він оплачує трудовитрати створення та організацію всіх цих юридичних форм.
Зазвичай, це фіксована ставка. Іноді це відсоток суми кредиту. Цей відсоток зазвичай становить менше одного відсотка. Він може бути включений до вашого збору за подання заявки або гонорар адвоката. Якщо його вказано окремо, переконайтеся, що з вас не беруть подвійну плату.
Це лише початок. Є й інші збори. Є й інші хитрощі. Є більші можливості для економії грошей, якщо знати, куди дивитися.
Юридичні аспекти та реалії інспекцій
Гонорари адвокатів – це не просто рекомендація. Ви і ваш кредитор платитимете за них. Ваш юрист складає документи. Він правильно організує закриття правочину. Вам потрібне представництво. Ваш адвокат із закриття угоди захищає ваші інтереси. Він може бути присутнім на зустрічі особисто або організувати процес віддалено.
Процес чітко визначений. Адвокат збирає свої гонорари. Він передає вам право власності. Він оплачує ваші заборгованість з податків та рахунків за комунальні послуги. Він сплачує себе. Він оплачує інші витрати на закриття угоди. Все інше goes до продавця.
Чекайте, що гонорари адвокатів складуть від 500 до 1000 доларів і більше. Ціна залежить від вартості нерухомості. Вона також залежить від складності правочину. Складність коштує грошей.
Інспекції є обов’язковими. Ваш кредитор вимагатиме проведення інспекції будинку. Йому потрібні докази, що конструкція будівлі надійна. Йому потрібні докази відсутності термітів. Руйнівні комахи мають значення.
Якщо у вашому будинку використовується криниця, ви повинні перевірити воду. Водопровідна вода з міських мереж цього не вимагає. Колодязна вода вимагає. Іноді перевірка стосується лише кількості. Вона перевіряє, чи достатньо води, щоб дістатися до дому. Якість може бути проігноровано.
Не пропускайте перевірку якості. Якщо кредитор перевіряє лише кількість, найміть власну лабораторію. Ви живете у цьому будинку. Пийте воду. Перевірте якість самостійно.
Страховка є обов’язковою. Вам потрібна страховка домовласника. Вам потрібна страховка від стихійних лих. У більшості штатів ці поліси потрібні під час закриття угоди. Ви повинні заздалегідь сплатити премію за перший рік. Це захищає вашу інвестицію. Це також захищає інтереси кредитора. Якщо будинок згорить, то гроші будуть доступні.
Вартість володіння та безпека
Приватна іпотечна страховка (PMI) – це пастка, якщо ви не обережні. Якщо ваш початковий внесок складає менше 20% вартості будинку, ви активуєте PMI. Це захищає кредитора. Вона покриває його у разі дефолту платежів.
Премії додаються до вашого щомісячного іпотечного платежу. Вони надходять на той самий ескроу-рахунок. Ваші платежі по податках та страховці також поєднуються в цьому пулі. Ви платите ці премії, доки не досягнете 20–25% власного капіталу (еквіті).
Іноді вони залишаються дома. Вони можуть діяти на протязі всього терміну кредиту. Не припускайте, що вони зникнуть автоматично. Уважно читайте дрібний шрифт.
Зйомка ділянки – ще одна вимога кредитора. Багато кредиторів вимагають незалежну кадастрову зйомку. Навіщо? Щоб перевірити зміни. Нові споруди. Порушення кордонів. Чи збудував сусід паркан за межами ділянки після останньої зйомки?
Такі зйомки коштують від 250 до 500 доларів. Це невелика ціна, щоб уникнути суперечок із сусідом через паркан.
Строки, право власності та податкові пастки
Передплачені відсотки – це приховані витрати. Ваш перший іпотечний платіж не буде прострочений протягом шести-вісім тижнів. Але відсотки починають нараховуватись у день закриття угоди. Кредитор розраховує відсотки за цю частину місяця. Ви платите їх заздалегідь.
Стратегічно плануйте дату закриття угоди. Прагніть до кінця місяця. Це знижує суму передплачених відсотків, яку ви маєте. Різниця за кілька днів може заощадити сотні доларів. Не залишайте гроші на столі.
Збори за реєстрацію договору купівлі-продажу (дієд) прості. Зазвичай вони коштують близько 50 доларів. Це оплата канцелярії клерка окружного. Він реєструє договір. Він реєструє іпотеку. Він оновлює інформацію для виставлення рахунків із майнових податків. Без цього ви не маєте будинку на законних підставах.
Перевірка права власності є критично важливою. Компанія з перевірки права власності вивчає громадські записи. Вони дивляться на договори купівлі-продажу. Свідоцтва про смерть. Судові рішення. Арешти майна. Суперечки щодо заповітів. Усе, що впливає права власності.
Цей крок гарантує, що ніхто інший не має претензій. Збори варіюються від 300 до 600 доларів. Вони часто ґрунтуються на відсотку від вартості нерухомості. Не пропускайте цей крок. Погане право власності може коштувати вам удома.
Страхування права власності підкріплює перевірку. Якщо компанія з перевірки права власності щось упустить, ви будете застраховані. Страховка права власності захищає вас від виплати іпотеки за будинок, яким ви не маєте законних підстав.
Кредитори вимагають її. Вам також слід здобути свою власну політику. Це одноразовий платіж. Він покриває нерухомість протягом усього часу, поки ви або ваші спадкоємці володієте нею.
Страхування права власності для кредитора коштує від 0,2 до 0,5% від суми кредиту. Страхування права власності для власника коштує від 0,3 до 0,6%. Це один із найдешевших видів страхування.
Якщо попередній власник володів правом власності лише кілька років, запитайте ставку «переоформлення» (re-issue). Вона зазвичай нижче звичайної ставки. Заощаджуйте там, де можете.
Закриті податки варіюються за штатами. Ви можете заплатити три-вісім місяців податків заздалегідь. Або ви ставите гроші на ескроу-рахунок. Сюди належать пропорційні шкільні податки. Муніципальні податки. Інші обов’язкові збори.
Проведіть переговори, якщо це можливо. У деяких випадках ви можете поділити податки з продавцем. Ви сплачуєте за місяці після закриття угоди. Продавець сплачує за місяці до закриття угоди. Точка поділу – дата закриття угоди. Це слушно. Це стандартно. Але ви повинні про це спитати.
Рахунки продовжують надходити. Навіть після закриття угоди є ще більше видатків.
Як PMI дозволяє купити будинок з меншим початковим внеском
Приватна іпотечна страховка (PMI) є мостом для покупців, у яких не накопичено двадцять відсотків. Це не безплатні гроші. Це страховка для кредитора, який нервує, видаючи кредит, коли ваша частка участі в угоді така мала. Є дані. Реальні дані. Вони показують, що люди, які роблять більший початковий внесок, рідше відмовляються від виплат. Найменший ризик для банку означає, що він видасть кредит.
Уявіть собі так. У вас є десять тисяч доларів. Без PMI ви можете купити лише будинок за 50 тисяч доларів. З PMI ці гроші дозволяють вам придбати будинок за сто тисяч доларів. Або навіть за двісті тисяч. Ви отримуєте більше нерухомості. Але платіть за цей привілей. Ціна залежить від розміру кредиту. За кредит у сто тисяч доларів при початковому внеску в десять відсотків чекайте на щомісячні платежі приблизно в сорок доларів. Сума накопичується. Але ви нарощуєте капітал швидше, ніж якби винаймали житло.
Коли можна скасувати PMI?
Уряд втрутився, щоб запобігти ситуації, коли кредитори забирають ці гроші назавжди. Закон про захист домовласників 1998 встановив правила. Якщо ви підписали іпотечний договір після 29 липня 1999 року, ситуація стала зрозумілішою. Закон зобов’язує автоматично скасовувати страховку, коли ваша частка капіталу досягає двадцяти двох відсотків від початкової вартості. Вам навіть не потрібно подавати заявку.
Ви також можете запросити скасування раніше. Чи досягли двадцяти відсотків? Подайте заявку на видалення. Але є нюанс. Це стосується лише кредитів, підписаних після дедлайну 1999 року. Якщо ваш кредит старший, ви все одно можете запросити скасування при досягненні двадцяти відсотків капіталу. Кредитор ні погоджуватися згідно із законом. Він може зволікати.
У деяких штатах діють власні закони про дострокове припинення дії кредитів до 1998 року. Перевірте місцеві нормативні акти.
Є винятки із правила. Якщо ви припускаєте прострочення платежів, лічильник зупиняється. Якщо кредит позначений як високоризиковий, PMI зберігається. Інші обтяження на майно також можуть блокувати скасування. Тримайте платежі у актуальному стані. Це найпростіший спосіб позбавитися додаткових витрат.
Реальні гравці: Fannie та Freddie
Кредитори не заробляють свої гроші на відсотках. Вони заробляють у продажу. Якби банк чекав тридцять років, щоб отримати повернення коштів, у нього закінчилися гроші для видачі кредитів іншим позичальникам. Їм потрібна ліквідність. Прямо зараз.
Тож вони продають іпотечні кредити. На вторинному ринку.
Великими покупцями є підприємства, що підтримуються державою (GSE). Fannie Mae та Freddie Mac. Вони були створені Конгресом для забезпечення доступності житла для сімей із низьким та середнім рівнем доходу. Вони купують іпотечні кредити місцевих банків. Потім вони об’єднують їх у іпотечні цінні папери (MBS). Ці пакети вони продають інвесторам над ринком облігацій.
Ця система працювала. Поки що не перестала.
Щоб іпотечний кредит міг бути куплений Fannie або Freddie, він повинен відповідати суворим лімітам. У 2010 році цей ліміт становив $417,000 для стандартного односімейного будинку в більшості районів. У районах з високою вартістю життя, таких як деякі частини Гаваїв, ліміт міг сягати $1,8 мільйона. Якщо ваш кредит був більшим, вам потрібен був «джамбо»-кредит. Без підтримки із боку GSE.
MBS, що продаються Fannie та Freddie, вважалися надійними. Безпечними. Поки що сотні тисяч позичальників не допустили дефолт. Вартість цих цінних паперів впала. Міжнародні банки зробили ними великі ставки. Ударні хвилі сильно вдарили світової економіки.
Рятувальні операції та виживання
2008 року уряд був змушений втрутитися. Федеральне агентство з житлового фінансування (FHFA) взяло під контроль Fannie та Freddie. Технічно вони перейшли до «консерваторства». Казначейство США влило у них $145 мільярдів до червня 2010 року. Екстрена ліквідність. Без цих грошей ринок кредитів міг би повністю замерзнути.
Після поглинання вони ще залишалися публічними компаніями. Доки ціна їх акцій не впала нижче мінімальних вимог Нью-Йоркської фондової біржі. Вони були виключені з лістингу у 2010 році.
Попри травму кризи, вони залишаються найбільшими покупцями іпотечних кредитів. Вони незамінні. Система покладається ними, щоб підтримувати потік грошей. Навіть якщо ви їм не довіряєте.
Далі йде тема банкрутства. І те, як уряд намагається допомогти позичальникам уникнути повного фінансового краху. Але то вже інша битва.
Розуміння процесу конфіскації нерухомості
Відсутність платежів не означає, що миттєво втрачаєте свій будинок. Конфіскація — це юридичний механізм, за допомогою якого кредитори повертають собі ваше майно та продають його, щоб відшкодувати свої збитки. Масштаби кризи 2008 року залишаються неперевершеними. Протягом одного цього року кредитори подали 2 мільйони позовів. Один мільйон позичальників втратив свої будинки. До 2010 року аналітики прогнозували, що до 4 мільйонів домогосподарств можуть отримати повідомлення.
Отримання повідомлення – це не смертний вирок. Це попереджувальний постріл.
Державні програми для запобігання конфіскації
Федеральні ініціативи спрямовані на те, щоб ви залишилися у своєму будинку та захистили свій кредитний рейтинг. Завітайте на сайт MakingHomeAffordable.gov, щоб перевірити свою eligibility (право на участь) для чотирьох конкретних програм.
Програма рефінансування Home Affordable Refinancing Program
Цей варіант призначений для позичальників, які вчасно вносили платежі до недавнього часу. Якщо вартість вашого майна різко впала, ця програма дозволяє рефінансувати кредит під нижчий відсоток. Вона призначена для тих, хто все ще платоспроможний, але потребує коригування платежу, щоб упоратися з фінансовими труднощами.
Програма зміни умов іпотеки Home Affordable Modification Program
Якщо ваш іпотечний платіж перевищує 31% валового щомісячного доходу, ви можете мати право на участь. Держава втручається, щоб вести переговори з кредитором. Це критично важливо, якщо ви зіткнулися із серйозними труднощами. Втрата роботи. Медичні надзвичайні ситуації. Ці події дають можливість отримати новий, доступніший план платежів.
Програма зміни умов другого lien (друга іпотека) Second Lien Modification Program
Багато домовласників мають як першу, так і другу іпотеку. Коли перший кредит стає непідйомним, за ним часто слідує і другий. Ця програма стимулює кредиторів прощати другий lien або знижувати процентні ставки до 1 відсотка. Це значно знижує загальне боргове навантаження.
Альтернативи програмі Home Affordable Foreclosure Alternatives
Якщо рефінансування чи зміна умов кредиту неможливе, існують інші варіанти виходу із ситуації. Держава заохочує кредиторів схвалити короткий продаж (short sale). Будинок продається за суму меншу, ніж борг. Кредитор зазнає збитків, але ви уникаєте повної плями конфіскації. Як альтернативу ви можете запропонувати передачу права власності у рахунок погашення боргу (deed in lieu of foreclosure). Ви добровільно передаєте право власності банку. Ви йдете, не маючи жодних залишкових боргів. У будь-якому з цих випадків держава надає до 3000 доларів на витрати на переїзд.
Чому кредитори віддають перевагу альтернативам
Конфіскація також коштує банкам дорого. За оцінками Асоціації іпотечних банкірів (Mortgage Bankers Association), обробка однієї заяви про збиток коштує більш ніж 50 000 доларів. Потім банк має продати актив. Ці об’єкти часто продаються за частку початкової вартості кредиту. Це програшна гра всім учасників.
Остерігайтеся шахрайства
Не платіть за консультації щодо іпотеки. Не сплачуйте за послуги зі зміни умов кредиту. Уряд прямо попереджає, що це часто є шахрайством. Допомога доступна безкоштовно. Зателефонуйте на гарячу лінію HOPE за номером 888-995-HOPE. Міністерство житлового будівництва та міського розвитку (HUD) обслуговує цю безкоштовну лінію. Це офіційний ресурс для домовласників, які зазнають фінансових труднощів.
Якщо вам потрібно зменшити вартість іпотеки, щоб зупинити процес, наступним кроком розгляньте варіанти рефінансування.
Кредитний ринок не обов’язково має бути клітиною. Ви все ще можете повернути частину грошей, якщо знаєте, куди натиснути.
Перше, на що варто спертися, це переговори. Позичальники часто завищують комісії, які не регулюються суворо. Комісії за підготовку документів? Гонорари адвокатів кредитора? Це підлягає обговоренню. Реальні витрати, такі як оцінка, перевірка титулу та кредитні звіти фіксовані. Але все інше можна торгуватись. Якщо ваш кредитний рейтинг надійний, просіть відмовитися від деяких зборів. Не припускайте, що перша пропозиція є остаточною.
Вибір типу кредиту — це місце, де більшість людей втрачають гроші в майбутньому.
Іпотека з фіксованою ставкою на 30 років обходиться найдорожче загалом за весь термін дії кредиту. Це правда. Але стабільність має цінність. Десятиліттями це був золотий стандарт не просто так. Це не викликає у вас сюрпризів. Іпотека з плаваючою ставкою (ARM) або гібридний продукт 5/1 може виглядати дешевше сьогодні. Але чи можете ви дозволити собі платіж, коли ставка переглядається? Що, якщо ваш прибуток зупиниться? Криза 2008 року довів, що низька початкова ставка не дорівнює вигідній угоді. Прорахуйте цифри. Протестуйте свій бюджет на стійкість до найгірших сценаріїв.
Стратегії для більш швидкого погашення кредиту
Додаткові платежі зменшують основну суму боргу. Це є ключовим моментом. Більшість вашого щомісячного платежу в перші роки йде на відсотки. Перенаправлення додаткових коштів на погашення основної суми боргу скорочує ці відсотки. Один додатковий платіж за рік може скоротити термін 30-річного кредиту майже на 10 років. Економія є реальною. Використовуйте калькулятор, щоб побачити точний вплив на графік.
Платежі раз на два тижні пропонують хитрий спосіб досягти цього.
Замість одного великого щомісячного чека ви платите половину суми кожні два тижні. Оскільки в році 52 тижні, ви робите 26 півплатежів. Це дорівнює 13 повним платежам. Ви отримуєте додатковий платіж, не відчуваючи удару від одноразової суми. Це узгоджується із графіком багатьох зарплат. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою може бути погашена приблизно за 23,5 роки таким чином.
Уникнення приватного іпотечного страхування (PMI) – ще одна пряма перемога.
Прагніть початкового внеску в 20%. Це висока планка, але вона усуває щомісячну вартість страхування. Якщо ви вже почали із внеском менше 20%, уважно стежте за своєю часткою в нерухомості. Як тільки ви досягнете порога в 20%, вимагайте відміни PMI. Це часто відбувається автоматично на позначці 22%, але не чекайте. Зателефонуйте до компанії, яка обслуговує кредит.
Пункти (discount points) це зовсім інша історія.
Покупка пунктів знижує ставку авансом. Але чи це економить гроші? Не завжди. Це залежить від того, як довго ви проживете у будинку. Використовуйте калькулятор пунктів. Порівняйте початкові витрати із щомісячною економією. Якщо ви плануєте продати будинок за п’ять років, покупка пунктів може коштувати вам більше, ніж заощадити. Переконайтеся, що період окупності відповідає вашому фактичному графіку.
Розуміння механіки іпотеки
Що таке іпотека? Це кредит, забезпечений вашим будинком. Кредитор надає вам більшу частину вартості покупки. Ви повертаєте його із відсотками протягом часу. Якщо ви припустите дефолт, вони заберуть заставу.
Розрахунок вашого щомісячного платежу простий за допомогою онлайн-інструментів. Калькулятор Bankrate – надійна відправна точка. Розмір початкового внеску безпосередньо впливає на щомісячну суму. Більший початковий внесок означає менший щомісячний обов’язок. Якщо ви працюєте з брокером, він може змоделювати унікальні фактори, специфічні для вашого профілю.
Розрахунок відсотків – це проста математика, навіть якщо складний ефект здається заплутаним. Кредитор бере ваш залишок за кредитом. Він множить його на узгоджену річну ставку. Потім поділяє на 12. Це ваша щомісячна частина відсотків.
Визначення права отримання кредиту — не гра в угадайку.
Отримайте попереднє схвалення у брокера. Вони дивляться на коефіцієнт боргу до доходу, кредитний рейтинг і розмір початкового внеску. Ці метрики визначають, скільки саме ви можете зайняти. Онлайн-оцінювачі від Realtor.com пропонують швидкий попередній перегляд, але попереднє схвалення – це реальне випробування.
Відсоткові ставки коливаються. Нині вони перебувають на історично низькому рівні. 30-річна іпотека із фіксованою ставкою близько 3% доступна. Очікується, що ця стабільність збережеться зараз. Але ставки залежить від вашого особистого кредитного профілю. Торгуйтесь. Найнижча ставка, що рекламується, рідко дістається всім.
