До 1930-х годов владение домом было роскошью, доступной лишь богатым. Только 40% американских семей владели своим жильем, поскольку единственным вариантом была покупка за наличные. Банковских кредитов на покупку домов не существовало. Ситуация изменилась с появлением системы ипотечного кредитования. Сегодня эта же система многим покупателям кажется сложной и рискованной.
Ипотечный кредит — это просто заем, обеспеченный вашим домом. Банк выдает 80% стоимости дома. Вы возвращаете его с процентами в течение определенного времени. Если вы пропустите платежи, кредитор забирает дом. Этот юридический процесс называется изъятием имущества (форклужер).
Зміст
Ипотечные кредиты с фиксированной и плавающей ставкой (ARM)
На протяжении десятилетий единственным реальным выбором были кредиты с фиксированной ставкой. Вы получали одну процентную ставку на 30 лет. Платежи оставались стабильными. Затем в 1980-х годах появились ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARM). Они начинались с более низких ставок. Они пересматривались каждый год.
Во время недавнего жилищного бума кредиторы стали агрессивными. Они предлагали «креативные» кредиты с плавающей ставкой. У них были короткие периоды пересмотра ставок. Привлекательные стартовые ставки заманивали заемщиков. Не существовало ограничений на то, насколько сильно могла вырасти ставка. Когда экономика рухнула, последовало изъятие имущества. С 2007 года более 250 000 американцев вступали в процедуру изъятия имущества каждый месяц. К 2010 году количество изъятых домов достигло 1 миллиона.
Многие заемщики не понимали, что они подписывают. Одно исследование показало, что 35% заемщиков с плавающей ставкой не знали, есть ли у их ставки лимит (потолок). Это опасно. Вы должны знать свои условия.
Как работают ипотечные кредиты юридически
Юридически ипотека означает залог недвижимости в обеспечение долга. Простыми словами, это заем. Обычно это самый большой заем, который вы когда-либо брали.
При обычных кредитах проверяется ваша кредитная история и доход. У них нет залога. Ипотека использует сам дом в качестве залога. Нет платежей? Кредитор забирает дом.
Банки являются традиционными кредиторами. Вы можете подать заявку в своем местном банке. Или сравнить предложения разных банков, чтобы найти лучшие ставки. Нужна помощь? Ипотечный брокер может найти кредиторов для вас. Однако банки — не единственный источник. Кредитные союзы, пенсионные фонды и государственные агентства также предлагают такие кредиты.
Ипотечные кредиты имеют процентные ставки. У них есть сроки. Сроки варьируются от пяти до 30 лет. Комиссии здесь более значительные, чем в других случаях. Некоторые комиссии являются разовыми. Основным примером являются расходы на закрытие сделки (closing costs). Другие возникают ежемесячно. Вы платите их вместе со своим платежом.
«Понимание условий вашей ипотеки имеет решающее значение, особенно в отношении подводных камней нетрадиционных кредитов.»
Почему знания важны
Жилищный кризис показал нам, что происходит, когда люди действуют наугад. Они подписывали документы, которые не читали. Они игнорировали пункты о пересмотре ставок. Они не замечали лимитов изменения ставки. Результатом стало массовое изъятие имущества.
Мы разберем каждый вид ипотечного кредита. Мы объясним, что такое эскроу. Мы определим амортизацию. Мы перечислим скрытые расходы. Мы начнем с основ. Что такое ипотека на самом деле? Это обещание, обеспеченное вашей крышей. Выполняйте это обещание. Знайте правила.
Это не просто теория. Это ваш капитал. Ваше жилье. Ваш самый крупный актив. Относитесь к нему как к таковому.
Можно предположить, что ипотека существует с тех пор, как первый человек построил укрытие. Это кажется логичным. Как еще кто-то мог позволить себе место для жизни?
Реальность оказалась гораздо сложнее.
Современные ипотечные кредиты, какими мы их знаем, появились только в 1930-х годах. И, что удивительно, пионерами в этой области стали не банки. Эту тенденцию начали страховые компании. Их мотив не был альтруистичным: они хотели приобретать недвижимость в случае дефолта заемщиков. Это была стратегия по получению активов в виде недвижимости.
Затем появилась Федеральная жилищная администрация (FHA).
Роль FHA в создании современных ипотечных кредитов
В 1934 году Великая депрессия все еще душила экономику. Лишь четыре из десяти домохозяйств владели домами. Существующая система кредитования была сломана.
Условия кредитов были жестокими.
Кредиторы ограничивали суммы кредитов 50% рыночной стоимости недвижимости. Сроки погашения были короткими: три-пять лет. А в конце этого срока требовался единый платеж (balloon payment).
Если вы финансировали 80% стоимости дома в то время, ваш первоначальный взнос составлял фактически 80%. Вы занимали только 20%. Это обратно современной практике.
Такая структура заставляла большинство американцев оставаться арендаторами.
FHA изменила все.
Они снизили требования к размеру первоначального взноса. Они ввели коэффициенты отношения суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV) на уровне 80%, 90% и выше. Это заставило коммерческие банки адаптироваться. У обычных американцев внезапно появился путь к владению жильем.
FHA также изменила подход к квалификации заемщиков со стороны кредиторов.
Ранее часто решало то, кого вы знаете. FHA требовала доказательства реальной способности к погашению долга. Они увеличили сроки кредитов. Вместо трех-пяти лет появились сроки в 15, а затем и в 30 лет.
Качество строительства также стало важным фактором. FHA установила стандарты строительства домов. Кредиты не выдавались на объекты, которые могли бы разрушиться до полного погашения кредита. Коммерческие кредиторы последовали их примеру.
Самым большим изменением стало амортизация.
Традиционные ипотечные кредиты требовали выплат только процентов. В конце срока вы должны были выплатить всю сумму основного долга. Из-за этого массовыми были случаи конфискации имущества, так как люди не могли справиться с единым итоговым платежом.
Амортизация означала погашение основной суммы долга с каждым платежом. Баланс кредита постепенно уменьшался. Вы полностью погашали долг со временем.
Разбор вашей ежемесячной ипотечной выплаты
Понимание структуры ипотечного платежа важно для любого домовладельца. Это не просто одно число. Это совокупность расходов.
Ваш первоначальный взнос — это наличные средства, вносимые upfront. Он уменьшает сумму заема. Вы можете внести столько, сколько хотите. Традиционным ориентиром считается 20%. Некоторые кредиты требуют всего 3–5%.
Большая сумма первоначального взноса означает меньшую сумму для финансирования. Это также снижает ваш ежемесячный платеж.
Ежемесячный платеж обычно описывается аббревиатурой PITI.
- Principal (Основной долг) : Общая сумма заема.
- Interest (Проценты) : Стоимость заема. Процент от суммы кредита.
- Taxes (Налоги) : Имущественные налоги. Часто удерживаются в эскроу-счете кредитором до наступления срока уплаты.
- Insurance (Страхование) : Страхование от опасностей защищает от пожара, штормов, кражи и наводнений. Если у вас доля собственности (equity) составляет менее 20%, вам также может потребоваться частное ипотечное страхование (PMI).
Как на самом деле работает амортизация
При ипотеке с фиксированной ставкой ваш общий ежемесячный платеж остается примерно неизменным. Соотношение между основной суммой долга и процентами меняется каждый месяц.
Это постепенное погашение называется амортизацией.
Рассмотрим типичный график амортизации на 30 лет.
В первые годы вы платите в основном проценты.
Рассмотрим кредит в $100 000 под 6%. Ежемесячный платеж составляет $599.
В первый год около $500 идет на проценты. И только $99 уменьшают основную сумму долга.
Проходит 18 лет, прежде чем платеж по основной сумме долга превысит платеж по процентам.
У этого есть плюсы и минусы.
Преимущество заключается в управляемых ежемесячных платежах. Вы не сталкиваетесь с огромной единовременной суммой в конце срока.
Недостаток — общая стоимость. В итоге вы платите $215 838 за исходный кредит в $100 000. Накопление собственного капитала (equity) происходит медленнее.
Собственный капитал — это стоимость вашего дома за вычетом оставшегося баланса по кредиту.
Значит ли это, что 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой плохи?
Совершенно нет. Мы рассмотрим их подробнее в следующем разделе.
Стабильность ипотеки с фиксированной ставкой против волатильности ипотеки с плавающей ставкой
На протяжении десятилетий 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой была единственным доступным вариантом. Она дает простое обещание: процентная ставка никогда не меняется. Ваш платеж по основному долгу и процентам также остается неизменным. Эта стабильность сохраняется в течение 15, 20 или 30 лет. Единственными переменными величинами являются ваши имущественные налоги и страховые премии. Они могут меняться в зависимости от местных оценок стоимости или рыночных ставок.
Однако ставка, которую вы фиксируете, зависит от состояния экономики в целом. В растущей экономике ставки растут. Во время рецессии они снижаются. Кредиторы корректируют эти базовые ставки в зависимости от вашего кредитного рейтинга и срока кредита.
Ниже приведено описание условий при выборе стабильности.
30-летняя ипотека с фиксированной ставкой
Это стандарт по уважительной причине. Она предлагает максимально низкий ежемесячный платеж. Это высвобождает свободные денежные средства. Однако вы платите наибольшую сумму процентов за весь срок кредита. Есть и положительная сторона: вы можете вычесть эти проценты из налогооблагаемой базы. Если вы планируете жить в доме в течение десятилетия или дольше, такая долгосрочная фиксация часто оправдывает общие затраты.
20-летняя ипотека с фиксированной ставкой
Такие кредиты найти сложнее. Однако более короткий срок заставляет быстрее наращивать собственный капитал. Ваши ежемесячные платежи выше, чем по 30-летнему варианту. В обмен на это процентная ставка обычно ниже. Вы платите меньше процентов в целом. Вы становитесь собственником дома раньше.
15-летняя ипотека с фиксированной ставкой
Это самый быстрый путь к обретению собственности. Она разделяет преимущества 20-летнего кредита. Более быстрое погашение. Более высокий собственный капитал. Более низкая ставка. Но ежемесячный платеж еще выше. Для того чтобы это было возможно без чрезмерной нагрузки на бюджет, требуется серьезный уровень дохода.
Ипотека с фиксированной ставкой обеспечивает долгосрочную стабильность, которая привлекает заемщиков, планирующих надолго остаться на месте.
Почему стоит выбрать ипотеку с плавающей (адаптивной) ставкой?
Ипотека с плавающей ставкой (ARM) работает иначе. Ставка меняется. Обычно ежегодно. Она отслеживает рыночные условия. Ваш ежемесячный платеж следует за ней.
Зачем кто-то соглашается на это? Потому что начальная ставка ниже. Часто значительно ниже. Даже когда 30-летние ставки с фиксированной процентной ставкой были близки к историческому минимуму в 2010 году, ставки по ARM были почти на целый процентный пункт дешевле.
ARM также имеют смысл для людей, которые знают, что переедут. Если вы планируете продать дом в течение нескольких лет, вы можете воспользоваться низкой начальной ставкой до ее корректировки.
Но намерения часто не сбываются. Во время бума недвижимости многие заемщики думали, что смогут быстро продать дом. Они оказались в ловушке. Они столкнулись со ставкой «пересмотра», которую не могли себе позволить. Они не читали мелкий шрифт.
Если вы рассматриваете возможность получения ARM, вы должны понимать механизм ее работы.
Как часто происходит корректировка?
Обычная ипотека с плавающей ставкой корректируется каждый год. Но есть варианты. Можно найти 6-месячные ARM. 1-летние ARM. 2-летние ARM.
Гибридные ARM популярны. Рассмотрим 5/1 годовой ARM. Он сохраняет фиксированную ставку в течение пяти лет. Затем она корректируется ежегодно до конца срока кредита. Или посмотрите на 3/3 годовой ARM. Фиксированная ставка на три года. Затем корректируется каждые три года.
Каковы лимиты (caps)?
Лимиты — это ограничения. Они защищают вас. Они определяют, насколько может вырасти ставка.
* Промежуточные лимиты ограничивают рост при каждой корректировке.
* Срок действия (пожизненные) лимиты ограничивают общий рост за весь срок кредита.
Никогда не подписывайте договор ARM без лимитов. Без них ваш платеж может резко взлететь.
Как определяется ставка?
Ставки по ARM привязаны к индексам. Это могут быть однолетние казначейские векселя США. Сертификаты депозита. Лондонская межбанковская процентная ставка (LIBOR). Кредиторы берут этот индекс и добавляют к нему маржу. Обычно от двух до четырех процентных пунктов.
Когда индекс растет, ваша ставка растет. Но есть нюанс. Когда процентные ставки падают, ваша ставка по ARM может не измениться. Маржа остается фиксированной. Индекс меняется. Читайте договор.
Теперь давайте посмотрим на некоторые менее распространенные варианты ипотечных кредитов, такие как кредиты, поддерживаемые государственными предприятиями, ипотечные кредиты с шаровым платежом и обратные ипотечные кредиты.
За пределами стандартного 30-летнего кредита
Большинство людей думают об ипотечных кредитах в черно-белых тонах. Фиксированная ставка. Плавающая ставка. Вы знаете, как это работает. Но рынок гораздо сложнее.
Рассмотрим кредит с шаровым платежом (balloon mortgage). Это краткосрочный кредит, обычно на пять-семь лет. Однако он амортизируется так же, как 30-летний кредит. Ваши ежемесячные платежи выглядят крошечными. Даже комфортными.
А затем наступает шаровой платеж.
В конце срока вы должны выплатить всю оставшуюся сумму основного долга. Речь идет о сумме, близкой к первоначальной сумме кредита. Если вы не сможете продать дом или рефинансировать кредит мгновенно, вы окажетесь в тупике. Это высокоопасное действие без страховки.
А вот обратные ипотечные кредиты (reverse mortgages). Они предназначены для домовладельцев старше 62 лет. Банк платит вам. Ежемесячные выплаты. Или кредитная линия. Вы занимаете под имеющуюся equity (собственный капитал).
Выплаты не требуются. Пока вы живете в доме. Вам не нужно возвращать кредит, пока вы не продадите дом, не переедете или не умрете.
Но есть подвох? Комиссии за оформление довольно высоки. И вы все равно обязаны платить имущественные налоги и страховку по ипотеке. Это не бесплатные деньги. Это заимствованное время.
Объяснение государственных вариантов
Три федеральных агентства обеспечивают эти кредиты. Они не заимствуют деньги сами. Они их страхуют.
Это переносит риск с банка на правительство. Если вы допустите дефолт? Правительство покроет убыток. Вот почему они предлагают лучшие условия.
Управление жилищно-коммунального хозяйства (FHA)
Управляется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Отлично подходит для плохой кредитной истории. Кредитор знает, что правительство его подстрахует.
— Первоначальный взнос: всего 3 процента.
— Источник: может поступать от семьи, работодателей или благотворительных организаций.
Управление по делам ветеранов (VA)
Для квалифицированных ветеранов.
— Без первоначального взноса.
— Сниженные требования к кредитной истории.
— Подчиняется лимитам кредитов на уровне округа.
Служба сельского хозяйства (RHS)
Часть Министерства сельского хозяйства США (USDA). Для покупателей в сельской местности и небольших городах.
— Низкие процентные ставки.
— Гарантированные кредиты через частных кредиторов.
— Прямые государственные кредиты для семей с низким уровнем дохода.
Расшифровка APR против процентной ставки
Процентные ставки врут.
Ну, не совсем. Они просто не рассказывают всю историю. Сравнивать ставку 7 процентов по одному кредиту со ставкой 6 процентов по другому? Вы упускаете суть. Буквально.
Закон о правдивости в кредитовании (Truth in Lending Act) обязывает кредиторов раскрывать Годовую процентную ставку (APR).
Почему? Потому что процентная ставка игнорирует комиссии. Комиссии за оформление. Пункты (discount points). PMI (страхование ипотечного кредита). Комиссии за закрытие сделки.
APR включает их все.
Это средняя годовая финансовая нагрузка, деленная на сумму кредита. Выражается в процентах. Она всегда выше, чем ставка по векселю (note rate).
Вот ловушка.
Вы видите два объявления.
Кредитор A: 7 процентов фиксированная ставка. Один пункт.
Кредитор B: 7 процентов фиксированная ставка. Ноль пунктов.
Простой выбор? Возможно, нет.
Давайте посчитаем.
Сумма кредита: $100,000.
Ежемесячный платеж: $665.30.
Кредитор A берет один пункт. Это $1,000.
Плюс $25 за заявку.
$250 за обработку.
$750 в других комиссиях за закрытие сделки.
Общие комиссии: $2,025.
Кредитор вычитает это из кредита. Вы получаете на руки $97,975. Но платите проценты на полную сумму $100,000.
Чтобы найти истинную стоимость, вы рассчитываете ставку, которая уравновешивает платеж в $665.30 по кредиту в $97,975.
APR подскакивает до 7.2 процента.
Кредитор B может выглядеть дешевле на первый взгляд. Но APR Кредитора A рассказывает реальную историю.
Всегда ли побеждает более низкая комиссия? Не обязательно. Продолжайте читать. Взаимосвязь между APR и комиссиями за оформление сложна.
Кредиторы не выдают займы бесплатно. Им требуется первоначальная комиссия, и здесь вступает в силу комиссия за оформление (origination fee). Это своего рода «откат», который они берут просто за обработку вашей документации. Обычно она составляет от 0,5 до 1 процента от общей суммы займа по ипотечным кредитам в США. Но она может быть и выше.
Давайте рассмотрим реальный сценарий, чтобы понять, почему рекламируемая ставка часто является ложью. Представьте, что Кредитор B заявляет об отсутствии дисконтных пунктов (скидочных баллов). Звучит здорово, правда? Неверно. Они берут огромную комиссию за оформление в размере 3 процентов. Добавьте к этому расходы на подачу заявки и другие пункты закрытия сделки, которые в сумме составляют 3 820 долларов, и фактическая сумма денег, которую вы получите, уменьшится. Если ваш заем должен был составить 100 000 долларов, вы получите на руки только 96 180 долларов. Кредитор все равно взимает проценты с меньшей суммы, но расчет годовой процентной ставки (APR) отражает эту потерю. Результат? APR составляет 7,39 процента. Первый кредитор мог выглядеть дешевле на первый взгляд, но этот просто обошелся вам дороже из-за скрытых комиссий.
Не ведитесь на заявленную процентную ставку. Это маркетинговый инструмент. Смотрите на годовую процентную ставку (APR). Это единственная цифра, которая говорит правду о полной стоимости заимствования.
Что входит в расчет APR?
APR — это не только проценты. Это набор различных комиссий, объединенных в один процент. Чтобы справедливо сравнивать кредиторов, вам нужно знать, что находится в этом «наборе». Большинство этих расходов являются неизменными, то есть вы не можете договориться о их снижении.
Типичные включения в показатель APR:
- Комиссии за оформление
- Дисконтные пункты (скидочные баллы)
- Комиссии за снижение ставки (buydown fees)
- Предоплаченные проценты по ипотеке
- Страховые премии по ипотечному страхованию (если применимо)
- Комиссии за подачу заявки
- Расходы на андеррайтинг
Некоторые расходы являются фиксированными комиссиями, взимаемыми третьими сторонами, такими как страхование титула и оценка недвижимости. Они являются частью расходов на закрытие сделки, но не всегда влияют на APR так же, как собственные комиссии кредитора. Ключевой момент — запросить подробную разбивку. Вам не нужно выполнять математические расчеты самостоятельно. Кредитор юридически обязан предоставить Раскрытие информации по Закону о правде в кредитовании (Federal Truth in Lending Disclosure). В этом документе четко указывается APR. Ваша задача — прочитать его, а не просто подписать.
Почему размер займа и срок имеют значение
Влияние этих комиссий меняется в зависимости от того, сколько вы занимаете и как долго остаетесь в собственности.
Чем больше сумма займа, тем меньше фиксированные комиссии влияют на вашу APR. Если вы занимаете 500 000 долларов, расходы на закрытие сделки в размере 2 000 долларов — это просто округление. Если вы занимаете 200 000 долларов, те же самые 2 000 долларов составляют значительную часть вашего собственного капитала.
Затем есть временной фактор. Ипотечные кредиты рассчитаны на 30 лет, но мало кто живет в своем доме 30 лет. Если вы платите за дисконтные пункты, чтобы снизить ставку, вы делаете ставку на долгосрочное владение. Платить за пункты upfront, чтобы сэкономить на ежемесячных платежах? Это требует анализа точки безубыточности.
Если вы рефинансируете или продадите дом через три года, эти первоначальные пункты могут обойтись вам дороже, чем сэкономленные ежемесячные платежи. Вы никогда не вернете их. Ваша эффективная процентная ставка резко возрастает, потому что вы заплатили за скидку по займу, который
Кредиторы в первую очередь обращают внимание на один показатель: ваш коэффициент долговой нагрузки к доходу (DTI). Большинство из них хотят видеть коэффициент долговой нагрузки 28/36. Это сокращение от двух ограничений. Не более 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода уходит на жилищные расходы. Не более 36 процентов идет на все ежемесячные долговые обязательства в совокупности.
Это включает ипотеку, которую вы запрашиваете, а также автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и любые другие долгосрочные долги. Правила могут незначительно меняться в зависимости от размера первоначального взноса или типа кредита, но ориентир 28/36 остается отраслевым стандартом для одобрения заявки.
Как ваш ежемесячный доход ограничивает сумму ипотеки
Давайте разберем математику, чтобы вам не приходилось гадать. Допустим, ваш годовой доход составляет 35 000 долларов. Это примерно 2 916 долларов валового ежемесячного дохода.
Если вы рассматриваете дом с ежемесячным платежом по ипотеке в 800 долларов, вы находитесь в безопасной зоне с точки зрения жилищных расходов. 800 долларов — это примерно 27 процентов от этих 2 916 долларов. Это укладывается в лимит 28 процентов.
Но что происходит, когда вы добавляете свои другие долги? Скажем, у вас есть платеж за автомобиль в 200 долларов и платеж по студенческому кредиту в 115 долларов. Это дополнительные 315 долларов ежемесячных обязательств.
Добавьте это к 800 долларам ипотеки. Ваши общие ежемесячные долги составляют 1 115 долларов. Теперь 1 115 долларов — это примерно 38 процентов вашего валового дохода.
Ваш коэффициент выглядит как 27/38. Часть, касающаяся жилья, в порядке. Часть общих долгов — нет. Кредиторы обычно используют меньшее из двух чисел, чтобы определить ваш лимит квалификации — в данном случае это лимит 28 процентов для жилья. Поскольку ваши общие долги превышают 36 процентов, вам могут отказать или потребовать больший первоначальный взнос, чтобы снизить ежемесячный платеж по ипотеке.
Почему одобрение кредитора не означает, что вы можете себе это позволить
Здесь часто ошибаются домовладельцы, занимающиеся самостоятельным ремонтом или покупкой. Кредитор говорит вам, на что вы квалифицируетесь. Он не говорит вам, что вы можете себе позволить.
Их расчет игнорирует ваши расходы на продукты питания. Он игнорирует расходы на бензин. Он игнорирует тот дорогой хобби, от которого вы планировали отказаться в следующем году. Он не знает, откладываете ли вы на ремонт или покупку новой машины через пять лет.
Кредитор может сказать, что вы подходите для ежемесячного платежа по ипотеке в 1 400 долларов. Эта цифра кажется реальной. Но если ваш фактический бюджет позволяет потратить только 1 200 долларов после оплаты еды и коммунальных услуг, вы живете в долг. Особенно если ваш доход не собирается значительно расти в ближайшие несколько лет.
Используйте калькулятор доступности ипотеки. Проведите расчеты самостоятельно. Не полагайтесь на письмо кредитора о «квалификации» как на зеленый свет, чтобы потратить каждую последнюю долларовую сумму одобренного вами кредитного лимита.
Реальность текущего кредитного рынка
Получить одобрение на ипотеку сейчас сложнее, чем во время жилищного бума. В то время мотивированные покупатели часто могли найти кредит независимо от своего финансового состояния. Эта эпоха прошла.
Кредитный рынок остается тесным уже много лет. Кредиторы резервируют лучшие процентные ставки для заемщиков, которые выглядят как самые надежные варианты. Это означает высокие кредитные рейтинги, обычно от 760 до 850. Это также означает значительный первоначальный взнос, часто от 10 до 20 процентов от цены покупки.
Если у вас нет стабильности, вы все равно можете получить кредит, но его стоимость будет выше. Возможно, вам придется более агрессивно сравнивать предложения или согласиться на более высокую процентную ставку, чтобы компенсировать риск.
Подтверждение занятости и дохода
Кредиторам нужны доказательства стабильности. Они тщательно изучат вашу историю занятости и кредитную историю, чтобы оценить вероятность возврата средств.
История занятости
Они хотят видеть стабильную работу у одного работодателя за последние два года. Нахождение в той же сфере деятельности в течение двух лет обычно приемлемо, даже если вы сменили работу. Если у вас есть доход от неполной занятости, сверхурочных, бонусов или самозанятости, это учитывается. Но у него должна быть задокументированная история за два года. Если вы не соответствуете этим минимальным требованиям, это не значит, что у вас нет шансов. Возможно, вам просто нужно обратиться к большему количеству кредиторов или ожидать менее выгодных условий.
Кредитная история
Стабильность платежей имеет ключевое значение. Кредиторы внимательно смотрят на вашу кредитную историю за последние два года. Они уделяют особое внимание любым платежам за аренду или ипотеку, которые были просрочены более чем на 30 дней. Они также тщательно изучают просроченные платежи по кредитным картам за последние шесть месяцев. Паттерн пропущенных платежей является тревожным сигналом, который может сорвать вашу заявку.
Документы, необходимые для подачи заявки на ипотеку
Вы не можете делать это на ходу. Кредитор потребует определенный пакет документов. Наличие этих документов в готовности ускорит процесс и не даст вам пропустить сроки.
Вот типовой чек-лист:
- Средства на закрытие сделки : Доказательство наличия денег, доступных для покрытия расходов по закрытию сделки.
- Договор купли-продажи : Завершенный контракт, подписанный как покупателями, так и продавцами.
- Номера социального страхования : Для всех заявителей.
- История адресов : Полные адреса за последние два года, включая имена и адреса арендодателей для всех арендованных помещений.
- Записи о трудоустройстве : Имена, адреса и весь заработанный доход от работодателей за последние 24 месяца.
- Формы W-2 : За два года, предшествующие подаче заявки.
- Расчетные листки : Ваш последний расчетный листок, показывающий заработную плату с начала года.
- Детали долгов : Имена, адреса, номера счетов, ежемесячные платежи и текущие балансы по всем кредитам и кредитным счетам.
- Выписки по активам : Имена, адреса, номера счетов и балансы по всем депозитным счетам, текущим счетам, счетам сбережений, акциям и облигациям.
- Недавние выписки : Последние три выписки по всем депозитным счетам, акциям и облигациям.
- Поддерживаемый доход : Если вы полагаетесь на алименты на детей или содержание супруга, принесите судебные записи и погашенные чеки, подтверждающие получение платежа.
Более подробный список доступен у вашего кредитора или адвоката по закрытию сделки. Они также укажут, какие документы потребуются при фактическом закрытии кредита. Мы рассмотрим этот последний шаг в следующем разделе.
Предварительная квалификация против предварительного одобрения: понимание разницы
Эти термины часто используются как синонимы, но они означают две совершенно разные вещи в процессе покупки дома.
Предварительная квалификация — это приблизительная оценка. Вы сообщаете кредитору свои доходы, долги и информацию о кредитной истории. Они дают вам грубое представление о том, что вы можете себе позволить. Никакой серьезной работы не производится.
Предварительное одобрение — это серьезное обязательство. Кредитор запрашивает вашу кредитную историю. Они проверяют ваш доход. Они проверяют ваш коэффициент DTI с использованием фактических данных. Они выполняют всю работу.
Получение предварительного одобрения приближает вас к фактическому кредиту гораздо больше. Это показывает продавцам, что вы серьезный покупатель. Это также защищает вас от сюрпризов. Если вы не проверяли свою собственную кредитную историю, предварительное одобрение позволяет кредитору найти любые ошибки или проблемы до того, как вы влюбитесь в дом.
Подробнее о том, как эти шаги влияют на вашу покупательную способность.
Вы думаете, что платите только за дом. Вы ошибаетесь. Общая стоимость владения домом включает в себя гораздо больше, чем ваш ежемесячный ипотечный платеж. Как только вы подписываете договор купли-продажи, начинается процесс закрытия сделки.
Это не просто бумажная волокита. Это юридическая передача прав. Право собственности переходит на ваше имя. Выпускается страховка титула. Документы о финансировании заверяются и отправляются в регистратор округа. Поскольку это юридическое событие, вам обычно требуется участие адвоката или третьей стороны, выступающей в роли эскроу-агента, чтобы контролировать ход процесса. А контроль за ходом процесса стоит денег. Причём немало.
Эти сборы складываются в то, что мы называем затратами при закрытии сделки. Они реальны. Они существенны. И они сильно варьируются в зависимости от того, где вы живете.
Почему затраты при закрытии сделки так сильно различаются
Если вы живете в регионе с высокими налогами, ваши расходы возрастают. Всё просто. Риэлторы, кредиторы и адвокаты применяют разные шкалы комиссионных в разных регионах рынка. Не ожидайте единых цен.
Как правило, вы заплатите от 3 до 6 процентов от общей суммы вашего кредита в виде затрат при закрытии сделки. Давайте посчитаем. Если сумма вашего кредита составляет 100 000 долларов, вы потратите от 3 000 до 6 000 долларов дополнительных сборов. Просто чтобы закрыть сделку.
Вы можете бороться с этим. Вы должны бороться с этим.
Закон о процедурах урегулирования вопросов недвижимости (RESPA) на вашей стороне. Кредиторы обязаны предоставить вам оценку этих затрат в добросовестном порядке в течение трех дней после получения вашей заявки. Прочтите этот документ. Ищите сборы, по которым можно торговаться. Вы можете вести переговоры с кредитором. Вы можете попросить продавца оплатить часть из них. Выполните эту работу.
Три категории сборов
Чтобы понять, за что вы платите, разделите сборы на три категории.
- Фактическая стоимость получения кредита.
- Сборы за передачу права собственности на недвижимость.
- Налоги, уплачиваемые государственным и местным органам власти.
Сейчас мы разбираем первую категорию. Это сборы, которые кредиторы взимают за то, чтобы довести ваши деньги до вас.
Сборы за обработку и оценку
Начнем со сбора за обработку. Он покрывает первоначальные подготовительные работы. Подача заявки. Доступ к кредитной истории. Обычно он составляет от 400 до 550 долларов. Будьте осторожны со скрытыми разбивками. Иногда кредитор указывает сбор за кредитную историю отдельно от сбора за обработку. Это одни и те же расходы, просто указанные дважды. Внимательно сравнивайте предложения разных кредиторов.
Далее идет оценка. Кредитор должен знать, что стоимость недвижимости соответствует той цене, которую вы платите. Они привлекают независимого оценщика. Этот специалист сравнивает ваш дом с аналогичными объектами в районе. Это стоит около 250 долларов и более, в зависимости от цены дома.
«Оценка сравнивает стоимость недвижимости с аналогичными объектами в том же районе.»
Комиссия за оформление и дисконтные баллы
Кредиторы часто взимают комиссию за оформление. Она отделена от сбора за обработку. Она покрывает дополнительную работу по подготовке вашей ипотечной сделки. Это может быть фиксированная сумма. Или процент от суммы ипотеки.
Будьте осторожны с вариантом, основанным на процентах. Если комиссия взимается в процентах, это часто является скрытым дисконтным баллом. Это меняет ваши налоговые последствия. Это меняет общую стоимость. Спросите у кредитора, что именно представляет собой этот сбор. Не делайте предположений.
Это приводит к дисконтным баллам. Покупка баллов означает, что вы покупаете снижение процентной ставки. Один балл равен одному проценту от суммы кредита. Вы платите за это, когда кредит одобрен или в момент закрытия сделки.
Имеет ли это смысл? Часто да. Покупка баллов может сэкономить вам тысячи долларов на процентах за весь срок действия кредита. Торгуйтесь. Узнайте, какие кредиторы предлагают баллы. Некоторые позволяют включить стоимость в вашу ипотеку. Другие требуют оплаты upfront (внесения авансом). Вы также можете вычесть эти баллы из своего федерального подоходного налога. Проверьте правила.
Расходы на подготовку документов
Наконец, существует сбор за подготовку документов. Он покрывает гору бумажной работы. Этот сбор взимает кредитор, адвокат или эскроу-компания. Он оплачивает трудозатраты на создание и организацию всех этих юридических форм.
Обычно это фиксированная ставка. Иногда это процент от суммы кредита. Этот процент обычно составляет менее одного процента. Он может быть включен в ваш сбор за подачу заявки или гонорар адвоката. Если он указан отдельно, убедитесь, что с вас не берут двойную плату.
Это только начало. Есть и другие сборы. Есть и другие уловки. Есть больше возможностей для экономии денег, если знать, куда смотреть.
Юридические аспекты и реалии инспекций
Гонорары адвокатов — это не просто рекомендация. Вы и ваш кредитор будете платить за них. Ваш юрист составляет документы. Он правильно организует закрытие сделки. Вам необходимо представительство. Ваш адвокат по закрытию сделки защищает ваши интересы. Он может присутствовать на встрече лично или организовать процесс удаленно.
Процесс строго определен. Адвокат собирает свои гонорары. Он передает вам право собственности. Он оплачивает ваши задолженность по налогам и счетам за коммунальные услуги. Он выплачивает себя. Он оплачивает другие расходы по закрытию сделки. Все остальное goes к продавцу.
Ожидайте, что гонорары адвокатов составят от 500 до 1000 долларов и более. Цена зависит от стоимости недвижимости. Она также зависит от сложности сделки. Сложность стоит денег.
Инспекции являются обязательными. Ваш кредитор потребует проведение инспекции дома. Ему нужны доказательства того, что конструкция здания надежна. Ему нужны доказательства отсутствия термитов. Разрушительные насекомые имеют значение.
Если в вашем доме используется колодец, вы обязаны проверить воду. Водопроводная вода из городских сетей не требует этого. Колодезная вода требует. Иногда проверка касается только количества. Она проверяет, достаточно ли воды, чтобы добраться до дома. Качество может быть проигнорировано.
Не пропускайте проверку качества. Если кредитор проверяет только количество, наймите свою собственную лабораторию. Вы живете в этом доме. Пейте воду. Проверьте качество самостоятельно.
Страховка является обязательной. Вам нужна страховка домовладельца. Вам нужна страховка от стихийных бедствий. В большинстве штатов эти полисы требуются при закрытии сделки. Вы должны заранее оплатить премию за первый год. Это защищает вашу инвестицию. Это также защищает интересы кредитора. Если дом сгорит, деньги будут доступны.
Стоимость владения и безопасность
Частная ипотечная страховка (PMI) — это ловушка, если вы не будете осторожны. Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, вы активируете PMI. Это защищает кредитора. Она покрывает его в случае дефолта по платежам.
Премии добавляются к вашему ежемесячному ипотечному платежу. Они поступают на тот же эскроу-счет. Ваши платежи по налогам и страховке также смешиваются в этом пуле. Вы платите эти премии, пока не достигнете 20–25% собственного капитала (эквити).
Иногда они остаются на месте. Они могут действовать на протяжении всего срока кредита. Не предполагайте, что они исчезнут автоматически. Внимательно читайте мелкий шрифт.
Съемка участка — еще одно требование кредитора. Многие кредиторы требуют независимую кадастровую съемку. Зачем? Чтобы проверить изменения. Новые сооружения. Нарушения границ. Построил ли сосед забор за пределами участка после последней съемки?
Такие съемки стоят от 250 до 500 долларов. Это небольшая цена, чтобы избежать споров с соседом из-за забора.
Сроки, право собственности и налоговые ловушки
Предоплаченные проценты — это скрытые расходы. Ваш первый ипотечный платеж не будет просрочен в течение шести-восьми недель. Но проценты начинают начисляться в день закрытия сделки. Кредитор рассчитывает проценты за эту частичную часть месяца. Вы платите их заранее.
Стратегически планируйте дату закрытия сделки. Стремитесь к концу месяца. Это снижает сумму предоплаченных процентов, которую вы должны. Разница в несколько дней может сэкономить сотни долларов. Не оставляйте деньги на столе.
Сборы за регистрацию договора купли-продажи (деед) просты. Обычно они стоят около 50 долларов. Это оплата канцелярии окружного клерка. Он регистрирует договор. Он регистрирует ипотеку. Он обновляет информацию для выставления счетов по имущественным налогам. Без этого вы не владеете домом на законных основаниях.
Проверка права собственности критически важна. Компания по проверке права собственности изучает публичные записи. Они смотрят на договоры купли-продажи. Свидетельства о смерти. Судебные решения. Аресты имущества. Споры по завещаниям. Все, что влияет на права собственности.
Этот шаг гарантирует, что никто другой не имеет претензий. Сборы варьируются от 300 до 600 долларов. Они часто основаны на проценте от стоимости недвижимости. Не пропускайте этот шаг. Плохое право собственности может стоить вам дома.
Страховка права собственности подкрепляет проверку. Если компания по проверке права собственности что-то упустит, вы будете застрахованы. Страховка права собственности защищает вас от выплаты ипотеки за дом, которым вы не владеете на законных основаниях.
Кредиторы требуют ее. Вам также следует получить свою собственную политику. Это разовый платеж. Он покрывает недвижимость на протяжении всего времени, пока вы или ваши наследники владеете ею.
Страховка права собственности для кредитора стоит от 0,2% до 0,5% от суммы кредита. Страховка права собственности для владельца стоит от 0,3% до 0,6%. Это один из самых дешевых видов страхования.
Если предыдущий владелец владел правом собственности всего несколько лет, запросите ставку «переоформления» (re-issue). Она обычно ниже обычной ставки. Экономьте там, где можете.
Закрытые налоги варьируются по штатам. Вы можете заплатить три-восемь месяцев налогов заранее. Или вы помещаете деньги на эскроу-счет. Сюда входят пропорциональные школьные налоги. Муниципальные налоги. Другие обязательные сборы.
Проведите переговоры, если возможно. В некоторых случаях вы можете разделить налоги с продавцом. Вы платите за месяцы после закрытия сделки. Продавец платит за месяцы до закрытия сделки. Точка разделения — дата закрытия сделки. Это справедливо. Это стандартно. Но вы должны об этом спросить.
Счета продолжают приходить. Даже после закрытия сделки есть еще больше расходов.
Как PMI позволяет купить дом с меньшим первоначальным взносом
Частная ипотечная страховка (PMI) служит мостом для покупателей, у которых не накоплено двадцать процентов. Это не бесплатные деньги. Это страховка для кредитора, который нервничает, выдавая кредит, когда ваша доля участия в сделке так мала. Есть данные. Реальные данные. Они показывают, что люди, вносящие больший первоначальный взнос, реже отказываются от выплат. Меньший риск для банка означает, что он выдаст кредит.
Представьте себе так. У вас есть десять тысяч долларов. Без PMI вы можете купить только дом за пятьдесят тысяч долларов. С PMI эти же деньги позволяют вам приобрести дом за сто тысяч долларов. Или даже за двести тысяч. Вы получаете больше недвижимости. Но платите за эту привилегию. Стоимость зависит от размера кредита. За кредит в сто тысяч долларов при первоначальном взносе в десять процентов ожидайте ежемесячных платежей примерно в сорок долларов. Сумма накапливается. Но вы наращиваете капитал быстрее, чем если бы снимали жилье.
Когда можно отменить PMI?
Правительство вмешалось, чтобы предотвратить ситуацию, когда кредиторы забирают эти деньги навсегда. Закон о защите домовладельцев 1998 года установил правила. Если вы подписали ипотечный договор после 29 июля 1999 года, ситуация стала яснее. Закон обязывает автоматически отменять страховку, когда ваша доля капитала достигает двадцати двух процентов от первоначальной стоимости. Вам даже не нужно подавать заявку.
Вы также можете запросить отмену раньше. Достигли двадцати процентов? Подайте заявку на удаление. Но есть нюанс. Это применяется только к кредитам, подписанным после дедлайна 1999 года. Если ваш кредит старше, вы все равно можете запросить отмену при достижении двадцати процентов капитала. Кредитор не обязан соглашаться по закону. Он может тянуть время.
В некоторых штатах действуют собственные законы о досрочном прекращении действия для кредитов до 1998 года. Проверьте местные нормативные акты.
Есть исключения из правила. Если вы допускаете просрочки платежей, счетчик останавливается. Если кредит помечен как высокорисковый, PMI сохраняется. Другие обременения на имущество также могут блокировать отмену. Держите платежи в актуальном состоянии. Это самый простой способ избавиться от дополнительных расходов.
Реальные игроки: Fannie и Freddie
Кредиторы не зарабатывают свои основные деньги на процентах. Они зарабатывают на продаже. Если бы банк ждал тридцать лет, чтобы получить возврат средств, у него закончились бы деньги для выдачи кредитов другим заемщикам. Им нужна ликвидность. Прямо сейчас.
Поэтому они продают ипотечные кредиты. На вторичном рынке.
Крупными покупателями являются предприятия, поддерживаемые государством (GSE). Fannie Mae и Freddie Mac. Они были созданы Конгрессом для обеспечения доступности жилья для семей с низким и средним уровнем дохода. Они покупают ипотечные кредиты у местных банков. Затем они объединяют их в ипотечные ценные бумаги (MBS). Эти пакеты они продают инвесторам на рынке облигаций.
Эта система работала. Пока не перестала.
Чтобы ипотечный кредит мог быть куплен Fannie или Freddie, он должен соответствовать строгим лимитам. В 2010 году этот лимит составлял $417 000 для стандартного односемейного дома в большинстве районов. В районах с высокой стоимостью жизни, таких как некоторые части Гавайев, лимит мог достигать $1,8 миллиона. Если ваш кредит был больше, вам нужен был «джамбо»-кредит. Без поддержки со стороны GSE.
MBS, продаваемые Fannie и Freddie, считались надежными. Безопасными. Пока сотни тысяч заемщиков не допустили дефолт. Стоимость этих ценных бумаг рухнула. Международные банки сделали на них большие ставки. Ударные волны сильно ударили по мировой экономике.
Спасательные операции и выживание
В 2008 году правительство было вынуждено вмешаться. Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) взяло под контроль Fannie и Freddie. Технически они перешли в «консерваторство». Казначейство США влило в них $145 миллиардов к июню 2010 года. Экстренная ликвидность. Без этих денег рынок кредитов мог бы полностью замерзнуть.
После поглощения они все еще оставались публичными компаниями. До тех пор, пока цена их акций не упала ниже минимальных требований Нью-Йоркской фондовой биржи. Они были исключены из листинга в 2010 году.
Несмотря на травму кризиса, они остаются крупнейшими покупателями ипотечных кредитов. Они незаменимы. Система полагается на них, чтобы поддерживать поток денег. Даже если вы им не доверяете.
Далее следует тема банкротства. И то, как правительство пытается помочь заемщикам избежать полного финансового краха. Но это уже другая битва.
Понимание процесса конфискации недвижимости
Отсутствие платежей не означает, что вы мгновенно теряете свой дом. Конфискация — это юридический механизм, с помощью которого кредиторы возвращают себе ваше имущество и продают его, чтобы возместить свои убытки. Масштабы кризиса 2008 года остаются непревзойденными. В течение одного только этого года кредиторы подали 2 миллиона исков. Один миллион заемщиков потерял свои дома. К 2010 году аналитики прогнозировали, что до 4 миллионов домохозяйств могут получить уведомления.
Получение уведомления — это не смертный приговор. Это предупреждающий выстрел.
Государственные программы для предотвращения конфискации
Федеральные инициативы направлены на то, чтобы вы остались в своем доме и защитили свой кредитный рейтинг. Посетите сайт MakingHomeAffordable.gov, чтобы проверить свою eligibility (право на участие) для четырех конкретных программ.
Программа рефинансирования Home Affordable Refinancing Program
Этот вариант предназначен для заемщиков, которые своевременно вносили платежи до недавнего времени. Если стоимость вашего имущества резко упала, эта программа позволяет вам рефинансировать кредит под более низкий процент. Она предназначена для тех, кто все еще платежеспособен, но нуждается в корректировке платежа, чтобы справиться с финансовыми трудностями.
Программа изменения условий ипотеки Home Affordable Modification Program
Если ваш ипотечный платеж превышает 31% вашего валового ежемесячного дохода, вы можете иметь право на участие. Государство вмешивается, чтобы вести переговоры с вашим кредитором. Это критически важно, если вы столкнулись с серьезными трудностями. Потеря работы. Медицинские чрезвычайные ситуации. Эти события дают возможность получить новый, более доступный план платежей.
Программа изменения условий второго lien (вторая ипотека) Second Lien Modification Program
Многие домовладельцы имеют как первую, так и вторую ипотеку. Когда первый кредит становится неподъемным, за ним часто следует и второй. Эта программа стимулирует кредиторов прощать вторые lien или снижать процентные ставки до 1 процента. Это значительно снижает общую долговую нагрузку.
Альтернативы программе Home Affordable Foreclosure Alternatives
Если рефинансирование или изменение условий кредита невозможно, существуют другие варианты выхода из ситуации. Государство поощряет кредиторов одобрить краткую продажу (short sale). Дом продается за сумму, меньшую, чем долг. Кредитор несет убыток, но вы избегаете полного пятна конфискации. В качестве альтернативы вы можете предложить передачу права собственности в счет погашения долга (deed in lieu of foreclosure). Вы добровольно передаете право собственности банку. Вы уходите, не имея никаких остаточных долгов. В любом из этих случаев государство предоставляет до 3000 долларов на расходы по переезду.
Почему кредиторы предпочитают альтернативы
Конфискация также обходится банкам дорого. По оценкам Ассоциации ипотечных банкиров (Mortgage Bankers Association), обработка одного заявления об убытке обходится более чем в 50 000 долларов. Затем банк должен продать актив. Эти объекты часто продаются за долю от первоначальной стоимости кредита. Это проигрышная игра для всех участников.
Остерегайтесь мошенничества
Не платите за консультации по ипотеке. Не платите за услуги по изменению условий кредита. Правительство прямо предупреждает, что это часто является мошенничеством. Помощь доступна бесплатно. Позвоните на горячую линию HOPE по номеру 888-995-HOPE. Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) обслуживает эту бесплатную линию. Это официальный ресурс для домовладельцев, испытывающих финансовые трудности.
Если вам нужно снизить стоимость ипотеки, чтобы остановить процесс, следующим шагом рассмотрите варианты рефинансирования.
Кредитный рынок не обязательно должен быть клеткой. Вы все еще можете вернуть часть денег, если знаете, куда надавить.
Первое, на что стоит опереться, — это переговоры. Заемщики часто завышают комиссии, которые не регулируются строго. Комиссии за подготовку документов? Гонорары адвокатов кредитора? Это подлежит обсуждению. Реальные расходы, такие как оценка, проверка титула и кредитные отчеты, фиксированы. Но все остальное можно торговаться. Если ваш кредитный рейтинг надежен, просите об отказе от некоторых сборов. Не предполагайте, что первое предложение является окончательным.
Выбор типа кредита — это то место, где большинство людей теряют деньги в будущем.
Ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет обходится дороже всего в общей сумме за весь срок действия кредита. Это правда. Но стабильность имеет ценность. Десятилетиями это был золотой стандарт не просто так. Это не вызывает у вас сюрпризов. Ипотека с плавающей ставкой (ARM) или гибридный продукт 5/1 может выглядеть дешевле сегодня. Но сможете ли вы позволить себе платеж, когда ставка пересматривается? Что, если ваш доход остановится? Кризис 2008 года доказал, что низкая начальная ставка не равна выгодной сделке. Просчитайте цифры. Протестируйте свой бюджет на устойчивость к наихудшим сценариям.
Стратегии для более быстрого погашения кредита
Дополнительные платежи напрямую уменьшают основную сумму долга. Это ключевой момент. Большая часть вашего ежемесячного платежа в первые годы идет на проценты. Перенаправление дополнительных средств на погашение основной суммы долга сокращает эти проценты. Один дополнительный платеж в год может сократить срок 30-летнего кредита почти на 10 лет. Экономия реальна. Используйте калькулятор, чтобы увидеть точное влияние на ваш график.
Платежи раз в две недели предлагают хитрый способ достичь этого.
Вместо одного большого ежемесячного чека вы платите половину суммы каждые две недели. Поскольку в году 52 недели, вы совершаете 26 полуплатежей. Это равно 13 полным платежам. Вы получаете дополнительный платеж, не чувствуя удара от единовременной крупной суммы. Это согласуется с графиком многих зарплат. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой может быть погашена примерно за 23,5 года таким образом.
Избегание частного ипотечного страхования (PMI) — еще одна прямая победа.
Стремитесь к первоначальному взносу в 20%. Это высокая планка, но она устраняет ежемесячную стоимость страхования. Если вы уже начали с взносом менее 20%, внимательно следите за своей долей в недвижимости. Как только вы достигнете порога в 20%, потребуйте отмены PMI. Это часто происходит автоматически на отметке 22%, но не ждите. Позвоните в компанию, обслуживающую кредит.
Пункты (discount points) — это совсем другая история.
Покупка пунктов снижает ставку авансом. Но это экономит деньги? Не всегда. Это зависит от того, как долго вы проживете в доме. Используйте калькулятор пунктов. Сравните первоначальные затраты с ежемесячной экономией. Если вы планируете продать дом через пять лет, покупка пунктов может стоить вам больше, чем сэкономить. Убедитесь, что период окупаемости соответствует вашему фактическому графику.
Понимание механики ипотеки
Что именно такое ипотека? Это кредит, обеспеченный вашим домом. Кредитор предоставляет вам большую часть стоимости покупки. Вы возвращаете его с процентами в течение времени. Если вы допустите дефолт, они заберут залог.
Расчет вашего ежемесячного платежа прост с помощью онлайн-инструментов. Калькулятор Bankrate — надежная отправная точка. Размер вашего первоначального взноса напрямую влияет на ежемесячную сумму. Больший первоначальный взнос означает меньшую ежемесячную обязанность. Если вы работаете с брокером, он может смоделировать уникальные факторы, специфичные для вашего профиля.
Расчет процентов — это простая математика, даже если сложный эффект кажется запутанным. Кредитор берет ваш остаток по кредиту. Он умножает его на согласованную годовую ставку. Затем делит на 12. Это ваша ежемесячная часть процентов.
Определение права на получение кредита — не игра в угадайку.
Получите предварительное одобрение у брокера. Они смотрят на ваш коэффициент долга к доходу, кредитный рейтинг и размер первоначального взноса. Эти метрики определяют, сколько именно вы можете занять. Онлайн-оценщики от Realtor.com предлагают быстрый предварительный просмотр, но предварительное одобрение — это реальное испытание.
Процентные ставки колеблются. В настоящее время они находятся на исторически низком уровне. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой около 3% доступна. Ожидается, что эта стабильность сохранится на данный момент. Но ставки зависят от вашего личного кредитного профиля. Торгуйтесь. Самая низкая рекламируемая ставка редко достается всем.
