Покупка дома — стрессовое событие. Покупка дома с душой, историей и потенциальными нарушениями строительных норм — это совсем другая история. Вам хочется оригинальных деревянных полов. Вам нравится лепнина. Вам интересна история, скрытая за стенами. Но прежде чем подписывать какие-либо документы, необходимо понять специфические правила игры для объектов исторического наследия.
Процесс начинается с проверки статуса. Слово «исторический» — это не просто маркетинговый термин, используемый агентами по недвижимости для оправдания завышенной цены. Это юридический статус, имеющий реальные последствия и преимущества.
Зміст
Проверка статуса присвоения
Ваш первый шаг — это не осмотр крыши, а проверка базы данных.
Вам необходимо определить, числится ли объект официально в Национальном реестре исторических мест (NRHP). Это официальный список федеральных округов, сайтов, зданий, сооружений и объектов, признанных достойными сохранения.
Проверьте NRHP онлайн. Внесен ли объект в список индивидуально? Если нет, он может все еще входить в состав исторического района. Используйте расширенный поиск на веб-сайте NRHP, чтобы найти исторические районы в целевом районе. Объект может считаться историческим благодаря своей связи с окружающей средой, даже если он не внесен в список самостоятельно.
Если поиск по NRHP не дал результатов, не списывайте объект со счетов.
Многие объекты не внесены в список индивидуально, но получили местное или государственное признание. Служба национальных парков отмечает, что если дом был построен до 1936 года, существует значительная гибкость. Предыдущие владельцы могли сотрудничать с местными органами власти для получения исторических льгот без полной федеральной регистрации.
«Если есть сомнения, обратитесь в местный офис по сохранению исторического наследия. Они являются высшим авторитетом в вопросе того, прошел ли объект путь исторического признания».
Посетите веб-сайт Службы национальных парков. Там есть быстрые ссылки на каждый государственный офис по сохранению исторического наследия. Оттуда вы можете найти контактную информацию местных обществ по сохранению наследия. Они будут знать о подаваемых заявках или существующих статусах, которые не отображаются в федеральных базах данных.
Как только вы подтвердили исторический статус, вы можете взвесить плюсы и минусы. Начнем с финансовой выгоды.
Финансовая выгода владения историческим домом
Вы не получаете это бесплатно. Государство предлагает стимулы, потому что сохранение истории стоит денег. Вот откуда берутся деньги.
1. Кредиты на ремонт
Министерство жилищного строительства и развития США (HUD) предлагает специальную помощь в этом вопросе. Если ваш исторический объект также требует ремонта, рассмотрите программу 203k Федеральной жилищной администрации (FHA).
Этот кредит позволяет включить до 35 000 долларов дополнительных средств в вашу ипотеку специально для ремонта и реконструкции. Он предназначен для исторических объектов. Он заполняет разрыв между покупкой дома и приведением его в пригодное для проживания состояние.
2. Налоговые льготы
Налоговые каникулы, освобождения и кредиты являются обычным делом. Они могут исходить от федерального, государственного, окружного или местного правительства.
Вот в чем подвох. Федеральные налоговые льготы, в частности 20-процентный кредит на реконструкцию, обычно требуют, чтобы объект был «приносящим доход».
Если вы ремонтируете свое основное место жительства, вы, вероятно, не получите федеральный кредит. Если вы превратите пространство в бизнес — гостевой дом (bed and breakfast), торговую точку или офис — вы можете получить его. Правила варьируются в зависимости от юрисдикции.
3. Охранные обязательства (Easements)
Это мощный инструмент для многих владельцев исторических домов. Охранное обязательство — это соглашение между вами и государственным или некоммерческим агентством.
Вы соглашаетесь поддерживать исторический характер объекта. В обмен вы получаете налоговые льготы. Это не новая концепция. Многие штаты и города создали системы для оценки таких предложений.
Поскольку каждое муниципальное образование работает по-своему, вы должны проверить наличие конкретных программ охранных обязательств в вашем местном офисе по сохранению исторического наследия. Они опишут, какие изменения разрешены и какие налоговые льготы доступны.
Эти преимущества существенны. Они компенсируют высокую стоимость содержания старых зданий. Но есть и обратная сторона.
Недостатки владения историческим домом
Владение исторической недвижимостью означает жизнь в рамках ограничений. Государство и местные советы заботятся об эстетической и структурной целостности прошлого. Это ограничивает вашу автономию.
«Исторический статус часто означает, что вы не можете просто снести стену или заменить окна на современные пластиковые без одобрения».
Вы столкнетесь со строгими процедурами проверки. Каждое вносимое вами изменение, вероятно, потребует разрешения. Это замедляет ремонт. Это увеличивает затраты. Это требует терпения.
Вы также сталкиваетесь с риском обязательного обслуживания. Если действует охранный статус, вы можете быть юридически обязаны сохранять определенные элементы. Вы не можете игнорировать их.
Кроме того, страховые расходы могут быть выше. Старая проводка, старое водоснабжение и более старые кровельные материалы несут больше рисков. Вам требуется специализированное страхование.
Наконец, стоимость при перепродаже может быть сложной. Хотя одни покупатели любят историю, другие видят только головную боль. Вы сужаете круг потенциальных покупателей.
Преимущества реальны. Затраты реальны. Ограничения реальны.
Прежде чем сделать предложение, вы должны точно знать, на что подписываетесь. В следующем разделе разбираются конкретные ловушки, которых следует избегать, и то, как пройти процесс утверждения без нервного срыва.
Продолжение следует в Части 2.
Вы хотите налоговых льгот. Вы их получаете. Но всегда есть подвох.
Чтобы сохранить эти льготы, владельцы исторических объектов часто вынуждены отказываться от определенных прав. Здесь на сцену выходят фасадные сервитуты.
Сервитут — это по сути пожертвование. Вы передаете организации по сохранению исторического наследия права на внешний вид вашего здания. Взамен вы получаете благотворительный вычет. Звучит просто. Но на деле это не так.
Проверьте свое свидетельство о праве собственности. Перед покупкой изучите эти записи. Они бессрочные? Или истекают? Налоговые последствия могут быть запутанными.
Почему важны фасадные сервитуты
Представьте себе так. Вы продаете визуальный облик своего дома некоммерческой организации. Стоимость недвижимости может снизиться из-за этого ограничения. Это хорошо для цены покупки. Это также хорошо для налога на имущество.
Но затем вы хотите сделать ремонт.
Если вы хотите изменить внешний вид, вам придется пройти через множество бюрократических процедур. Некоторые сервитуты распространяются только на фасад. Некоторые — на интерьер. Некоторые охватывают саму конструкцию здания. Другие регулируют ландшафтный дизайн.
Все зависит от конкретной юридической формулировки.
Если вы хотите заменить исторические окна или изменить линию крыши, вы можете столкнуться с сопротивлением. Группа по сохранению наследия обладает правом вето. Вы не можете просто купить новые фасадные панели и считать дело сделанным.
Итоги владения исторической недвижимостью
Прежде чем подписывать документы, проверьте титул собственности.
Если он чистый, вы можете свободно пользоваться налоговыми преимуществами.
Если есть обременения, остановитесь. Взвесьте головную боль против выгоды. Хотите ли вы престижа? Или хотите ли вы свободы для внесения изменений?
Большинство людей покупают исторические дома из-за их очарования. Они редко покупают их ради удобства ремонта.
Часто задаваемые вопросы об исторических объектах
Существуют ли реальные налоговые стимулы?
Да. В зависимости от вашего местоположения вы можете получить налоговую заморозку или освобождение от уплаты налогов. Местные органы власти часто предлагают кредиты за работы по реконструкции.
Федеральное правительство имеет специальную программу. Она предоставляет 20-процентный налоговый кредит для исторических объектов, приносящих доход, которые вы реконструируете. Это значительная сумма денег, если вы перепродаете здание или ведете бизнес.
Это хорошая инвестиция?
Цены могут быть выше. Историческая недвижимость может стоить на 26% больше, чем аналогичные дома в том же районе. Они также склонны сохранять свою стоимость во время рыночных спадов.
Есть и обратная сторона. Регулирование строгое. Если ваш дом внесен в Национальный реестр, вы не можете делать с ним все, что захотите. Ремонт затруднен. Тем не менее, он часто необходим, поскольку дом старый.
Что делает дом историческим?
Национальный реестр исторических мест устанавливает планку. Речь идет не только об возрасте.
Дом может соответствовать критериям, если он:
— Связан с важными историческими событиями.
— Принадлежал значимой исторической личности.
— Демонстрирует характерные методы строительства определенного периода.
— Был спроектирован архитектором-мастером.
— Обладает высокой художественной ценностью.
— Предоставляет важные исторические данные.
Каким должен быть возраст дома?
Как правило, 50 лет.
Это стандартный порог. Если объект моложе, он должен быть исключительно важным, чтобы получить этот статус. Для более новых зданий это высокая планка.
Дешевле ли обходится владение историческим домом?
Нет. Обычно это дороже.
Вы платите больше за покупку. Вы платите больше за ремонт. Правила строго регламентированы. В старых домах неэффективные инженерные системы. Вы сталкиваетесь с факторами, находящимися вне вашего контроля.
Расходы быстро накапливаются.
