Джозефу Голдбергу нужна была крыша над головой, но рынок жилья в Нью-Джерси закрывал перед ним двери. Будучи отцом-одиночкой с ограниченным бюджетом, он не мог позволить себе традиционный частный дом. Он также не был заинтересован в аренде квартиры. Поэтому он купил дом в Атлантик-Гарденс, сообществе в Эгг-Харбор-Тауншип, штат Нью-Джерси. Большинство людей, взглянув на эту недвижимость, назвали бы её трейлером. Или мобильным домом.
Но не произносите это вслух.
Терминология имеет значение. И что еще важнее, реальность кардинально изменилась. То, что раньше стигматизировалось как «мобильные дома», теперь называется заводскими домами (manufactured homes). Они эволюционировали. Они предлагают удобства, которые конкурируют с домами, построенными на месте, но без заоблачной цены. Дом Голдберга — тому доказательство. Но он также является частью более широкого тренда. Речь идет не только об экономии денег. Речь идет о качестве.
Зміст
Разница между мобильными и заводскими домами
Существует огромное заблуждение. Люди считают, что заводские дома — это просто мобильные дома с модным названием. Это как накрасить губы свинье. Эта аналогия устарела. Она неверна.
Вот в чем различие. Мобильные дома были построены до 1976 года. До этого года у федерального правительства не было конкретных строительных нормативов для таких конструкций. Они были слабыми. Хлипкими. Мобильными в самом прямом смысле этого слова.
После 1976 года был введен Кодекс HUD (Department of Housing and Urban Development). Заводы начали строить дома по гораздо более высоким стандартам. Это заводские дома. Они строятся в контролируемых условиях. Они рассчитаны на устойчивость к определенным ветровым и погодным условиям. Они созданы, чтобы служить долго.
Посмотрите на эстетику. Многие современные блоки выглядят идентично новым домам, построенным на месте. Они вписываются вneighborhoods. Вы видите белые заборы с частоколом. Вы видите пристроенные гаражи. Некоторые модели имеют два этажа. Они оснащены системами отопления и кондиционирования последнего поколения. Часто в них входят бытовые приборы со знакомостью ENERGY STAR. Они не выглядят как трейлеры. Они выглядят как дома.
Финансовая реальность
Доступность является основным фактором для более чем 17 миллионов американцев, живущих в заводских домах. Цифры не врут.
- Средняя стоимость: Заводской дом в среднем стоит около $62,600.
- Сравнение с домами, построенными на месте: Аналогичный частный дом стоит в среднем $272,200.
Это ошеломляющая разница. В 2009 году медианный годовой доход домохозяйств жителей заводских домов составлял $30,000. Как они себе это позволяют? Потому что входной порог низкий. Потому что обслуживание дешевле. Потому что конструкция эффективна.
Рынок отражает этот спрос. В 2009 году 43 процента всех новых домов, проданных по цене менее $150,000, были заводскими. Они составили 23 процента от всех продаж новых домов стоимостью до $200,000. Это не маргинальные продажи. Это значительная часть рынка доступного жилья.
Строить дешевле, жить дешевле
Экономия заключается не только в цене покупки. Она также в процессе строительства. Заводы производят эти дома по конвейерной линии. Материалы закупаются оптом. Труд специализирован. Отходы минимизированы. Эта эффективность передается покупателю.
Расходы на обслуживание следуют по схожей схеме
Пять лет назад Ричард Доэрти наконец погасил задолженность по своему мобильному дому. В течение 15 лет он жил в сообществе Barrington Estates в Нью-Гэмпшире. Это было аккуратное место. Ухоженные сады. Чистые улицы. Он и еще 73 семьи любили здесь жить. Затем владелец принял решение продать участок в 2005 году. Началась паника. Все боялись выселения. Они переживали, что им придется собирать вещи и уезжать.
Barrington Estates до сих пор существует. Это по-прежнему достойное и доступное место для жизни. Эксперты говорят, что именно стабильность является главным преимуществом рынка мобильных домов. По сравнению с домами, построенными на месте, такие модули дешевле покупать. Они обходятся дешевле в обслуживании. Они просто более доступны по цене.
Фабричное преимущество
Разница в цене реальна. Строительство мобильного дома обходится на 10–35 процентов дешевле за квадратный метр, чем строительство традиционного дома. Куда идут эти деньги? Они остаются в фабричном производстве. Строители получают выгоду от эффекта масштаба. Они закупают материалы, бытовую технику и другие товары огромными партиями. Это позволяет им получать цены, недоступные обычным строителям, работающим на месте.
Процесс представляет собой конвейер. Он контролируется. Он эффективен. Строительство на месте сталкивается с множеством переменных факторов. Плохая погода. Кражи. Вандализм. Споры с подрядчиками. Фабрики избегают этих проблем. Они строго контролируют затраты на рабочую силу. В результате вы получаете более низкую цену.
Расходы на проживание также могут снизиться. Многие сообщества обеспечивают уход за газоном. Они вывозят мусор. Они расчищают снег. Они занимаются ремонтом на месте. Эти услуги включены в арендную плату за участок. Вы можете арендовать землю. Или вы можете владеть ею. Более 75 процентов мобильных домов расположены на частной собственности. Остальные 25 процентов находятся в арендованных сообществах.
Владение против аренды
Существует явное преимущество владения землей. Исследование Университета Нью-Гэмпшира рассмотрело этот вопрос. Жители, владеющие мобильными домами в своих сообществах, продают их быстрее. Они получают более высокие цены, чем те, кто живет в арендованных парках. Владельцы имеют больше контроля. Они меньше беспокоятся о закрытии парка.
Но стереотипы сохраняются. Ярлык «парка трейлеров» не исчез. Местные чиновники иногда сопротивляются таким домам. В Абсиконе, Нью-Джерси, жители боролись против запланированного парка. Они считали, что это снизит стоимость недвижимости. Самая дешевая единица жилья стоила бы 125 000 долларов. Один житель назвал это жильем для «малоимущих». Другие боялись, что это привлечет преступность.
Налоговые мифы и реальность
Почему сопротивление? Страх потери налоговых поступлений. Сообщества опасаются, что налоговая база не покроет расходы на услуги. Школы обходятся дороже всего. Исследования показывают, что мобильные дома не создают нагрузки на школьную систему. 59 процентов таких домохозяйств не имеют детей. Таким образом, налоговая нагрузка на школы ниже.
Налоги запутаны. В некоторых штатах, таких как Флорида, дома облагаются налогом как личное имущество. Как автомобили. Это может означать более высокие ставки. Но если вы владеете землей, а дом постоянно закреплен на ней, город может включить его в реестр налогообложения недвижимости. Ставка будет соответствовать ставке для домов, построенных на месте. Парки, принадлежащие инвесторам, облагаются налогом как на землю, так и на структуру.
Стоимость недвижимости не падает
Люди беспокоятся о стоимости домов. Они думают, что соседние дома потеряют в цене. Исследования говорят об обратном. Ученые из Массачусетского технологического института и Гарвардского университета изучили один город в Нью-Гэмпшире. Они не нашли доказательств того, что мобильные дома вредят стоимости соседней недвижимости. Страх необоснован.
Часто задаваемые вопросы
Дешевле ли построить или купить мобильный дом?
Мобильные дома обходятся значительно дешевле, чем строительство на месте. Они предлагают сопоставимые или даже более высокие стандарты безопасности по более низкой цене.
Модульный против мобильного?
Модульные дома иногда используют шасси. Они подчиняются местным государственным нормам. Мобильные дома подчиняются федеральным нормам HUD. Они строятся на фабриках и перемещаются на место установки.
Могу ли я настроить свой дом?
Да. Вы можете выбрать из сотен дизайнов. Вы также можете создать индивидуальный план, соответствующий вашим потребностям.
Они сохраняют стоимость?
Да. Они дорожают, как и обычные дома. Хорошее строительство означает лучшую эстетику и стабильный рост стоимости с течением времени.
Какой самый большой вариант?
Двойные широкие дома (double-wides) — самые большие. Их площадь варьируется от 532 до 2800 квадратных футов. Популярны среди пустующих гнезд. Отлично подходят для вторых домов.
Рынок меняется. Владение землей имеет значение. Налоги имеют значение. Ваш выбор сегодня влияет на ваш капитал завтра.
