Джозефу Голдбергу потрібен був дах над головою, але ринок житла в Нью-Джерсі закривав перед ним двері. Будучи батьком-одинаком з обмеженим бюджетом, він не міг дозволити собі традиційний приватний будинок. Він також не був зацікавлений у оренді квартири. Тому він купив будинок в Атлантік-Гарденс, спільноті в Егг-Харбор-Тауншип, штат Нью-Джерсі. Більшість людей, глянувши на цю нерухомість, назвали її трейлером. Або мобільним будинком.
Але не вимовляйте це вголос.
Термінологія має значення. І що важливіше, реальність кардинально змінилася. Те, що раніше стигматизувалося як «мобільні будинки», тепер називається заводськими будинками (manufactured homes). Вони еволюціонували. Вони пропонують зручності, які конкурують із будинками, збудованими на місці, але без захмарної ціни. Дім Голдберга — тому доказ. Але він також є частиною ширшого тренду. Йдеться не лише про економію грошей. Йдеться про якість.
Зміст
Різниця між мобільними та заводськими будинками
Існує величезна помилка. Люди вважають, що заводські будинки – це просто мобільні будинки з модною назвою. Це як нафарбувати губи свині. Ця аналогія застаріла. Вона неправильна.
Ось у чому різниця. Мобільні будинки були збудовані до 1976 року. До цього року федеральний уряд не мав конкретних будівельних нормативів для таких конструкцій. Вони були слабкими. Хліпкі. Мобільними у прямому значенні цього слова.
Після 1976 року було запроваджено Кодекс HUD (Department of Housing and Urban Development). Заводи почали будувати будинки за набагато вищими стандартами. Це заводські будинки. Вони будуються у контрольованих умовах. Вони розраховані на стійкість до певних вітрових та погодних умов. Вони створені, щоб служити довго.
Подивіться на естетику. Багато сучасних блоків виглядають ідентично новим будинкам, збудованим на місці. Вони вписуються вневеликіborhoods. Ви бачите білі паркани із частоколом. Ви бачите прибудовані гаражі. Деякі моделі мають два поверхи. Вони оснащені системами опалення та кондиціювання останнього покоління. Часто в них входять побутові прилади зі знайомістю ENERGY STAR. Вони не виглядають як трейлери. Вони виглядають як удома.
Фінансова реальність
Доступність є основним фактором для більш ніж 17 мільйонів американців, що мешкають у заводських будинках. Цифри не брешуть.
- Середня вартість: Заводський будинок в середньому коштує близько $62,600.
- Порівняння з будинками, збудованими на місці: Аналогічний приватний будинок коштує в середньому $272,200.
Це приголомшлива різниця. У 2009 році медіанний річний дохід домогосподарств мешканців заводських будинків становив $30,000. Як вони собі це дозволяють? Тому що вхідний поріг низький. Тому що обслуговування дешевше. Тому що конструкція ефективна.
Ринок відбиває цей попит. У 2009 році 43 відсотки всіх нових будинків, проданих за ціною менше $150,000, були заводськими. Вони склали 23 відсотки від усіх продажів нових будинків вартістю до $200,000. Це не маргінальний продаж. Це значна частина ринку доступного житла.
Будувати дешевше, жити дешевше
Економія полягає не тільки в ціні покупки. Вона також у процесі будівництва. Заводи виробляють ці будинки конвеєрної лінії. Матеріали купуються оптом. Праця спеціалізована. Відходи мінімізовані. Ця ефективність передається покупцю.
Витрати обслуговування слідують за схожою схемою
П’ять років тому Річард Доерті нарешті погасив заборгованість зі свого мобільного будинку. Протягом 15 років він жив у спільноті Barrington Estates у Нью-Гемпширі. Це було обережне місце. Доглянуті сади. Чисті вулиці. Він та ще 73 родини любили тут жити. Потім власник ухвалив рішення продати ділянку у 2005 році. Почалася паніка. Усі боялися виселення. Вони переживали, що їм доведеться збирати речі та їхати.
Barrington Estates досі існує. Це, як і раніше, гідне і доступне місце для життя. Експерти кажуть, що стабільність є головною перевагою ринку мобільних будинків. У порівнянні з будинками, збудованими на місці, такі модулі дешевше купувати. Вони обходяться дешевше в обслуговуванні. Вони просто доступніші за ціною.
Фабрична перевага
Різниця у ціні реальна. Будівництво мобільного будинку коштує на 10–35 відсотків дешевше за квадратний метр, ніж будівництво традиційного будинку. Куди ці гроші йдуть? Вони залишаються у фабричному виробництві. Будівельники отримують зиск від ефекту масштабу. Вони купують матеріали, побутову техніку та інші товари величезними партіями. Це дозволяє їм отримувати ціни, недоступні звичайним будівельникам, які працюють на місці.
Процес є конвеєром. Він контролюється. Він ефективний. Будівництво дома стикається з безліччю змінних чинників. Погана погода. Крадіжки. Вандалізм. Суперечки з підрядниками. Фабрики уникають цих проблем. Вони чітко контролюють витрати на робочу силу. В результаті ви отримуєте нижчу ціну.
Витрати на проживання можуть знизитися. Багато спільнот забезпечують догляд за газоном. Вони вивозять сміття. Вони розчищають сніг. Вони займаються ремонтом дома. Ці послуги включені до орендної плати за ділянку. Ви можете орендувати землю. Або ви можете володіти нею. Понад 75 відсотків мобільних будинків розташовано на приватній власності. Інші 25 відсотків перебувають у орендованих спільнотах.
Володіння проти оренди
Існує очевидна перевага володіння землею. Дослідження Університету Нью-Гемпшир розглянуло це питання. Жителі, які володіють мобільними будинками у своїх спільнотах, продають їх швидше. Вони одержують вищу ціну, ніж ті, хто живе в орендованих парках. Власники мають більше контролю. Вони менше переймаються закриттям парку.
Але стереотипи зберігаються. Ярлик «парку трейлерів» не зник. Місцеві чиновники інколи опираються таким будинкам. В Абсиконі, Нью-Джерсі, мешканці боролися проти запланованого парку. Вони вважали, що це зменшить вартість нерухомості. Найдешевша одиниця житла коштувала б 125 000 доларів. Один мешканець назвав це житлом для «малозабезпечених». Інші боялися, що це привабить злочинність.
Податкові міфи та реальність
Чому опір? Страх втрати податкових надходжень. Співтовариства побоюються, що податкова база не покриє витрати на послуги. Школи обходяться найдорожче. Дослідження показують, що мобільні будинки не створюють навантаження на шкільну систему. 59 відсотків таких домогосподарств немає дітей. Таким чином, податкове навантаження на школи є нижчим.
Податки заплутані. У деяких штатах, таких як Флорида, будинки оподатковуються як особисте майно. Як автомобілі. Це може означати вищі ставки. Але якщо ви володієте землею, а будинок завжди закріплений на ній, місто може включити його до реєстру оподаткування нерухомості. Ставка буде відповідати ставці для будинків, збудованих на місці. Парки, що належать інвесторам, оподатковуються як на землю, так і на структуру.
Вартість нерухомості не падає
Люди переймаються вартістю будинків. Вони гадають, що сусідні будинки втратять у ціні. Дослідження говорять про інше. Вчені з Массачусетського технологічного інституту та Гарвардського університету вивчили одне місто у Нью-Гемпширі. Вони не знайшли доказів, що мобільні будинки шкодять вартості сусідньої нерухомості. Страх необґрунтований.
Часті питання
** Чи дешевше побудувати чи купити мобільний будинок? **
Мобільні будинки коштують значно дешевше, ніж будівництво на місці. Вони пропонують порівняні або навіть вищі стандарти безпеки за нижчою ціною.
Модульний проти мобільного?
Модульні будинки іноді використовують шасі. Вони підпорядковуються місцевим державним нормам. Мобільні будинки підпорядковуються федеральним нормам HUD. Вони будуються на фабриках та переміщаються на місце встановлення.
Чи можу я налаштувати свій будинок?
Так. Ви можете вибрати із сотень дизайнів. Ви також можете створити індивідуальний план, який відповідає вашим потребам.
Вони зберігають вартість?
Так. Вони дорожчають, як і звичайні будинки. Хороше будівництво означає кращу естетику та стабільне зростання вартості з часом.
Який найбільший варіант?
Подвійні широкі будинки (double-wides) – найбільші. Їхня площа варіюється від 532 до 2800 квадратних футів. Популярні серед порожніх гнізд. Чудово підходять для других будинків.
Ринок змінюється. Володіння землею має значення. Податки мають значення. Ваш вибір сьогодні впливає на ваш капітал завтра.
