Antes de la década de 1930, ser propietario de una vivienda era un lujo reservado a los ricos. Sólo el 40% de las familias estadounidenses eran propietarias de sus casas porque las compras en efectivo eran la única opción. No había préstamos bancarios para comprar casas. Eso cambió cuando surgió el sistema hipotecario. Hoy en día, ese mismo sistema les parece complicado y arriesgado a muchos compradores.
Una hipoteca es simplemente un préstamo garantizado por su casa. El banco te da el 80% del precio de la vivienda. Lo devuelves con intereses a lo largo del tiempo. Si no realiza los pagos, el prestamista se queda con la casa. Este proceso legal se llama ejecución hipotecaria.
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Hipotecas de tasa fija versus tasa ajustable (ARM)
Durante décadas, los préstamos a tasa fija fueron la única opción real. Tienes una tasa de interés por 30 años. Los pagos se mantuvieron estables. Luego vinieron las hipotecas de tasa ajustable o ARM en la década de 1980. Estos comenzaron con tasas más bajas. Se reinician cada año.
Durante el reciente auge inmobiliario, los prestamistas se volvieron agresivos. Ofrecieron ARM “creativos”. Estos tuvieron períodos de reinicio cortos. Las tasas de interés atrajeron a los prestatarios. No había límites sobre qué tan alto podía subir la tasa. Cuando la economía se desplomó, siguieron las ejecuciones hipotecarias. Desde 2007, más de 250.000 estadounidenses entraron en ejecución hipotecaria cada mes. En 2010, las ejecuciones afectaron a 1 millón de viviendas.
Muchos prestatarios no entendieron lo que firmaron. Un estudio encontró que el 35% de los prestatarios de ARM no sabían si su tasa tenía un límite. Eso es peligroso. Necesitas conocer tus términos.
Cómo funcionan las hipotecas legalmente
Legalmente, una hipoteca compromete una propiedad como garantía de una deuda. En términos sencillos, es un préstamo. Suele ser el préstamo más grande que jamás haya solicitado.
Los préstamos regulares verifican su crédito e ingresos. No tienen garantía. Las hipotecas utilizan la propia casa como garantía. ¿Sin pagos? El prestamista se queda con la casa.
Los bancos son prestamistas tradicionales. Puede presentar la solicitud en su banco local. O compare precios para obtener mejores tarifas. ¿Quieres ayuda? Un corredor hipotecario puede buscar prestamistas por usted. Sin embargo, los bancos no son la única fuente. Las cooperativas de crédito, los fondos de pensiones y las agencias gubernamentales también ofrecen estos préstamos.
Las hipotecas tienen tasas de interés. Tienen términos. Los plazos varían de cinco a 30 años. Las tarifas son más elevadas aquí que en otros lugares. Algunas tarifas son únicas. Los costos de cierre son el principal ejemplo. Otros ocurren mensualmente. Les pagas con tu pago.
“Comprender los términos de su hipoteca es esencial, particularmente los riesgos de los préstamos no tradicionales”.
Por qué es importante el conocimiento
La crisis inmobiliaria nos mostró lo que sucede cuando la gente adivina. Firmaron documentos que no leyeron. Ignoraron las cláusulas de reinicio. No lograron ver límites a las tasas. El resultado fue una recuperación masiva.
Desglosaremos cada tipo de hipoteca. Le explicaremos el depósito en garantía. Definiremos la amortización. Enumeraremos los costos ocultos. Empezaremos con lo básico. ¿Qué es realmente una hipoteca? Es una promesa respaldada por tu techo. Cumple esa promesa. Conozca las reglas.
Esto no es sólo teoría. Es tu patrimonio. Tu refugio. Tu mayor activo. Trátelo como tal.
Se podría suponer que las hipotecas han sido una constante desde que el primer ser humano construyó un refugio. Parece lógico. ¿De qué otra manera podría alguien permitirse un lugar donde vivir?
La realidad es más complicada.
Las hipotecas modernas tal como las conocemos no existieron hasta la década de 1930. Y, sorprendentemente, los bancos no fueron los pioneros. Las compañías de seguros iniciaron la tendencia. Su motivo no fue altruista. Querían adquirir propiedades cuando los prestatarios incumplieron. Era una estrategia para hacerse con activos inmobiliarios.
Luego vino la Administración Federal de Vivienda (FHA).
El papel de la FHA en las hipotecas modernas
En 1934, la Gran Depresión todavía asfixiaba la economía. Sólo cuatro de cada diez hogares eran propietarios de vivienda. El sistema de préstamos existente estaba roto.
Las condiciones de los préstamos eran brutales.
Los prestamistas limitaron los préstamos al 50 por ciento del valor de mercado de la propiedad. Los calendarios de pago eran cortos. De tres a cinco años. Y el final de ese mandato incluyó un pago global.
Si en aquel entonces financiaba el 80 por ciento del valor de la vivienda, su pago inicial era en realidad del 80 por ciento. Sólo pidió prestado el 20 por ciento. Eso es un retroceso respecto a hoy.
Esta estructura obligó a la mayoría de los estadounidenses a seguir siendo inquilinos.
La FHA cambió todo.
Redujeron los requisitos de pago inicial. Introdujeron ratios préstamo-valor (LTV) del 80 por ciento, 90 por ciento y más. Esto obligó a los bancos comerciales a adaptarse. Los estadounidenses promedio de repente tuvieron un camino hacia la propiedad.
La FHA también cambió la forma en que los prestamistas calificaban a los prestatarios.
Antes, a menudo se trataba de a quién conocías. La FHA exigió prueba de capacidad real de pago. Ampliaron los plazos del préstamo. De cinco a siete años se convirtieron en 15. Luego en 30.
La calidad de la construcción también se convirtió en un factor. La FHA estableció estándares para la construcción de viviendas. No se otorgarían préstamos para estructuras que pudieran desmoronarse antes de que se liquidara el préstamo. Los prestamistas comerciales hicieron lo mismo.
El mayor cambio fue la amortización.
Las hipotecas tradicionales requerían pagos de intereses únicamente. Al final, pagaste todo el capital. Las ejecuciones hipotecarias eran comunes porque la gente no podía soportar el pago global.
La amortización significaba pagar el capital con cada pago. El saldo del préstamo disminuyó gradualmente. Pagaste toda la deuda con el tiempo.
Desglose del pago mensual de su hipoteca
Comprender la estructura del pago de la hipoteca es esencial para cualquier propietario. No es sólo un número. Es un paquete de costos.
Su pago inicial es el efectivo inicial. Reduce la cantidad prestada. Puedes dejar todo lo que quieras. El punto de referencia tradicional es el 20 por ciento. Algunos préstamos requieren tan solo del 3 al 5 por ciento.
Más dinero inicial significa menos para financiar. También reduce su factura mensual.
El pago mensual generalmente se rastrea mediante el acrónimo PITI.
- Principal : El monto total prestado.
- Interés : El costo del préstamo. Un porcentaje del monto del préstamo.
- Impuestos : Impuestos prediales. A menudo el prestamista lo mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta el vencimiento.
- Seguro : El seguro contra riesgos protege contra incendios, tormentas, robos e inundaciones. Si tiene menos del 20 por ciento del capital, es posible que también necesite un seguro hipotecario privado (PMI).
Cómo funciona realmente la amortización
Con una hipoteca de tasa fija, su pago mensual total permanece aproximadamente igual. La división entre capital e intereses cambia cada mes.
Esta amortización gradual es amortización.
Mire un calendario de amortización típico de 30 años.
En los primeros años, paga principalmente intereses.
Considere un préstamo de $100 000 al 6 por ciento. El pago mensual es de $599.
En el primer año, alrededor de $500 se destinan a intereses. Sólo $99 reduce el capital.
Se necesita hasta el año 18 para que el pago del principal supere el pago de intereses.
Esto tiene pros y contras.
La ventaja son los pagos mensuales manejables. Al final no te enfrentas a una enorme suma global.
La desventaja es el costo total. Terminas pagando $215,838 por ese préstamo original de $100,000. Se necesita más tiempo para generar capital.
El valor líquido es el valor de su vivienda menos el saldo restante del préstamo.
¿Significa esto que las hipotecas fijas a 30 años son malas?
De nada. Los veremos más de cerca a continuación.
Estabilidad de las hipotecas de tasa fija versus volatilidad ARM
Durante décadas, la hipoteca de tasa fija a 30 años fue la única opción disponible. Ofrece una promesa simple: la tasa de interés nunca cambia. Tampoco su pago de capital e intereses. Esa estabilidad dura 15, 20 o 30 años. Las únicas variables son los impuestos a la propiedad y las primas de seguros. Estos pueden cambiar según las evaluaciones locales o las tasas del mercado.
Pero la tasa que se fije depende de la economía en general. En una economía en crecimiento, las tasas suben. Durante una recesión, caen. Los prestamistas ajustan estas tasas de referencia según su puntaje crediticio y la duración del préstamo.
Así es como se descomponen los términos si elige la estabilidad.
La hipoteca de tasa fija a 30 años
Este es el estándar por una razón. Ofrece el pago mensual más bajo posible. Eso libera flujo de caja. Sin embargo, usted paga la mayor cantidad de intereses durante la vigencia del préstamo. Hay un lado positivo. Puedes deducir ese interés de tus impuestos. Si planea quedarse en la casa durante una década o más, este bloqueo a largo plazo a menudo vale el costo total.
La hipoteca de tasa fija a 20 años
Estos son más difíciles de encontrar. Pero el corto plazo obliga a una creación de capital más rápida. Sus pagos mensuales son más altos que la opción de 30 años. A cambio, el tipo de interés suele ser más bajo. Paga menos intereses en general. Eres dueño de la casa antes.
La hipoteca de tasa fija a 15 años
Este es el camino más rápido hacia la propiedad. Comparte los beneficios del préstamo a 20 años. Pago más rápido. Mayor equidad. Tarifa más baja. Pero el pago mensual es aún mayor. Necesita ingresos importantes para que esto funcione sin estirar su presupuesto.
Las hipotecas a tasa fija brindan estabilidad a largo plazo que atrae a prestatarios que planean quedarse.
¿Por qué elegir una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) funciona de manera diferente. La tarifa cambia. Generalmente anualmente. Realiza un seguimiento de las condiciones del mercado. Su pago mensual sigue su ejemplo.
¿Por qué alguien se apuntaría a eso? Porque la tasa inicial es menor. A menudo son significativamente más bajos. Incluso cuando las tasas fijas a 30 años estaban cerca de mínimos históricos en 2010, las tasas ARM eran casi un punto porcentual más baratas.
Los ARM también tienen sentido para las personas que saben que se mudarán. Si planea vender dentro de unos años, puede disfrutar de la tasa inicial baja antes de que se ajuste.
Pero las intenciones muchas veces fracasan. Durante el boom inmobiliario, muchos prestatarios pensaron que venderían rápidamente. Se quedaron atascados. Se enfrentaban a una tasa de “reinicio” que no podían permitirse. No leyeron la letra pequeña.
Si está considerando un ARM, debe comprender la mecánica.
¿Con qué frecuencia se ajusta?
Un ARM convencional se ajusta cada año. Pero hay variaciones. Puede encontrar ARM de seis meses. ARM de un año. ARM a dos años.
Los ARM híbridos son populares. Considere el ** ARM de 5/1 año . Mantiene una tasa fija durante cinco años. Luego se ajusta anualmente por el resto del préstamo. O mire el ** ARM de 3/3 años . Fijo por tres años. Luego se ajusta cada tres años.
¿Qué son las mayúsculas?
Los límites son límites. Ellos te protegen. Ellos dictan cuánto puede aumentar la tasa.
* Límites provisionales limitan el aumento por ajuste.
* Los límites de por vida limitan el aumento total durante la vida del préstamo.
Nunca firme un ARM sin mayúsculas. Sin ellos, su pago podría dispararse.
¿Cómo se determina la tarifa?
Las tasas ARM están vinculadas a los índices. Podrían ser letras del Tesoro estadounidense a un año. Certificados de depósito. La tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Los prestamistas toman ese índice y añaden un margen. Generalmente de dos a cuatro puntos porcentuales.
Cuando el índice sube, su tasa sube. Pero hay un problema. Cuando las tasas de interés bajan, es posible que su tasa ARM no lo haga. El margen se mantiene fijo. El índice se mueve. Lea el contrato.
Ahora veamos algunas de las opciones hipotecarias menos comunes, como préstamos patrocinados por el gobierno, hipotecas globales e hipotecas inversas.
Más allá del préstamo estándar a 30 años
La mayoría de la gente piensa en las hipotecas en blanco y negro. Fijado. Ajustable. Ya conoces el procedimiento. Pero el mercado está más desordenado.
Considere la hipoteca global. Es a corto plazo, normalmente de cinco a siete años. Pero se amortiza como un préstamo a 30 años. Sus pagos mensuales parecen pequeños. Cómodo, incluso.
Entonces el globo golpea.
Al final del plazo, usted debe todo el capital restante. Estamos hablando de un monto cercano al monto original del préstamo. Si no puede vender la casa o refinanciarla al instante, está estancado. Es un acto de cuerda floja sin red de seguridad.
Luego están las hipotecas inversas. Diseñado para propietarios de viviendas de 62 años o más. El banco te paga. Controles mensuales. O una línea de crédito. Usted pide prestado contra el capital.
No hay pagos adeudados. Mientras te quedes. No tiene que devolver el préstamo hasta que lo venda, se mude o fallezca.
¿Pero el truco? Los costos de cierre son elevados. Y usted todavía debe impuestos sobre la propiedad y seguro hipotecario. No es dinero gratis. Es tiempo prestado.
Opciones respaldadas por el gobierno explicadas
Tres agencias federales respaldan estos préstamos. Ellos mismos no prestan el dinero. Lo aseguran.
Esto traslada el riesgo del banco al gobierno. ¿Si incumples? El gobierno cubre la pérdida. Por eso ofrecen mejores condiciones.
Administración Federal de Vivienda (FHA)
Dirigido por HUD. Genial para mal crédito. El prestamista sabe que el gobierno los rescatará.
– Pago inicial: Sólo el 3 por ciento.
– Fuente: Puede provenir de familiares, empleadores o organizaciones benéficas.
Administración de Veteranos (VA)
Para veteranos calificados.
– No hay pago inicial.
– Requisitos crediticios relajados.
– Sujeto a los límites de préstamos del condado.
Servicio de Vivienda Rural (RHS)
Parte del USDA. Para compradores rurales y de pueblos pequeños.
– Tasas de interés bajas.
– Préstamos garantizados a través de prestamistas privados.
– Préstamos directos financiados por el gobierno para familias de bajos ingresos.
Decodificación de APR frente a tasa de interés
Las tasas de interés mienten.
Bueno, no exactamente. Simplemente no cuentan toda la historia. ¿Comparar una tasa del 7 por ciento en un préstamo con una tasa del 6 por ciento en otro? Estás perdiendo el punto. Literalmente.
La Ley de Verdad en los Préstamos obliga a los prestamistas a revelar la Tasa Porcentual Anual (APR).
¿Por qué? Porque la tasa de interés ignora las tarifas. Tarifas de originación. Agujas. PMI. Costos de cierre.
La APR los incluye a todos.
Es el cargo financiero anual promedio dividido por el monto prestado. Expresado como porcentaje. Siempre es más alto que el tipo de cambio.
Aquí está la trampa.
Ves dos anuncios.
Prestamista A: 7 por ciento fijo. Un punto.
Prestamista B: 7 por ciento fijo. Cero puntos.
¿Elección fácil? Quizás no.
Hagamos los números.
Monto del préstamo: $100,000.
Pago mensual: $665.30.
El prestamista A cobra un punto. Eso es $1,000.
Además de una tarifa de solicitud de $25.
Tarifa de procesamiento de $250.
$750 en otros costos de cierre.
Honorarios totales: $2,025.
El prestamista lo deduce del préstamo. Obtienes $97,975 en la mano. Pero usted paga intereses sobre los $100,000 completos.
Para encontrar el costo real, calcula la tasa que equivale a un pago de $665,30 en un préstamo de $97,975.
La TAE salta al 7,2 por ciento.
El prestamista B podría parecer más barato desde el principio. Pero la TAE del prestamista A cuenta la verdadera historia.
¿Siempre gana una tarifa más baja? No necesariamente. Sigue leyendo. La relación entre la APR y las tarifas de originación es complicada.
Los prestamistas no conceden préstamos gratis. Necesitan una parte por adelantado, y ahí es donde entra la tarifa de originación. Es el soborno que reciben solo para procesar su documentación. Por lo general, se sitúa entre el 0,5 y el 1 por ciento del monto total del préstamo en las hipotecas estadounidenses. Pero puede ser mayor.
Veamos un escenario del mundo real para ver por qué la tarifa anunciada suele ser mentira. Imagine que el prestamista B reclama cero puntos de descuento. Suena genial, ¿verdad? Equivocado. Cobran una enorme tarifa de originación del 3 por ciento. Agregue los costos de solicitud y otras partidas de cierre por un total de $3,820 y el efectivo real que recibe se reduce. Si se suponía que su préstamo era de $100,000, solo se queda con $96,180. El prestamista todavía cobra intereses por una cantidad menor de efectivo, pero el cálculo de la APR refleja esa pérdida. ¿El resultado? Una TAE del 7,39 por ciento. El primer prestamista podría haber parecido más barato al principio, pero este le costará más en tarifas ocultas.
No se deje engañar por la tasa de interés general. Es una herramienta de marketing. Mire la tasa de porcentaje anual (APR). Es el único número que dice la verdad sobre el costo total del préstamo.
¿Qué se incluye en el cálculo de la APR?
La TAE no es sólo interés. Es una gran cantidad de tarifas agrupadas en un solo porcentaje. Para comparar a los prestamistas de manera justa, es necesario saber qué hay dentro de esa bolsa. La mayoría de estos costos no son negociables, lo que significa que no se pueden regatear.
Las inclusiones típicas en la cifra APR son:
- Tarifas de originación
- Puntos de descuento
- Tarifas de compra
- Intereses hipotecarios prepagos
- Primas de seguro hipotecario (si corresponde)
- Tarifas de solicitud
- Costos de suscripción
Algunos costos son tarifas fijas cobradas por terceros, como el seguro de título y las tasaciones de viviendas. Estos son parte de los costos de cierre, pero no siempre impactan la APR de la misma manera que las tarifas del prestamista. La clave es pedir un desglose. No es necesario que hagas los cálculos tú mismo. El prestamista está obligado legalmente a proporcionar la Divulgación Federal de Veracidad en los Préstamos. Este documento detalla la APR. Su trabajo es leerlo, no sólo firmarlo.
Por qué son importantes el tamaño y el cronograma del préstamo
El impacto de estas tarifas cambia dependiendo de cuánto pida prestado y cuánto tiempo permanezca.
Cuanto mayor sea el préstamo, menos afectarán esas tarifas fijas a su APR. Si está pidiendo prestado $500,000, un costo de cierre de $2,000 es un error de redondeo. Si está pidiendo prestado $200,000, esos mismos $2,000 son una parte importante de su capital.
Luego está la línea de tiempo. Las hipotecas son productos a 30 años, pero pocas personas viven en sus casas durante 30 años. Si paga puntos de descuento para reducir su tasa, está apostando por la propiedad a largo plazo. ¿Pagar puntos por adelantado para ahorrar en pagos mensuales? Ése es un análisis de equilibrio.
Si refinancia o vende después de tres años, esos puntos iniciales podrían costarle más de lo que le costarían los ahorros mensuales. Nunca los recuperarás. Su tasa de interés efectiva se dispara porque pagó un descuento en un préstamo que
Los prestamistas analizan un número por encima de todo: su relación deuda-ingresos (DTI). La mayoría quiere ver una relación deuda-ingresos de 28/36. Esa es una abreviatura de dos límites. No más del 28 por ciento de su ingreso mensual bruto se destina a costos de vivienda. No más del 36 por ciento se destina a todas las obligaciones de deuda mensuales combinadas.
Esto incluye la hipoteca que solicita más préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, mínimos de tarjetas de crédito y cualquier otra deuda a largo plazo. Las reglas pueden variar ligeramente según el monto de su pago inicial o el tipo de préstamo, pero el punto de referencia 28/36 sigue siendo el estándar de la industria para calificar.
Cómo sus ingresos mensuales limitan su hipoteca
Analicemos los cálculos para que no tengas que adivinar. Suponga que gana $35.000 al año. Eso se desglosa en alrededor de $2,916 en ingresos mensuales brutos.
Si está buscando una casa con un pago hipotecario mensual de $800, está seguro en el frente de la vivienda. $800 es aproximadamente el 27 por ciento de esos $2,916. Se encuentra por debajo del límite del 28 por ciento.
Pero, ¿qué sucede cuando sumas tus otras deudas? Supongamos que tiene un pago de automóvil de $200 y un préstamo estudiantil de $115. Esos son $315 en obligaciones mensuales adicionales.
Agregue eso a la hipoteca de $800. Su deuda mensual total es de $1,115. Ahora, $1,115 es aproximadamente el 38 por ciento de su ingreso bruto.
Tu proporción parece 27/38. La parte de la vivienda está bien. La parte total de la deuda no lo es. Los prestamistas suelen utilizar el menor de los dos números para determinar su límite de calificación; en este caso, el límite de vivienda del 28 por ciento. Dado que su deuda total supera el 36 por ciento, es posible que se le niegue o se le obligue a realizar un pago inicial mayor para reducir el saldo mensual de la hipoteca.
Por qué la aprobación del prestamista no significa que usted pueda permitírselo
Aquí es donde los propietarios de viviendas que hacen bricolaje a menudo se queman. El prestamista le dice para qué califica. No te dicen lo que puedes pagar.
Su cálculo ignora su factura de comestibles. Ignora tu gas. Ignora ese pasatiempo costoso que planeas dejar el próximo año. No sabe si estás ahorrando para una renovación o para un coche nuevo dentro de cinco años.
Un prestamista podría decir que usted califica para un pago hipotecario de $1,400. Ese número parece real. Pero si su presupuesto real sólo le permite $1,200 después de alimentos y servicios públicos, está viviendo de tiempo prestado. Especialmente si sus ingresos no aumentarán significativamente en los próximos años.
Utilice una calculadora de asequibilidad hipotecaria. Ejecute los números usted mismo. No confíe en la carta de “calificación” del prestamista como luz verde para gastar hasta el último dólar del monto de su préstamo aprobado.
La realidad actual del mercado crediticio
Calificar para una hipoteca es más difícil ahora que durante el boom inmobiliario. En aquel entonces, los compradores motivados a menudo podían encontrar crédito independientemente de su salud financiera. Esa era ha terminado.
El mercado de crédito ha estado tenso durante años. Los prestamistas reservan sus mejores tasas de interés para los prestatarios que parecen las apuestas más seguras. Eso significa puntajes crediticios altos, generalmente entre 760 y 850. También significa un pago inicial sustancial, a menudo del 10 al 20 por ciento del precio de compra.
Si te falta estabilidad, igual podrías conseguir un préstamo, pero el coste será mayor. Es posible que deba comparar precios de manera más agresiva o aceptar una tasa de interés más alta para compensar el riesgo.
Verificación de empleo e ingresos
Los prestamistas necesitan pruebas de estabilidad. Examinarán su historial laboral y su informe crediticio para evaluar la probabilidad de pago.
Historial de empleo
Quieren ver un empleo estable con un solo empleador durante los últimos dos años. Estar en el mismo campo durante dos años suele ser aceptable si cambias de trabajo. Si tiene ingresos por trabajo a tiempo parcial, horas extras, bonificaciones o trabajo por cuenta propia, cuenta. Pero debe tener una historia documentada de dos años. Si no cumple con estos mínimos, no tiene mala suerte. Es posible que necesite hablar con más prestamistas o esperar condiciones menos favorables.
Historial crediticio
La estabilidad en los pagos es clave. Los prestamistas examinan detenidamente los últimos dos años de su historial crediticio. Prestan especial atención a los pagos de alquiler o hipoteca que se retrasaron más de 30 días. También examinan los pagos atrasados con tarjetas de crédito de los últimos seis meses. Un patrón de pagos atrasados es una señal de alerta que puede descarrilar su solicitud.
Documentos que necesita para una solicitud de hipoteca
No puedes improvisar esta parte. El prestamista requerirá una pila específica de documentación. Tenerlos listos acelera el proceso y evita que se incumpla una fecha límite.
Aquí está la lista de verificación típica:
- Fondos para costos de cierre : Comprobante de dinero disponible para los costos de cierre.
- Contrato de Venta : El contrato completo firmado tanto por compradores como por vendedores.
- Números de Seguro Social : Para todos los solicitantes.
- Historial de direcciones : direcciones completas de los últimos dos años, incluidos los nombres de los propietarios y las direcciones de cualquier alquiler.
- Registros de empleo : nombres, direcciones y todos los ingresos obtenidos de los empleadores durante los últimos 24 meses.
- Formularios W-2 : Para los dos años anteriores a su solicitud.
- Talones de pago : su talón más reciente que muestra las ganancias del año hasta la fecha.
- Detalles de la deuda : nombres, direcciones, números de cuenta, pagos mensuales y saldos actuales de todos los préstamos y cuentas de cargo.
- Declaraciones de activos : nombres, direcciones, números de cuenta y saldos de todas las cuentas de depósito, corrientes, ahorros, acciones y bonos.
- Estados de cuenta recientes : Los últimos tres estados de cuenta de todas las cuentas de depósito, acciones y bonos.
- Ingresos de manutención : Si depende de manutención infantil o pensión alimenticia, traiga registros judiciales y cheques cancelados que muestren el recibo de pago.
Una lista más detallada está disponible a través de su prestamista o abogado de cierre. También especificarán qué documentación se necesita en el cierre del préstamo. Cubriremos ese paso final en la siguiente sección.
Precalificación versus aprobación previa: conocer la diferencia
Estos términos suelen usarse indistintamente, pero significan dos cosas muy diferentes en el proceso de compra de una vivienda.
La precalificación es una estimación aproximada. Le informa a un prestamista su información de ingresos, deudas y crédito. Le dan una idea aproximada de lo que podría pagar. No se hace ningún trabajo pesado.
La aprobación previa es un compromiso serio. El prestamista obtiene su informe crediticio. Verifican tus ingresos. Verifican su índice DTI con datos reales. Ellos hacen el trabajo preliminar.
Obtener una aprobación previa lo acerca mucho más al préstamo real. Muestra a los vendedores que usted es un comprador serio. También te protege de sorpresas. Si no ha verificado su propio informe crediticio, obtener la aprobación previa primero le permite al prestamista encontrar errores o problemas antes de que usted se enamore de una casa.
Lea más sobre cómo estos pasos impactan su poder adquisitivo.
Crees que sólo estás pagando por la casa. Estás equivocado. El costo total de ser propietario de una casa incluye mucho más que el pago mensual de su hipoteca. Una vez que firma ese contrato de venta, el reloj comienza a contar en el proceso de cierre.
Esto no es sólo papeleo. Es una transferencia legal. La escritura pasa a su nombre. Se emite un seguro de título. Los documentos de financiación se sellan y se envían al registrador del condado. Debido a que se trata de un evento legal, generalmente necesita un abogado o un tercero titular del depósito de garantía para observar cómo giran las ruedas. Y ver girar las ruedas cuesta dinero. Mucho.
Estos honorarios se suman a lo que llamamos costos de cierre. Son reales. Son sustanciales. Y varían enormemente dependiendo de dónde vivas.
¿Por qué los costos de cierre varían tanto?
Si vive en una zona con altos impuestos, sus costos aumentan. Así de simple. Los agentes inmobiliarios, prestamistas y abogados tienen diferentes escalas de honorarios en diferentes mercados. No espere precios uniformes.
Por lo general, pagará entre el 3 y el 6 por ciento del monto total de su préstamo en costos de cierre. Hagamos los cálculos. Si tiene un préstamo de $100,000, tendrá que pagar entre $3,000 y $6,000 en tarifas adicionales. Sólo para cerrar el trato.
Puedes luchar contra esto. Deberías luchar contra esto.
La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) está de su lado. Los prestamistas deben darle una estimación de buena fe de estos costos dentro de los tres días posteriores a la recepción de su solicitud. Lea ese documento. Busque tarifas que pueda reducir. Puede negociar con el prestamista. Puedes pedirle al vendedor que pague algunos de ellos. Haz el trabajo.
Los tres grupos de tarifas
Para comprender lo que está pagando, agrupe las tarifas en tres categorías.
- El costo real de obtener el préstamo.
- Los honorarios por la transmisión de la propiedad del inmueble.
- Impuestos pagados a los gobiernos estatales y locales.
Estamos rompiendo el primer cubo ahora. Estas son las tarifas que cobran los prestamistas para entregarle su dinero.
Honorarios de tramitación y tasación
Comience con la tarifa de procesamiento. Esto cubre el trabajo preliminar inicial. La aplicación. El acceso al informe de crédito. Por lo general, esto cuesta entre $ 400 y $ 550. Tenga cuidado con las divisiones ocultas. A veces, el prestamista enumera la tarifa del informe de crédito por separado de la tarifa de procesamiento. Es el mismo costo, solo que aparece dos veces. Compare cuidadosamente a los prestamistas.
Lo siguiente es la tasación. El prestamista necesita saber que la propiedad vale lo que usted paga. Envían un tasador independiente. Esta persona compara su casa con propiedades similares en el vecindario. Cuesta alrededor de $250 o más, dependiendo del precio de la casa.
“Una tasación compara el valor de la propiedad con propiedades similares en el mismo barrio.”
Puntos de originación y descuento
Los prestamistas suelen cobrar una tarifa de apertura. Esto es independiente de la tarifa de procesamiento. Cubre el trabajo extra de preparar tu hipoteca. Puede ser una tarifa fija. O un porcentaje de la hipoteca.
Ojo con la versión porcentual. Si cobran por porcentaje, suele ser un “punto de descuento” disfrazado. Esto cambia sus implicaciones fiscales. Cambia su costo total. Pregúntele al prestamista exactamente cuál es esta tarifa. No asumas.
Esto genera puntos de descuento. Comprar puntos significa que estás reduciendo tu tasa de interés. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Usted paga esto cuando se aprueba el préstamo o al momento del cierre.
¿Tiene sentido? Muchas veces sí. Comprar puntos puede ahorrarle miles de dólares en intereses durante la vigencia del préstamo. Compare precios. Vea qué prestamistas ofrecen puntos. Algunos le permiten agregar el costo a su hipoteca. Otros quieren que se les pague por adelantado. También puede deducir estos puntos de su impuesto federal sobre la renta. Consulta las reglas.
Costos de preparación de documentos
Finalmente, está la tarifa de preparación de documentos. Esto cubre la montaña de papeleo. El prestamista, el abogado o la compañía de depósito en garantía cobran esto. Paga el trabajo de crear y organizar todas esas formas legales.
Por lo general, es una tarifa fija. A veces es un porcentaje del monto del préstamo. Ese porcentaje suele ser inferior al uno por ciento. Podría estar incluido en la tarifa de solicitud o en los honorarios de su abogado. Si aparece por separado, asegúrese de que no le facture dos veces.
Estos son sólo el comienzo. Hay más tarifas. Más trucos. Más lugares para ahorrar dinero si sabes dónde buscar.
Realidades legales y de inspección
Los honorarios de los abogados no son sólo una sugerencia. Tanto usted como su prestamista los pagarán. Su abogado redacta los documentos. Prepararon el cierre correctamente. Necesitas representación. Su abogado de cierre protege sus intereses. Quizás estén en la mesa. O podrían facilitarlo de forma remota.
El proceso es específico. El abogado cobra los honorarios. Te transfieren la escritura. Pagan sus impuestos pendientes y facturas de servicios públicos. Se pagan ellos mismos. Pagan otros costos de cierre. Todo lo demás va al vendedor.
Espere que los honorarios de abogados alcancen entre $500 y $1,000 o más. El precio depende del valor de la propiedad. También depende de lo complicada que sea la venta. La complejidad cuesta dinero.
Las inspecciones no son negociables. Su prestamista requerirá una inspección de la vivienda. Necesitan pruebas de que la estructura es sólida. Necesitan pruebas de que no hay termitas. Los insectos destructivos importan.
Si su propiedad utiliza un pozo, debe analizar el agua. El agua del grifo de la ciudad no necesita esto. El agua de pozo sí. A veces la prueba se trata solo de cantidad. Comprueba si hay suficiente agua para llegar a la casa. Se podría ignorar la calidad.
No te saltes el control de calidad. Si el prestamista sólo comprueba cantidad, contrata tu propia prueba. Estás viviendo en la casa. Bebe el agua. Pruebe la calidad usted mismo.
El seguro es obligatorio. Necesita un seguro de vivienda. Necesitas un seguro contra riesgos. La mayoría de los estados exigen estas políticas al momento del cierre. Debe pagar por adelantado la prima del primer año. Esto protege su inversión. También protege al prestamista. Si la casa se incendia, el dinero está ahí.
El costo de propiedad y seguridad
El seguro hipotecario privado (PMI) es una trampa si no se tiene cuidado. Si su pago inicial es inferior al 20 por ciento del valor de la vivienda, activa el PMI. Esto protege al prestamista. Los cubre si no cumple con los pagos.
Las primas se agregan a su hipoteca mensual. Van a la misma cuenta de depósito en garantía. Sus impuestos y pagos de seguros también nadan en ese grupo. Paga estas primas hasta alcanzar el 20 o 25 por ciento del capital.
A veces se quedan. Pueden durar toda la vida del préstamo. No asuma que desaparecen automáticamente. Lea la letra pequeña.
Las encuestas son otro requisito del prestamista. Muchos prestamistas exigen un estudio catastral independiente. ¿Por qué? Para comprobar si hay cambios. Nuevas estructuras. Invasiones. ¿El vecino construyó una cerca sobre el límite de la propiedad desde la última encuesta?
Estas encuestas cuestan entre $250 y $500. Es un pequeño precio para evitar una disputa por la cerca con su vecino.
Trampas de tiempo, título e impuestos
El interés pagado por adelantado es un costo engañoso. El primer pago de su hipoteca no vence hasta dentro de seis a ocho semanas. Pero los intereses comienzan a acumularse el día del cierre. El prestamista calcula el interés de esa fracción de mes. Lo pagas por adelantado.
Programe su cierre estratégicamente. Apunta a fin de mes. Esto reduce el interés prepago que adeuda. Unos pocos días de diferencia pueden ahorrar cientos. No dejes dinero sobre la mesa.
Las tarifas de registro de escrituras son sencillas. Suelen costar alrededor de 50 dólares. Esto le paga al secretario del condado. Registran la escritura. Registran la hipoteca. Actualizan la información de facturación de impuestos a la propiedad. Sin esto, no eres legalmente propietario de la casa.
Las búsquedas de títulos son fundamentales. Una compañía de títulos examina los registros públicos. Miran los hechos. Registros de defunción. Sentencias judiciales. Gravámenes. Concurso de testamentos. Todo lo que afecte los derechos de propiedad.
Este paso garantiza que nadie más tenga un reclamo. Las tarifas oscilan entre $300 y $600. A menudo se basan en un porcentaje del costo de la propiedad. No te saltes esto. Un mal título te puede costar la casa.
El seguro de título respalda la búsqueda. Si a la compañía de títulos se le escapa algo, usted está cubierto. El seguro de título lo protege de pagar una hipoteca sobre una casa que no es de su propiedad legalmente.
Los prestamistas lo exigen. Usted también debería obtener su propia póliza. Es una tarifa única. Cubre la propiedad mientras usted o sus herederos la posean.
El seguro de título del prestamista cuesta entre el 0,2 y el 0,5 por ciento del monto del préstamo. El seguro de título del propietario cuesta entre 0,3 y 0,6 por ciento. Es uno de los tipos de seguros menos costosos.
Si el propietario anterior mantuvo el título sólo durante unos pocos años, solicite una tarifa de “reemisión”. Suele ser más baja que la tarifa normal. Guarda donde puedas.
Los impuestos de cierre varían según el estado. Es posible que tengas que pagar de tres a ocho meses de impuestos por adelantado. O coloca dinero en una cuenta de depósito en garantía. Estos incluyen impuestos escolares prorrateados. Impuestos municipales. Otros gravámenes requeridos.
Negociar si es posible. En algunos casos, puedes dividir los impuestos con el vendedor. Pagas por los meses posteriores al cierre. El vendedor paga los meses previos al cierre. El punto de división es la fecha límite. Es justo. Es estándar. Pero hay que preguntar.
La factura sigue llegando. Incluso después de cerrar, hay más.
Cómo PMI le permite comprar con menos efectivo
El seguro hipotecario privado (PMI) es el puente para los compradores que no han ahorrado el veinte por ciento. No es dinero gratis. Es un seguro para el prestamista, que se pone nervioso a la hora de conceder un préstamo cuando tienes tan poco dinero en juego. Hay datos. Datos reales. Demostrando que las personas que depositan más dinero tienen menos probabilidades de retirarse. Menos riesgo para el banco significa que emitirán el cheque.
Piénselo de esta manera. Tienes diez mil dólares. Sin PMI, sólo puedes comprar una casa de cincuenta mil dólares. Con PMI, ese mismo efectivo le permite adquirir una casa de cien mil dólares. O tal vez doscientos mil dólares. Obtienes más casa. Pero pagas por el privilegio. El costo aumenta con el tamaño del préstamo. Para un préstamo de cien mil dólares con un pago inicial del diez por ciento, espere pagar aproximadamente cuarenta dólares al mes. Se suma. Pero está generando capital más rápido que si alquilara.
¿Cuándo se puede cancelar el PMI?
El gobierno intervino para impedir que los prestamistas se quedaran con ese dinero para siempre. La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de 1998 estableció las reglas. Si firmaste tu hipoteca después del 29 de julio de 1999, las cosas están más claras. La ley exige la cancelación automática una vez que se alcanza el veintidós por ciento del capital basado en el valor original. Ni siquiera tienes que preguntar.
También puedes pedirlo antes. ¿Alcanzar el veinte por ciento? Solicitar eliminación. Pero hay un problema. Esto sólo se aplica a los préstamos firmados después de ese plazo de 1999. Si su préstamo es más antiguo, aún puede solicitar la cancelación al veinte por ciento del capital. El prestamista no está legalmente obligado a decir que sí. Podrían arrastrar los pies.
Algunos estados tienen sus propias leyes de cancelación anticipada para préstamos anteriores a 1998. Consulte los estatutos locales.
Hay excepciones a la regla. Si te retrasas en los pagos, el reloj se detiene. Si el préstamo se considera de alto riesgo, el PMI se mantiene. Otros gravámenes sobre la propiedad también pueden bloquear la cancelación. Mantenga sus pagos al día. Esa es la forma más sencilla de deshacerse del coste adicional.
Los verdaderos jugadores: Fannie y Freddie
Los prestamistas no ganan dinero real con los intereses. Lo hacen vendiendo. Si un banco esperara treinta años para recibir el dinero, se quedaría sin efectivo para prestarle a cualquier otra persona. Necesitan liquidez. Ahora.
Entonces venden las hipotecas. En el mercado secundario.
Los grandes compradores son las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Fannie Mae y Freddie Mac. Fueron creados por el Congreso para hacer que las viviendas sean accesibles para familias de ingresos bajos y moderados. Compran hipotecas de bancos locales. Luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Venden estos paquetes a inversores en el mercado de bonos.
Este sistema funcionó. Hasta que no fue así.
Para que Fannie o Freddie compren una hipoteca, ésta debe cumplir con límites estrictos. En 2010, ese límite era de $417,000 para una vivienda unifamiliar estándar en la mayoría de las áreas. Las áreas de alto costo, como partes de Hawái, podrían alcanzar los 1,8 millones de dólares. Si su préstamo era mayor, necesitaba un préstamo gigante. Sin soporte GSE.
Los MBS vendidos por Fannie y Freddie se consideraron sólidos. Seguro. Hasta que cientos de miles de prestatarios incumplieron sus pagos. El valor de esos títulos se desplomó. Los bancos internacionales habían apostado fuerte por ellos. Las ondas de choque golpearon duramente a la economía global.
Rescates y supervivencia
En 2008, el gobierno tuvo que intervenir. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda se hizo cargo de Fannie y Freddie. Técnicamente, entraron en “tutela”. El Tesoro de Estados Unidos les inyectó 145.000 millones de dólares en junio de 2010. Liquidez de emergencia. Sin ese dinero, el mercado crediticio podría haberse congelado por completo.
Después de la adquisición, seguían siendo empresas públicas. Hasta que el precio de sus acciones cayó por debajo de los requisitos mínimos de la Bolsa de Nueva York. Fueron eliminados de la lista en 2010.
A pesar del trauma de la crisis, siguen siendo los mayores compradores de hipotecas. Son esenciales. El sistema depende de ellos para mantener el flujo de dinero. Incluso si no confías en ellos.
La ejecución hipotecaria es el siguiente tema. Y cómo el gobierno intenta ayudar a los prestatarios a evitar la ruina financiera total. Pero esa es una batalla diferente.
Comprender el proceso de ejecución hipotecaria
No realizar pagos no significa que pierda su casa de la noche a la mañana. Ejecución hipotecaria es el mecanismo legal que utilizan los prestamistas para recuperar su propiedad y venderla para recuperar sus pérdidas. La magnitud de la crisis de 2008 sigue siendo incomparable. Los prestamistas presentaron 2 millones de procedimientos en ese solo año. Un millón de prestatarios perdieron sus viviendas. Para 2010, los analistas predijeron que hasta 4 millones de hogares podrían recibir notificación.
Recibir una notificación no es una sentencia de muerte. Es un disparo de advertencia.
Programas gubernamentales para evitar ejecuciones hipotecarias
Las iniciativas federales tienen como objetivo mantenerlo en su hogar y proteger su puntaje crediticio. Visite MakingHomeAffordable.gov para verificar la elegibilidad para cuatro vías específicas.
Programa de refinanciamiento de vivienda asequible
Esta opción está dirigida a prestatarios que se han mantenido al día con sus pagos hasta hace poco. Si el valor de su propiedad se ha desplomado, este programa le permite refinanciar a una tasa de interés más baja. Está diseñado para quienes aún son solventes pero necesitan un ajuste de pagos para mantenerse a flote.
Programa de modificación de vivienda asequible
Si el pago de su hipoteca excede el 31% de su ingreso mensual bruto, puede calificar. El gobierno interviene para negociar con su prestamista. Esto es crucial si ha enfrentado dificultades importantes. Pérdida de empleo. Emergencias médicas. Estos eventos desencadenan la capacidad de asegurar un plan de pago nuevo y asequible.
Programa de modificación del segundo gravamen
Muchos propietarios tienen hipotecas tanto de primera como de segunda. Cuando el primer préstamo se vuelve inmanejable, a menudo le sigue el segundo. Este programa incentiva a los prestamistas a perdonar segundos embargos o reducir las tasas de interés al 1 por ciento. Reduce significativamente la carga total de la deuda.
Alternativas de ejecución hipotecaria asequibles para el hogar
Si la refinanciación o la modificación están descartadas, todavía existen estrategias de salida. El gobierno anima a los prestamistas a aprobar una venta corta. La casa se vende por menos del monto adeudado. El prestamista asume la pérdida, pero usted evita la mancha total de la ejecución hipotecaria. Alternativamente, puede ofrecer una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Usted transfiere voluntariamente el título al banco. Te marchas sin dejar ningún resto. En cualquier escenario, el gobierno proporciona hasta 3.000 dólares para los costos de reubicación.
Por qué los prestamistas prefieren alternativas
La ejecución hipotecaria también es cara para los bancos. La Asociación de Banqueros Hipotecarios estima que procesar un solo reclamo cuesta más de $50,000. Entonces el banco debe vender el activo. Estas propiedades suelen venderse por una fracción del valor original del préstamo. Es un juego perdido para todos los involucrados.
Cuidado con las estafas
No pague por asesoramiento hipotecario. No pague por servicios de modificación de préstamo. El gobierno advierte explícitamente que a menudo se trata de estafas. La ayuda está disponible de forma gratuita. Llame a la línea directa de HOPE al 888-995-HOPE. La oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano gestiona esta línea gratuita. Es el recurso oficial para propietarios de viviendas con dificultades.
Si necesita reducir el costo de su hipoteca para detener el reloj, consulte las opciones de refinanciamiento a continuación.
El mercado de crédito no tiene por qué ser una jaula. Aún puedes recuperar dinero si sabes dónde presionar.
La negociación es su primera palanca. Los prestamistas suelen inflar las tarifas que no están estrictamente reguladas. ¿Tarifas de preparación de documentos? ¿Honorarios del abogado del prestamista? Estos están en juego. Los costos reales, como tasaciones, trabajos de títulos e informes crediticios, son fijos. Pero todo lo demás es negociable. Si su puntaje crediticio es sólido, solicite exenciones. No asuma que la primera cita es la última.
Al elegir el tipo de préstamo, la mayoría de las personas pierden dinero más adelante.
Una hipoteca de tasa fija a 30 años cuesta más en dólares totales durante la vigencia del préstamo. Es cierto. Pero la estabilidad tiene valor. Durante décadas, este fue el patrón oro por una razón. No te sorprende. Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o una híbrida 5/1 podrían parecer más baratas hoy en día. ¿Pero podrá afrontar el pago cuando se restablezca la tasa? ¿Qué pasa si sus ingresos se estancan? La crisis de 2008 demostró que un tipo inicial bajo no equivale a un buen negocio. Ejecute los números. Pruebe su presupuesto frente a los peores escenarios.
Estrategias para liquidar su préstamo más rápido
Hacer pagos adicionales afecta directamente al capital. Ésta es la clave. La mayor parte de su pago mensual se destina a intereses durante los primeros años. Redirigir dinero extra al capital reduce esos intereses. Un pago adicional al año puede reducir en casi 10 años un préstamo a 30 años. Los ahorros son reales. Utilice una calculadora para ver el impacto exacto en su cronograma.
Los pagos quincenales ofrecen una forma furtiva de lograrlo.
En lugar de un gran cheque mensual, paga la mitad cada dos semanas. Como el año tiene 52 semanas, se realizan 26 medios pagos. Eso equivale a 13 pagos completos. Obtiene el pago adicional sin sentir la presión de una suma global. Se alinea con muchos calendarios de sueldos. De esta manera, una hipoteca fija a 30 años se puede cancelar en aproximadamente 23,5 años.
Evitar el seguro hipotecario privado (PMI) es otra victoria directa.
Apunte a un pago inicial del 20%. Es un listón alto, pero elimina el costo mensual del seguro. Si ya comenzó con menos del 20%, controle de cerca su capital. Una vez que alcance ese umbral del 20%, exija la cancelación del PMI. Suele ser automático al 22%, pero no espere. Llame al administrador.
Los puntos son un animal diferente.
Comprar puntos reduce su tasa por adelantado. ¿Pero ahorra dinero? No siempre. Depende de cuánto tiempo permanezcas en la casa. Utilice una calculadora de puntos. Compare el costo inicial con los ahorros mensuales. Si planea vender en cinco años, comprar puntos puede costarle más de lo que ahorra. Asegúrese de que el período de recuperación se ajuste a su cronograma real.
Comprender los mecanismos hipotecarios
¿Qué es exactamente una hipoteca? Es un préstamo garantizado por su casa. El prestamista le entrega la mayor parte del precio de compra. Lo devuelves con intereses a lo largo del tiempo. Si incumples, te quitan la garantía.
Calcular su pago mensual es sencillo con herramientas en línea. La calculadora de Bankrate es un punto de partida confiable. El tamaño de su pago inicial afecta directamente el número mensual. Un pago inicial mayor equivale a una obligación mensual más baja. Si trabaja con un corredor, este puede modelar factores únicos específicos de su perfil.
El cálculo de intereses es una matemática simple, incluso si el efecto compuesto parece complejo. El prestamista toma el saldo pendiente de su préstamo. Lo multiplican por la tasa anual acordada. Luego se dividen por 12. Esa es su porción de interés mensual.
Determinar la calificación no es un juego de adivinanzas.
Obtenga la aprobación previa de un corredor. Analizan su relación deuda-ingresos, puntaje crediticio y monto del pago inicial. Estas métricas dictan exactamente cuánto puedes pedir prestado. Los estimadores en línea de Realtor.com ofrecen una vista previa rápida, pero la aprobación previa es la verdadera prueba.
Las tasas de interés fluctúan. Actualmente, se sitúan cerca de mínimos históricos. Está disponible una tasa fija a 30 años de alrededor del 3%. Se espera que esta estabilidad se mantenga por ahora. Pero las tasas dependen de su perfil crediticio personal. Compare precios. La tarifa más baja anunciada rara vez llega a todos.
