Comprar una casa es estresante. Comprar una casa con alma, historia y posibles violaciones del código es una bestia completamente diferente. Quieres esas maderas duras originales. Quieres la moldura de techo. Quieres la historia detrás de las paredes. Pero antes de firmar algo, es necesario comprender las reglas específicas de participación para las propiedades históricas.
El proceso comienza con la verificación. “Histórico” no es sólo un término de marketing utilizado por los agentes para justificar un precio más alto. Es una designación legal con consecuencias y recompensas en el mundo real.
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Comprobar el estado de la designación
Tu primer paso no es mirar al techo. Está revisando la base de datos.
Debe determinar si la propiedad figura oficialmente en el Registro Nacional de Lugares Históricos (NRHP). Esta es la lista oficial del gobierno federal de distritos, sitios, edificios, estructuras y objetos que se consideran dignos de preservación.
Consulte el NRHP en línea. ¿La propiedad está listada individualmente? De lo contrario, es posible que aún forme parte de un distrito histórico. Utilice la función de búsqueda avanzada en el sitio web de NRHP para buscar distritos históricos en su área objetivo. Una propiedad puede ser histórica por asociación con su entorno incluso si no figura en la lista por sí sola.
Si la búsqueda de NRHP resulta vacía, no la descarte todavía.
Muchas propiedades no figuran en la lista individual, pero han recibido reconocimiento local o estatal. El Servicio de Parques Nacionales señala que si una casa se construyó antes de 1936, existe un importante margen de maniobra. Es posible que los propietarios anteriores hayan trabajado con agencias locales para obtener beneficios históricos sin activar la lista federal completa.
“En caso de duda, consulte con la oficina local de preservación histórica. Ellos son la máxima autoridad para determinar si una propiedad ha seguido el camino histórico”.
Visite el sitio web del Servicio de Parques Nacionales. Tiene enlaces rápidos a todas las oficinas estatales de preservación histórica. Desde allí, puede encontrar información de contacto de las sociedades de preservación locales. Sabrán si hay solicitudes pendientes o designaciones existentes que no aparecen en las bases de datos federales.
Una vez que tenga un estatus histórico confirmado, podrá sopesar los pros y los contras. Comencemos con la ventaja financiera.
Las ventajas financieras de ser propietario de una casa histórica
No obtendrás esto gratis. El gobierno ofrece incentivos porque preservar la historia cuesta dinero. De aquí viene el dinero.
1. Préstamos para renovación
El Departamento de Vivienda de EE. UU. y HUD ofrecen ayuda específica para esto. Si su propiedad histórica también necesita reparaciones, consulte el programa 203k de la Administración Federal de Vivienda.
Este préstamo le permite financiar hasta $35,000 en fondos adicionales en su hipoteca específicamente para reparaciones y renovaciones. Está diseñado para propiedades históricas. Cierra la brecha entre comprar la casa y hacerla habitable.
2. Desgravaciones fiscales
Son comunes las congelaciones, reducciones y créditos de impuestos. Estos pueden provenir de gobiernos federales, estatales, de condado o locales.
Aquí está el truco. Las exenciones de impuestos federales, en particular el crédito de renovación del 20%, generalmente requieren que la propiedad “genere ingresos”.
Si está arreglando su propia residencia principal, es probable que no obtenga el crédito federal. Si está convirtiendo el espacio en un negocio (un bed and breakfast, una tienda, una oficina), es posible que pueda hacerlo. Las reglas varían según la jurisdicción.
3. Servidumbres de preservación
Esta es una herramienta poderosa para muchos propietarios de viviendas históricas. Una servidumbre de preservación es un acuerdo entre usted y un gobierno o una agencia sin fines de lucro.
Usted acepta mantener el carácter histórico de la propiedad. A cambio, obtienes exenciones fiscales. Este no es un concepto nuevo. Muchos estados y ciudades han establecido sistemas para evaluar estas propuestas.
Debido a que cada localidad opera de manera diferente, debe consultar con la oficina de preservación histórica local para conocer los programas de servidumbre específicos. Describirán qué cambios se permiten y qué incentivos fiscales están disponibles.
Estos beneficios son sustanciales. Compensan el alto costo de mantener estructuras antiguas. Pero hay una otra cara de la moneda.
Las desventajas de ser propietario de una vivienda histórica
Ser propietario de una propiedad histórica significa vivir con limitaciones. El gobierno y las juntas locales se preocupan por la integridad estética y estructural del pasado. Esto limita su autonomía.
“La designación histórica a menudo significa que no se puede simplemente derribar una pared o reemplazar ventanas con vinilo moderno sin aprobación”.
Te enfrentarás a estrictos procesos de revisión. Es probable que cada cambio que realice requiera permiso. Esto ralentiza las renovaciones. Aumenta los costos. Requiere paciencia.
También corre el riesgo de un mantenimiento obligatorio. Si existe una servidumbre, es posible que se le exija legalmente que preserve ciertas características. No puedes ignorarlos.
Además, los costes del seguro pueden ser mayores. El cableado viejo, la plomería vieja y los materiales de techo viejos conllevan más riesgos. Necesitas cobertura especializada.
Finalmente, el valor de reventa puede ser complicado. Mientras que algunos compradores aman la historia, otros sólo ven el dolor de cabeza. Está reduciendo su grupo de compradores potenciales.
Los beneficios son reales. Los costos son reales. Las restricciones son reales.
Antes de hacer una oferta, necesita saber exactamente en qué se está registrando. La siguiente sección desglosa los errores específicos que debes evitar y cómo navegar por el proceso de aprobación sin volverte loco.
Continúe con la Parte 2 para conocer las desventajas.
Quiere exenciones fiscales. Los entiendes. Pero siempre hay una trampa.
Para mantener esos descansos, los propietarios históricos a menudo tienen que ceder ciertos derechos. Aquí es donde entran las servidumbres de fachada.
Una servidumbre es esencialmente una donación. Usted le otorga a la organización de preservación histórica los derechos sobre el exterior de su edificio. A cambio, obtienes una deducción caritativa. Suena sencillo. No lo es.
Revisa tu escritura. Busque estas presentaciones antes de comprar. ¿Son permanentes? O caducan? Las implicaciones fiscales pueden ser confusas.
Por qué son importantes las servidumbres de fachada
Piénselo de esta manera. Está vendiendo el carácter visual de su casa a una organización sin fines de lucro. El valor de la propiedad podría disminuir debido a esta restricción. Eso es bueno para su precio de compra. También es bueno para los impuestos a la propiedad.
Pero luego quieres renovar.
Si quieres cambiar el exterior, tienes que pasar por obstáculos. Unas servidumbres cubren la fachada. Algunas cubren el interior. Algunos cubren la propia estructura. Otros miran el paisajismo.
Depende del lenguaje legal específico.
Si desea cambiar ventanas históricas o cambiar la línea del techo, es posible que se enfrente a una pelea. El grupo de preservación tiene poder de veto. No se puede simplemente comprar un revestimiento nuevo y dar por terminado el día.
El veredicto sobre la propiedad histórica
Antes de firmar los papeles, mire el título.
Si está limpio, estás a salvo. Puedes explorar las ventajas fiscales libremente.
Si hay pasajeros, haga una pausa. Sopese el dolor de cabeza con el beneficio. ¿Quieres el prestigio? ¿O quieres la libertad de cambiar las cosas?
La mayoría de la gente compra casas históricas por el encanto. Rara vez los compran por la facilidad de renovación.
Preguntas comunes sobre propiedades históricas
¿Existen incentivos fiscales reales?
Sí. Dependiendo de dónde viva, es posible que obtenga una congelación o reducción de impuestos. Los gobiernos locales suelen ofrecer créditos para trabajos de rehabilitación.
El gobierno federal tiene un programa específico. Ofrece un crédito fiscal del 20% para propiedades históricas que generen ingresos y que usted rehabilite. Eso es mucho dinero si estás remodelando un edificio o administrando un negocio.
¿Es una buena inversión?
Los precios pueden ser más altos. Una propiedad histórica puede valer un 26% más que viviendas similares en la misma zona. También tienden a mantener su valor durante las crisis del mercado.
Hay una desventaja. La regulación es estricta. Si su casa está en el Registro Nacional, no puede hacer lo que quiera. Las renovaciones son difíciles. Sin embargo, muchas veces son necesarios porque la casa es vieja.
¿Qué hace que una casa sea histórica?
El Registro Nacional de Lugares Históricos establece el listón. No se trata sólo de la edad.
Una casa podría calificar si:
– Está vinculado a acontecimientos históricos significativos.
– Perteneció a alguien importante en la historia.
– Muestra métodos de construcción distintivos de un período específico.
– Fue diseñado por un maestro arquitecto.
– Tiene alto valor artístico.
– Proporciona datos históricos importantes.
¿Qué edad tiene que tener?
Generalmente 50 años.
Ese es el límite estándar. Si una propiedad es más joven, tiene que ser excepcionalmente importante para obtener el estatus. Es un listón alto para los edificios más nuevos.
¿Es más barato poseer casas históricas?
No. Suelen ser más caros.
Pagas más para comprarlos. Pagas más para arreglarlos. Las pautas son estrictas. Las casas antiguas tienen servicios públicos ineficientes. Lidia con factores fuera de su control.
El costo se acumula rápidamente.
