Een huis kopen brengt stress met zich mee. Het kopen van een huis met ziel, geschiedenis en mogelijke overtredingen van de code is een heel ander beest. Je wilt dat originele hardhout. Je wilt de kroonlijst. Je wilt het verhaal achter de muren. Maar voordat u iets ondertekent, moet u de specifieke regels voor historische eigendommen begrijpen.
Het proces begint met verificatie. ‘Historisch’ is niet alleen een marketingterm die door agenten wordt gebruikt om een hoger prijskaartje te rechtvaardigen. Het is een wettelijke benaming met gevolgen en beloningen in de echte wereld.
Зміст
De aanduidingsstatus controleren
Je eerste stap is niet naar het dak kijken. Het controleert de database.
U moet bepalen of het onroerend goed officieel is opgenomen in het Nationaal Register van Historische Plaatsen (NRHP). Dit is de officiële lijst van de federale overheid met districten, locaties, gebouwen, constructies en objecten die het waard worden geacht om te worden behouden.
Bekijk de NRHP online. Wordt het onroerend goed individueel vermeld? Zo niet, dan maakt het misschien nog steeds deel uit van een historische wijk. Gebruik de geavanceerde zoekfunctie op de website van de NRHP om historische wijken in uw doelgebied op te zoeken. Een pand kan historisch zijn door de associatie met de omgeving, zelfs als het niet op zichzelf staat vermeld.
Als de NRHP-zoekopdracht leeg is, schrijf deze dan nog niet af.
Veel eigendommen worden niet individueel vermeld, maar hebben lokale of nationale erkenning gekregen. De National Park Service merkt op dat als een huis vóór 1936 is gebouwd, er aanzienlijke speelruimte is. Eerdere eigenaren hebben mogelijk met lokale instanties samengewerkt om historische voordelen te behalen zonder dat er een volledige federale vermelding ontstond.
“Neem bij twijfel contact op met uw plaatselijke bureau voor monumentenzorg. Zij zijn de ultieme autoriteit om te bepalen of een pand het historische pad heeft gevolgd.”
Bezoek de website van de National Park Service. Het heeft snelle links naar elk staatsbureau voor historisch behoud. Van daaruit vindt u contactgegevens van lokale natuurbehoudsverenigingen. Ze zullen weten of er aanvragen in behandeling zijn of bestaande aanduidingen die niet in federale databases verschijnen.
Zodra u een bevestigde historische status heeft, kunt u de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen. Laten we beginnen met het financiële voordeel.
Het financiële voordeel van het bezitten van een historisch huis
Je krijgt dit niet gratis. De overheid biedt stimuleringsmaatregelen omdat het behoud van de geschiedenis geld kost. Hier komt het geld vandaan.
1. Renovatieleningen
Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en HUD bieden hiervoor specifieke hulp. Als uw historische pand ook een opknapbeurt is, kijk dan eens naar het 203k-programma van de Federal Housing Administration.
Met deze lening kunt u tot €35.000 aan extra geld in uw hypotheek financieren, specifiek voor reparaties en renovaties. Het is ontworpen voor historische eigendommen. Het overbrugt de kloof tussen het kopen van het huis en het bewoonbaar maken ervan.
2. Belastingvoordelen
Belastingbevriezingen, -verlagingen en -kredieten zijn gebruikelijk. Deze kunnen afkomstig zijn van federale, staats-, provinciale of lokale overheden.
Hier is de vangst. Federale belastingvoordelen, met name het renovatiekrediet van 20%, vereisen doorgaans dat het onroerend goed ‘inkomstengenererend’ is.
Als u uw eigen hoofdverblijfplaats opknapt, krijgt u waarschijnlijk geen federaal krediet. Als u van de ruimte een bedrijf maakt – een bed & breakfast, een winkelpui, een kantoor – zou dat misschien kunnen. De regels verschillen per rechtsgebied.
3. Behoud van erfdienstbaarheden
Dit is een krachtig hulpmiddel voor veel historische huiseigenaren. Een erfdienstbaarheid is een overeenkomst tussen u en een overheids- of non-profitorganisatie.
U stemt ermee in het historische karakter van het pand te behouden. In ruil daarvoor krijg je belastingvoordelen. Dit is geen nieuw concept. Veel staten en steden hebben systemen opgezet om deze voorstellen te evalueren.
Omdat elke plaats anders werkt, moet u contact opnemen met uw plaatselijke bureau voor historisch behoud voor specifieke erfdienstbaarheidsprogramma’s. Zij zullen uiteenzetten welke wijzigingen zijn toegestaan en welke fiscale stimuleringsmaatregelen beschikbaar zijn.
Deze voordelen zijn aanzienlijk. Ze compenseren de hoge kosten van het onderhoud van oude structuren. Maar er is een keerzijde.
De nadelen van historisch huizenbezit
Het bezitten van een historisch pand betekent leven met beperkingen. De overheid en lokale besturen geven om de esthetische en structurele integriteit van het verleden. Dit beperkt je autonomie.
“Historische benaming betekent vaak dat je niet zonder toestemming zomaar een muur kunt afbreken of ramen kunt vervangen door modern vinyl.”
U krijgt te maken met strikte beoordelingsprocessen. Voor elke wijziging die u aanbrengt, is waarschijnlijk toestemming vereist. Dit vertraagt de renovatie. Het verhoogt de kosten. Het vereist geduld.
Ook loopt u het risico van verplicht onderhoud. Als er sprake is van een erfdienstbaarheid, kan het zijn dat u wettelijk verplicht bent bepaalde kenmerken te behouden. Je kunt ze niet negeren.
Bovendien kunnen de verzekeringskosten hoger zijn. Oude bedrading, oud sanitair en oudere dakbedekkingsmaterialen brengen meer risico’s met zich mee. Je hebt een gespecialiseerde dekking nodig.
Ten slotte kan de verkoopwaarde lastig zijn. Terwijl sommige kopers van de geschiedenis houden, zien anderen alleen de hoofdpijn. U verkleint uw pool van potentiële kopers.
De voordelen zijn reëel. De kosten zijn reëel. De beperkingen zijn reëel.
Voordat u een bod uitbrengt, moet u precies weten waarvoor u zich aanmeldt. In het volgende gedeelte worden de specifieke valkuilen beschreven die u moet vermijden en hoe u door het goedkeuringsproces kunt navigeren zonder gek te worden.
Ga verder naar deel 2 voor de nadelen.
U wilt belastingvoordelen. Je krijgt ze. Maar er is altijd een addertje onder het gras.
Om die pauzes te behouden, moeten eigenaren van historische panden vaak bepaalde rechten aftekenen. Hier komen gevelerfdienstbaarheden om de hoek kijken.
Een erfdienstbaarheid is feitelijk een schenking. U geeft de monumentenzorgorganisatie de rechten op de buitenkant van uw pand. In ruil daarvoor krijgt u een liefdadigheidsaftrek. Het klinkt eenvoudig. Dat is het niet.
Controleer uw akte. Zoek naar deze aanmeldingen voordat u koopt. Zijn ze permanent? Of vervallen ze? De fiscale gevolgen kunnen rommelig zijn.
Waarom gevelerfdienstbaarheden belangrijk zijn
Denk er zo over na. U verkoopt het visuele karakter van uw woning aan een non-profitorganisatie. De waarde van de eigenschap kan dalen vanwege deze beperking. Dat is goed voor je aankoopprijs. Het is ook goed voor de onroerendgoedbelasting.
Maar dan wil je renoveren.
Als je de buitenkant wilt veranderen, moet je door hoepels springen. Sommige erfdienstbaarheden bedekken de gevel. Sommige bedekken het interieur. Sommige bedekken de structuur zelf. Anderen kijken naar landschapsarchitectuur.
Het hangt af van de specifieke juridische taal.
Als je historische ramen wilt vervangen of de daklijn wilt veranderen, kun je ruzie krijgen. De behoudsgroep heeft een vetorecht. Je kunt niet zomaar nieuwe gevelbeplating kopen en er een einde aan maken.
Het oordeel over historisch eigendom
Voordat u de papieren ondertekent, kijkt u naar de titel.
Als het schoon is, ben je veilig. U kunt de fiscale voordelen vrij verkennen.
Als er renners zijn, pauzeer dan. Weeg de hoofdpijn af tegen het voordeel. Wil je het prestige? Of wil je de vrijheid om dingen te veranderen?
De meeste mensen kopen historische huizen vanwege de charme. Ze kopen ze zelden vanwege het gemak van renovatie.
Veelgestelde vragen over historische eigendommen
Zijn er echte fiscale stimuleringsmaatregelen?
Ja. Afhankelijk van waar u woont, kunt u mogelijk een belastingbevriezing of -vermindering krijgen. Lokale overheden bieden vaak kredieten aan voor revalidatiewerk.
De federale overheid heeft een specifiek programma. Het biedt een belastingvoordeel van 20% voor inkomstengenererende historische eigendommen die u rehabiliteert. Dat is aanzienlijk geld als u een gebouw omkeert of een bedrijf runt.
Is het een goede investering?
Prijzen kunnen hoger zijn. Een historisch pand kan 26% meer waard zijn dan vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied. Ze hebben ook de neiging hun waarde te behouden tijdens marktdalingen.
Er is een nadeel. De regelgeving is streng. Als uw woning in het Rijksregister staat, kunt u niet zomaar doen wat u wilt. Renovaties zijn lastig. Toch zijn ze vaak nodig omdat het huis oud is.
Wat maakt een huis historisch?
Het Nationaal Register van Historische Plaatsen legt de lat vast. Het gaat niet alleen om leeftijd.
Een woning komt in aanmerking als deze:
– Is gekoppeld aan belangrijke historische gebeurtenissen.
– Was van iemand die belangrijk was in de geschiedenis.
– Toont onderscheidende bouwmethoden uit een specifieke periode.
– Is ontworpen door een meesterarchitect.
– Heeft een hoge artistieke waarde.
– Biedt belangrijke historische gegevens.
Hoe oud moet het zijn?
Normaal gesproken 50 jaar.
Dat is de standaardgrens. Als een pand jonger is, moet het van uitzonderlijk belang zijn om de status te krijgen. Het is een hoge lat voor nieuwere gebouwen.
Zijn historische huizen goedkoper in bezit?
Nee. Ze zijn meestal duurder.
Je betaalt meer om ze te kopen. Je betaalt meer om ze te repareren. Richtlijnen zijn streng. Oude huizen hebben inefficiënte nutsvoorzieningen. Je hebt te maken met factoren waar je geen invloed op hebt.
De kosten lopen snel op.
