Kupno domu to stresujące wydarzenie. Kupno domu z duszą, historią i potencjalnymi naruszeniami przepisów budowlanych to inna historia. Chcesz oryginalnych podłóg drewnianych. Czy lubisz sztukaterie? Interesuje Cię historia ukryta za murami. Jednak przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów konieczne jest zrozumienie specyficznych reguł gry, jakie obowiązują w obiektach dziedzictwa historycznego.
Proces rozpoczyna się od sprawdzenia statusu. Słowo „historyczny” to nie tylko termin marketingowy używany przez agentów nieruchomości w celu uzasadnienia zawyżonej ceny. Jest to stan prawny, który niesie ze sobą realne konsekwencje i korzyści.
Зміст
Sprawdzanie statusu przypisania
Pierwszym krokiem nie jest sprawdzenie dachu, ale sprawdzenie bazy danych.
Będziesz musiał ustalić, czy nieruchomość jest oficjalnie wpisana do Krajowego Rejestru miejsc o znaczeniu historycznym (NRHP). To jest oficjalna lista okręgów federalnych, miejsc, budynków, budowli i obiektów uznanych za godne ochrony.
Sprawdź NRHP online. Czy nieruchomość jest wymieniona osobno? Jeśli nie, może nadal być częścią zabytkowej dzielnicy. Skorzystaj z wyszukiwania zaawansowanego na stronie internetowej NRHP, aby znaleźć dzielnice historyczne na swoim obszarze docelowym. Dobro można uznać za historyczne ze względu na jego związek z otoczeniem, nawet jeśli nie jest ono osobno wymienione.
Jeśli wyszukiwanie NRHP nie przyniesie żadnych wyników, nie skreślaj nieruchomości.
Wiele nieruchomości nie jest wymienianych indywidualnie, ale uzyskało uznanie lokalne lub stanowe. National Park Service zauważa, że jeśli dom został zbudowany przed 1936 rokiem, istnieje znaczna elastyczność. Poprzedni właściciele mogli współpracować z samorządami lokalnymi w celu uzyskania historycznych korzyści bez pełnej rejestracji federalnej.
“W razie wątpliwości skontaktuj się z lokalnym biurem konserwacji zabytków. To oni są ostatecznym autorytetem w kwestii tego, czy obiekt zyskał uznanie historyczne.”
Odwiedź stronę internetową Służby Parku Narodowego. Istnieją szybkie łącza do każdego stanowego urzędu konserwacji zabytków. Można tam znaleźć dane kontaktowe lokalnych stowarzyszeń zajmujących się dziedzictwem kulturowym. Będą świadomi oczekujących wniosków lub istniejących statusów, które nie pojawiają się w federalnych bazach danych.
Po potwierdzeniu statusu historycznego możesz rozważyć zalety i wady. Zacznijmy od korzyści finansowych.
Korzyści finansowe z posiadania zabytkowego domu
Nie dostaniesz tego za darmo. Państwo oferuje zachęty, ponieważ zachowanie historii kosztuje. Stamtąd pochodzą pieniądze.
1. Pożyczki na remonty
Specjalną pomoc w tym zakresie oferuje Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Stanów Zjednoczonych (HUD). Jeśli Twoja zabytkowa nieruchomość również wymaga renowacji, rozważ program Federal Housing Administration (FHA) 203 tys..
Pożyczka ta umożliwia dodanie do kredytu hipotecznego do 35 000 USD dodatkowych środków, specjalnie na remonty i renowacje. Przeznaczony jest dla obiektów zabytkowych. Wypełnia lukę pomiędzy zakupem domu a przystosowaniem go do życia.
2. Korzyści podatkowe
Wakacje podatkowe, zwolnienia i ulgi są powszechne. Mogą pochodzić z władz federalnych, stanowych, hrabstw lub lokalnych.
Oto haczyk. Federalne ulgi podatkowe, w szczególności 20-procentowa ulga na przebudowę, generalnie wymagają, aby nieruchomość „generowała dochód”.
Jeśli odnawiasz swoje główne miejsce zamieszkania, prawdopodobnie nie otrzymasz pożyczki federalnej. Jeśli zamienisz tę przestrzeń w firmę – pensjonat, punkt sprzedaży detalicznej lub biuro – możesz to mieć. Zasady różnią się w zależności od jurysdykcji.
3. Obowiązki bezpieczeństwa (służebności)
Jest to potężne narzędzie dla wielu właścicieli zabytkowych domów. Gwarancja to umowa pomiędzy Tobą a instytucją rządową lub organizacją non-profit.
Wyrażasz zgodę na zachowanie historycznego charakteru nieruchomości. W zamian otrzymasz korzyści podatkowe. To nie jest nowa koncepcja. Wiele stanów i miast stworzyło systemy oceny takich propozycji.
Ponieważ każda gmina działa inaczej, należy skontaktować się z lokalnym biurem konserwacji zabytków w celu uzyskania szczegółowych informacji o programach konserwacji. Opiszą, jakie zmiany są dozwolone i jakie korzyści podatkowe przysługują.
Korzyści te są znaczące. Rekompensują wysokie koszty utrzymania starych budynków. Ale jest też minus.
Wady posiadania zabytkowego domu
Posiadanie nieruchomości historycznej oznacza życie w ramach ograniczeń. Władze stanowe i samorządy lokalne dbają o estetyczną i strukturalną integralność przeszłości. Ogranicza Twoją autonomię.
„Status historyczny często oznacza, że bez zgody nie można po prostu zburzyć ściany lub wymienić okien na nowoczesne winylowe”.
Będziesz musiał przejść rygorystyczne procedury sprawdzające. Każda zmiana, którą wprowadzisz, będzie prawdopodobnie wymagać pozwolenia. To spowalnia naprawy. To zwiększa koszty. To wymaga cierpliwości.
Grozi Ci również ryzyko obowiązkowej konserwacji. Jeśli obowiązuje status chroniony, możesz być prawnie zobowiązany do zachowania niektórych elementów. Nie możesz ich ignorować.
Dodatkowo koszty ubezpieczenia mogą być wyższe. Stare okablowanie, stara instalacja wodno-kanalizacyjna i starsze materiały dachowe niosą ze sobą większe ryzyko. Potrzebujesz specjalistycznego ubezpieczenia.
Wreszcie wartość odsprzedaży może być trudna. Podczas gdy niektórzy kupujący uwielbiają tę historię, inni widzą tylko ból głowy. Zawężasz krąg potencjalnych nabywców.
Korzyści są realne. Koszty są realne. Ograniczenia są realne.
Zanim złożysz ofertę, musisz dokładnie wiedzieć, na co się rejestrujesz. W następnej sekcji omówiono konkretne pułapki, których należy unikać, oraz opisano, jak przejść przez proces zatwierdzania bez załamania.
Ciąg dalszy w Części 2.
Chcesz korzyści podatkowych. Dostajesz je. Ale zawsze jest jakiś haczyk.
Aby zachować te korzyści, właściciele obiektów zabytkowych często zmuszeni są do rezygnacji z określonych praw. Tutaj z pomocą przychodzą służebności elewacyjne.
Służebność jest zasadniczo darowizną. Dajesz organizacji konserwatorskiej prawa do wyglądu swojego budynku. W zamian otrzymasz odliczenie na cele charytatywne. Brzmi prosto. Ale w rzeczywistości tak nie jest.
Sprawdź swój tytuł własności. Przed zakupem zapoznaj się z tymi postami. Czy są trwałe? Albo wygasają? Konsekwencje podatkowe mogą być mylące.
Dlaczego służebności fasadowe są ważne?
Wyobraź sobie to w ten sposób. Sprzedajesz identyfikację wizualną swojego domu organizacji non-profit. Wartość nieruchomości może spaść z powodu tego ograniczenia. To dobrze, biorąc pod uwagę cenę zakupu. Jest to również dobre rozwiązanie w przypadku podatków od nieruchomości.
Ale potem chcesz remontować.
Jeśli chcesz zmienić swój wygląd, będziesz musiał przejść przez wiele biurokratycznych procedur. Niektóre służebności obejmują jedynie pierzeję. Niektóre są przeznaczone do wnętrza. Niektóre pokrywają samą konstrukcję budynku. Inne regulują kształtowanie krajobrazu.
Wszystko zależy od konkretnego brzmienia prawnego.
Chcąc wymienić zabytkowe okna lub zmienić linię dachu, możesz napotkać opór. Grupa dziedzictwa ma prawo weta. Nie można po prostu kupić nowych paneli elewacyjnych i zakończyć sprawę.
Skutki posiadania nieruchomości zabytkowych
Zanim podpiszesz dokumenty, sprawdź tytuł nieruchomości.
Jeśli jest czysta, możesz swobodnie korzystać z ulg podatkowych.
Jeśli istnieją obciążenia, przestań. Porównaj ból głowy z korzyściami. Chcesz prestiżu? A może chcesz mieć swobodę wprowadzania zmian?
Większość ludzi kupuje zabytkowe domy ze względu na ich urok. Rzadko je kupują ze względu na łatwość naprawy.
Często zadawane pytania dotyczące obiektów historycznych
Czy istnieją prawdziwe zachęty podatkowe?
Tak. W zależności od Twojej lokalizacji możesz otrzymać zamrożenie lub zwolnienie podatkowe. Samorządy często oferują kredyty na prace remontowe.
Rząd federalny ma specjalny program. Zapewnia 20-procentową ulgę podatkową na odnawiane nieruchomości historyczne przynoszące dochód. Jest to znacząca kwota, jeśli sprzedajesz budynek lub prowadzisz działalność gospodarczą.
Czy to dobra inwestycja?
Ceny mogą być wyższe. Zabytkowa nieruchomość może kosztować nawet o 26% więcej niż podobne domy w tej samej okolicy. Mają także tendencję do utrzymywania swojej wartości podczas pogorszenia koniunktury na rynku.
Jest też minus. Przepisy są rygorystyczne. Jeśli Twój dom znajduje się w Krajowym Rejestrze, nie możesz z nim zrobić, co chcesz. Naprawa jest trudna. Jednak często jest to konieczne, ponieważ dom jest stary.
Co sprawia, że dom jest historyczny?
Krajowy Rejestr miejsc o znaczeniu historycznym wyznacza poprzeczkę. Nie chodzi tylko o wiek.
Dom może się kwalifikować, jeśli:
– Związane z ważnymi wydarzeniami historycznymi.
– Należał do znaczącej postaci historycznej.
– Demonstruje charakterystyczne techniki budowlane charakterystyczne dla danego okresu.
– Został zaprojektowany przez mistrza architekta.
– Ma wysoką wartość artystyczną.
– Dostarcza ważnych danych historycznych.
Ile lat powinien mieć dom?
Zwykle 50 lat.
To jest standardowy próg. Jeśli obiekt jest młodszy, uzyskanie tego statusu musi być wyjątkowo ważne. W przypadku nowszych budynków jest to poprzeczka wysoka.
Czy taniej jest posiadać zabytkowy dom?
Nie. Zwykle jest drożej.
Płacisz więcej za swoje zakupy. Zapłacisz więcej za naprawy. Zasady są ściśle uregulowane. Stare domy mają nieefektywne systemy inżynieryjne. Stawiasz czoła czynnikom, na które nie masz wpływu.
Koszty szybko się sumują.
